築６年目 リビオマンション 壁のクラックと崩れ

先日 共用壁クラックで、質問しました。やはり 納得できず、再度 質問します。
５６室で、３軒で、クラック 私のところが、今１番ひどく梁にもはいるものが２箇所 １．５メートルくらいを含む4本はいってます。あと １５階建の１２階の一軒に、共用壁が
なかでくずれてるようです。前回の質問で、瑕疵担保責任にあたらないように教えていただきました。管理会社も売主もそういってます。でも、調査と修理をするとなりました。
経年劣化の共用部分 不具合は、現状回復 資産価値の保持のため、組合員の合意のもと管理積立金で対応。建設時の施工不良で、発生してくる不具合は、売主や、瑕疵担保責任で対応を求めたいのですが…
瑕疵は、社会通念上必要とされる性能 品質ならば 瑕疵担保責任にあたるように、素人だからでしょうか思います。
同様のマンション不具合で、建築士が理事のとき 売主が、全て修理したのに瑕疵担保責任は認めなかったと読みました。瑕疵担保責任になれば、保険で払われるので売主は負担がないと思います。でも保険ですので、その対象となる方が 売主に 不利益があるからなのですか？私のマンションでは、今回、一部負担を言われてます。管理人室のひび割れは、売主がすべてするようです。「瑕疵ではない」は前提です。これからのこと 一緒にくらす今は、不具合がない方々のこと考えると、売主と系列の管理会社に、都合よくもっていかれてると感じます。住民の意識は温度差があり 管理会社任せで管理組合が運営されてきました。１１月に、調査 修理に、売主の新日鉄が来てくれるそうです。考えを整理し、のぞみたいので専門のかた詳しい方、アドバイスお願いします。

No.2 ベストアンサー 回答者： something2013 回答日時： 2014/10/17 09:29

以前のご質問を一応は拝見していました。

今回のご質問も今回拝見しました。
結論として、ご質問の内容が、よく、理解できません。
以前も、理解出来なかったので、回答は、差し控えさせていただきました。

お困りのご様子は解りますので、少しだけ、申しあげたいと思います。

１）「瑕疵担保責任」と「クラック」
　この関係を整理する必要が、あります。

　クラックは２つの種類に大別されます。
　「構造クラック」と「乾燥収縮クラック」です。
　この区別は、専門の知識が無いと、判定出来ません。それは、発現の仕方、状況で
　判断されるもので、単純に、箇所数の多さや長さ、で判断するものではありません。

　万一、発生しているクラックが構造クラックであれば、「瑕疵担保責任」に関連して
　来ますが、乾燥収縮クラックであれば、該当しない、との結論になります。

２）上記の判定者
　お話では、管理会社、売主が、その調査、判定をするように読み取れます。
　この点を、「管理組合」として考えると、クラックの性状の判定に、作為が介入する
　危険性が、残る、とも言えます。

　即ち、管理会社、売主に都合のよい判定が為される、可能性が排除出来ない、という
　事です。
　質問者さんの、ご不満も、この辺りにあるように思います。

　本来、このクラックの調査、判定は、利益関係の無い、第３者が行うことが好ましい
　のです。
　その意味では、管理組合から、外部の設計事務所なり、調査機関なりに調査を依頼
　する必要があります。

　それで初めて、誰もが、結論を信頼することが出来る、調査と判定が期待できます。
　
　今回の件は、第３者が介入せず、話が進行しているので、お互い疑心暗鬼になっている
　印象を受けます。

３）「乾燥収縮クラック」について
　コンクリートは、乾燥時に、何年にもわたって、収縮をします。
　このクラックは、構造耐力に直接的に影響を与えるものでは、ありません。
　しかし、このようにコンクリートの性状が判明している以上、当然、対策も考案
　されていてしかるべきです。

　即ち、この「対策」が適切に実施されていれば、今回、ご不安に思われている
　発生状況には至らなかった、可能性も高い、と思います。

　これ等の件に付き、設計内容、施工状況に関して、適切な指摘を行わなければ、
　住民が不利益を被る、危険性が無い、とは言えません。

　その為にも、信頼できる第３者に管理組合として、調査依頼をされることが妥当だと思います。

４）その他
　クラックの発生箇所の多さが建物の危険性を暗示するものではありません。
　この為、ご指摘のクラックの内容についての判定は、ここでは出来ません。
　現場で、現物を確認するしか有りません。

　また、一方的に管理組合が費用負担することが、妥当であるのか、は、上記、調査結果と
　設計内容、施工状況を確認しなければ、判定が出来ません。

　それらを総合して考慮すると、第３者の設計事務所等の介入が必要だと思われます。

この回答へのお礼

よくわかりました。ありがとうございましたm(_ _)m稚拙な文章でもうしわけありませんでした。m(_ _)m

お礼日時：2014/10/17 17:00

No.4 回答者： takuranke 回答日時： 2014/10/17 12:49

依然尾質問のリンクはってくれるとありがたかったのと、

質問するのなら箇条書きなどにするよう心がけてください。

＞５６室で、３軒で、クラック 私のところが、
読み取れませんよ。



梁のクラック幅と深さははどのくらいでしょうか、それと築年数。

表面クラックのような、打ちっぱなしの上にモルタル仕上げをしたものにクラックが走っていて、
そのクラックが躯体にまで及んでいないなら瑕疵担保の補償範囲には入りません。

梁は上からかかる荷重を支えるものですので、
躯体に及んでいる梁クラックは危険なことがあります。

躯体にまで及んでいる場合、
梁に走るクラックの入り方で、梁にどのような力がかかりクラックが発生したのかがわかります。

分譲マンションであれば、マンション管理組合（管理会社ではないです）で、売り主と管理会社とは一切関係のない１級建築士で構造計算ができる（または本院が出来なくとも事務所に計算できる人がいる等）人に依頼をして、梁クラックを見てもらった上で構造計算の再計算を依頼する（基本有料）。
そして竣工図面を検証して貰う。

構造計算が間違っているのなら構造計算ミスで設計段階。
構造計算が正しいのであれば、施工ミスの可能性が出てきます。



品確法の適用住宅は2000年4月以降に建てられたものからです、
それ以前は、蝦疵を発見してから1年以内であれば買い主はこれらを請求でき、
10年間請求権があるのですが契約で特約条項でこの請求権が短くなっていることが多いです。

この回答へのお礼

稚拙な文章で、もうしわけありません。パソコン教室に通いスマホも習い今回二度目のしつもんでした。質問を書きあげても 送ろうとさわっているうちに あれ？消えた？みたいな者が 出してしまいました。今後 できるだけ気をつけて出します。恥ずかしいです。m(_ _)m 築６年目 １５階建てマンションです。一部はがして躯体に、０．３のクラックが、はいってるようです。詳しく教えてくださってありがとうございましたm(_ _)m

お礼日時：2014/10/17 16:56

No.3 回答者： titelist1 回答日時： 2014/10/17 11:16

コンクリートのクラックは不愉快な不具合であるので補修が必要です。

それが法律で加入している住宅瑕疵担保責任保険の対象であるかは現場で現物を判定しなければ分りません。その判定の手続はすでにされているのですから、それに任せるのが良いと思います。その判定をする会社に不信感があるのなら別の検査機関にせねばなりません。

つべこべ言わずに保険対象にしておけば良いではないかとの思われているようですが、それでは保険の主旨に反します。個人的にはそれで良くても、みんながそれをすれば保険掛け金が高くなってしまいます。

No.1 回答者： nitto3 回答日時： 2014/10/17 09:06

構造体などは瑕疵担保などなくても、

１０年保証が当たり前になっています。

管理会社ではなく管理組合と売主の交渉になります。
管理会社やあなたなどは立会人になるにかな。
管理組合は理事長を含め理事くらいが代表です。

だから要求があれば事前に理事長と話し合っておくべきです。