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売主は、新日鉄都市開発 管理会社は、系列会社の日鉄コミュニテイ。築6年目15階建て分譲マンションです。平成26年3月 隣家との戸境壁にクラックを発見しました。管理会社に相談したら 「コンクリート収縮クラックだろう。構造上 問題はない。修理は管理組合の負担。」といわれました。その後 のびて梁にまでいくヒビ割れをみながら、管理組合負担とは、私達の大事な積立金。安全だというし外観の問題ならば、これから どんどん出てくるだろうし 安易に修理すると 将来大規模修理時 予算が足らない事になりかねないと考えました。建築の知識は全くありません。自分なりに勉強したり、サポートセンターに相談したりしました。そのなかで、宅建業法以外に、2002年に瑕疵担保責任の10年保証の法ができたこと、民法(買主が、瑕疵の存在を知った時から1年以内)の情報をえました。コンクリート直張りゆえにクロスにクラックが目立つのですが、専有部分も板のつなぎ目が 隙間がありその隙間にそってクロスが、割れてきています。管理会社は、二年過ぎたことだからという姿勢で、「雑と瑕疵は違います。大規模修繕時(6年後)に室内クラック修理したら費用を安く抑えられる。売主は、調べてから言ってもらいたいといってます。その為には、約150万くらいかかりますが」と言いました。私は、買った商品に、不具合があるのですがといったら売主が、調べてからいってきてというのが、納得できませんでした。建築素人だからでしたら、すみません。9月に、関西住宅品質保証株式会社に
相談してほしいと管理組合に議案提示しました。その後 やっと管理組合理事長と売主が、話し合いました。調査にきてくれるようですが、クロスを剥がしたあとの費用は、負担しないといけないようです。一階の管理人室の雑な施工によるヒビ割れは、瑕疵担保責任で売主が
負担してくださるみたいですが、各住居のクラックは、瑕疵担保責任にあたらない可能性が、高いとききました。なんでもかんでも売主にとは、思っていません。図面上だけでなく、実際施工されたものが老朽によって生じた不具合なら 管理組合つまり自分達でしていくべきと思います。11月に、調査にきます。瑕疵担保責任にあたる判断基準や もっておいたらよい知識など皆様の知識やお知恵をいただきたいのです。長文ですみませんm(_ _)mよろしくお願いいたします

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A 回答 (4件)

コンクリートは乾燥していく過程で縮んできます。


これは絶対避けられませんから、どこかにクラックは発生します。

ただ、設計段階で一定の場所にあえて切り込みを入れて、このクラックをそこに集めてしまうという手法を採る場合もありますが。

気になるのは、クラックが伸びて梁まで達するということです。
雨水が浸入すればクラックは深く広くなり爆裂の可能性もありますから。
本当に単なる収縮クラックなのかは微妙ですね。

建主以外の第三者機関の調査を待つしかありません。

専有部分のクラックは、原則として各戸の個別案件です。
ただし、他の多くの住戸で同じようなクラックが発生しているとすれば根本的な問題かもしれません。

管理組合は、マンション共用部の維持管理のための組織です。
理事長が売主と話し合ったとはいえ、マンション共用部についての話に限定されているはずです。
結果として、管理人室は共用部ですから、売主負担での工事となったと思います。

管理人室が瑕疵ということは専有部分も、と考えるのが普通です。
理事会で、全戸調査を実施し、そのマンション全体の専有部分で一体どのような不具合が、どれだけの住戸に発生しているのかを確認するべきだと思いますが。

とりあえず専門家の調査を待って、売主負担、管理組合負担、個人負担を切り分けるのでしょうが、築6年のマンションとしては問題アリだと思います。
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この回答へのお礼

おっしゃるとおりと思います。ただ、調査は、売主がします。五万五千円で、弁護士紹介の建築士が、立ち合ってくださるらしいです。管理組合に、動いてもらうのに半年かかりました。管理会社は、考えて対応していたといいましたが、真剣に取り組んでもらっていたとは、感じられませんでした。一人 クレームを言ってるみたいなかんじになり もういいかなぁと 思ったりしながら、聞いた話や集めた情報、大規模修理の協会に相談して 納得できない これでよいのですかといってきました。回答してくださってありがとうございましたm(_ _)m

お礼日時:2014/10/14 17:42

系列会社の日鉄コミュニテイに相談しても問題解決は難しいと思います。


構造上問題はないと言うのは少し乱暴な回答ですね、マンションの場合目に見えない程のヘアークラックと言って細い亀裂があったりしますが、そこから雨水などが侵入するとエフロなど発生します、放置すると鉄筋が錆びてコンクリートが爆裂し、耐久性が落ちます。
亀裂の大きさだけではなくクラックの場所によって建物への影響は大きく変わります。

http://www.mentenansu.jp/マンション雑学/新築でヒビ割れだらけ/

>コンクリート収縮クラックだろう。構造上 問題はない。修理は管理組合の負担。

これは売主系の管理会社ならではの発言ですね、あなたが気づいたような大きなクラックでしたら、1年、2年でひび割れが確認出来ていたと思います、通常は売主が自主的に行なっている1年、2年点検の時に共用部分については理事さん同行で補修箇所の確認をして修理しますが、これを逃すと無償修理が難しくなります。

管理会社の受託業務の中には建物点検も含まれているとおもいます、6年の間にクラックにつて理事会へ適切な報告がされていたのかが問題ですね、何れにしてもプロでなければ管理会社と対等に交渉するのは難しいと思います、相談だけなら無料の会社もありますので、プロ聞いてみるのも良いかと思います。
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簡単に言えば、今回できたクラックは構造的な物か、単に仕上げの問題かで対処は変わってきます。


戸境壁と言えどもファミリータイプのマンションならば、耐力壁であるかと思われます。構造的な物なら
マンション全体の問題で有り、この調査は販売業者ではなく、こちらが依頼した業者でないと信用できないように思います。
仕上げの問題ならば、個人で対処(2年の補償期間が終わっているので)
躯体の問題であれば販売業者の責任で修理修繕しなければいけません。かなり大規模な物になると思いますのでこの場合はこちらで設計事務所などに調査、設計を依頼した方が良いでしょう。
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10年間の住宅瑕疵担保責任保険は雨漏りと躯体(柱・梁・基礎)の瑕疵について保険です。

販売会社が保険を掛けることを法律で義務づけているのです。販売会社の責任は建物完成検査の合格で免責されます。完成後の補修責任は保険を掛けることで免れていてるのです。販売会社の責任が何故に免責されるのかを不思議に思われるでしょう。この保険はどん底経済だった時代に作られた法律に基づく保険制度です。販売会社が倒産した場合を想定しているからこのような仕組みになっているのです。したがって問題があった場合には保険会社が検査会社に委託して査定させ、保険金を出して補修させます。

コンクリートのクラックは必ず発生するものなので、そのクラックが躯体部分にあることと、クラック幅や長さから問題であるかどうかを検査会社が判定します。それは近いうちにその検査会社により判定されるでしょう。継ぎ合わせ部分のクラックなどは保険の対象外です。一般の不具合については売主と買主とで保証契約が成されているものです。その契約によって処理されます。

文面を読む感じでは住宅瑕疵担保責任保険の対象にはならないように思います。単なる施工不具合ではないでしょうか。クラック発生が目立つのはクロスの直張りが原因で、通常はコンクリートの上にボードを張りクロスを貼ります。躯体部分であればマンション全体に及ぶことなので管理組合が関与することになりますが、一般部分ですと区分所有者との問題です。費用負担も保証契約にそって販売会社と買主との協議になります。
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この回答へのお礼

調査は、新日鉄がしてくれるそうです。新日鉄が、瑕疵担保責任になると認めることは、保証会社との取引上 不利益で 自社で処理するのかなと 憶測してます。他の質問のアンサーで 対応してくれたのに、瑕疵担保責任ではないと言い続けたとありました。その方も、築年数が同じようなマンションでしたが、建築士であり すんなり話はすすんだようです。ただ瑕疵担保責任は、事実なのに認めない、対応してくれるのでよいとしたらしいです。
瑕疵担保責任について、理解がすすみました。ありがとうございましたm(_ _)m

お礼日時:2014/10/14 22:43

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Qマンション室内境界壁クラック調査・補修について

築12年、12階マンションの4階です。(新築時から居住)4年目あたりからリビング境界壁クロスにボールペンで書いたような亀裂がほぼ垂直(波うってますが)に入り、そのまま放置しておきましたが、亀裂幅が1~2mm近くに拡がってきています。壁の上方部には梁があります。亀裂は壁の最下部から梁下10cm辺りまで伸びてきています。原因はクロス下のボード?のズレなのか?コンクリートのクラックなのでしょうか?調査と補修のことで教えて頂きたいことは、この状態の調査にあたっては、コンクリートX線検査までする必要はありますか?他の調査方法もあるのでしょうか?また、補修はどのようにやることが最善策なのでしょうか?費用も教えて下さい。
クロスを張替ないで出来ればいいのですが(他面クロスと色の違いが大きすぎるので)
管理組合には申請中です・・・宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

マンション住まいなのですから 当然 共用部 占有部の区別は判りますよね?
躯体で有るコンクリート部は 共用部です。

したがってあなたが個人で直す必要もなく また費用の負担も必要ない訳でして
逆に その場所を触ることで他に危害が発生した場合には 保障問題にもなりかねません。

管理組合には その症状を伝え、対処してもらう手続きをすれば良いことであって、
もしかしてお隣も同じような状況になっていないとも限らないでしょうし
マンション全体が 何らかの欠陥で全体の占有部内で見られているのかも判りません。

お宅だけがと言う特定されたものであっても、
管理組合の承諾なくして 修理などは出来ないのですから

申請は取り下げて
申告をすべきです。

>原因はクロス下のボード?のズレなのか?コンクリートのクラックなのでしょうか?

気になるのはこの文面です。
クロスの継ぎ目がただ単に開いてくる事は良くあることです。
また 石膏ボードが有るのでしたら それまでは占有部分ですのであなたの所有物になります。

それよりも深部 コンクリートに至っては 共用部と判断して下さい。

したがって恐れることなくもう少しカッターで横に切り開いて クロスを捲ってみれば石膏ボードが割れているのかその症状は判るはずです。
ただ石膏ボードに隠れたコンクリートは ボードを壊さない限り見えませんから、少しだけ削り取ればコンクリート部分の確認も出来るでしょう。
空けたボードの穴は、ホームセンターでパテを探して埋め クロスは木工ボンドを付けて貼り直せば元通りになりますから・・・。

その後で管理組合に相談すべきです。

マンション住まいなのですから 当然 共用部 占有部の区別は判りますよね?
躯体で有るコンクリート部は 共用部です。

したがってあなたが個人で直す必要もなく また費用の負担も必要ない訳でして
逆に その場所を触ることで他に危害が発生した場合には 保障問題にもなりかねません。

管理組合には その症状を伝え、対処してもらう手続きをすれば良いことであって、
もしかしてお隣も同じような状況になっていないとも限らないでしょうし
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Qマンションの壁紙にひびが入ったのですが

築8年の分譲マンションなのですが、6年目にクローゼットの上部の天井に続く壁の土台部分
(叩いた感触では土台はコンクリートっぽい気がするのですが)にひびが入ったのか壁紙が破れた状態になってしまいました。
転勤で現在は住んでいないのですが、空気を入れに帰る度に気になっていました。
8月末にまとまった時間が取れたので、業者に点検に来てもらうことになったのですが、
聞いたところ、建物自体の保守は10年間との事なのですが、室内は2年で保守が切れている為、
「見てみなければ詳しい事は分からないが、修理する場合はほぼ有償です」と言われています。
そこで質問なのですが、壁にひびが入るという事は建物自体に問題があるからなのでしょうか?
壁紙は仕方ないにしても、壁にひびが入っている場合はやはり修理費は有償となってしまうものでしょうか?
点検の際に確認しておいた方がよいポイントなど、ご存知の事があればお教えください。

Aベストアンサー

>、壁にひびが入るという事は建物自体に問題があるからなのでしょうか?

コンクリートにはひび割れはつきものですので、ひび割れの発生状況などを確認してみないとはっきりとしたことは言えません。
またその壁が構造上重要な壁なのか、雑壁・非構造壁・2次壁と言われる構造に関係ない壁なのかは構造図面をみるなどしないと何ともいえません。


>建物自体の保守は10年間との事なのですが、室内は2年で保守が切れている為、

元もと引き渡された後に発見された瑕疵(欠陥)については、民法の規定により売り主にありました。しかし民法の規定では期間について特に決まりはなく、また民法の規定に反する内容でも契約で別途定めることができることになっていました。

分譲マンションのようなものの場合、売り主は宅建業法により民法の規定に従うか、民法の規定より買い主に不利な条件を付ける場合最低2年以上の瑕疵担保期間をつけなければいけないことになっています。

このため、契約で2年という期間を定めるのが普通でした。

しかし、平成12年4月に品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)が施行になりました。この法律により、構造上重要な部分と雨漏り関係については、分譲マンションについては売り主に10年の瑕疵担保義務を強制することになりました。
その他の部分については契約次第となります(質問のケースでは2年の瑕疵担保期間が設定されている様子)

ところで、築8年というと質問の物件は平成11年頃の物件ですね。そうなると品確法の施工前の契約です。そのため、品確法の適用は受けませんので、契約で定めた期間しか売り主は瑕疵担保責任を負いません。

契約に10年保証という特約があるとか、瑕疵担保に関する特約がなければ、発生原因によっては瑕疵担保として扱えます。

ただし、瑕疵担保責任というの期間中どんな瑕疵について責任を負うのではなく、引き渡し時点に存在したが気づかなかったもの、引き渡し時点の存在した瑕疵によって引き起こされたものでなければ、責任を負いません。

そのひび割れ原因が引き渡し時点に存在したものでなければ、だめなのです。そして、瑕疵担保請求を行う場合、相手が認めなければ、引き渡し時点で瑕疵が存在したことを請求する側が証明しなければなりませんが、これはかなり困難です。

というわけで、契約上また瑕疵の存在証明上、瑕疵担保として請求するのはかなり困難な様子です。


>壁にひびが入っている場合はやはり修理費は有償となってしまうものでしょうか?

なお、壁紙は専有部分ですが、構造上重要な部分(戸境壁、外壁)などでしたらそれは共有部分です。つまり構造上重要な部分であれば、補修責任は管理組合です。つまり、その壁が共有部分なら補修の費用負担は個人ではなく、管理組合になります。


>点検の際に確認しておいた方がよいポイントなど、ご存知の事があればお教えください。

先に述べたように専有部分か共有部分かによって管理責任・費用負担者が変わります。
しかしそれは素人とでは判断が難しいでしょうから、壁は共有部分か専有部分か、そして壁が構造部分かどうか、ひび割れの発生原因と今後の進展性などを確認しておくことをおすすめします(ひび割れ原因によっては進展する場合もあり)。

>、壁にひびが入るという事は建物自体に問題があるからなのでしょうか?

コンクリートにはひび割れはつきものですので、ひび割れの発生状況などを確認してみないとはっきりとしたことは言えません。
またその壁が構造上重要な壁なのか、雑壁・非構造壁・2次壁と言われる構造に関係ない壁なのかは構造図面をみるなどしないと何ともいえません。


>建物自体の保守は10年間との事なのですが、室内は2年で保守が切れている為、

元もと引き渡された後に発見された瑕疵(欠陥)については、民法の規定...続きを読む

Qマンション内壁コンクリートにヒビ(約2m)

2003年1月に完工した東京都荒川区のマンションです。
購入(同1月末)後、1年以内に震度5前後の地震があり、そのときマンション内側の壁のコンクリート部分に2mほどのヒビが入りました。

最初はヒビとは知らず、壁紙のゆがみを建築業者のアフターサービス(築後2年間は業者責任により補修すべき故障は無償で直すと言うもの)の際、申し出たところ「ヒビです。」と言うことで、壁紙をはがし、補強用のテープを張って、壁紙をかぶせなおしました。

当時、そんなものかと悠長に考えていましたが、
マンション(等の建築物)の耐震強度偽造の問題が社会的問題になる中、(待てよ。震度5くらいでヒビがあれだけ入るなら、震度6や7なら…)と思い不安になっています。

出来れば建築に詳しい方に、意見を頂きたいと思います。
地震による建物の損傷として通常の範囲なのでしょうか?
どのように建築主(工事業者)と折衝すべきでしょうか?

Aベストアンサー

マンション管理業務主任者資格と区分所有管理士資格を持つ者です。

コンクリート構造物にひび割れがある程度発生するのは,残念ながらやむを得ないのです。
ご指摘のコンクリートは、スラブではなく、内装の化粧コンクリート(別称:下地コンクリート)と推察します。

建物の強度に左右されるコンクリートはスラブのコンクリートです。
化粧コンクリートは、内装のために塗り付けられたものなので、大きくひび割れしても、朽ち果てても、建物の強度に左右されません。
故に、化粧コンクリートの約2mは、通常起きる現象につき補償は望めません。

ちなみに、スラブのコンクリートのひび割れは、次の4つの原因があります。
(1)乾燥収縮
まだ固まらないコンクリートに、水が満遍なくいきわたるためと、打設の際に流動性をもたせるために、セメントの水和反応に必要な水分より、かなり多くの水分が用いられています。
その結果、余分な水分が乾燥して外に出て、コンクリートは収縮します。
したがって、水セメント比(単位水量)の多いコンクリートほど乾燥収縮量は多く、ある程度の乾燥収縮ひずみは避けられません。
この間隔と幅は、養生条件や構造形式、断面寸法、鉄筋量、かぶり厚などが関係します。
(2)温度・湿度変化
コンクリートと鋼の熱膨張の差で伸縮します。
このような伸縮は通常拘束されているから、蓄積されてひび割れとなります。
コンクリートでは硬化初期の断面内の温度応力が原因でひび割れが発生することもあります。
また、湿度の変化に伴って、コンクリート中の水分が変化して、コンクリートは膨張・収縮して、温度変化と同じような影響を受けることもあります。
(3)荷重作用
コンクリートは引張り強度が極めて低いから、引張りに鉄筋が抵抗するように設計されるのが鉄筋コンクリートなのです。
もしコンクリートにひび割れが発生しないように設計するものとしたら、鉄筋もコンクリートの引張り許容範囲のひずみしか許せないことになります。
通常の鉄筋は、平時でも負荷を受けていますから、鉄筋コンクリートでは、ひび割れの発生は止むを得ないとされています。
(4)その他
支持力が所定以上ある場合であっても、コンクリート硬化初期段階の躯体の沈下差によって、壁状の部分に、斜めの亀裂が発生することもあります。

マンション管理業務主任者資格と区分所有管理士資格を持つ者です。

コンクリート構造物にひび割れがある程度発生するのは,残念ながらやむを得ないのです。
ご指摘のコンクリートは、スラブではなく、内装の化粧コンクリート(別称:下地コンクリート)と推察します。

建物の強度に左右されるコンクリートはスラブのコンクリートです。
化粧コンクリートは、内装のために塗り付けられたものなので、大きくひび割れしても、朽ち果てても、建物の強度に左右されません。
故に、化粧コンクリートの約2mは、通...続きを読む

Q土地売買では確定測量しなければいけませんか?

親が以前に土地を買ったときに、隣地との境界がどこかということを確認しなかったようで、
売却したいと思って法務局に地積測量図を取りに行ってもありませんでした。

売却する際には、隣地の所有者に立会いしてもらう確定測量は必ずやるものでしょうか?
買主が了承すればやらなくてよいのでしょうが、市街化調整区域であり登記簿の面積もあまり信用ならないと法務局で教えてもらいました。
面積だけ確認なら現況測量でよいと聞きましたが、現状は境界標が全く見当たらないです。
これでは現況測量もできないでしょうか?

よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

業者してます。

>売却する際には、隣地の所有者に立会いしてもらう確定測量は必ずやるものでしょうか?
必ずやるものではありません。一般的な話として、「売主は買主に対して境界を明示する」とする契約書が多いと思います。杭や標があればそれがいいですし、無ければ隣地との塀を見れば概ね判断ができますよね。不動産業者が買う場合などには、後々の販売のために確定測量を条件としてくることもあります。

上に書いたように、杭等が見当たらなくても境界と推察できる塀などがあれば、それをもってとりあえずの現況測量はできるでしょう。農地などのように壁も何も無い場合には、トラブル防止のためにも結論として確定測量をやらざるを得ないでしょうね。


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