借地権に付いて質問です

Question

私の祖父の時代に地主から土地を借り家を建てて住んでいました
恐らく築８０年以上は経つと思います
借地の書類等は有りますが、字が薄く内容は分りません
父の生前の頃は叔母に管理兼住んで貰い何とか家らしさを保っていましたが
父が他界し叔母もこの世を去り５年ぐらい放置していました
人が住んでいない古い家が崩れるのは早く近所から苦情が来る始末
そこでこの土地を地主に返そうと連絡したのですが更地にして返却して欲しいと言われました
詳しい方々に相談したのですが、更地にする、現状維持で返す賛否両論でした
インターネットで調べて見ましたが、この様な事も書いてありました
１．地主に建物を（借地権共々）買い取ってもらう。
２．第三者に建物を（借地権共々）譲渡する。
３．借地権を放棄し、現状のまま建物を地主に引き渡す。建物の撤去費用は地主の負担とする。
４．借地権を放棄した上、あなたの費用負担で建物を撤去し、更地にして返却する。
これ等を総合すると結局話し合いと言う事でしょうか
それと数年前に近所の人から家屋を壊し駐車場にしてはと言う事も言われました
住宅密集地ですので駐車場にすれば直ぐ埋まると言うのがその方のアドバイスでした
借地権が有るので地主の許可なんて要らないと言いますが、地主の許可無しでそんな事が出来るのでしょうか
宜しくお願い致します

oyazi2008 · Accepted Answer

不動産業者ですが、NO,2の方の回答の通りです。
簡単書きますから、法的解釈とはちょっと違いますが・・・・
借地権は、特定の建物に対して付与される権利であり、その所有者に対して与えられます。そしてその特定の建物が滅失した時点で終了します。維持管理の為の修繕等は認められますが、大規模改修や増築など（建物の耐久性を故意に長期化させるような行為など）は地主の承諾が必要になります。

建物が使用できないような状態まで、劣化したりした場合は、地主の承諾を得て改修や建て替えをするか？更地にして返還するか？のいづれかの選択となります。返還するまで当然に地代は支払わなければなりません。建物を使用しているか否か？は地代の支払いとは関係がありません。建物が存在する限り地代の支払いは免れません。

上記が簡単な旧借地権の内容です。

ですから、お書きになられたNO.4の記載の通りとなります。

地主が建物を買い取るのは、建物が使用可能な状態であったり、他の利用法でその土地を利用したい地主の都合による場合に限られますから、廃墟と化している建物を買い取ったり、地主の負担で更地にする義務はありませんし、話し合いで承諾することも無いでしょう。そのまま放置していても建物の管理責任は建物所有者であり、地代は支払われますから。

宮城県仙台市が営業地域なのですが、3.11の震災時には老朽化した借地権を持つ建物の全壊被害も結構ありました、建て替えや大規模修繕を認める地主さんは皆無でしたから、建物所有者が更地にして（今回は行政負担で解体したが基礎の撤去は個人負担でした）返還しなければならなかったのです。資力がない所有者の基礎解体は仕方がないので地主さんが負担しましたが、あくまで例外です。

また新法の定期借地権では、居宅等なら50年間借地期間があり、その間に建物が滅失しても再建築出来るという内容になっているのがほとんどです（但し借地期間は当初の50年間のまま）、その代り高額な保証金等を差し入れして契約期間満了時に返還されます。旧借地権では、権利金等の支払いなど契約当初や更新料などありますが、返還されない類の金銭です。素人の方だとこのあたりを混同してる方も多いですから、相談相手はプロにしてください。

qwe2010 · Answer

借地は、建物に対しての借地です。
建物が無くなれば、貴方の権利は失われますので、駐車場として貴方が他人に貸すことは出来ません。

住めないような建物でもある限り、貴方は地代を払い続けなければなりません。

いろんな事が書かれていますが、地主が土地を早く返して貰いたい場合は、借地権を買い取って貰う場合もありますが、早く返して貰う必用がない場合は、買い取りはありません。

家が壊れ住めなくなった時点で、借地している人は、建物を解体して、更地にして返す必用があるのです。

merciusako · Answer

一般的には、土地を返すのであれば更地にして返しますね。
土地だけ借りて、家を建てて、その家は建てた人の所有ですから、土地を返すのであれば借りたときの状態に戻して返す、ということです。

まあ、その時の状況次第で土地の所有者と話し合いにはなるでしょうが。

駐車場にするのはマズイと思いますよ。

そもそも、その土地は「住むため」に借りたはずですから、住まずに駐車場に変えるとすれば、目的外の利用になります。
また、「駐車場を貸す」ということは営利目的になりますから、ここでも本来の目的から逸脱しています。

仮に土地の所有者がOKするとすれば、承諾料を要求されるでしょうし、地代も値上げされると思います。

借地権に付いて質問です

不動産業者ですが、NO,2の方の回答の通りです。

借地は、建物に対しての借地です。

一般的には、土地を返すのであれば更地にして返しますね。

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