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先日、中古の戸建てを購入しました。
購入に際していただいた図面上では、問題がないように見えたのですが、どうやら一部私道部分に建物が越境しているようです。

現状、固定資産税などはかかっていないようですが、こうなると固定資産税はかかってくるのでしょうか。
参考)
http://shido.iinaa.net/zeikin.html

また、瑕疵担保責任の免責という契約で購入したのですが、これを理由に減築費用の請求、もしくは売買契約の破棄などは可能でしょうか。
すでに決済は完了し、所有権移転登記の申請をしている状態です。

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A 回答 (5件)

補足いただきましたので回答します。


まず建物登記図面と実際に計測しての寸法差ですが、4センチなら、壁の外面から図ったのではありませんか?
登記や建築で用いる寸法は壁の中心線からのものです。そうであれば若干長くなってしまいますよ。4センチだとちょうど壁厚の半分弱ぐらいですから。上記の計測方法の違いは大丈夫ですか?

建築基準法上の道路でなく、見た目が通路でその通路で建築確認を取得したなら、その通路も確認上の敷地に参入されていますから、例え通路に建物がはみ出していても、問題とはなりません。基準法上の道路でない場合は、そうして接道条件を満たすしかありません。あくまで通路の所有も同一所有者の場合になりますが。

また接道が無く再建築不可でそのような説明を受けて購入されている場合、今回は売主へ瑕疵の請求をするのはむずかしいです。相続で売主自体が知らなかった事実だと思われますから、免責となるでしょう。
仲介業者も境界などが確認出来て安易に越境しているとわからない限り、越境への説明責任を問うこともむずかしいでしょう。
大事なことは、登記図面との4センチ程度の誤差ではなく、現況で境界線を犯しているか否かで、それが安易にわかるのかどうか?です。

また固定資産税が課税された時から建物形状は変わっていないでしょうから、評価額に影響することはありません。

この回答への補足

建物登記図面と実測の違いについては仰るとおり、
壁の中心線ではなく、壁の外面から測ったものでした。

> 大事なことは、登記図面との4センチ程度の誤差ではなく、
> 現況で境界線を犯しているか否かで、それが安易にわかるのかどうか?です。

これに関しては、境界の確定がされており境界標が設定されているので、目視で容易に分かるものでした。

> また固定資産税が課税された時から建物形状は変わっていないでしょうから、
> 評価額に影響することはありません。

そうなのですね。ありがとうございます。

補足日時:2014/10/20 00:21
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。参考にさせていただきます。

お礼日時:2014/10/20 18:23

建物だけを買ったのですか ?


建物の敷地も買ったのではないですか ?
それで、その敷地までの道路も私道として買ったのですか ?
そうであるなら、私道に越境していても瑕疵にはならないです。
他人所有の私道だとしても、市町村の道路位置指定の認定がある私道ですと、越境はあり得ないです。
市町村の検査でわかりますから。
他人所有の私道だとして、道路位置指定の認定がない私道だとすれば、その所有者から越境部分に付き所有権の侵害だとして損害賠償請求か又は撤去の請求があるかもしれません。
そうだとすれば瑕疵に該当します。
しかし、その瑕疵は建物全体ではなく軽微なので契約解除はできず、代金の一部につき返済を求めることはできます。
私道との関係を再度確認し、納得できる回答を求めて下さい。

この回答への補足

tk-kubota様
ご回答ありがとうございます。


建物と土地、それに私道については持分があるのでそれを含めて購入いたしました。
現状は、位置指定道路などにはなっていない、「通路」です。

補足日時:2014/10/19 16:49
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。参考にさせていただきます。

お礼日時:2014/10/20 18:24

不動産業者です。


>どうやら一部私道部分に建物が越境しているようです。
この表記をもう少し詳細に補足していただければ、良いのですが・・・・・・現状がよくわかりません。

○道路の種類  2項道路? セットバックは?済み? 未整備?

○建築確認申請図面はありますか?  その図面と現況が相違しているのですか? もしくは登記申請図面ですか? いつ建てられた建物ですか?

○一部増築されていたとして、それは今回の売主が行ったのですか?売主はそこに住んでいる方ですか?

○取引は業者が仲介したのですか?

○決済にあたり、売主は住宅ローン等の残りがあり決済時に残債を支払っていましたか?

○今回の購入で質問者さんは、住宅ローンを利用しましたか? 現金ですか?

上記に回答していただければ、推測になりますが回答できると思いますし、他の専門家(建築士の方)なども回答しやすいと思います。

この回答への補足

oyazi2008様
ご回答をいただきましてありがとうございます。
ご指定の情報について、下記いたします。

○道路の種類:現状は、通路であり建築基準法状の道路などではないです。

○建築確認申請図面はありますか?:確認申請図面はないですが、登記されている建物図面の各階平面図よりも出っ張りの部分が、図面と実測して来た比較で分かる箇所で、縦4cmほど違いがあるようです。
築は、40年以上前ですが、上記の建物図面は、H.16年に登記されたもののようです。

○一部増築されていたとして、それは今回の売主が行ったのですか?売主はそこに住んでいる方ですか?

売主の方は、相続された方なのでご本人ではないようです。

○取引は業者が仲介したのですか?

不動産会社に仲介していただきました。

○決済にあたり、売主は住宅ローン等の残りがあり決済時に残債を支払っていましたか?

抵当権の設定はされていませんでした。

○今回の購入で質問者さんは、住宅ローンを利用しましたか? 現金ですか?

現金です。

以上、どうぞ宜しくお願い致します。

補足日時:2014/10/19 16:46
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。参考にさせていただきます。

お礼日時:2014/10/20 18:25

<建物が越境しているようです>ではなく実際に越境している事が事実なら、重要事項説明に書かれているはずですが、書かれていないなら、これは法的に問題があるでしょう。


既に登記をしているのですから、売買契約の破棄では無く、買い戻しの請求が出来るのでは無いですか。
法的な問題は複雑なので一度弁護士事務所にて相談してみてください。
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この回答へのお礼

inon様、ご回答ありがとうございます。
重要事項説明書を読み返したら書かれていました。
当然説明を受けていたとおもうのですが、このことだと認識していませんでした。

お礼日時:2014/10/19 16:40

固定資産税は不動産所有者に課せられる税金なので私道に建物がかかっていたとしても私道の固定資産税が建物所有者に課せられことはありません。

ただし、私道が公衆用道路として非課税になっていた場合で、建物があることによって公衆用道路ではなく宅地等として評価されることになれば宅地として課税されることはありますが、「建物の一部がかかる」の程度にもよりますので質問文だけでは判断がつきません。

減築費用・契約破棄等については知識が乏しいので回答は控えさせていただきます。

この回答への補足

onbase様、ご回答をいただきましてありがとうございます。
建物に関しては、玄関部分で18cmほど私道の部分に出ています。
また、更に42.5cmほどの足乗せ場があり、庇もだいたいそれぐらいの長さが有るようです。
ですので、合わせると合計で60.5cmほど通路側にでている感じです。

補足日時:2014/10/19 16:37
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。参考にさせていただきます。

お礼日時:2014/10/20 18:24

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Q隣の家が境界線を越境していることについて

20年前、第一種住居地域に中古の一戸建の家を買って住んでいますが、隣の家が、うちとの境界線上にかかるように増築して、しかもその増築部分は傾いてこちらに2、3センチほどはみ出しています。もちろん境界線から50センチ後退しなければならない法律にも違反しています。違法増築は前の持ち主のときにできたもので、わたしたちは20年間一度も抗議したことはありません。
最近、わたしたちは別の地区で新築の家を買ってそちらへ引っ越す予定です。
質問ですが、
1)今の家を売るにあたって、隣の家の違法増築部分を撤去してほしいのですが、どうすればいいでしょうか。隣とは会えば挨拶するだけの付き合いで無交渉です。話しによる解決か、それとも法律によるものか。法律の場合はどこに訴えればよろしいでしょうか。
2)撤去してもらえるのは、境界線をはみ出している部分と塀にかかっている部分だけなのか。境界線から50センチの部分も撤去させられますか。
詳しい方がおられたらご助言いただけませんか。よろしくお願いします。

Aベストアンサー

20年なにも言わなかったのは良くなかったかもしれません。
利用を黙認していると確か20年で時効取得ができちゃいますから。もちろんさすがに空中の越境までは敷地をとられるようなことはないと思いますが。
確かに隣人越境では土地売買に影響もあり不動産価値としては損害ですね。

違法増築といっても、傾いて越境する前は建築基準法を違反しているかどうかはこの文面ではわかりません。その点ではおいておいて、50cmの件は民法です。賠償金の請求なら最終的に弁護士を利用することになりますね。まずは、隣人と話し合いの解決を目指し、らちがあかなければ弁護士となるでしょう。私は弁護士をつけずに訴える方法はわかりませんのでそれは勘弁下さい。

50cmを規定した民法ではもう工事が終わってしまって1年以上たてば取り壊しは請求できませんね。民法234条です。でも賠償請求権があります。
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20年なにも言わなかったのは良くなかったかもしれません。
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Q至急!隣家に境界線を越境していると言われました。

隣家が家が古くなり建て直しをするということで、うちの家に誓約書のようなものを持ってこられたのですが、『今現在うちの家が越境して家を建てているので、次回建て直しをする時は境界線内に引っ込めるように』との内容がありました。
お互い古い家で境界線の細かい取り決めは今まで無かったようなのですが、隣家の言い分としては、家と家の間に塀のようなものがあり、そこの真ん中が境界線で、そこより超えてうちの家が建っているのでこの機会に、ということのようです。特に何か資料に基づいて、ということではないようです。
狭い敷地で、うちの家の二階部分が隣家とくっついており、その部分を言われてます。今のところうちはすぐに建て替えの予定はないのですが、もし塀の真ん中までとなると、10cm程の引っ込める必要があります。
後々問題になりそうですし、私は学生で、対応できるのが母だけで、詳しくないので、困っています。ちなみに母も越境しているなんて初耳の話とのことです。

そこで皆さんにお聞きしたいのが、
⚫家と家の間に塀?のようなものがある場合、その真ん中が境界線と考えるのが普通なのでしょうか?
⚫こちらは家が建っている端までを境界線、としたいのですが、説得する方法はありますか?(何か有効な資料など)
⚫調べていると、間口が2m以上か未満かで土地の価値?がかなり変わるというようなことがあったのですが、具体的にどのように変わるのでしょうか?

父も他界しており、頼れるものがいなくて、困っています。
お隣なのでなるべく穏便には済ませたいのですが、、

お詳しい方、ご回答お願い致します。

隣家が家が古くなり建て直しをするということで、うちの家に誓約書のようなものを持ってこられたのですが、『今現在うちの家が越境して家を建てているので、次回建て直しをする時は境界線内に引っ込めるように』との内容がありました。
お互い古い家で境界線の細かい取り決めは今まで無かったようなのですが、隣家の言い分としては、家と家の間に塀のようなものがあり、そこの真ん中が境界線で、そこより超えてうちの家が建っているのでこの機会に、ということのようです。特に何か資料に基づいて、ということでは...続きを読む

Aベストアンサー

No.7です。
丁寧なお礼と補足をありがとうね。

民法の時効取得を主張しないことをお勧めするのは、現状で境界が確定していない以上、質問者さんが主張できる部分がわからないこと。
塀の中央が境界で、あなたは中央との認識で取得すればいいじゃん?と言われたらどーする?
時効取得って、実際に取得できるまでの流れは大変だよ。
主張したらすぐに土地が取れるわけじゃない。
民法の話を持ち出せば、先方は弁護士を呼んで来かねないしね。
素人の質問者さんが民法の専門家の弁護士相手に勝てるわけないでしょ?

幅2mのくだりのリンク先だけど、4m道路の終端に2敷地が接しているケースでのトラブルです。
たぶん質問者さんには関係無さそう。

公図だけど、普通の市街地なら日本中の土地の状態を示した地図。
でも、これは土地の位置関係をおおまかに示したものに過ぎない。
600/1の図面と実際の現地の測量とは5m10mずれていたって不思議じゃない。
地籍測量図とは、たとえば質問者さんの土地の地番が、○○市○○町○丁目○-○番地ということで、その土地の形状を測量した図面のこと。
作図後には、法務局に登記し記録に残します。
実際は土地の所有者(たとえば質問者さんの祖母など)が測量事務所に依頼して隣接同意を得たうえで作成するので、費用がかかります。
なもんで、まだまだ作図されていない土地が多いのが現状。
お隣と見解の相違があるようなので、過去に測量・境界の同意が行われたとは考えづらい。

お礼からでは、厚さが20センチのコンクリートブロックが塀に使われるなんて考えられない。
お礼の内容から、駐車場を囲う工作物の一種だと思うけど。
これなら自己敷地内と考えるのが自然。
お隣に主張の根拠が無いのなら、話だけ聞いて首を横に振ればいい。

>よくわかりませんが、誰も分からないのであれば主張したもの得のようなものなのでしょうか?

あり得る話です。
もっと言えば、弱い者に対して頭ごなしに強く言って(恐喝にならない程度で)言うことを聞かせれば勝ちです。
質問者さんはお母さんと2人ですよね。
相手がやくざまがいの人間を10人ほど連れてきて、大きな声を張り上げて「言うこと聞け」と言われたらビビるでしょ(笑)
質問者さんが自分の土地ではないことを知りながら、あわよくば搾取したい、という不埒なお考えであれば助言いたしませんが(大笑)、わからないものはわからないでいいんです。
自分を不利になるほうへ不本意な同意をする必要は無いからね。

お礼で、
>横幅も高さも20cm程のブロックのようなものでした。(ブロックは隣家の壁にくっついています)
>もし境界線として建てたならば、高さがあり薄いものにしそうですが、疑問に思いました。
>普通に考えると、家がぴったりとくっついているのであれば、 その境目が境界線なのでは?と思うのですが、違うのでしょうか?

イメージが湧かないんですが、ブロックがお隣の壁に付いているんですね?
てことは、離れ距離はゼロ?
建物にはたいてい屋根の軒の出があるので、壁の表面を境界としたら、ゼロどころかお隣こそが越境していませんか?
もしかしたら、それを隠すために必要な分だけ自分の敷地だと主張し始めたんでは???

>確かに、それが良い気がしますが、どのように保留に持っていけばいいのか・・。 母と相談してみます。

保留、つまり不同意はそれほど考えなくてもいいよ。
わからない、知らない、判断できない、でいいんです。
そもそもお隣だって根拠があって主張しているんじゃなさそうだしね。
たとえには悪いけど、尖閣だってゴタゴタしている。
質問者さんのケースだって、今は先送りして次世代、つまり質問者さんの子供や孫の世代に先送りしてもいいんだよ。
実際、そういうケースがとても多い。
それらを見ると、「千年たったって絶対に解決しないだろうな」って事例だってあるしね。
10センチに鷹揚な人もいれば、1ミリだって譲らない人間だっている。

仮に不同意でも、質問者さんには現時点での不利益は無いでしょ?
現状のままで建て替えすればいいじゃん。
確認申請では、土地のトラブルは関与しないんで建築主が申請したとおりで大丈夫。

で、お隣へのお返事だけど…
「申し訳ありませんが、事情を知っているはずの祖母は他界しております。
祖母からは、生前にブロックの外側が境界だよ、と言われたことを記憶しておりますが、あいにく地籍測量図など確定図面が無いためにここで立証することができません。
そちら様にも確たる根拠が無い状況で、ブロックの中心が境界との御意見には同意しかねます。
当方は、ブロックの外側が境界だと今まで信じてきました。
今後、あらたな資料などが発見されたあかつきには、その時点でまたご相談をしたいと思います。」
てな感じでどう?
ポイント。
・自分には越境しているとの認識は無い。
・あなたには私が越境していると主張する根拠が無い。
・自分は妥協する気は無い。
・そもそも境界線の位置に問題があること自体が受け入れられない(尖閣のパターンだ)。
・(今はお互いに結論を出すのを避け、将来に持ち越そう。)(←最後の最後での妥協のパターン)
などなど、適宣に。。。

>「測量」をしてもらうと、第3者目線で「ここ!」と決めてもらえるものなのでしょうか?
>それとも正解はなくお互いの主張を基に、プロが立ち合って杭を打ってくれるようなものだと思ったら良いですか?

測量事務所の担当は、境界の位置に関与しません。
誘導もしません。
なもんで、第3者目線で勝手に決めることはあり得ません。
それが通るなら、事前に測量者のフトコロに金一封をネジ込んだほうが勝つでしょ?
あくまでもお互いが納得した位置で確定させます。
なので、意見が食い違えば立ち会いは成立しません(不調です)。
実際、不調の現場も多いよ。
数センチの数字で家が建つか建たないか、であれば大変な問題だけど、そうでなければ境界未確定のままでいるしかない。

で、私が提案した弁護士の無料法律相談。
土地の境界のトラブルって、案外多いよ。
で、もうこれはケース・バイ・ケースで弁護士に相談するのが一番。
相談したからってすぐに解決はしないだろうけど、いろいろなアドバイスがもらえるよ。
ただし、無料でのボランティアの弁護士さんって、とてもヤル気が無いけれどね(爆)。

回答者の皆さん、誰も致命的な誤答はありません。
多方面からそれぞれの意見を述べられています。
すべて汲み取って、質問者さんの中で整理したあと、お母さんと相談してみてください。

私なら、相手に主張の根拠が無いようなので、ここはハッキリと簡潔に
「越境はしていません。ブロックの中心ではなくそちら側が境界です。」
と言っちゃうけどネ。

長くてゴメンね。

No.7です。
丁寧なお礼と補足をありがとうね。

民法の時効取得を主張しないことをお勧めするのは、現状で境界が確定していない以上、質問者さんが主張できる部分がわからないこと。
塀の中央が境界で、あなたは中央との認識で取得すればいいじゃん?と言われたらどーする?
時効取得って、実際に取得できるまでの流れは大変だよ。
主張したらすぐに土地が取れるわけじゃない。
民法の話を持ち出せば、先方は弁護士を呼んで来かねないしね。
素人の質問者さんが民法の専門家の弁護士相手に勝てるわけないでしょ?...続きを読む

Q隣地建物が越境している場合の敷地面積算定方法を教えて下さい。

こんにちは。
先日土地を取得して、家を建てようと思っているものです。

現状の敷地は、隣の建物が越境して(30cm程)建っている状況で、建て替える際には敷地内に建てる様に確約はいただいております。

不動産会社から受け取った敷地図を元に、地元の建設会社に案の作成をお願いしたのですが、敷地図の敷地面積と建設会社が持ってきた案の敷地面積が異なるので、質問したところ、隣地の越境した建物分の面積を差し引いた面積だそうです。

面積としては小さいのですが、敷地自体が大変狭いため少しでも広くしたい(建てられる面積等に関わる??)のです。それに加え、越境した部分の面積を差し引いてしまうと、今後のもめごとにもならないかと心配です。

なので、家を建てる際の敷地面積として、越境した面積を差し引いた敷地面積が正しいのか、敷地図のままの敷地面積が正しいのか、どなたか詳しい方がいらっしゃしましたら教えていただけないでしょうか?

Aベストアンサー

なんとなく安に越境を認める方向のように聞こえますね。

確かに、1つの敷地を分割する時などは既存の建物を建築敷地のなかに含めてはいけないのです。

そう考えると建築敷地分購入すればいいことであって越境した時は買わないつまり、越境している人に買ってもらえばいいんじゃないでしょうか。

敷地を広く欲しいならその建物は削ってもらいましょう。

所有面積で敷地面積とする権利はあると思いますが、それを検査機関が認めるかどうかは別問題です。状況によっては完了検査が通らない可能性もあると思います。(検査機関に直接確認しましょう)
おそらく検査を通すためにはこの敷地で設定しないといけないだろうという判断だと思います。

隣がすぐ引っ込めますというならいいですが、ひと悶着あったら建築業者は手も足もでませんからね。

Q越境している中古戸建て

現在中古戸建て購入を考えております。

魅力的な物件が見つかったのですが、問題があります。


問題1・2階を増築している。(たぶん20平米くらい)増築部分は未登記。
問題2・2階の増築部分が隣の家の敷地に2センチほど越境している。

築年数がかなりたっている物件なので、10年くらいしたら取り壊して新築を建てようと思っております。

売主は登記はこちらでやって下さい(あくまで不動産屋が言っていました)との事なのですが…

越境しているのに登記はできるのでしょうか?
登記しないとどんな問題がありますか?
行政から越境部分を取り壊せと言われるのでしょうか?

日当たりや場所…築年数のわりにリフォームされていて綺麗、という状態なので非常に魅力的なのですが…上記の点が気になります。

どういった問題が起こる可能性があるか、お教え下さい。

何卒よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

>購入後、土地と上物の評価相当(未登記の増築部分含め)の固定資産税さえ払えれば、未登記分は登記しようがしまいが自由、という事でよいのでしょうか。

面積変更登記をしないと、市や区の資産税課は数字がわかえりませんから税額をへんこうできません。
固定資産税は、自分が計算して納税するのでなく、これだけ払えと向こうがいってきます。

建物を新築したら、「保存登記を」しなければいけませんが、未登記分は
(1)既存建物の増築であるから「保存」登記は不要
(2)増築の登記は建物の面積の変更として増築した時点でする

ですが、登記の目的は所有権の明確化ですから、本体の数パーセント程度の面積の増築は
一般的に「変更登記」していないのが通例。
固定資産税(建物)が仮に年8万だとしても、1割面積が増えていても年8千円。
土地の固定資産税のほうが大きい。
そもそもリフォームで建物価値がふえていても、資産税課は事実を把握できていないから、課税額を
見直すこともないです。


>登記する目的はあくまで自分の所有権を主張する為と、住宅ローンを組む場合に必要(かもしれない)だから、という事でOKですか。

はい。

>「未登記部分を他人が勝手に登記してしまったら他人のものになってしまう」という事ですが、実際はそんな事ありえないんですよね?


ありえません。未登記部分は新たに保存登記しようと思ってもできません。区分所有という形もあり得ますがその場合、敷地権を明確にしないとできません。その場合も「権利を証明する書類=譲渡書類」が必要です。

更地で、知らないうちに他人が家を建て、その際家屋だけを登記するということは、ありえます。
土地が使用貸借であると偽るとか。


>どうしてありえないのかも教えて頂けたら幸いです。
建物は土地がないと存在しえない。
建物の一部を保存登記するには「区分所有」または「共有」でないと登記できない
その場合、原因書類を作成するのに、必ず質問者さまの関与が必要になる

くらいの説明でよろしいですか?

>購入後、土地と上物の評価相当(未登記の増築部分含め)の固定資産税さえ払えれば、未登記分は登記しようがしまいが自由、という事でよいのでしょうか。

面積変更登記をしないと、市や区の資産税課は数字がわかえりませんから税額をへんこうできません。
固定資産税は、自分が計算して納税するのでなく、これだけ払えと向こうがいってきます。

建物を新築したら、「保存登記を」しなければいけませんが、未登記分は
(1)既存建物の増築であるから「保存」登記は不要
(2)増築の登記は建物の面積の変更として増築...続きを読む


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