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何か中止させる方法は有りませんか?
私の家は大阪府茨木市に有り第1種住居専用地域で建蔽率50%容積率100%で、2階建です。
前の敷地は大手上場会社の寮で第1種中高層住居専用地域で建蔽率60%容積率200%です。
今まで、計画説明会も2回開かれ、反対をしてきましたが、事業主は頑として計画を押し薦める方向です。
今までに行ってきた、事柄を下記に列記します。
1、事業主社長に対し、戸建(2~3階建)の分譲住宅に計画を変更する旨の要望書を提出
2、茨木市 都市整備部 審査指導課に対し500名以上の反対者署名一覧表を提出済
3、茨木市長に対し事業主に戸建に計画を変更する旨の請願書を提出
4、茨木市長に対し建築許可の不認可の申立書を提出
5、茨木市に対し「地区計画制度」の見直し、を依頼
6、日本共産党 茨木市議会議員に計画を戸建てに変更する旨依頼
7、公明党 茨木市議会議員に計画を戸建に変更する旨依頼
等々です。
事業主からの13項目からの要望書の回答は全て拒否でした。
茨木市からの回答5は却下で、共産党、公明党からは市役所に500名以上の署名があるのに何とかならんのか?それ以外は事業主に報告し、検討しているとの事。
何か?計画をマンションの7階建では無く、戸建てに変更してもらう良い知恵が有りませんかね!皆様、宜しくお願いします。

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A 回答 (7件)

建物を建てる場合、自分が住むための家でしたら生活環境を重視しますが


このような利潤追求型の建物の場合はレンタブ比が重視されます。
つまり、いかに敷地を有効利用し、無駄を無くすかです.
容積率200%の敷地であれば200%使い切らなければ利潤は出ません。

多分反対されている方々は日影の事を心配されていると思うのですが、その点からアドバイスさせていただきます。
日影の影響が特に問題となるのは建物は幅が広い建物になります。特に隣接している建物は影響をまともに受けるでしょう。
逆に建物の高さは高いけれど建物幅が狭い建物は周辺への影響も少なくて済みます。建物が7階建てなら7×3=21mも離れれば日影の時間は1~2時間程度でしょう。
建物の幅が狭ければ日影の通貨する時間も短くて済むからです。

今回の建物は容積率200%との事ですから200%÷7=28%となり、建蔽率はかなり低い状態です。
建物の規模にもよりますが、敷地環境としては通風の点からも採光の点からも問題は少ないと思います。
逆に3階建てにされたら200%÷3=66%となり、日影的にも通風的にも悪くなるでしょう。
先ほども述べましたように敷地に空きの無い状態の方が問題が多いのです。

ちなみに建築コストは3階建てより7階建ての方が高く付きますから普通であれば3階建てで設計するでしょう。
私なら3階建てより7階建ての方が近隣に配慮した設計だと思います。
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建築基準法に抵触しなければ何でも建てて良いというわけではありません。

このマンション建設でどれだけの被害が沢山の住居、環境に出るかそれによって裁判の判決も変わってくるでしょう。500名の署名の大きさは相手にも何らかの圧力を与えているはずです。
ただ、要求として、すべてを3F戸建てに計画変更せよというのはあまりにも多大な損害を相手に与えます。
何らかの折衷案を相手と話し合うようにしたらどうでしょう。戸数の現象とか、一番被害が出る建物の場所を削るとか

どちらにしろ、既に確認申請が通っている場合は、裁判などに持ち込まないとこのまま押し通されます。
しかし、工事の一時中止をさせると、工事が止まっている間の損害額を止めさせた側が払わないといけないと言う事を認識する必要があります。

既に弁護士事務所に相談はされていますか?早くしないと、工事を強行される恐れがあります。早急に司法の場に持ち込む用意をしましょう。
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 ご案内のように自分の所有する土地にどのような建物を建てるかも今は自由ではありません。

建築基準法等の様々な法規制を受けています。これは『公共の福祉』という日本国憲法で規定されている曖昧な概念のためです。
 しかし、これらの法規制をクリアして建築許可が下りれば後は所有者・建築主個人の権利が尊重されなければなりません。

 質問者様が行おうとしていることはそのような建築計画にさらに所有者・建築主の権利を『周辺住民の“数の我儘”』を主張してさらに侵害しようという行為です。これは認められません。

 それが“我儘”でないとするなら、その建築計画自体が『公共の福祉』に反する、憲法で認められた『個人の権利』の濫用による『公共の福祉』に反するものだとの証明がなされなければならないのです。

 現行の法律でさえかなり『個人の権利』は制限されています。それを“数の我儘”で規制しよう(侵害しよう)と言う行為は認められないでしょうし、裁判所もそれを認めていてはおおよそこの国の狭い国土にを有効に利用しようという計画は全て潰されることになるでしょう。

 憲法に記されている『公共の福祉』も概念は未だ曖昧ではありますが、『(仮令多数であっても)個人の我儘』を認めているものではないのです。

 質問者様ご自身だってご自分の土地に周辺住民の“我儘”によって法で認められた建築ができないとなったら如何しますか。今、前の土地の所有者・建築主に起こっていることはそれと同じことなのです。

 私自身としては『共産党』『公明党』などと言う自党の利益だけを優先する政党に数の圧力をかけて他人の権利を憲法で認められた以上に制限しようなんて民主主義を堕落させる最低の行為だと考えます。そもそもそういう考え方自体が好きではありません。
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500人が100万円ずつ出し合えば5億円。


それで買い取れませんかねぇ...

それで、土地は市に寄付して、公園にでも整備してもらえば、
今後数十年、住環境、資産価値が保てると考えれば安いのかな?

まあ、公園は子供が五月蠅いとか、年寄りが集まってくるとか、クレームを言う人も居ますが...
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2階や3階建てでも 反対者はいます



計画は 法規制の中なのでしょう 

反対する理由が自利でしかないとすれば 法規改正の根拠に為るか

環境 日照 ビル風 風紀 多他の社会に理解させる理由 
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>7階建分譲マンション60戸が建つ。



これが法律上何の問題もないことは、理解されていますよね?

(多分)質問者さんと500人の方々は、自分たちの居住環境が悪化するから、7階建てでなく戸建の分譲住宅への変更を求めていると思います。

言い換えると、質問者さんと500人の方々は、『今我々が享受しているいい思いを失いたくないから、お前は、(お前の持つ)法的に正当な権利の行使をやめろ。』と言っているわけです。

相手はそれに従えば、金銭的な損害を受けるわけですから、そして正当な権利の行使ですから、拒絶しているわけです。


>何か?計画をマンションの7階建では無く、戸建てに変更してもらう良い知恵が有りませんかね!

簡単です。質問者さんと500人の皆さんで、あいてがウンというお金を相手に払えばいいんです。

自分たちは何のデメリットも受けずに、相手にのみデメリットを受け入れろ、と言っても通用しないでしょう。

(質問者さんが逆の立場になったら、どうしますか?それをよく考えてください。)
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とりあえず法的には問題無いわけで、このような事例は全国で何万もあり、どれも反対が成功したケースは殆どありません。

あくまでも反対ではなくお願いでしかないわけですから。
何かの賠償を求めて裁判所に民事で訴えるしかないのです。そうなると裁判が長引けばその間はマンションは建ちません。それを盾に早くマンションを完成させたいとする事業主側と交渉し納得する建築物にするしかないですね。大企業だと長引いても平気という場合もありますが、長い間土地を寝かすというのは経費もかさむはずです。
裁判の費用はかかるので覚悟してください。
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Q新築マンションに引っ越したばかりなのに目の前にマンションが建つことに…

今年の3月に新築マンションを購入して入居しているのですが、すぐ南に(30メートルくらいしか離れていない)9階建てのマンションが建つことになり今、着々と
古い建物を壊しています。
 私のマンションは『全室南向き』という広告で大々的に売り出していたもので、すぐ南に新しくマンションが建つなんてもちろんマンション業者からの説明はなかったし…。入居して4ヶ月で新しいマンションが建つなんて不動産屋さんが知らなかったとは思えずとても悔しい思いをしています。
 私は4階なので日照権も完全に奪われます。

 新しく建つところは契約違反をしているわけではないので、なんともいえないのですが、このような場合、管理組合などは誰にどう相談したらよいのでしょうか?不動産屋に説明不足ということを訴えることは出来るのでしょうか?

 

Aベストアンサー

マンション購入で、一番注意すべきなのが、周辺の立替、新築です。
基本的に、目の前に空地がない物件か、空地が河川・運河・公園であるような物件を
選ぶべきなのです。

>今年の3月に新築マンションを購入して入居しているのですが、すぐ南に(30メートルくらいしか離れていない)
>9階建てのマンションが建つことになり

いやー。よくある話ですね。
でも30mも離れていたらましなほうですよ。9階建てといえば、おそらく高さは27m~29m程度ですから
高さ以上には距離は取れています。
ということは、南中太陽高度45度の時期が過ぎれば、一階にも日があたるということです。
むしろ、問題は視線です。
100mはなれていても、窓の中の様子は完全に覗けます。老若男女の区別はできます。
30mなら、プライバシーは皆無。
(1)北側窓は、すりガラスのFIX窓、もしくは目隠し対策を
(2)北側廊下には、目隠しパネルの設置は必須。

東京都の場合ですと、中高層建築の紛争防止条例とかいう条例で近隣説明会とかがありますが
そういうものはなかったですか?
首都圏でも、多くは「周知用看板」というもので、問い合わせ先を明記しています。


>今、着々と古い建物を壊しています。

古い建物ということで、取り壊しマンション建設は、想定しうる状況にあったと思います。価格的には織り込み済み
といったら何ですが、少し安めの価格設定をしていることも多いでしょう。

>私のマンションは『全室南向き』という広告で大々的に売り出していたもので、すぐ南に新しくマンションが建つ
>なんてもちろんマンション業者からの説明はなかったし…。

消費者契約法というもので、「不確かな情報は説明してはいけない」と規定されていらい、業者は知っていることでも
公知の事実といえないことは口外しないように研修されているようです。
おそらく、うすうすは話は聞いていても、デベロッパーと販売会社が別れているケースでは販売担当には情報がいって
ないというケースもあったかもしれませんが・・・私の想像では9割の確率で、情報は持っていたはずです。
デベロッパーは、近隣の土地情報についてはくまなく調べ、その上で建設販売を決めるわけですから、南の土地より
北側の当該敷地を安く仕入れて早く売りぬく戦略であったことは想像に難くないですね。

>入居して4ヶ月で新しいマンションが建つなんて不動産屋さんが知らなかったとは思えず

知っていてもあくまで噂ですから「消費者契約法」では「不確かな情報を確かと言ってはいけない」にあたるわけです。
矛盾するけど、彼らはそれを悪用していますね。

>とても悔しい思いをしています。
そうは言っても、業者さんは安く土地を仕入れ、みなさんは安く買えたわけですから。
というか私の昔住んでいたマンションは、築4年目で、15m先に4階建が立ちました。

>私は4階なので日照権も完全に奪われます。
眺望は奪われますが、日照は大丈夫です。
お宅の床の高さは、おそらく地上高12m以上はあります。商業地域でもないかぎりは、日影規制というものに抵触しない
範囲で建てています。敷地境界から5m10m、地上4mで冬至4時間とか規制があります。
建物間の距離が30mとすれば、影になる高さは、お宅の床の高さから、計って18m以下です。冬至の南中高度31度では
影の長さは36mくらいです。冬至をのぞけば、そんなに日がかげるという感じではないでしょう。

>新しく建つところは契約違反をしているわけではないので、なんともいえないのですが、このような場合、管理組合などは

管理組合を通じて理事長名で説明を求める場合は、
(1)お宅のマンションの図面を提供して、立面図に落ちる日影図(立面日影図)を描くように求めます。
(2)お宅のマンションへの覗き込みの防止対策の要求
(3)工事騒音、工事中の埃、粉塵の迷惑防止、工事車両の安全確保

>誰にどう相談したらよいのでしょうか?

理事会を通じて理事長名で、相手先のデベロッパー及び、当該行政庁の建築審査課へ苦情申し立てをします。
おそらく上記3項目以外にたいした反応はないでしょう。
撤去工事期間中であるということは、まだ確認申請が下りてないという可能性もありますね。
規模がわかったということは周知用看板とか説明会があったということではないですか?

>不動産屋に説明不足ということを訴えることは出来るのでしょうか?
だめでしょう。自己責任です。

マンション購入で、一番注意すべきなのが、周辺の立替、新築です。
基本的に、目の前に空地がない物件か、空地が河川・運河・公園であるような物件を
選ぶべきなのです。

>今年の3月に新築マンションを購入して入居しているのですが、すぐ南に(30メートルくらいしか離れていない)
>9階建てのマンションが建つことになり

いやー。よくある話ですね。
でも30mも離れていたらましなほうですよ。9階建てといえば、おそらく高さは27m~29m程度ですから
高さ以上には距離は取れています。
とい...続きを読む

Q7階は地上何メートルくらいでしょうか?

マンションの7階は地上何メートルくらいにありますか?
だいたいでいいので教えてください。

Aベストアンサー

おおよそ、20mくらいです。


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