こんにちは。法律知識がないのでよろしくお願いします。父(60代)は6人兄弟の末のほうで、今は兄弟はすべて亡くなっています。祖父(父の父親)は戦前に亡くなっており、その後昭和40年前後に長男(父の兄)が遺産すべての名義を自分のものにしてしまったようです。現在その長男もなくなり、分配の約束された農地(2反弱の調整地区)の名義変更ができておりません。(名義は亡くなった長男の妻名義です。)名義変更できなかった理由に農地法や農業委員会があると両親からは聞いておりますが、よくわかりません。ちなみに小作権はあるというようなことをきいております。このままでは、名義変更できないのでしょうか?また、名義変更できたとしてどのような手続きどれくらいの費用がかかってくるのでしょうか?よろしくお願いします。

A 回答 (9件)

 本当に度々どうも申し訳ありません。



 そうですよね。
 相続登記は昭和40年前後であっても、御祖父様がお亡くなりになられたのは戦前とのことですから、旧民法の規定、つまり家督相続の規定が適用になり、黙っていても、御祖父様がお亡くなりになられた時点で、ご長男は唯一の相続人であり、正当な所有権者となっていたわけです。
 昭和40年前後の登記は、ただ単に登記手続きが済んでいなかったので、それを済ませたというに過ぎないということでしょう。

 従いまして、前言の「『相続回復請求権』を行使できる」という発言は撤回いたします。

 喜ばせたり悲しませたり、本当に申し訳ありませんでした。


1.問題の農地を譲り受ける方法

 『農地』を『農地』として所有権移転する場合には、これまでのお話の中でお分かりの通り、相続を原因とする場合など特殊な場合を除き、原則として『農業委員会の許可』が必要です(農地法3条)。

 しかし、もう既にご存知かもしれませんが、問題の農地が市街化区域内にあるならば、『農地』を他の用途に転用(たとえば『宅地』などにすること)したり、『転用』するための権利移転をすることは、農業委員会への『届出』だけで済みます(農地法4条、5条)。『許可』は必要ありません。
 つまり、ご長男の配偶者の方(つまりkermitさんの伯母様)からkermitさんのお父様か、あるいはkermitさんへ、市街化区域内の『農地』を『宅地』にするために譲渡する(同法5条)という方法をとれば、「3反以上」というような制限にも引っかかりません。

 しかし、問題の農地が市街化調整区域内にある場合は、これらの『転用』または『転用のための権利移動』の行為をするためには『都道府県知事の許可』が必要になります(農地法4条、5条)。

 この場合、一口に『農地』といいましても、その種類には、以下の4つあります。
   甲種農地
   乙種第一種農地
   乙種第二種農地
   乙種第三種農地

 上記のうち、甲種農地の宅地転用は原則禁止されています。
 乙種農地の内、第一種から番号が増えるに連れて宅地化し易く、乙種第三種農地が最も宅地化し易いです。
 この区分は、主にその農地の所在する周辺地域の都市化の度合いの程度の違いとお考えになれば判りやすいと思います。つまり、乙種第三種農地とは、「市街化調整区域でありながら、最も周辺地域が都市化されている地域にある農地であると」いうようにお考え下さい。
 具体的に、問題の農地がどの区分に属するかについては、農業委員会にお尋ねになれば教えてくれるはずです。


2.その他の方法

 あとは、
(1)農業委員会の方のおっしゃるように、他から小作権の不足分を借り受けるか
(2)以前私が申しましたように、ご長男の配偶者の方と養子縁組をして、
 将来「相続」を受けるか
(3)ご長男の配偶者の方に、問題の農地を他の農業従事者の方に売却してもらい、
 売却金額を贈与してもらうか
 (但し、この場合、ご長男の配偶者の方に譲渡所得税が課せられ、
  kermitさんのお父様にも贈与税が課せられます。土地に対する評価額の
  算定の関係で、土地で貰うよりも現金で貰うほうが贈与税が高くなる傾向が
  あります。)

くらいしか私には思い浮かびません。

 あまりお力になれなくて申し訳ありませんでした。

 より良き解決が図られることをお祈り致します。
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この回答へのお礼

こちらこそ、何度も回答いただきありがとうございます。やはり宅地化して行う方法。もしくは、小作権を借り受ける方法以外ないようですね。現在何種の農地かということは詳しく調べておりませんが、調整地区ということらしく、こちら側の申請しだいで農地でも宅地でもいいそうです。実際に、隣は宅地で住宅となってしまっています。贈与税の負担があり、宅地で名義変更するのには大変な税金がかかります。(実際親戚(父の兄弟(長男以外))も断念してしまっております。)先祖の財産は手放さなくてはならないシステムなのですね。。。ちなみに評価額は農地ちしてで5万前後だと思います。いろいろありがとうございました。

お礼日時:2001/06/14 00:04

 度々失礼致します。



 下の回答中、上から3行目中ほどの「相続財産の侵害者」を「相続財産の共同相続人中の侵害者」と換えて下さい。

 つまり、この判例は、共同相続人間における相続争いの場合にのみ適用があります。

 失礼致しました。
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 大変失礼致しました。



 民法884条の『相続回復請求権』の行使に関する期間制限(相続権が侵害されたことを知ってから5年、または相続開始から20年)は、相続財産の侵害者(今回のご質問のケースですとご長男およびご長男の配偶者)が、他の相続人の相続財産を自己が侵害していることを知っていたか、知らないことにつき過失があった場合には適用されない、とする判例(最高裁昭和53年12月20日民集32巻9号1674頁)があったことを見過ごしておりました。

 ご質問の場合、ご長男もご長男の配偶者の方も、お父様達の相続財産を侵害していることにつき知っていたようですから、お父様は、この『相続回復請求権』を行使することにより、問題の農地のご長男の配偶者へ「相続」を原因として所有権移転登記がなされている場合、『ご長男の配偶者の方への相続登記抹消』と『お父様への更正登記請求』をすることができます。

 tk-kubotaさんは、このことをおっしゃっておられたのかもしれませんね。大変失礼致しました。

 この『相続回復請求権』ですが、相手が争っていない場合には、特別訴訟を起こす必要はありません。相手方の同意書または承諾書があれば十分です。
 詳細は、司法書士の先生にお尋ね下さい。

 混乱を招くようなことを申し上げて、本当に申し訳ありませんでした。
 深くお詫びいたします。
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この回答へのお礼

すいません。すべての返事を見ずに、お礼をいれてしまったので、この「相続回復請求権」というものが適用できるということでしょうか?度々の質問で申し訳ないのですが、長男(伯父)名義にするときに私の父の実印が使われてしまっていると思います。(父はしらなかったようですが。。。)また、伯父が相続する際に旧民法の適用をうけて行ったということも聞いています。(祖父がなくなったのが戦前だったからでしょうか。)このような場合でもこの請求手続きはできるのでしょうか?もしできるのなら司法書士の先生にお願いしたいとおもいます。もしお返事してくださるようでしたらよろしくおねがいします。

お礼日時:2001/06/13 01:17

 tk-kubotaさんの発想自体は悪くは無いと思いますよ。

 (^v^)

 しかし、不動産登記法67条に言う『回復登記』と言いますのは、一旦登記上に記載されていた、内容の真正な記載の全部または一部が、「不適法に抹消」された場合に認められる制度です。

 今回のように、不適法にkermitさんのお父様名義になっていたものを抹消したというようなことも無く、登記簿上おそらく問題なくご長男の配偶者の方まで「相続」により所有権移転登記がなされているような場合には、『抹消回復登記(同法67条)』は問題にはならないのです。
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私の考えていたのは不動産登記法67条であって、「変更」でもなく「更正」でもなく「回復」です。

私は素人ですが不動産屋で実務に携わっているものですが、本来、実体上所有権が移転したわけでもないらしいので、そう考えました。abenokamotiさん云われるように贈与等自然な気もしますが、私はやって(申請して)みたいです。
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 ウ~ン、tk-kubotaさんは、なかなか難しいことをおっしゃる。



 tk-kubotaさんのおっしゃるのは、登記上の表示と実態関係との間に不一致がある場合に、その不一致状態を解消し、実態に合わせた登記をするための制度である『更正登記(不動産登記法66条、56、57条)』のことをおっしゃっておられるのだと思います。

 確かに、現実に問題の農地がkermitさんの所有物であるとする実態があり、付近の住民の方たちの認識の上においてもそれが広く認められていて、単純に登記上の表示がその実態に合っていなかっただけであるということであれば『更正登記』も認められるでしょうが、この様なことを安易に認めると、農地法の脱法行為となる可能性が高いため、「時効取得」の場合においてでさえ、登記官はその旨を関係農業委員会に対し適宜の方法で通報し、農地法違反行為の無いような取扱いをするように通達(昭和52年8月)が出されていることから考えても、現実の実態自体が無いのであるならば、関係者だけ示し合わせて『更正登記』の申請をしても、認められない可能性の方が高いと考えます。

 単純に「相続」による『遺産分割』を原因として、御祖父様からお父様に名義変更をするのであったならば農業委員会の許可は必要ありません(農地法3条1項7号)。

 しかし、今回の場合、kermitさんの御祖父様の名義のままであるならばまだしも、既に御祖父様からご長男へ、ご長男からその配偶者の方へ、それぞれおそらく「相続」を原因として名義変更が済んでしまっております。
 特に、御祖父様からご長男への名義変更が昭和40年前後になされているということは、kermitさんのお父様がご長男の方に対して本来有していた『相続回復請求権(民法884条)』も、相続から20年以上経過していることから権利として消滅しているため(同条)、普通に考えれば、「売買」か「贈与」を原因とした名義変更以外には考えにくく、原則通り、農業委員会の許可が必要となると考えるのが無難だと思います。

 その他のやり方としては、お父様がご長男の配偶者の方よりも若年であればお父様が、そうでなければkermitさんが、ご長男の配偶者の方と養子縁組をして将来「相続」をするというようなやり方もないことはないとは思いますが、それは親族間の別の問題も引き起こすことになるので果たして現実問題としてどうでしょうか?

 いずれにせよ、kermitさんのお父様かkermitさん自身が農業従事者であれば、何の問題も無いのですがね。
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この回答へのお礼

何度もお答えを頂きありがとうございます。農業従事者であることが問題とされてますが、、、実際には今は耕作をしておりません。父の体調が悪いことがあり、また私も女であり、男手がまったくないので、これから先耕作していくことは不可能と思います。また、農業委員会ですが、居住地の委員会では、3反以上でないと農地としては名義変更できないということになっているそうです。市内に小作権を持っている方(誰でもいいそうですが)から小作権の不足分を借り受ければいいそうなのですが、、それも難しく。。。やはり方法はないのですかね。。。

お礼日時:2001/06/13 01:06

現在長男の妻名義の農地をあなた名義にしたい場合、その承諾もあり権利書もあるなら、あとは印鑑証明と委任状ですが、その他、abenokamotiさんも云っておられるように、農業委員会の許可が必要です。

その農地は小作権があると云うことはあなたは農業に従事しておらず、現在他人に貸しており、その借りている人に小作権があると云うことでしようか?それなら名義変更はむつかしくなります。ただ、本来なら、長男の生前中に遺言等があると云うことや現在の名義人がもともと違うわけでしたら「真正な登記名義の回復登記」等の登記原因で可能なようにも考えられます。この点、専門のabenokamotiさんどうなのでしよう。要するに、登記原因を売買や贈与とせず真正な回復登記とするなら農業に従事していなくとも(農業委員会の許可がなくとも)できそうに思えるのですが・・・ 
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 原則として、農地の所有権移転は農業委員会の許可(もしくは都道府県知事の許可)が無ければできません(農地法3条)。


 そして、通常、現に農業に従事している者以外の者に対する所有権移転は、この農業委員会の許可は下りません。
 しかし、小作権があるということは、現にkermitさんは農業に従事しておられるということなのではないでしょうか? そうであるならば、農業委員会の許可は問題なく下りると思います。

 許可基準に関しては、細かな部分で各農業委員会ごとに違いがあるようですから、お話の農地の所在する市町村の農業委員会にお尋ねになられた方が宜しいと思います。
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昭和40年頃父の兄がすべての自分名義とし、現在はその妻名義と云うことのようです。

あなたは、その父の兄との約束で分配される土地(農地)がある。この土地をあなたの名義に変更したい。と云うことでよろしいでしようか?
そうしますと、現在所有している方はあなた名義にすることを承諾されているのでしようか、もし、承諾されていないなら、訴訟してもむつかしいと思われます。承諾されているなら費用はそれほどかかりません。固定資産評価額にもよりますが数万円程度です。他に、贈与なら贈与税もかかりますが2反で調整地区なら、それほどかかりません。
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この回答へのお礼

お返事ありがとうございます。親戚間での承諾は大丈夫です。(権利書等ももらっております。)もうひとつ質問ですが、農業委員会の許可がないと名義は変更できないということを以前いわれたのですが、、、大丈夫なのでしょうか?

お礼日時:2001/06/10 00:46

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Q農地の売買について。株主総会と農業公社。

現在、当方が所有する農地(田んぼ)を売買する予定です。
すでに買い手も決まっており、買い手の希望により売買には農業公社を間に入れる予定です。

そこで質問なのですが、農地は株主総会にかけないと売買出来ないものなのでしょうか?

また、農地を農業公社を通して売買した場合、税金が控除されるメリットと、売却金の入金が遅いというデメリットは知っているのですが、その他農業公社を通して売買した場合のメリットやデメリットはありますでしょうか?

それと、農業公社の人はかなり態度が悪かった(言葉づかいや口調がかなり悪く、急かすように話をしてきました)のですが、農業公社とはドコもそんなものなのでしょうか?


解答お待ちしております。よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

まず農業公社には2種類あります。
市町村農業公社は市町村,農協などが出資し,農林水産業関連の業務を行う第三セクター。
農地保有合理化法人の指定を受けて農地保有合理化事業を行う財団(社団)法人。

税金が控除されるなどのメリットは農地保有合理化事業であり、農地保有合理化法人の指定を受けていなければなりません。(手続きは農業委員会を通じておこないます)


>農地は株主総会にかけないと売買出来ないものなのでしょうか
そもそも、例外的に農業生産法人として株式会社形態が認められていますが、農地を一般の株式会社が所有することは認められていません。
したがって、株主総会と農地売買の直接的な関係はありません。

>農業公社を通して売買した場合のメリットやデメリットはありますでしょうか?
書類の作成などは公社が行い特別なデメリットはありません。売却金の入金は権利移転後すぐに入ります。
ただし、農業公社とは言っても農地保有合理化法人の指定を受けていない公社は税の特別控除がありません。
一覧をリンクしておきます
農地保有合理化法人指定の農業公社
http://www.nouchi.or.jp/list/list2.htm
農地合理化法人指定の市町村
http://www.nouchi.or.jp/list/list4.htm
農地合理化法人指定の農協
http://www.nouchi.or.jp/list/list3.htm

>農業公社の人はかなり態度が悪かった
農地保有合理化法人の指定を受けている農業公社であるとしてお答えします。
<言葉づかいや口調がかなり悪く>
農業委員会との関わりで、財団法人などの法人形態を取っていても、実質は公務員と同じような存在です。
自治体職員は「お上」感覚が目立たなくなりましたが、現業部門や関連法人では批判を受けることが少ないので横柄であったり命令口調の職員がいる事があります。

<急かすように話をしてきました>
売買や貸借などに関して農業公社を利用する件数が少なく実績が上がっていません。そのために農業公社を存続(職員の整理をさせない)のために、少しでも取扱件数を増やさなければなりません。
また、売買価格の1%(買入協議の場合は買入れのみ2%、)の手数料があるので、売買は公社の収入源の一つです(貸借の場合は無料)。
急かしてでも確実に契約をさせたいのはそのためです。


なお、
農地保有合理化法人指定の農業公社は、農業経営の規模拡大や労働生産性の向上を目的に設立されており、農用地等を買入れ又は借入れ、営農意欲の高い農業者等へ売渡しや貸付けすることのできる公的な機関です。
売買や貸借は、原則として農業委員会の「あっせん」等により行い、農地法第3条、又は市町村の「農用地利用集積計画」により行います。

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市町村農業公社は市町村,農協などが出資し,農林水産業関連の業務を行う第三セクター。
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Q亡くなった父の不動産の名義変更

父の49日法要前なのですが 兄が父名義の家と土地(300坪)を自分の名義に変更すると言って来ました。
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なお 不動産関係 預貯金は私が全て管理しています。
どうぞよろしくお願い致します。

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「兄が名義変更するにあたって」ということは,
「その不動産をお兄様単独名義にする」ということですよね?
基本的に,そうする旨のお父様の遺言が存在しておらず,
他の相続人の全員が相続の放棄をしていなければ,
お兄様は,自分1人で(勝手に)自己の名義にすることはできません。

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 4人の共有(法定相続分に応じた持分の共有)名義にすることは可能です。

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成年後見制度に関する参考:リーガルサポート
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Q農地売買の業者への仲介手数料

農地購入しないかと業者が訪ねてきました。
話が進み、購入への手続きを進めました。
売り主へ手付け金を支払い、売買契約をすませました。
名義変更ができる段階までこぎつけ、最終的な残金を支払う段取りまで話が進みました。
ここからが問題で、業者が仲介手数料として「宅地建物取引業法」を用いて手数料を求めてきました。いわゆる「3%+6万」なのです。
売買契約時にはこの話はありませんでした。うやむやにされて。。あとで分かった話ですが本当にてきとうな業者なのです。

農地売買の業者への手数料は一般的にどれくらいなのでしょうか?
宅地ならちゃんとした法がありますが、農地に関しては地域性がでるのでしょうか
聞いた話なのですが、一般的に業者が農地の仲介にはいることはめずらしいし、普通にはないと聞きましたが本当でしょうか?
お知恵をください。よろしくお願いします。

Aベストアンサー

>「宅地建物取引業法」を用いて手数料を求めてきました。
宅建業法で定めているのは手数料の「上限」であって、定められた手数料を取らなければならないという規定はありません。
ここまで、契約書や重要事項の説明などで手数料に関する文書で記載されたものはなかったでしょうか?口頭による説明もなくて文書の記載もなければ、不動産業者が手数料を徴収する根拠は何もない事になってしまいますが?
手数料の根拠がまったくないのであれば、極端な話を言えば、あなたが手数料の支払を拒んでもどうせ売主から「3%+6万」の手数料を取っているのでしょうから、突っぱねてしまっても構わないように思えます。

#1さんが既にご指摘の通り、農地の売買には農業委員会の許可が必要です。市街化区域内の農地であれば、農地の転用の届出が認められますので大きな問題ではないかもしれません。しかし、農地は原則として許可がなければ売買契約自体が無効とされ、所有権移転の登記ができない筈です。参考までに条文は下記の通り。

農地法第3条
農地又は採草放牧地について所有権を移転し、又は地上権、永小作権、質権、使用賃借による権利、賃借権若しくはその他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、若しくは移転する場合には、政令で定めるところにより、当事者が農業委員会の許可(これらの権利を取得する者(政令で定める者を除く。)がその住所のある市町村の区域の外にある農地又は採草放牧地について権利を取得する場合その他政令で定める場合には、都道府県知事の許可)を受けなければならない。...
・・・・・・・・
4 第1項の許可を受けないでした行為は、その効力を生じない。

限られた情報で何とも言えませんが、とにかく市役所に確認をされることをお勧めします。

>「宅地建物取引業法」を用いて手数料を求めてきました。
宅建業法で定めているのは手数料の「上限」であって、定められた手数料を取らなければならないという規定はありません。
ここまで、契約書や重要事項の説明などで手数料に関する文書で記載されたものはなかったでしょうか?口頭による説明もなくて文書の記載もなければ、不動産業者が手数料を徴収する根拠は何もない事になってしまいますが?
手数料の根拠がまったくないのであれば、極端な話を言えば、あなたが手数料の支払を拒んでもどうせ売主から...続きを読む

Q亡くなった父の名義変更

父が亡くなり、残された母へ土地の名義変更をしようと思うのですが、母ももう80過ぎの高齢です。母が亡くなったらまた名義を変えないといけなくなることも考えると
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2)母の名義に変える
3)母と長男、長女の3人の名義にしておく。
のどれが正解なのでしょうか。

Aベストアンサー

1)そのままにしておく
税務署としては多少問題になるかもしれませんが、よくあるパターンで費用もかかりません。
ただし、お母さんの分の相続権利者(ご兄弟)が亡くなるなどした場合、その権利者が増えるなどして手続きが複雑になる場合も存在します。

2)母の名義に変える
評価額によりますが、お母様一人の場合相続税が発生することもあり得ます。
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3)母と長男、長女の3人の名義にしておく。
この場合でしたら、お母様さえ了解してもらえれば、子供二人の名義にしてしまうのが利口です。
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農業委員会の農地のあっせん(売買)は法律上どんな効力があるのでしょうか?
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それとも、農業委員会としてあっせんをしないほうがいいのでしょうか?

Aベストアンサー

>農業委員会の農地のあっせん(売買)は法律上どんな効力があるのでしょうか?

ご質問の趣旨が良く分からないのですが、農地の権利移転や利用関係・交換分合などに関し、農業委員会は、あっせん及び争議の防止などについての事務を行うことができます(農業委員会等に関する法律6条)。

農業委員会にはその権限として認められていないと思いますが、公害紛争処理などにおいて手続き上の制度として認められている調停・仲裁・裁定などの手続きに比べても、『あっせん』は、当事者の自主性に委ねる度合いが大きく、農業委員会が『あっせん』行為を行ったからと言って、それ自体何らかの執行力や公定力を有する行政行為となるわけではないので、あっせん行為について効力云々を問題にする必要はないのではないではないかと思います。


>また、あっせんする農地に抵当権がついているのに
>あっせんをした場合はどうなりますか?

農地に抵当権がついていることはよくあることです。
宅地に抵当権がついている場合と同じです。

農協などからの借金の担保に抵当権が設定されているのだと思いますが、借金の額が売却金額よりも少なければ売却金額の一部をもって借金を返済し、抵当権を抹消すれば良いわけです。

また、抵当権が抹消されないことを承知の上で安く購入するという人がいればそれはそれで良いわけです。但し、その場合には、売買契約が締結される前の『あっせん』の際に書面によって、抵当権が抹消されないことを買主側にしっかりと説明しておく必要があります。さもないと、後日、売買契約の解除や損害賠償を請求されるなどの問題が生じます(民法570条、566条等)。


>その農地が公道に接していないのにあっせんをした場合はどうなりますか?

農地としてであれば何ら問題は無いはずですが、購入者としては、後々その農地を宅地に転用することも当然考えているでしょうから、「将来その農地を宅地に転用する場合には、その農地から公道に至るまでの土地を全て同一所有者の宅地とするか、或いはその農地から公道に至るまで2メートル巾の建物用敷地を別に確保しない限り建築基準法43条1項にいう『接道義務』を満たさないので家を建てることはできません。」といった内容の書面を、あらかじめ売買契約締結前の『あっせん』の際に買主側に渡しておけば、後日の紛争(民法570条、566条等)を避けることができると思います。


>それとも、農業委員会としてあっせんをしないほうがいいのでしょうか?

私は、農業の振興と農地の有効利用のためにも、積極的に『あっせん』などの事務を行ったほうが良いのではないかと思いますがいかがでしょう?

>農業委員会の農地のあっせん(売買)は法律上どんな効力があるのでしょうか?

ご質問の趣旨が良く分からないのですが、農地の権利移転や利用関係・交換分合などに関し、農業委員会は、あっせん及び争議の防止などについての事務を行うことができます(農業委員会等に関する法律6条)。

農業委員会にはその権限として認められていないと思いますが、公害紛争処理などにおいて手続き上の制度として認められている調停・仲裁・裁定などの手続きに比べても、『あっせん』は、当事者の自主性に委ねる度合いが...続きを読む

Q父が倒れた後(亡くなる前)に、財産や保険金受取人の名義変更を同居の女にされた。

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10年くらい同居していた女がいたのですが、父が倒れて亡くなるまでの間に、生命保険受取人(子供三人だったもの)と父名義のプラス財産を、女が女自身の名義に変えていたのです。
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Aベストアンサー

まず第一に父の財産は、父が存命中は父の意思によって自由に処分することが可能です。
推定相続人のために残しておく義務はありません。
したがって、同居の女に意思に基づいて贈与等を行ったのであれば、正当な法律行為です。

これに反し、同居の女が「父の意思に基づかずに」勝手に行った行為であると証明できれば、これを無効なものとすることが可能です。
また、死亡前1年以内の贈与であれば、これを相続財産の一部と認定して、遺留分減殺請求にてある程度の持分を請求することも可能でしょう。

いずれにしましても、審判・調停・裁判という手続きを行って法廷にて請求しなければ応じてもらえないような状況のようですので、一日も早く弁護士に依頼することでしょう。

Q抵当権の設定され、売買契約がかわされている農地を借りることは可能?

農地法上の質問なんですが、農業者の方から抵当権の設定されている農地の一部を耕作道として借りたいとの問い合わせがありました。しかし、抵当権の設定者(農業者でない)との間に、その農地について売買契約が交わされていることがわかりました。
この農地は、農地法第5条の申請が出された場合に許可することができるでしょうか。
それと、この農地に抵当権が設定されていますが、借用証書が無いとした場合はどうなるのでしょうか。

Aベストアンサー

>農地法上の質問なんですが、農業者の方から抵当権の設定されている農地の一部を
>耕作道として借りたいとの問い合わせがありました。しかし、抵当権の設定者
>(農業者でない)との間に、その農地について売買契約が交わされていることが
>わかりました。

 契約の内容が良く分からないので確かなことは言えませんが、おそらくここで行われている売買契約というのは、担保の一種として(このような担保契約を『譲渡担保』と言います)交わされたものであろうと推測いたします。余談になりますが、この譲渡担保契約というのはどういうものかと言いますと、担保権設定者(土地の売主)が担保権者(抵当権者兼買主)に債務を弁済した場合に、所有権を売主に戻すという合意がなされているものを言います。

 それはさておき、抵当権が設定されている土地に、あとから賃借権を設定した場合、その抵当権が実行されると、あとから成立した賃借権は消滅するのが原則です(民法177条)。
 しかし、「短期賃貸借の保護」と言いまして、耕作道として使用するような目的の土地の賃貸借の場合、その賃貸借期間が5年以内であれば、その賃借権は抵当権者に対しても主張することができ、保護されます(民法395、602条)。更新する事も可能です(民法603条)。


>この農地は、農地法第5条の申請が出された場合に許可することができるでしょうか。

 以上の議論とは別に、農地法の規定は、農地を農業上の効率的な利用を図るためその利用関係を調整し、耕作者の地位の安定と農業生産力の増進とを図ることを目的とするものです(農地法1条)。
 従いまして、この申請内容が、通常の許可基準に適合している限り、都道府県知事の許可はおります。問題の農地が、市街化区域内であれば「許可」は必要なく、農業委員会への「届出」だけです。


>それと、この農地に抵当権が設定されていますが、借用証書が無いとした場合は
>どうなるのでしょうか。

 借用証書が無くても、抵当権設定者が債務を弁済し、その時に受取証書(領収書)を受け取っていて、債務が完済された場合には抵当権は消滅します。
 いずれにせよ借用証書が必要になるのは、抵当権者と抵当権設定者との間での問題であって、問題の農地に賃借権を設定するかどうかの問題とは別です。


 以上、ご参考まで。

>農地法上の質問なんですが、農業者の方から抵当権の設定されている農地の一部を
>耕作道として借りたいとの問い合わせがありました。しかし、抵当権の設定者
>(農業者でない)との間に、その農地について売買契約が交わされていることが
>わかりました。

 契約の内容が良く分からないので確かなことは言えませんが、おそらくここで行われている売買契約というのは、担保の一種として(このような担保契約を『譲渡担保』と言います)交わされたものであろうと推測いたします。余談になりますが、この...続きを読む

Q亡くなった父名義の銀行口座→母名義に、これは相続?

先日父がなくなり、父名義の銀行口座などを母の名義に変更したいのですが、名義変更=相続になるのでしょうか?

相続人は母、娘2人(姉・私)ですが、
生活に必要な公共料金などの引き落としに使っている口座などを含め、貯金などはすべて書類などがそろい次第、父→母名義に変更したいと思っています。

自宅などの不動産を含め相続については、四十九日を無事に終えて落ち着いてから、改めて家族で相談しようと思っているのですが、母に付き添い妹の私が名義の変更をしてしまい後から面倒なことになるのでは??と急に不安になってしまいました。

・母も私も姉が欲しいといえば姉の分は渡す気持ちがある

・妹の私が母と名義の変更をするのは、私の嫁ぎ先が近く、専業主婦のためです。家が遠くフルタイムで働く姉が名義変更などにまったく関心がないようです。

Aベストアンサー

>「相続の割合をきっちり決める前に名義変更をして後で分けても問題がないか?」

銀行口座が凍結されていると仮定するならば、そもそも、姉の書類(印鑑証明等)抜きで名義変更は出来ません。
ですから、相続人全員で、とりあえず口座のお金を払い出す書類を作成し、後から金額を相談の上で分けるからと、承諾を得る必要があると思います。
状況からして姉を説得するしか方法がないように思います。
また、姉の協力がすばやく得られないのならば、新しい口座を作って、変更届けを出す方が早いかもしれませんね。
あと、老婆心ながら、相続財産がプラスのみならば、急ぐ必要はないですが、戸籍謄本・登記簿謄本等、結構入手に手間取る事もおおいですし、また、認識していた事と違う事(土地が祖父名義?隠し子?・・・)が分かるのも、珍しい事ではありません。
早め早めの行動をお勧めします。

Q土地の売買について(農地)

農地の売買について質問です。
先日ご高齢の方が、旦那さんから相続した土地(農地)を隣の方が購入したいというので、土地を売ったそうです。しかし話を聞いてみると、その方が買った当初(150坪) 1500万円したそうなのですが。
某 組合の人とその隣の方がもう相続する人がいないし、農地は農家にしか売れない?などと言われ、100万円で売ってしまったそうです。
一応その場所の評価を調べてもそんな金額で売買が成立すような土地価格ではありません。
こういう場合、やはり売ってしまった手前泣き寝入りするしかないのでしょうか?

Aベストアンサー

私も勉強中なので確実な答えを差し上げられないのですが・・・。

農地は農地法というのがあり、

農地を農地のまま使用するということで売却する場合・・・農地法3条
農地を農地以外に転用する場合・・・農地法4条
農地の転用を目的として売却する場合・・・農地法5条

となります。

ですので、農地は農家にしか売れないということはなく、農家に売るならば3条が適用されるというだけです。
普通に売却するのであれば、5条で、「転用を伴う権利移動」というものになります。

もし、ご質問にあるように、農地は農家にしか売れない・・・などと言われ、売ってしまった場合は、詐欺になりますね。
取り消しできます。
詐欺でなくても、錯誤というので取り消すこともできると思います。

自分の頭の中ではわかっていても、うまく説明できません、ごめんなさい。
ただ、はっきり言えるのは、農地は農家以外に売却できるということ。
農家にしか売れないと言われたのであれば、詐欺や錯誤で取り消しできるということです。

買った隣の方が、自分名義で登記しただけならばよいのですが、これを他の方に売却してしまうと、取り戻すのが困難になります。

隣の方から買った方が、善意の第三者という立場・・・つまり、隣の方が騙して手に入れたことを知らない人である場合、取り戻せません。

知っていたとしても、「知らなかった」と言われればそれまでです。

なので、一刻も早く、隣の方が、他の人に転売しないうちに、詐欺や錯誤で取り消しをして、登記を戻してください。

そして注意していただきたいのは、取り消し後に、すぐ登記を済ませないといけません。
取り消した後に、隣の方が、まだ登記が自分の名義であるうちに、転売することができるからです。
そうなると、先ほどお話した、第三者との争いになってしまい、面倒です。

できれば、隣の方と一緒に出向き、その場で登記をしてしまった方がよいです。

ただ、150坪で1500万だったとのことですが・・・
場所がどちらかわかりませんが、坪100万ということになりますよね。
今はその評価では売れないと思います。
そもそも、買ったときよりは安くなるのは当然ですが、土地の価格も下がっているところが多いので。

よい結果となりますように。

私も勉強中なので確実な答えを差し上げられないのですが・・・。

農地は農地法というのがあり、

農地を農地のまま使用するということで売却する場合・・・農地法3条
農地を農地以外に転用する場合・・・農地法4条
農地の転用を目的として売却する場合・・・農地法5条

となります。

ですので、農地は農家にしか売れないということはなく、農家に売るならば3条が適用されるというだけです。
普通に売却するのであれば、5条で、「転用を伴う権利移動」というものになります。

もし、ご質問にあるように、農...続きを読む

Q亡くなった家族名義の土地の名義変更と相続税について

閲覧ありがとうございます。
数年前、父が亡くなり私の兄が家とその周り周辺の土地の名義変更をしました(父の子供は私と兄だけです)
ですが、ある事情から他にも父名義の休耕田や畑などの名義も兄に変更する事になりました。
正直、生活が苦しいので相続税がドカンと来たらどうしようかと今から不安です。
お聞きしたいのは、相続税が免除、または分割での支払いが許可される事があるのか。
名義変更をするのにどれくらいかかるのか。
自分でやるのと司法書士さんに依頼するのではどちらの方が安く済むのか、です。
お金の関係ばかりですが、1つでも分かる方はお答え頂けないでしょうか?
宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

これは、父が亡くなり、兄が不動産を相続したことをhalvemaanさんが承諾したのでしよう。
それならばhalvemaanさんが相続して所有したわけではないので相続税はゼロ円です。
所有権移転登記手続きも、halvemaanには、その義務はないので、する必要はないです。
兄のすることですから。
なお、一旦、父から相続を原因としてhalvemaanさんに名義変更しているが、今回、事情により兄に名義変更するにしても、その理由が「真正な登記名義の回復登記」ならば贈与税はかかりません。


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