要約します。お金をかけずに家主がわに、有利に事を運ぶための問題点。
注、両者契約書を紛失、契約期間2年を大幅に経過、期間の定めがない契約状態にあると考えられます。 互いの言い分を下記に書きます。
家主側。1、45,000円の家賃を途中月5,000円のみの支払いで、誤魔化されている2、前家賃月末支払いなのに15日支払いと言い張り、さらに毎月催促をしても2ヶ月の遅れがなおらない。〈貯金通帳から証明〉
3、保証人がいなくなってしまった。4、隣近所と仲良くしない。5、家が老巧化している〈トイレ使用不能状態〉なので直して近所に借家住まいをしている息子夫婦に住まわせたい。 借主側。1、長く住んでいたのだからこのまま住んでいたい。
2、引越先がない。3、急に出ていってくれと言われても無理。
4、トイレがよくないのでなをしてくれと言っても直してくれない。
5、家賃はちゃんと支払っています。以上のことから裁判をしての勝敗はどちらに分があるか?。又問題点はどこか教えてください。

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A 回答 (6件)

情報が正確でないと私も適切なアドバイスができないので再確認します。


〉45,000円の家賃を途中月5,000円のみの支払いで、誤魔化されている
〉家賃は50,000えんです。40,000円を途中の月で誤魔化されたのです。
家賃は5万円,45000円どちらですか。振込額を少なく入れたのは時の実際の振込
金額とその月数を教えて下さい。
今でも少ない金額で振り込まれているのですか。
〉契約期間が過ぎて家主が何も言わない時は、前と同じ内容の契約が続き〈法廷更新)
〉ただし期間だけ決まらない借家契約になっています。
法定更新では以前契約と同じ内容で更新されると思います。契約期間も前と同じです。
私はプロではありませんから宅建主任の資格を持った人に確認して下さい。
〉このような時はいつでも解約の申し入れをすることができるとあり、
仮に最初の契約書にそのようなことをうたっていても、借地借家法上認められてないので
裁判で勝つことはできません。
〉Telにて家賃を払わないのなら出て行ってくださいと何度も申し上げていますが、
〉これも解約の申し入れになると聞きましたがいかがですか
解約の申し入れは内容証明付き郵便で申し出ない限り裁判では認められません。
〉ならばそれから6ヶ月以上経過しているので解約できると思いますが、
借家人が一方的に不利な内容の契約は裁判では認められません。
〉相手が出て行かないときにはどうしたらよいのでしょうか。
借家人が信頼関係を著しく損なわせるほど入金を遅らせない限り、裁判でそれを
盾に勝つことはできません。勝てるかどうかは分かりませんが、正当事由を盾に
裁判をおこすことはできますが、相当の立ち退き料を支払うような判決になると
思います。
不動産屋を通して途中解約を求めた場合でも6ヶ月分の家賃+敷金分2ヶ月を
max立ち退き料とするのが東京の世間相場です。

素人考えで行動せずに、不動産屋とどうするか作戦を練った方が良い結果が出る
ように思います。裁判で勝つことは現行の借地借家法ではかなりの時間と金額が
必要なので、信頼できる不動産屋にネゴさせるのがベストな方法です。
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この回答へのお礼

参考意見いろいろ有難うございました。

お礼日時:2001/06/10 09:15

まず、時間かお金のどちらかをかけないと 何も進展はしません。


知識が十分にないのに業者を通さずに賃貸契約を結び、トラブルが生じても中途半端な知識を得て 安易な解決を見つけようとしているように思えます。

多くの方が、解決方法を述べてこられましたが、何も専門知識がない方が、十分に理解できずに単独で行動されることは、このような権利に関する紛争は、揉める事はあっても 解決することはないと思います。専門家の方々が十分な説明をされてもあなたがどのように理解しておられ、行動されるかは残念ながらわかりません。

初めにも述べましたが、時間とお金のどちらもかけずに解決をすることは、できません。一度、月謝だと思い 法律相談・弁護士や不動産の仲介業者等に頭を下げて相談と対応を任せに行かれたらどうでしょうか。
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miyamaさんのご質問、何度か目にしていますが、このような質問の仕方では、専門家といえども有益な回答は不可能です。


補足などで、改善されることをお勧めします。

事実のみ、第三者にわかるように書く。
自分に不利かもしれない条件も書く。
など、のことが書いてないと、解答も不正確で、信頼できるものではなくなります。
あと、前回の質問で、回答者より、細かい事情についての質問があったのに、そこで打ち切って、「アクションをおこします」というのは、危険なものを感じます。
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それはお困りですね!さて本文から察しますと家賃の未納等が想像されますが、トラブルの種類によって対処の仕方が違ってきます。

想像通りの件であればまず、訪問日時督促回数、その時の相手方の返答内容をメモしておきます。ここで気をつけなければならないのは威嚇をしない、相手に恐怖を与えない事。(逆訴されるといけないので)次に内容証明郵便(配達証明付き)にてこちら側の意思表示を公的に行います。その上で管轄簡易裁判所へ少額訴訟の相談をし、調停を行えばいいのか?訴訟を行うのか?判断されると思います。(但し、損害金に制限がありますので金額が越えてしまった場合は管轄地方裁判所扱いになり、普通の民事扱いで行うことになりますが・・)そんなに難しいことではありませんので先ずは簡裁へ相談されたらいかがでしょうか?それか弁護士に一任するのも手間が省けます。ご質問の連帯保証人の件ですが行方不明になったのは追跡できるのですが大変です。本人がいるのであれば本人を相手にしましょう。本人に良好な契約関係を継続する意志があるかないか?トラブルの解決の意志かあるかなか?以上を鑑み手続きいたしましょう。悩んでいてもこの場合よい結果にならないと思います。頑張ってください。  gozenより
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PEPSIさんが書いている通り、借地借家法では借り手が圧倒的に優位です。

しかし
借家人の違法行為をつけば追い出すことは不可能ではありません。

まず契約書を探して下さい。それがなければそもそも訴える根拠が無くなります。
仲介に不動産屋を入れていれば不動産屋にコピーがあるはずです。
仮に契約書が無くても預金通帳の振込記録から開始時期を特定することは可能です。
45000円の家賃が5000円しか入れなくなった経緯が分かりませんが、
差額の40000万円を未納家賃として1年間遡って請求する権利は大家にあります。
その場合簡易裁判所の少額訴訟を使いましょう。20万円以内の金額で裁判をする
場合、少額訴訟を使うと1日で結審します。契約書と通帳があれば確実に勝てます。
被告は借家人と連帯保証人双方を指名して勝ったらすぐに差し押さえの手続きを
します。会社の給与を差し押さえるぞと言えば、世間体もあるからすぐに出ていく
でしょう。
普通の裁判だと全額取れる代わりに、結審まで1年近くかかります。
もしも、障害があるとすればトイレの故障を直さないのは家主として義務違反です。
すぐにでも直さないと相手に裁判で突かれて問題にされます。トイレを使えなく
したくらいで相手は出ていきません。

もう一つの手は家賃が5000円だと固定資産税にも満たないのではないですか。
租税公課程度の家賃では使用貸借と言って借地借家権はありません。息子さんが
家を持って無くて住みたいといえば、明け渡しの正当理由になります。あえて差額を
請求せずに裁判に持ち込み、追い出すのも手でしょう。ただ時間はかかると思います。

きちんとした裁判をするのなら素人ではなく専門家のアドバイスが必要ですし、
少額訴訟で追い出すにしても不動産屋程度の知識を持った人間と相談しながら
やるのが賢明でしょう。

本当は知識豊富な不動産屋に話し合いをさせて追い出すのが一番短期間で、しかも
金もかからずに済むのですが、適当な人物がいませんか。

このままにしておくと、相手は安い家賃で気ままに暮らせるのでますます出て
いきません。すぐにアクションをおこすことをお薦めします。

この回答への補足

契約期間が過ぎて家主が何も言わない時は、前と同じ内容の契約が続き〈法廷更新)ただし期間だけ決まらない借家契約になっています。このような時はいつでも
解約の申し入れをすることができるとあり、Telにて家賃を払わないのなら出て行ってくださいと何度も申し上げていますが、これも解約の申し入れになると聞きましたがいかがですか?ならばそれから6ヶ月以上経過しているので解約できると思いますが、相手が出て行かないときにはどうしたらよいのでしょうか。
家賃は50,000えんです。40,000円を途中の月で誤魔化されたのです。

補足日時:2001/06/09 19:05
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この回答へのお礼

ご意見いろいろ有難うございます。すぐにアクションを起こしたいと思います。

お礼日時:2001/06/10 09:19

残念ですが現行の法律は借り手側に有利なようになっています。


借り手側に家賃を払おうという意志も見られるので急に追い出すことは法律上できません。
裁判をした場合はこの状況では九分九厘借り手側が勝つと思いますよ。
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この回答へのお礼

意見参考にさせていただきます。

お礼日時:2001/06/10 09:21

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 結論的には、kayoko_mさんは、仲介業者に対して、勤務先から受給できなかった住宅手当相当額の損害賠償をご請求になることができる可能性が高いと考えます(ただし、事後的に勤務先に賃貸借契約書等の証明書類を提出すれば住宅手当を遡って受給できるならば、住宅手当の受給遅延期間につき、年5%の割合による遅延損害金のみご請求になることができると考えます。)。

 まず、契約当事者や代理人その他の関係者に対して契約書の作成を義務づける一般的な(≒ありとあらゆる契約について適用される)法令は存在しませんから、家主や管理会社が契約書を作成しなくとも、少なくともkayoko_mさんとの関係では違法とはいい難いものと考えます。
 ですから、家主や管理会社に対しては、何らの法的責任の追及もできないと考えます。

 しかし、宅地建物取引業者は、建物の賃借に関し、当事者を代理して契約を締結したときはその相手方及び代理を依頼した者に、その媒介により契約が成立したときは当該契約の各当事者に、当事者の氏名及び住所、当該建物を特定するために必要な表示、借賃の額並びにその支払の時期及び方法などを記載した書面を交付しなければなりません(宅地建物取引業法37条2項、1項1号、2号、4号、10号)。
 この書面は、必ずしも契約書でなければならないわけではありませんが、仮に契約書そのものではなくとも、多くの事業者にあっては、契約書と同様の、従業員が住宅手当を請求する際に必要な証明書として取り扱われるものと思われます。

 そして、この書面の交付義務は、建物の流通の円滑化を図るという公益のみならず、賃借人の利益の保護を計ることも目的としており(同法1条参照)、それゆえ、本件についていえば、仲介業者がkayoko_mさんに対する関係でも負う義務であると考えることができます。
 したがって、このような義務を仲介業者が怠っているということは、kayoko_mさんに対する関係でも違法な行為と考えることができます。

 さらに、仲介業者は、おそらく、kayoko_mさんとの交渉等の過程で、kayoko_mさんが会社員であることを認識していると思われますが、現在のわが国社会においては、多くの事業者が住居手当を請求する従業員に対して契約書等の賃貸借契約の内容を証明する文書の提出を要求していることは、いわば常識と思われます。
 したがって、仲介業者は、kayoko_mさんに対する前記の書面の交付が遅滞すればkayoko_mさんが住宅手当を受給できないことを認識することができたといえますので、kayoko_mさんが住宅手当を受給できず、あるいは、その受給が遅延したことに対する損害を賠償すべきことになります(詳細なご説明は割愛させていただきますが、民法709条、416条が規定する要件に当てはまることになります。)。

 なお、仲介業者に対する仲介手数料の返還請求は、これを基礎づける法律構成が特段見あたりませんので、不可能かと思われます。
 また、kayoko_mさんが主張なさるべき事項は、本件賃貸借契約の成立(契約締結日時、入居日時及び家賃。これについては争いがないでしょうから、証拠すら不要となる可能性が高いでしょうが、万一この点に争いがあれば、お住まいのお部屋の不動産登記簿謄本を取得なさり、そのお部屋が大家の所有であること(つまり、kayoko_mさんは他人の所有建物にお住まいであること)の証拠となさるとよいでしょう。)と、前記の書面の交付がないために住居手当を受給できなかったこと(またはその受給が遅延したこと)のみです。
 そして、必要な証拠は、kayoko_mさんが勤務先の従業員であることの証明書(例えば、社員証)と、住居手当請求手続を証明する書類(例えば、勤務先の諸手当書簡係が作成した案内パンフレットなど)くらいであり、仲介業者が前記の書面の交付をしなかったことをkayoko_mさんが立証なさる必要はありません。
 手続としては、お見込みのとおり、少額訴訟が有効でしょう。

 ところで、仲介業者の前記の書面の交付懈怠は、業務停止の事由ともなります(同法65条2項2号、4項2号)から、場合によっては、仲介業者の対応を都道府県の所管課にご相談になることもご検討なさってはいかがでしょうか。

 もっとも、事実関係や詳細な証拠関係を、Web上のやりとりだけで完全に把握させていただくことは不可能ですから、以上のご説明も、あくまでkayoko_mさんがご質問の中でご説明になった事実関係を前提とする不確実なものにすぎません。
 実際に行動を起こされる際には、必ず、各地方公共団体が実施している無料法律相談や、下記サイト内に記載されている法律相談窓口をご利用の上、弁護士などから直接、対面でアドバイスをお受けになるべきです。
 また、少額訴訟の手続については、簡易裁判所の窓口でご相談になるべきです。

 ご参考になれば幸いです。

参考URL:http://www.nichibenren.or.jp/

 結論的には、kayoko_mさんは、仲介業者に対して、勤務先から受給できなかった住宅手当相当額の損害賠償をご請求になることができる可能性が高いと考えます(ただし、事後的に勤務先に賃貸借契約書等の証明書類を提出すれば住宅手当を遡って受給できるならば、住宅手当の受給遅延期間につき、年5%の割合による遅延損害金のみご請求になることができると考えます。)。

 まず、契約当事者や代理人その他の関係者に対して契約書の作成を義務づける一般的な(≒ありとあらゆる契約について適用される)法令は存...続きを読む

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「当方(借主)は家賃は現状のまま継続したいと思っていますので、当方から家主にあえて連絡することはしないで、現行の家賃のままで様子を見ようと思いますが、問題はないのでしょうか?」

法的にはそれで問題は特にないですが、質問者様と家主の人間関係という点では問題がありますね。
「3年毎に家主、借主双方の相談のもと家賃改定する旨の覚書を締結しています」
ということでしたら、間に入っている不動産屋がいるはずです。不動産屋に「大家さんから何も言って来ないのですがどうしましょうか」と一...続きを読む

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