要約します。お金をかけずに家主がわに、有利に事を運ぶための問題点。
注、両者契約書を紛失、契約期間2年を大幅に経過、期間の定めがない契約状態にあると考えられます。 互いの言い分を下記に書きます。
家主側。1、45,000円の家賃を途中月5,000円のみの支払いで、誤魔化されている2、前家賃月末支払いなのに15日支払いと言い張り、さらに毎月催促をしても2ヶ月の遅れがなおらない。〈貯金通帳から証明〉
3、保証人がいなくなってしまった。4、隣近所と仲良くしない。5、家が老巧化している〈トイレ使用不能状態〉なので直して近所に借家住まいをしている息子夫婦に住まわせたい。 借主側。1、長く住んでいたのだからこのまま住んでいたい。
2、引越先がない。3、急に出ていってくれと言われても無理。
4、トイレがよくないのでなをしてくれと言っても直してくれない。
5、家賃はちゃんと支払っています。以上のことから裁判をしての勝敗はどちらに分があるか?。又問題点はどこか教えてください。

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A 回答 (6件)

情報が正確でないと私も適切なアドバイスができないので再確認します。


〉45,000円の家賃を途中月5,000円のみの支払いで、誤魔化されている
〉家賃は50,000えんです。40,000円を途中の月で誤魔化されたのです。
家賃は5万円,45000円どちらですか。振込額を少なく入れたのは時の実際の振込
金額とその月数を教えて下さい。
今でも少ない金額で振り込まれているのですか。
〉契約期間が過ぎて家主が何も言わない時は、前と同じ内容の契約が続き〈法廷更新)
〉ただし期間だけ決まらない借家契約になっています。
法定更新では以前契約と同じ内容で更新されると思います。契約期間も前と同じです。
私はプロではありませんから宅建主任の資格を持った人に確認して下さい。
〉このような時はいつでも解約の申し入れをすることができるとあり、
仮に最初の契約書にそのようなことをうたっていても、借地借家法上認められてないので
裁判で勝つことはできません。
〉Telにて家賃を払わないのなら出て行ってくださいと何度も申し上げていますが、
〉これも解約の申し入れになると聞きましたがいかがですか
解約の申し入れは内容証明付き郵便で申し出ない限り裁判では認められません。
〉ならばそれから6ヶ月以上経過しているので解約できると思いますが、
借家人が一方的に不利な内容の契約は裁判では認められません。
〉相手が出て行かないときにはどうしたらよいのでしょうか。
借家人が信頼関係を著しく損なわせるほど入金を遅らせない限り、裁判でそれを
盾に勝つことはできません。勝てるかどうかは分かりませんが、正当事由を盾に
裁判をおこすことはできますが、相当の立ち退き料を支払うような判決になると
思います。
不動産屋を通して途中解約を求めた場合でも6ヶ月分の家賃+敷金分2ヶ月を
max立ち退き料とするのが東京の世間相場です。

素人考えで行動せずに、不動産屋とどうするか作戦を練った方が良い結果が出る
ように思います。裁判で勝つことは現行の借地借家法ではかなりの時間と金額が
必要なので、信頼できる不動産屋にネゴさせるのがベストな方法です。
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この回答へのお礼

参考意見いろいろ有難うございました。

お礼日時:2001/06/10 09:15

まず、時間かお金のどちらかをかけないと 何も進展はしません。


知識が十分にないのに業者を通さずに賃貸契約を結び、トラブルが生じても中途半端な知識を得て 安易な解決を見つけようとしているように思えます。

多くの方が、解決方法を述べてこられましたが、何も専門知識がない方が、十分に理解できずに単独で行動されることは、このような権利に関する紛争は、揉める事はあっても 解決することはないと思います。専門家の方々が十分な説明をされてもあなたがどのように理解しておられ、行動されるかは残念ながらわかりません。

初めにも述べましたが、時間とお金のどちらもかけずに解決をすることは、できません。一度、月謝だと思い 法律相談・弁護士や不動産の仲介業者等に頭を下げて相談と対応を任せに行かれたらどうでしょうか。
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miyamaさんのご質問、何度か目にしていますが、このような質問の仕方では、専門家といえども有益な回答は不可能です。


補足などで、改善されることをお勧めします。

事実のみ、第三者にわかるように書く。
自分に不利かもしれない条件も書く。
など、のことが書いてないと、解答も不正確で、信頼できるものではなくなります。
あと、前回の質問で、回答者より、細かい事情についての質問があったのに、そこで打ち切って、「アクションをおこします」というのは、危険なものを感じます。
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それはお困りですね!さて本文から察しますと家賃の未納等が想像されますが、トラブルの種類によって対処の仕方が違ってきます。

想像通りの件であればまず、訪問日時督促回数、その時の相手方の返答内容をメモしておきます。ここで気をつけなければならないのは威嚇をしない、相手に恐怖を与えない事。(逆訴されるといけないので)次に内容証明郵便(配達証明付き)にてこちら側の意思表示を公的に行います。その上で管轄簡易裁判所へ少額訴訟の相談をし、調停を行えばいいのか?訴訟を行うのか?判断されると思います。(但し、損害金に制限がありますので金額が越えてしまった場合は管轄地方裁判所扱いになり、普通の民事扱いで行うことになりますが・・)そんなに難しいことではありませんので先ずは簡裁へ相談されたらいかがでしょうか?それか弁護士に一任するのも手間が省けます。ご質問の連帯保証人の件ですが行方不明になったのは追跡できるのですが大変です。本人がいるのであれば本人を相手にしましょう。本人に良好な契約関係を継続する意志があるかないか?トラブルの解決の意志かあるかなか?以上を鑑み手続きいたしましょう。悩んでいてもこの場合よい結果にならないと思います。頑張ってください。  gozenより
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PEPSIさんが書いている通り、借地借家法では借り手が圧倒的に優位です。

しかし
借家人の違法行為をつけば追い出すことは不可能ではありません。

まず契約書を探して下さい。それがなければそもそも訴える根拠が無くなります。
仲介に不動産屋を入れていれば不動産屋にコピーがあるはずです。
仮に契約書が無くても預金通帳の振込記録から開始時期を特定することは可能です。
45000円の家賃が5000円しか入れなくなった経緯が分かりませんが、
差額の40000万円を未納家賃として1年間遡って請求する権利は大家にあります。
その場合簡易裁判所の少額訴訟を使いましょう。20万円以内の金額で裁判をする
場合、少額訴訟を使うと1日で結審します。契約書と通帳があれば確実に勝てます。
被告は借家人と連帯保証人双方を指名して勝ったらすぐに差し押さえの手続きを
します。会社の給与を差し押さえるぞと言えば、世間体もあるからすぐに出ていく
でしょう。
普通の裁判だと全額取れる代わりに、結審まで1年近くかかります。
もしも、障害があるとすればトイレの故障を直さないのは家主として義務違反です。
すぐにでも直さないと相手に裁判で突かれて問題にされます。トイレを使えなく
したくらいで相手は出ていきません。

もう一つの手は家賃が5000円だと固定資産税にも満たないのではないですか。
租税公課程度の家賃では使用貸借と言って借地借家権はありません。息子さんが
家を持って無くて住みたいといえば、明け渡しの正当理由になります。あえて差額を
請求せずに裁判に持ち込み、追い出すのも手でしょう。ただ時間はかかると思います。

きちんとした裁判をするのなら素人ではなく専門家のアドバイスが必要ですし、
少額訴訟で追い出すにしても不動産屋程度の知識を持った人間と相談しながら
やるのが賢明でしょう。

本当は知識豊富な不動産屋に話し合いをさせて追い出すのが一番短期間で、しかも
金もかからずに済むのですが、適当な人物がいませんか。

このままにしておくと、相手は安い家賃で気ままに暮らせるのでますます出て
いきません。すぐにアクションをおこすことをお薦めします。

この回答への補足

契約期間が過ぎて家主が何も言わない時は、前と同じ内容の契約が続き〈法廷更新)ただし期間だけ決まらない借家契約になっています。このような時はいつでも
解約の申し入れをすることができるとあり、Telにて家賃を払わないのなら出て行ってくださいと何度も申し上げていますが、これも解約の申し入れになると聞きましたがいかがですか?ならばそれから6ヶ月以上経過しているので解約できると思いますが、相手が出て行かないときにはどうしたらよいのでしょうか。
家賃は50,000えんです。40,000円を途中の月で誤魔化されたのです。

補足日時:2001/06/09 19:05
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この回答へのお礼

ご意見いろいろ有難うございます。すぐにアクションを起こしたいと思います。

お礼日時:2001/06/10 09:19

残念ですが現行の法律は借り手側に有利なようになっています。


借り手側に家賃を払おうという意志も見られるので急に追い出すことは法律上できません。
裁判をした場合はこの状況では九分九厘借り手側が勝つと思いますよ。
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この回答へのお礼

意見参考にさせていただきます。

お礼日時:2001/06/10 09:21

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借家の大家として、借家から賃借人を追い出したいときに
正当な事由になるのはどれでしょうか?
どなたか教えてください、よろしくお願いします。

(1) 借家の敷地内を舗装するのにあれこれ注文や文句を
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  嫌なら出て行け』 

(2) 人間的に嫌いだから。

(3) 家賃を何度も滞納する。

(4) 近隣とのトラブルが多い。

Aベストアンサー

(3) は度が過ぎれば、正当事由になるでしょうが、たいした滞納でなければ正当事由とまではいえないでしょう。その他の項目は論外。
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 最近、何事によらず、法律だの裁判だのに頼ろうとの風潮が強いように思われます。まず当事者努力から出発すべきでしょう。

Q貸家の住人に退去してもらう方法を教えて下さい。

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だいぶ安く貸しているので値上げをしたいと思うんですが、
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このように退去してもらいたい場合には
どのようにすればいいんでしょうか?

ちょうど今更新の時期が来ているんですが、
今回更新をしなければ退去をしてもらうことが出来るんでしょうか?

回答よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

元業者営業です

結論から言うと「余程の事が無い限り無理」です。
この「余程の事」とは大袈裟でなく「生命・財産の危機」くらいの事です。

現在、借地借家法で賃借人は強烈に保護されており、賃貸人からの「退去要求」は拒否する事ができるのです。

また、更新拒否もできませんし、家賃の受け取り拒否もできません。
更新を拒否しても「法定更新」で自動的に更新されますし、家賃の受け取りを拒否しても「家賃供託手続き」を取られれば「滞納扱い」にもできません

こんな法律ですから、当然「相手の承諾が無い限り賃料値上げ」もできません。

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ただし、生活保護を受けているとの事ですから、「ちょっとやそっとの金額」では出て行かない(出て行けない)でしょう。

結論は「粘り強く交渉するか、今までどおり住んでもらうか」です。
まぁ、相手が「家賃滞納6ヶ月」位の事をしでかせば「契約違反」で退去要求できますが。。。

事ほど左様に「人に家を貸す」という事は「覚悟」が必要だという事です。

元業者営業です

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2か月以上家賃を未納のマンションの借主に、不動産屋さんのアドバイスで2週間以内に入金がない場合契約解除をするという内容証明を送ったのですが、振込も入金もないため、契約解除の内容証明を送りました。 私は近くに住んでいないためと、不動産屋さんと借主は以前からの知り合いのため1度先方と話をしてくださるとのことなのですが、このあとの流れとしてマンションのある地区の裁判所に呼び出せば先方も呼び出しに応じて、出頭して、少しは入金があるかもしれないと不動産屋さんはいいます。
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以上の裁判所に行く時間もなかなかとれません。 また、不動産屋さんの話では、私の住んでいる地区の裁判所に呼び出す場合は、借主はおそらく現れず契約解除にはなると思うが、強制退去となると費用が50万位かかるといわれました。 無理をすれば、マンションの裁判所に行けますが、仕事を
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自宅近くの裁判所で提訴してください。
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店子の近くの裁判所で行ってはいけません
判決が長引きます
判決(債務名義)をとったら、即強制執行です。
通常3~6か月かかるところが、2~4が月以内で終了します。

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との判決並びに仮執行の宣言をもとめる
   ↑多少省略
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自宅近くの裁判所なら、相手が来ないとのことなので、訴状は近くの司法書士にブラックライターとして書いてもらって下さい(初めての素人では、とても書ける代物ではない。色々な公的書類も必要)。
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>それと不動産屋さん以外には相談できるところはございますでしょうか。
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>強制退去の場合費用がかからない方法はございますでしょうか。

判決が出たあたりに、店子に「今荷物まとめて自主的に出て行けば滞納家賃を免除にしてやる。拒否したら強制執行します。且つ滞納家賃免除はしません。どちらを選びますか?」という手段もあります

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戸建ての借家に10年以上住んでいる者です。

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しかし、大家にとっては、毎回の修理代負担の不満が積もりに積もっていたようで、
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(大家の主張では、「自分で払うのが常識だ!」とのこと)

ちなみに、今まで一度も家賃を滞納したことはありません。
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Aベストアンサー

いいえ。本当に経年劣化であるならあなたには関係のない話です。
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裁判が長引けば長引くほど貴方が契約分長く居座れます。

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無保証であなたは6ヶ月で出て行かなきゃいけないですが。これは裁判所で立ち退き命令が出るので
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Q借地料の適正価格の調べ方[教えて]

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そこで
(1)現在の土地代\10,215が妥当な金額なのか否か(安いのか、高いのか、こんなものなのか)客観的にしらべる方法を教えていただきたいのです。

(2)時の経過と共に評価額、相場も変わるでしょうから賃借料が変化するのはやむを得ないこともわかりますが一気に90%近く値上げするのは果たして同義的、法律的にいかがなものでしょうか?
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※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね500円前後だと思います(市によって異なる)。

 評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の2倍~4倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に12ヶ月で割れば算出できます。
 「2倍~4倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

2.次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
 国税庁HPを下記に貼っておきますので、「平成17年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 例えば、路線価が「280」と表示してあれば、280000円と読んで下さい。路線価は時価の80%相当なので、28万円を0.8で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます(28万円÷0.8=35万円)。
 地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5%~2.0%程度だと言われています。
 愛知県HPから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

 例示として期待利回りとして1.5%を採用した場合、35万円×1.5%=5250円と求め、これに土地の面積43m2(=13坪)を乗じて、年額地代225750円を試算します。12ヶ月で割って、月額18812円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います(※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、1.5%より高い利回りになることもあると思う)。

 なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、3.0%です。国税庁HPから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

3.このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます(市場性から検証する方法)。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

 上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

4.借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です(借地借家法11条1項)。「90%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成4年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています(条文の趣旨や考え方はほとんど同じです)。

 ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
 裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年10%の利子を付けて地代を支払う義務があります(借地借家法11条2項)。
 逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

 値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で(地代を支払わないと債務不履行になるから)、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書...続きを読む

Q居住権(?)

賃貸でも長年住めば、居住権(?)みたいなのが発生すると聞いたのですが、
それは何年間ですか?

あと、居住権と言う権利名が正しくないのであれば、なんという権利でしょうか?

Aベストアンサー

「居住権」と言う権利はないです。
ないので、住み続けても、その権利は発生しないです。
仮に、ODOPSFAKVGRNさんが言う居住権が「住むことができる権利」だとすれば、
それは
1、所有権に基づいて住むことができる権利
2、賃借権に基づいて住むことができる権利
3、使用貸借に基づいて住むことができる権利
の3つを総称しての俗名です。
本件の場合は「賃貸でも」と言うことなので2、ですが、
これの義務は家賃ですから、支払いがないと不法占拠となり
「住むことができる権利」は消滅します。
なお、不法占拠でも10年間住み続ければ1、の所有権が時効で取得できるので、
所有権がなくなるまで何時までも住むことはできます。

Q大家から立ち退きを宣告されました。立ち退き料の請求、敷金の返還は?

みなさんよろしくお願いします。
まず、現在までの経過を聞いて(読んで?)いただけますか?

行政の道路建設計画で大家の家が行政から立ち退きを言い渡されたそうです。
そこで大家は自らの新居を現在私が住んでいるアパートの場所に新しく建てることにしたようなのです。ということで今私が住んでいるアパートは取り壊すことにしたらしく、立ち退きを要求してきました。立ち退き期限は今年の9月30日です。大家はすでに立ち退き期限の6ヶ月前に文書による立ち退き要求をしていますし、6月以降の家賃は免除してくれています。

大家の計らいはうれしいのですがこれはこれ。立ち退くとなると次のアパートの契約料、引っ越し費用が当然かかってきます。

契約料、引っ越し費用は大家に請求することは可能なのでしょうか?

大家に単純に話せばきっと「家賃の免除で配慮している」といった返事が返ってくることが予想されます。それでも免除分の家賃4ヶ月分では立ち退きに必要な費用は賄えないし、そもそも免除分は「立ち退き料」として明確に規定されたわけでもありません。

もうひとつは敷金の返還の件です。
アパートは取り壊す訳ですから、「入居時と同じ状態に戻すための資金」としての敷金は当然使い道のなくなった金ということになり、返還されるべきと私は理解しています。

この場合敷金の返還は法的に正当に請求できるのでしょうか?

まったくの素人で右も左も分かりません。
どなたかアドバイスをよろしくお願いいたします。

みなさんよろしくお願いします。
まず、現在までの経過を聞いて(読んで?)いただけますか?

行政の道路建設計画で大家の家が行政から立ち退きを言い渡されたそうです。
そこで大家は自らの新居を現在私が住んでいるアパートの場所に新しく建てることにしたようなのです。ということで今私が住んでいるアパートは取り壊すことにしたらしく、立ち退きを要求してきました。立ち退き期限は今年の9月30日です。大家はすでに立ち退き期限の6ヶ月前に文書による立ち退き要求をしていますし、6月以降の家賃は...続きを読む

Aベストアンサー

 どうも皆さん法律用語や制度の理解について混乱なさっておられるようなので、ここで少しそれらについて簡単にご説明をした後で、ご質問についての回答を致します。

 大家さん側が借家人に対して家屋の明渡しを請求するための理由として、大きく次の4つがあります。

(1)正当事由がある場合の解約(借地借家法28条。旧借家法1条ノ2)
(2)正当事由がある場合の賃貸借契約の更新拒絶(同条)
(3)家賃の長期滞納・賃借家屋の損壊などの信頼関係破壊を原因とする契約の解除
 (民法541条)
(4)合意解約(これは、両当事者の合意に基づく「契約」の一種です)

 今回問題になっているのは、上記(1)または(2)です。
 (1)の「解約」にしろ(2)の「更新拒絶」にしろ、『正当事由』が要求されております。

 では、ここでいう『正当事由』とは何でしょう?

 戦前は、貸主が自分で使用する必要がある場合にはそれだけで『正当事由』有りとされる解釈がとられておりました。しかし、昭和19年9月18日の大審院判決で、「貸主と借主双方の利害得失及び公益上社会上その他各般の事情をも斟酌してこれを決すべきもの」とされるに至り、これ以後、この考え方が現在にまで引き継がれております。
 そして、現在の借地借家法28条では、この『正当事由』についてかなり細かく明文化しております。

借地借家法28条
「建物の賃貸人による第26条第1項(更新拒絶)の通知又は建物の賃貸借の解約の申し入れは、建物の賃貸人及び建物の賃借人(転借人を含む。以下この条において同じ。)が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃他人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引き換えに建物の賃借人に対して財産上の給付(『立退き料』のこと)をする旨の申し出をした場合におけるその申し出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。」

 つまり、『立退き料』は、『正当事由』の補完材料または一つの要因として、賃貸人と賃借人双方の利害得失を公平に判断する際の判断材料として考慮されることが明記されております。
 これについてもう少し詳しく述べますと、『立退き料』以外の要因が貸主側に要求される『正当事由』の理由付けとして弱い場合に『立退き料』の金額等も高額なものが要求される可能性がありますし、逆に、他の要因で十分に『正当事由』ありと判断される場合には、『立退き料』を貸主側は一切支払わずとも「解約」や「更新拒絶」が認められる場合があるわけです。
 具体的にどのような場合に『正当事由』が認められるかということは、個々具体的に個別に見ていかなければなりませんが、おおよそ判例の傾向として、次のような事項を判断の基準としている傾向があります。

ア)貸主と借主双方のその家屋を必要とする必要性の度合い
イ)貸主と借主双方の家族の数
ウ)貸主と借主双方の資力
エ)貸主と借主双方の職業
オ)家屋の構造と現在の使用状況
カ)借家人の転居先があるか
キ)貸主と借主双方に存在するその他の要因(ここで立退き料等についても
 考慮されます)

 これらについて総合的に検討した結果、貸主側に「『正当事由』なし」と判断される場合には、いかに貸主側が6ヶ月前からの解約の申し入れをしていようと、その申し入れは無効です。
 しかし、逆に「『正当事由』あり」と判断される場合には、解約の申し入れは有効なものとなります。

 仮に、今回の場合「『正当事由』なし」と判断される場合には、おっしゃるように引越し費用、次の借家契約に必要となる敷金・礼金などの金額を立退き料として請求できる場合もありますが、これは何も借家人に法的に認められた権利というわけではなく、貸主側は支払う法的義務はありません。
 ただ、紛争を長引かせるのが嫌だからという理由で貸主側が支払うのは自由です。
 また、裁判になって判決によって支払うよう命ぜられた場合には、もちろんその金額を支払わない限り借家人は家屋を明渡さなくても良いというだけです。
 請求の仕方は、やはりご自分で大家さんに対して「大家さんの解約の申し入れには『正当事由』がないから、自分は『立退き料』が支払われない限りここから出て行かない」と主張する以外にはないでしょう。この場合、後日の証拠とするためにも、上記の内容を記した配達証明付きの内容証明郵便で行う方が良いです。
 その場合には、家賃相当額を大家さんに提供する必要があり、大家さんが受け取らない場合には供託所へ供託しないとcaptainkodomoさんに不利となります。


 「敷金」については、他の方もおっしゃられている通り、明渡しについての紛争が終結し、明渡しが終了した後に、清算して返還されます。
こ の敷金は、家賃滞納分などがある場合や、原状回復に必要なことがある場合にはその分が引かれます。

 ご注意願いたいのは、貸主側が解約の申し入れをしたからといっても契約が解約されるのは申し入れの6ヶ月経過後となる、ということです。
 つまり、9月30日までは賃貸借契約は継続しているわけで、本来、その間家主は賃料を受け取ることはできます。
 しかし、今回の場合、大家さん側はその間の家賃を受け取るつもりはないのでしょうから、大家さんの主張通り、その家屋が取り壊されて大家さんの住居ができるのだとすると、他に減額される要因が何もなければ敷金は全額返還され、敷金からその分が差し引かれるということはないものと思います。

 以上、ご参考まで。

 どうも皆さん法律用語や制度の理解について混乱なさっておられるようなので、ここで少しそれらについて簡単にご説明をした後で、ご質問についての回答を致します。

 大家さん側が借家人に対して家屋の明渡しを請求するための理由として、大きく次の4つがあります。

(1)正当事由がある場合の解約(借地借家法28条。旧借家法1条ノ2)
(2)正当事由がある場合の賃貸借契約の更新拒絶(同条)
(3)家賃の長期滞納・賃借家屋の損壊などの信頼関係破壊を原因とする契約の解除
 (民法541条)
(4)合意解約...続きを読む

Q駐車場用アスファルト舗装の費用は?

ある事情があって約50坪(162.8平方メートル)の土地を駐車場にするため、舗装してもらうことになりました。工務店に見積もってもらったところ、@4000*162.8=651200円という見積もりがでましたが、予想外の高さに困惑しています。

まず駐車場と言う目的の場合、アスファルトの厚さはどのくらい必要でしょうか。
次に、この厚みがあった場合、単価4000円というのが妥当でしょうか。

工務店に問い合わせればいいのですが、ある事情のため安易に何度も問い合わせできないので、事前に目安を知っておきたいのでお聞きします。

また、残土処分と言うことで@5000*26.8立方メートル=134000円と言われたのですが、こちらも相場がわかりません。こちらについてもご存じでしたらお願いします。
フェンスやライン工事などについてはいろいろ調べて納得できたのですが、アスファルトと残土処理の情報が見つかりませんでした。よろしくお願いします。

Aベストアンサー

まず確認したいのですが、経費込みの税抜き金額ですね。
そうだと仮定しますと、標準的な料金だと思います。
普通は、直接工事費の0.5から0.7諸経費を必要とします。
つまり4000/1.5~1.7が、実際に必要な材料代と工費(直接工事費)になります。

また舗装厚は、大型車両が入らないのでしたら、アスファルト3cm、再生砕石(RC-40)10cmで充分でしょう。(砕石は地盤が良ければ不要。)

残土処分は地域によりますので、一概に高い安いは言えません。最近は産業廃棄物に対する規制が厳しいので、きちんと処理するにはそれなりの金額がかかります。逆にあまりにも安い金額をいう業者は、不法投棄する可能性があります。

地域の相場をお調べになりたいのでしたら、市町村の建設課に、お近くの残土処分場をお尋ねになると良いと思います。相場も教えてもらえるかもしれません。

また見積もりは単純に円/m2ではなく、その作業内容ごとに作成してもらいましょう。(業者は面倒なのでいやがるかもしれませんが・・)

例えば舗装の場合
地盤整形-下層路盤(砕石)-プライムコート散布(一般にいうコールタール)-舗設(舗装)

残土処分の場合
掘削積み込み-ダンプ運搬-処分費

まず確認したいのですが、経費込みの税抜き金額ですね。
そうだと仮定しますと、標準的な料金だと思います。
普通は、直接工事費の0.5から0.7諸経費を必要とします。
つまり4000/1.5~1.7が、実際に必要な材料代と工費(直接工事費)になります。

また舗装厚は、大型車両が入らないのでしたら、アスファルト3cm、再生砕石(RC-40)10cmで充分でしょう。(砕石は地盤が良ければ不要。)

残土処分は地域によりますので、一概に高い安いは言えません。最近は産業廃棄物に対する規制が厳しいので、きちんと処理...続きを読む

Qアパートの契約書のない賃貸契約(?)について

こんばんは。
アパートの立ち退きの条件(?)について質問します。

父の所有するアパートに、父の元同僚で契約書も交わさずに口約束だけで部屋を
貸すようになって二年ほどになる賃借人がいます。
(家族は「ちゃんと契約書を!」と言っているのですが父は「おれの友達なんだから!」
の一点張りで…。)

老朽化し、利益もほとんどないボロアパートなので、取り壊しのため
立ち退きをお願いするのも時間の問題なのですが(まだ具体的な話ではありません)
このような場合、もし立ち退きを拒否されてごねられたりしたら、
(ちなみにその方は、家賃を滞納したり、近所とトラブルを起こしたりするんです(:;))
契約をきちんと交わしている方と比べて、(大家側または借主側が)
有利とか不利とかあるのでしょうか?

仮定の質問ですいません。宜しくお願いします。

Aベストアンサー

こんにちは。
素人なのでお役に立てるかどうかわからないのですが、
自分自身の経験からお話させていただきます。

まず契約書のない賃貸契約はトラブルの元です。
契約は口頭でも成立しますが、契約書がないと万が一トラブルになったとき、余計に問題がこじれる可能性があります。
縁起でもないですが、例えばgomimondai様のお父様が亡くなられたあとで立ち退き要求をしても、契約書がないと借主のかたに”自分は○○さんとずっと住んでいていいという契約を結んだ”と言われても、それは本来の契約内容とは違う、ということを証明できない恐れがあります。

これはかなり極端な例ですが、無用なトラブルを避けるためにも専門家に相談してきちんとした契約書を作っておいたほうがよいと思います。

ここから先は補足なのですが、居住用として賃貸物件を借りている場合、借主には居住権が生じますので、正当な事由なしには立ち退きを要求することは原則的にできないということになっています。
最近はあらかじめ契約期間の定めがある「定期借家法」のもとに賃貸契約が結ばれることもあるようですが、この法律自体、平成12年3月1日から施行されたものですので、それ以前に結ばれた契約(こちらは借地借家法といいます)はこれにあたりません。

つまり原則的に、借地借家法で結ばれた賃貸契約においては、賃貸期間の定めがないことになります。
gomimondai様のお父様のアパートも、こちらの契約にあたると思われます。
こういう契約で貸主が借主に立ち退きを要求するには、かなり強力な正当事由が必要となります。但しこの正当事由は具体的な法律上の基準が定まっていないのが実情で、裁判沙汰になったときはその時々で先例をもとにして判断するようです。

借主の方は家賃を滞納したり、近所とトラブルを越したりするとのことですが、家賃の滞納はどのくらいの期間になりますか? 一ヶ月や二ヶ月くらいでは正当事由にはなりません。建物の老朽化、ということも、いま現在借主の方がその物件に普通に生活しておられるのですから、やはり正当事由としては弱いと思われます。

その上で立ち退きを要求される場合は、ある程度の立ち退き料を請求される可能性を考えておかれたほうがよいと思います。
ただし、この立ち退き料に関しても具体的な法的基準がないのですが、私の経験からいうと
現在借りている物件と同程度の物件を新たに借りるために必要な費用(敷金・礼金・仲介手数料・新家賃の前渡分)
              +
            引越し費用
              +
引越し費用以外に移転に要する費用(会社を休んで市役所等へ移転の手続きにいった、その日数分の日当)
くらいの金額を提示しました。
が、これも現在住んでいる環境、通勤に便利かどうか、契約当初と現在の家賃の変動、他さまざまな要因がからんできますので、一概には言えません。

今までずっと住まわせてあげてたのになんで立ち退き料まで払わなきゃならないの、と思われるかもしれませんが、立ち退き料は立ち退きによって借主側に生じる損害を補完するものです。それがなかったら貸主側にだけ都合がよいことになりますから。

具体的な不動産関連のトラブルについては下記のアドレスが参考になるかと思います。
http://www.reico.co.jp/bbs/

ちなみに私は立ち退いたほうです。
私が前に住んでいたアパートの大家は、私が住んでいた部屋を息子夫婦に使わせたかったようなのですが(大屋の家と同じ棟にあったので)はっきりそうとはいわず、それはもうバラエティに富んだ正当(?)事由を突きつけてきました。
私の部屋が散らかってるからこれ以上貸すのは嫌だとか、息子の友達に貸すとか、新しくアパートを建て直すとか…じゃあ立ち退き料は出してもらえるんですかと聞いてみたら↑と同じように、今まで住まわせてあげたのに立ち退き料まで出すなんて冗談じゃないといわれました。

ずっと家賃払ってましたけど、というと、お金の問題じゃない、大家といえば親も同然、あんたには貸してもらってありがとうという感謝の気持ちがないのかといわれました。(^_^.)
もちろん専門家に相談して出すもの出してもらいましたけど。

gomimondai様も、もし立ち退き要求されるようでしたら、なるべく穏便にお話されることをお勧めします。
高飛車に立ち退き請求されると、相手が意地になってよけいに居座り続ける可能性がありますから。
ちなみに私は大家に立ち退き要求されてから、出て行くまで2年間そこに住み続けました。

以上、長くなりすぎましたが、少しでもお役に立てればさいわいです。
gomimondai様のご心配が晴れることをお祈りします。

参考URL:http://www.reico.co.jp/bbs/

こんにちは。
素人なのでお役に立てるかどうかわからないのですが、
自分自身の経験からお話させていただきます。

まず契約書のない賃貸契約はトラブルの元です。
契約は口頭でも成立しますが、契約書がないと万が一トラブルになったとき、余計に問題がこじれる可能性があります。
縁起でもないですが、例えばgomimondai様のお父様が亡くなられたあとで立ち退き要求をしても、契約書がないと借主のかたに”自分は○○さんとずっと住んでいていいという契約を結んだ”と言われても、それは本来の契約内容とは違...続きを読む

Q測量の費用の相場がわからないのですが、これって高くないですか?

某ハウスメーカーで新築中です。5月に測量した分の請求がきました。約200坪の土地を測量し、面積をだした上で、その土地をふたつにわけるため、分筆してもらいました。もちろん、市の立会いや書類作成、申請もお願いしました。それで請求書がきたのですが、96万でびっくりしてしまいました。100万に近いですし、こんなにかかるものなのでしょうか? 相場もわからないし、これが妥当なのかわかりません。 当初、HMは50万くらい・・と言っていました。特に見積もりもなかったのですが、今思えば、随分いい加減だと思いますが、その時はあまり気にしていませんでした。
きちんと、確認しなかった自分も悪いのですが、ちょっと腑に落ちないんです・・・。
HMは、「そうなんです・・予想より高くて、すいません」と言うだけです。 このまま支払うしかないでしょうか。金額は妥当でしょうか。

Aベストアンサー

以前あなたと同じ様な依頼をした事があります。
しかしあなたと違う点は既に全体の測量は終わっている土地を購入していると言う事です。
私の依頼は分筆する為に真ん中を1本測量して真ん中部分の地番を2つにする作業です。
既に基点の杭が1本ありましたので、反対側に杭を1本打ちました
杭1本と1線測量と地番を1つ追加する作業で費用は20万でした。

今回の質問を見ると全体の測量も入っており尚且つ分筆もされています。
当然全体の測量をされると隣地の境界線もありますので、隣地の方との境界線立会いや杭が不明の場合も考えられます。
あと測量する線の数も多いし地番が元々1つで構成されているか、もっと地番があり図面作成に手間がかかるかも不明です。
既に外周の測量が終わっている私の場合とは違い相当費用が掛かる様に思います。

あくまで憶測ですがHM担当者の認識のあまさや経験不足で予想金額を言ってしまった様に思います。
意外と他人と自分の境界を測量するのは今後もめない様にする為の作業にも手間がかかるみたいです。


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