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40代夫婦、子供はいません。

賃貸で快適に生活してきましたが、今年5月、階下に非常識な住人が入居してきたため、引越しを希望、そろそろマイホームを。ということになりました。

これまでも、隣家の騒音や臭いが理由で引越しした経験があり、一戸建て購入の際は、出来るだけ隣家と密接していない物件を希望していますが、市街化区域ではなかなか希望の物件がみつからず(予算の都合もあり)、「ここいいな」と思うゆとりある物件はほとんど調整区域の物件です。

はずかしながら、マイホームを購入したいと考えた最近になってやっと、そういった区分けがあると知った次第で、調整区域の物件の購入は色々難しく、基本「最建築が出来ない」ということ位しか理解出来ていません。
自分なりにネットて調べたり、不動産屋の担当の方に質問して勉強しているつもりですが、ネットでの専門的な文言、担当が新人1年生ということで(物件探しは熱心にしてくれているようです)、いまいちはっきりせず、困っています。

新人の担当が言うには「昔から宅地として登録されているものなら調整区域でも再建築できる物件もあるが、なかなかそういう物件はなく、そういう物件でなければ許可はほぼ下りない」と説明がありました。
そういう場合、震災などで全壊、火災などで全焼してしまった場合でも建て直しは不可能ということでしょうか?(担当に質問しましたが、はっきり回答がありませんでした)

子供がいませんので、私達が所有している間はそういった災害がない限り、再建築することはないと思います。(リフォームは必要があればしたいです)しかし、高齢になって施設等へいくことになれば、処分しなければなりません。その時のために再建築が出来る許可がとれるようにしたいのですが、不可能なのでしょうか?(夫、妻とも農業従事者ではありません)

購入を考えているエリアが二市に渡っており、一市の都市計画課に相談にいき、説明をうけましたが、登記簿謄本がないとはっきり回答できませんとのことで、十分に説明が受けられませんでした。

市街化区域での購入すればいいのは理解していますが、騒々しくない、ゆとりのある地域の物件がどうしてもあきらめられません。

どなたか、基本から調整区域に中古住宅を安心して購入するための方法を教えて下さいませんか?もしくは、参考になる書籍(わかりやすい表現のもの)があれば是非教えて下さい。

どなたかご回答、何卒お願いします。

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A 回答 (10件)

簡単に記しますから、用いる用語が適切でないかも知れません。


居宅の場合は市街化調整区域の建築許可には、人に対しての特例と土地に対する特例とがあります。
前者が農業専業者や漁業専業者に対するもので、後者が旧既存宅地に該当する宅地やそこに中古住宅が建っている場合、既存宅地廃止以降に新築された住宅で、そこに居住している場合などです。
ですから一般の方が探す場合は後者でその新築当時に許可を受けて建てられた中古ということになります。
既存宅地廃止時の確か平成18年5月の時は、更地だと既存宅地の条件を満たしても、開発許可は新たに下ろさないなど厳格な運用がされました、当時調整区域の更地の物件を抱えており、建築確認だけ取り急ぎ取得したりしましたね。
しかしその後、景気の悪化と共に形骸化して呼称こそ、開発許可ですが許可条件は旧既存宅地の条件とほぼ変わりません。

但しむずかしいのは、以前は宅地であれば建築可能だとか、再建築可能だとか、土木事務所や市の担当課で回答が得られたのですが、開発許可制度になったので申請になって初めて審査判断されますから、事前にニュアンスを得るには、上手に専門知識を交えながら聞かなければ、なかなか答えてもらえないことがネックです。
これは、都道府県で対応は違うでしょうからあくまで当方のエリアでの話です。
ですから許可を受けて建てられた中古住宅に居住して建て替えなら、問題ありません。むずかしいのは、その中古が老朽化して、解体して更地になった場合、居住実績がない買い主が開発許可を受けられるかどうか?です。まぁ抜け道はあるのですが・・・

尚許可無く建てられた居宅などに既得権はありませんから、自然災害で滅失しても建て替えは出来ません。新築時に許可があることが、必ず必要でそれがあれば何とかなります。
また担当課ですが政令指定都市以外は都道府県の土木事務所が担当です。

物件は限られますから、かなり妥協しなければ購入はむずかしいかと。
物件によりけりですから、自己での調査は気に入った物件が見つかり、業者からの説明を受けてその裏付けを取る感じで行った方が良いかと。
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この回答へのお礼

とてもわかりやすく、私の質問に対して的確なご回答、ありがとうございます。
こうゆうお答えを待っておりました。

やはり一般の我々が購入するのは、物件が限られているので難しいようですね。でも、全部が全部、なにがなんでもダメというわけではないとわかり、希望が出てきました。
担当課も土木事務所なのですね。専門知識がない状態では無理かもしれませんが、行って話しを聞いてこようと思います。

私のこんな質問に、貴重なお時間を割いていただき、本当にありがとうございました。大変勉強になりました。

お礼日時:2014/10/21 20:58

>>上記物件は不動産売り物件でしょうか?



>はい。不動産情報サイトに載っている物件です。現地に行ってみて「いいな」と思うと、不動産に問い合わするのですが、「もう売れました」となっていることが多いのです。

 それは本当に売り物件なのか確認が必要です。
 お客を呼び込むために用意した物件ではないですか?
 安い物件が本当にあれば、もちろん競争率が高いのですぐに手を打たないと買えませんが・・・・。
 逆にごみ物件は安くても買い手がいないので回転ずし状態の掲載になります。

>>市街化調整区域は売買そのものがほとんどありません。

>私が探しているエリアでは、結構な割合で調整区域が出てきます。場所によって違うのでしょうね。ちなみに北関東です。

お探しの物件の行政市まで明らかにされた方がより明確な回答が得られるかと思います。
県・市レベルで許認可が異なるようですので。

参考URL:http://www.2550.net/estate-tyousei.htm
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この回答へのお礼

ご回答、ありがとうございます。

>お客を呼び込むために用意した物件ではないですか?

それは、私達ではわかりません…。

やはり、希望しているエリアの都市計画課に行って、確認してみます。ありがとうございました。

お礼日時:2014/10/21 09:21

>「ここいいな」と思うゆとりある物件はほとんど調整区域の物件です。



 上記物件は不動産売り物件でしょうか? それとも外から見た感じの物件のことですか?
 市街化調整区域は売買そのものがほとんどありません。所有者は先祖代々の土地ですから簡単に売りに出しません。
 私の近くにも市街化調整区域がありますが、建て替え時は賃貸アパートになっています。つまり広い土地は賃貸物件で土地を活用されています。
 個人所有者に切り売りすることはありません。そもそも売主、不動産業者も小分けにして切り売りするメリットがありません。土地の価格が安いことは仲介手数料も安くなりやる気がでないのです。
 不動産会社にお願いしても物件が無いので困るのではないですか?

 ちなみに地域はどの辺なのでしょうか? ピンポイントで示していただかないと明確な回答が得られないと思います。
 地域がわかれば、その地域で市街調整地域の物件売買を得意とする業者を教えてもらえるかもしれないので。
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この回答へのお礼

ご回答、ありがとうございます。

>上記物件は不動産売り物件でしょうか?

はい。不動産情報サイトに載っている物件です。現地に行ってみて「いいな」と思うと、不動産に問い合わするのですが、「もう売れました」となっていることが多いのです。


>市街化調整区域は売買そのものがほとんどありません。

私が探しているエリアでは、結構な割合で調整区域が出てきます。場所によって違うのでしょうね。ちなみに北関東です。

お礼日時:2014/10/21 08:47

再建築不可ですから、売買価値無しと言う事で住宅ローンの対象になりません。


資金の用意は大丈夫ですか?


日常生活では、周囲は田畑や原野でしょうから、虫や、は虫類、小動物が家に入って来ることも想定して下さい。
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この回答へのお礼

ご回答、ありがとうございます。

資金については、準備は出来ています。

虫や動物、畑からのほこりなど、一応想定はしています。(私が子供の頃、実家の周囲が畑で、よくへびなどが侵入したりしていました。)

周囲が田畑の場合もありますが、そこそこ民家が建っているエリアなのに調整区域の場合も多く(ほどよく間隔があいている)そういう所に住みたいだけなのですが…。

お礼日時:2014/10/20 21:20

私は賃貸用に中古戸建てや中古マンションを息子との共有名義で幾つも所有しております。

地下鉄駅徒歩5分以内の物件ばかりです。市街化調整区域の住宅を買ったことはありません。その理由は資産価値が無いからです。
それを買う人の心理は資産価値が無くても良いと考えているからだと思います。賃貸に住み続けるよりも安くつくからです。子が無いと資産相続を考えなくなり、高い土地を買う気にならないのだと思います。
だったら、安心して購入するための方法などと多くを望まずに割り切ったら良いのです。
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この回答へのお礼

ご回答、ありがとうございました。

お礼日時:2014/10/20 20:32

市街化調整区域の中古住宅が売れる理由は単純です。

賃貸に住むより費用が安く済むからです。このことを割り切って考えるならば良い選択です。
しかし、もしもの時に建替えがしたい。老後には売却をして施設に行く資金にしたいと書かれているので、それには調整地域の中古住宅は適さないのです。
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この回答へのお礼

たびたびのご回答、ありがとうございます。

老後に売却して施設に行く「資金」にしたいというより、処分できなくて固定資産税を払い続けるのは困るな…。と考えています。接道の部分がクリアされている物件なら、二束三文であれば処分できるのでしょうか?
最初のお礼にも書きましたが、最初に購入するときの差額で、老後の資金と相殺できるのでは?と思っているからです。

「賃貸より安くすむ」という部分でも、今賃貸の身分ですので、やはり魅力です。
しかし、理由はどうであれ、建て替えが出来ないのは、万人に不利だと思うのですが、それでも迷わず購入されているということでしょうか?(意地でもリフォームでしのごうという作戦なのでしょうか?)

お礼日時:2014/10/20 19:48

既存宅地制度は平成13年5月18日をもって廃止。



http://realestate.rakuten.co.jp/contents/qa/q153 …
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この回答へのお礼

再度のご回答、ありがとうございます。

不動産の担当が間違っているということですね。
あとで、会った時に話してみます。

気になった物件(調整区域のもの)を問い合わせしてみると、「その物件はもう売れました」と言われることが多く、盛んに取引されているようですが、こうして自分で調べてみると、「買わない方がいい」という意見が圧倒的で、そのギャップについていけないのです。

お礼日時:2014/10/20 19:07

>調整区域でもこういう場合なら再建築できるよ、こういう条件なら売却も出来るかも。

という事例があるのであれば知りたいのです。

最後に書かせて頂いたように、現在は可能であっても将来も保障されたものでは無いと言うことです。



>同じ市内でも市街化区域と調整区域とで差別して政策をとっているところがあるということですか?それは具体的にどういうことでしょうか?インフラの面でということでしょうか?


市街地と周辺地区を見比べればわかると思います。

路線バスの本数はどうですか?同じですか?

下水道整備は周辺地区から始めてましたか?

小中学校の建て替えも築年数が同じであっても生徒数が多いところから建替えや耐震補強(リフォーム)が行われてませんか?

おそらくどの地方でも統廃合の話が出ていると思いますが、生徒数が多い学校が廃校になっていることはありますか?


あくまでも予想ではありますが、2050年に人口が半減する地域が6割、人が住まなくなる地域が2割とされています。


人口が半減した地域に今まで同様の予算規模のサービスが可能だと思いますか?

2つや3つの地区が駅や学校などを中心にしてコンパクトに集結した方が、より良い行政サービスを提供できると思いませんか?
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この回答へのお礼

再度のご回答、ありがとうございます。

>市街地と周辺地区を見比べればわかると思います。~

路線バス等については、私達が住んでいる地域は、乗用車を一人1台車を所有しているのはあたりまえの地域です。市街化区域内でも、必ずしも徒歩圏内にバス停があるわけでもなく、あったとしても本数はとても少ないのです。ですのであまり必要性を感じていません。
下水についても、市街化区域の物件でも浄化槽のものも多く、かならずしも市街化区域だから恩恵があるとういうのわけではなさそうです。(将来的には引き込めるかもしれませんが)学校関係においても、最初にも書きましたが、私達には子供がおりませんので、無くてもまったく問題はありません。

その他、スーパーや病院、役所等、車で行く分には、市街化区域と調整区域とでは、大差があるとは思えない地域です。(あくまでも私見ですが)むしろ夫の勤務先の周囲は調整区域が多く、便利になります。

皆さん、「価値の無くなる物件を買わない方がいい。」というご意見は尤もです。わかってはいるのですが…。将来の保障はないが現在出来ることを参考までに教えて頂けるとたすかります。

「所有者変更に伴う用途変更」というキーワードがひっかかってきました。これをクリアすれば、再建築が可能になるのでしょうか?

お礼日時:2014/10/20 18:49

個人的な見解ですが、市街化調整区域で購入するのであれば再建築不可であったり、売却出来ない(買手が見るからない)リスクを考えたうえで購入するべきだと思います。




すでに人口減少社会に突入しています。


マンションを含む住宅市場は過剰供給状態であり、空家率も増加の一途です。


国家予算に限らず、県政や市政の予算だって減少します。


そんな中で、調整区域に回せる予算なんて大幅に減少しますよ。


予算を使える「市街地に住んでくれ!」って言うのが本音です。


現在でもすでに市街地を中心とした政策をとっている自治体もありますよ。


仮に「調整区域に中古住宅を安心して購入するための方法」があったとしても、将来的に保障されるものでは無いと思います。
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この回答へのお礼

ご回答、ありがとうございます。

>市街化調整区域で購入するのであれば再建築不可であったり、売却出来ない(買手が見るからない)リスクを考えたうえで購入するべきだと思います。

そのリスクについては理解はしているつもりです。今回お聞きしたいのは、やはりそういったリスクは絶対に回避できないのでしょうか?(調整区域でもこういう場合なら再建築できるよ、こういう条件なら売却も出来るかも。という事例があるのであれば知りたいのです。)

>現在でもすでに市街地を中心とした政策をとっている自治体もありますよ。

すいません。同じ市内でも市街化区域と調整区域とで差別して政策をとっているところがあるということですか?それは具体的にどういうことでしょうか?インフラの面でということでしょうか?

わからないことばかりですいません…。

お礼日時:2014/10/20 16:05

価値の低い土地に建物を建てたり、該当物件を買うのは財産価値の点で賢明ではありません。

建物は30年も建てばその価値はほとんどゼロです。もしその物件を売ろうとしても再建築不可では買い手はいません。駐車場程度しか使い道がないと極安値しかありません。安物買いの銭失いです。

再建築できる既存住宅の特例も廃止されています。再建築には市町村の首長が許可する特例があります。地震倒壊などが該当するかもしれません。いずれにしても、個別事案には役人は答えませんが、都市計画法による再建築許可基準(ネットでも閲覧可能)が自治体で作られているので、それを見て判断することです。
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この回答へのお礼

早速のご回答、ありがとうございます。

>財産価値の点で賢明ではありません。
財産価値、資産価値がないことは理解していますが、今後数十年住むにあたり、静かな環境であろうことが私達にとっては価値があると考えていました。
同じような広さ、立地を市街化区域で探すとなると、1000万円以上差額を出さないといけないので(一概には言えませんが)今安く手に入れるのと、処分するときに入ってくる金額と相殺できるかな?と単純に考えてしまったのですが、間違いでしょうか?

>再建築できる既存住宅の特例も廃止されています。
では、不動産の担当者から聞いた話は、現在では該当せず、そういった物件は一切ない。ということでしょうか?

お礼日時:2014/10/20 14:28

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Q再建築不可 農家分家 物件について

初めて一戸建てを購入しようと考えています。環境や予算などでとても気に入った物件をみつけました。
しかし、再建築不可、農家分家と記載があります。
このような物件は、購入後、絶対に建て直しは不可なのでしょうか?
気に入った物件のため、何とかならないかと考えています。知恵やアドバイスお願いします。

Aベストアンサー

都市計画法の規制により、市街化調整区域に建築できる建物の用途は制限されており、既存建物の用途を変更するのにも許可が必要な場合があります。

農家の分家住宅と非農家の一般住宅とでは、都市計画法上、異なる用途として扱われるので、「農家の分家住宅として建築された住宅を、第3者が購入して、そこに居住する」という場合も、用途変更の許可が必要です。

許可を受けなければならないのは、農家の分家住宅として開発許可を受けた者(=売主)です。

用途変更許可が受けられれば、開発許可の属人性は解除されるので、購入者がそこに居住することが公的に認められますし、再建築も可能になります。

しかし、用途変更は、「一定期間(自治体によって10年とか20年)以上、分家住宅として居住に使われた後、やむを得ない事情の変更により、手放さなければならなくなった場合」などに限って許可されるもので、はじめから転売するつもりなのに分家住宅として開発許可を受けたことが疑われるようなケースでは、許可されません。

そして、用途変更許可を受けないまま転売された場合、買受者による再建築が許可されないのはもちろんですが、そもそも、買受者がその住宅に居住することも、都市計画法違反なのです。

ですから、違法居住が何年続こうが、再建築が許可されることはないです。

なお、これは、もっぱら都市計画法の規制上の問題であり、農地法は全く関係ないです。


清水町「都市計画法違反にご注意を」
http://www.town.shimizu.shizuoka.jp/toshi/toshi00024.html
都市計画法違反にご注意
2 許可を受けた建築物は、許可を受けた目的(用途)以外の目的で使用することができません。
  例えば、以下の場合は許可を受けずに用途を変更できません。改めて建築許可を受けていただく必要があります。
   ・ 分家住宅から一般住宅 ×

違反建築物を買うと最後に困るのは持ち主です
1 市街化調整区域では、建築物を使用する人が変わっただけで違反となることもあります。
  特定の方のみが使用できる建物を、それ以外の方が使用する場合は違反となります。
  例えば以下のような場合があるので、ご注意ください。
  ・ 建築許可を受けた建物を、許可された方以外が使用する場合。

平塚市「建築物の用途変更」
http://www.city.hiratsuka.kanagawa.jp/kaishin/teiann20.htm

横浜不動産相談所「市街化調整区域の家を買ったら、住めなかった」
http://blog.livedoor.jp/fudousan_soudan/archives/718153.html
市街化調整区域内の住宅を競売で買った人が、市役所に改築(リフォーム)の相談に行ったとき、ある職員から「改築もなにも、あなた、ここに住めませんよ。」と言われたという話です。

都市計画法の規制により、市街化調整区域に建築できる建物の用途は制限されており、既存建物の用途を変更するのにも許可が必要な場合があります。

農家の分家住宅と非農家の一般住宅とでは、都市計画法上、異なる用途として扱われるので、「農家の分家住宅として建築された住宅を、第3者が購入して、そこに居住する」という場合も、用途変更の許可が必要です。

許可を受けなければならないのは、農家の分家住宅として開発許可を受けた者(=売主)です。

用途変更許可が受けられれば、開発許可の属人性は解除さ...続きを読む

Q市街化調整区域・契約社員の場合、住宅ローンの借り換えは難しいですか?

現在、夫婦ともに37歳です。
2011年に市街化調整区域に家を建てました。住宅会社の担当者にローンの相談をしたのですが、
そのときは主人の勤続年数が短かったこと、私が育児休暇中だったこともあり、フラット35でないと借入ができませんでした。しかも、所得も多くはないため、1/2ずつの連帯債務者として借り入れました。(ほぼ言いなりという状態でしたが・・)

主人は、家を建てた後にも転職をし、現在は契約社員でやっと1年が経ったところです。
私も同じく転職をし、自宅の近くの会社に転職し、1年になりました。
借入たときのフラット35の金利は高く、今は変動金利がかなり低い状況が続いているし、今後はわからないけれど急激に上がるということも考えにくいのでは、と思い、借り換えの相談をしたところ、
ある銀行では、『市街化調整区域の場合は、保障料がかなりかかりますが、よろしいですか?』と聞かれ、了解したのですが、『審査の結果、契約社員である時点で借入ができない』といわれました。
また、別の銀行に相談したところ、
契約社員なのが問題ではなく、今度は『市街化調整区域』であること、『勤続年数が短いこと』が離宮で電話相談の時点で借り換え難しいような話しでした。

うちのように、市街化調整区域で、かつ契約社員という人は借り換えはできないものなのでしょうか?
できるだけ早く借り換えをしたいと思ってはいますが、やはり難しいのでしょうか・・・。

現在、夫婦ともに37歳です。
2011年に市街化調整区域に家を建てました。住宅会社の担当者にローンの相談をしたのですが、
そのときは主人の勤続年数が短かったこと、私が育児休暇中だったこともあり、フラット35でないと借入ができませんでした。しかも、所得も多くはないため、1/2ずつの連帯債務者として借り入れました。(ほぼ言いなりという状態でしたが・・)

主人は、家を建てた後にも転職をし、現在は契約社員でやっと1年が経ったところです。
私も同じく転職をし、自宅の近くの会社に転職し、1年になり...続きを読む

Aベストアンサー

>市街化調整区域では再建築ができないということを建てた後に知りました

と言うことは、相続などで得た土地なのでしょうか?

通常の不動産取引で得た土地なら売買時に『市街化調整区域』であることは告知されていたと思います。


しかし『市街化調整区域』だから再建築が出来ない!とは言い切れません。
貴方が建築許可を得たように、一定の条件を満たせば建築は可能です。

ただ、今は建築可能でも次はダメって可能性も大きいですから、買う人は注意が必要だし「建築許可が下りなければ白紙撤回」の特約を付けて売買契約を結ぶのが通常です。


前置きが長くなりましたが、住宅ローンの借り換え審査のポイントは

年齢
勤務先
勤続年数
年収
ローンの
物件価値
担保物件の価値


年齢的には大丈夫でしょうが、勤務先・勤続年数は「ちょっと…」っていう微妙なライン、それに加えて物件価値が低い(土地の価値はほぼゼロ)ですから、審査が通る確率はかなり低いと思います。

物件価値はどうしようも無い事ですから、少なくとも

勤続年数3年以上
年収300~400万程度
健康で団信保険に加入出来る事

以上の条件は満たしたいところだと思います。

>市街化調整区域では再建築ができないということを建てた後に知りました

と言うことは、相続などで得た土地なのでしょうか?

通常の不動産取引で得た土地なら売買時に『市街化調整区域』であることは告知されていたと思います。


しかし『市街化調整区域』だから再建築が出来ない!とは言い切れません。
貴方が建築許可を得たように、一定の条件を満たせば建築は可能です。

ただ、今は建築可能でも次はダメって可能性も大きいですから、買う人は注意が必要だし「建築許可が下りなければ白紙撤回」の特約を付...続きを読む

Q1000万で家を建てた方。快適さはどうですか?

いつか家を建てたいので今勉強中です。
ですがこの先何があるか分からないのであまり無謀なローンは組みたくので1000万くらいの家を建てようと思ってます。
家は安いのは安かろう悪かろうと良く聞きますがすべてがそうとは限らないと思うのですがどうなんでしょうか?
大手のハウスメーカーではなく地元の工務店にお願いしてみようと考えています。
家の外観や設備にはあまりこだわりはありませんが自然素材で作りたいです。
あまり便利な機能はつけるつもりはありません。ごくシンプルな家を目指しており足りない部分はDIYなどに挑戦してみたいです(大変だと思いますが)
子供が2人います。最初は1部屋で大きくなったら2人部屋に分けるような作りにします。
土地の広さや建てる場所はまだ決まってないので何とも言えないのですが1000万から1500万くらいで建てられた方住み心地はどうでしょうか?
工夫されたことを教えて頂きたいです。
建てる場所の候補は静岡、神奈川あたりに考えています。
良かったこと、後悔したことどんなことでも結構ですのでよろしくお願いします。

Aベストアンサー

 1000万じゃないんですが、いいですか?

 我が家は1200万でした。4SLDKです。リビングダイニングの広さは16畳位。
 一階はLDKと水回り和室、二階に三部屋(クローセット付)と納戸があり、ベランダもあります。
 
 他に犬用にガーデンルームを別工事でとりつけました。

 子供は二人、男女ですから分けました。もう大きいしね。
 ツレとは別室ですから、もしも仮に客が来たら和室を空ける予定ですが、今は私が和室を占有しています。
 四人で四部屋です。
 リビングの一角に書斎のような仕事スペースを作りました。いまそこでこれを書き込んでいます。
 
 脱衣所も普通の広さ、お風呂は広いくらい。
 二階にもトイレがあるし、廊下も広い。
 二階でこだわったのは将来大きい部屋として使えるようにと、壁ではなく開けられるような間仕切りにしたこと。
 和室の収納を確保するために畳下を収納スペースにしたこと。これも別料金でしたが、小上がり風になり四畳半のスペースがそのまま収納になります。二畳は板間、床の間というか仏壇スペースと一間の押入れがあります。

 住み心地はいいですよ。特に遜色なく住んでいます。
 キッチンもそれなりに広いし、
 玄関アプローチもしっかりしているし。

 細かいところでは、各部屋のドアがストッパーがあり、トレイにはペーパーホルダーが二個用のもので上に物が置けるような板があるところもいいかんじ。洗面所の床下収納は便利です。台所にもあります。普通のシステムキッチンですが別に困ることはありません。

 実は警戒区域からの避難民なので、これで家は三軒目です。
 よって、どこにお金がかかってどこを削れるのかが分かるからかもしれませんが、満足ですよ。

 書いていいのかな…・・建設会社の名前は・・・・一文字です。〇建設。
 一度は手抜き工事で告発された経緯があるので、今はしっかりしていますよ。

 定期点検もしてもらえるし、無料だからこれもOK

 フラット35を使ったのでエアコンや照明分は手出しになったことがネックかな。でもまあ自己資金があるならこれもOK。


 土地はそれなりに500万位のところです。
 電車の駅から徒歩四分。
 少し歩くと河川敷。増水の心配はなし。あっても対岸なので・・・これもOK.

 新興住宅地なので近辺に10件建っています。他は古い住宅。でも少し行くとまた新しい家が沢山ならんでいるような地区です。学校までも遠くない距離。

 壁紙もそれなり。

 最初は張り切るでしょうけれど、住んでいるうちに何とかなるし、リフォームも必要になる時期が絶対に来るから、あまりにもこだわりすぎたりしないで、お仕着せでも十分だと思いまして・・・・・。

 1200万の家。いいですよ~。

 1000万じゃないんですが、いいですか?

 我が家は1200万でした。4SLDKです。リビングダイニングの広さは16畳位。
 一階はLDKと水回り和室、二階に三部屋(クローセット付)と納戸があり、ベランダもあります。
 
 他に犬用にガーデンルームを別工事でとりつけました。

 子供は二人、男女ですから分けました。もう大きいしね。
 ツレとは別室ですから、もしも仮に客が来たら和室を空ける予定ですが、今は私が和室を占有しています。
 四人で四部屋です。
 リビングの一角に書斎のよ...続きを読む

Q市街化調整区域の住宅新築について

市街化調整区域の住宅新築について

知人が、市街化調整区域内の土地を買おうと
しています。

普通は住宅の新築が出来ないと聞いていますが、
道の向かい側の土地には
分譲の建て売り住宅が、6軒も建っています。
※同じく市街化調整区域です。

どうすれば、家が建つのでしょうか?

Aベストアンサー

 都市計画区域のうち市街化調整区域は、市街化を抑制し、無秩序な開発を防止するための区域ですので、原則として住宅を建設することはできませんが、次のような場合は知事の許可又は証明を得て建築することができます。

1.農業、林業、漁業などを営む人が自己の居住のための住宅を建築する場合。
2.市街化調整区域となった時点(以下「線引きの日」という。)以前に所有していた土地で、その時点から6カ月以内に知事に届け出て、5年以内に建築をする場合。
3,概ね50戸以上が連担する既存集落内であって、当該集落の出身者等が、線引日以前からの土地所有者等から直接所有権を譲り受け、自己の居住のための住宅を建築する場合。
4.知事が指定した既存集落内であって、当該集落の出身者等が、自己の居住のための住宅を建設する場合。
5.既存宅地(都市計画法43条第1項第6号)に該当する場合。

 の場合しか、住宅は建てられません。
 5の既存宅地制度も、もうすぐ廃止されるようです。資材置き場とか、駐車場は住宅では、ありませんので、そのようなものには利用できます。コンビニの建設をしている例もあります。地域により、指導に差がありますので、細かいことは、あなたの県または市の建築指導課で聞いてください。
法については詳しくは、下記のURLを見てください。
 既存宅地の廃止については
http://www.pref.mie.jp/TOSHIKE/gyousei/kitaku/index.htm

参考URL:http://www.pref.saitama.jp/A10/BM00/kikaku/seido.htm

 都市計画区域のうち市街化調整区域は、市街化を抑制し、無秩序な開発を防止するための区域ですので、原則として住宅を建設することはできませんが、次のような場合は知事の許可又は証明を得て建築することができます。

1.農業、林業、漁業などを営む人が自己の居住のための住宅を建築する場合。
2.市街化調整区域となった時点(以下「線引きの日」という。)以前に所有していた土地で、その時点から6カ月以内に知事に届け出て、5年以内に建築をする場合。
3,概ね50戸以上が連担する既存集落内で...続きを読む

Q市街化調整区域 線引き後の住宅の建て替え

ネットで調べてみたのですが、混乱しています。よろしくお願い致します。

古い一戸建ての購入し、数年間住んだところで建て替えを考えています。

ある物件を業者に問い合わせたところ、市街化調整区域に建っていることがわかりました。

問い合わせた時は知識が何もなく、質問のコツがわからなかったので、とりあえず「建て替えはできるのですか」と聞いてみました。

すると「市街化調整区域であっても、自治体や物件の場所によって、建て替えが出来る物件もあり、当物件は建て替え可能です」との答えが返ってきました。

古いといっても、昭和50年築なので、いわゆる線引き後の住宅です。

(1) 現在の家が建つ前、線引き前から住宅が建っていたので、今回も再建築が出来るということなのでしょうか?
(2) 私は普通の会社員で、農家の親戚もおりません。また、子供もいないので、開発審査会基準第16号の適用もないのではないでしょうか?
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1011228225
(3) 地番が判明したところで現地の役所に相談に行こうと思っていますが、聞き漏らしてはいけないポイントなどがありましたらご教示ください。

以前は既存宅地という制度があったようですが、今は経過措置期間も終わっていると聞いています。

不動産業者の言っている「建て替え可」というのは、小規模なリフォームなどを想定しているのでしょうか?

ネットで調べてみたのですが、混乱しています。よろしくお願い致します。

古い一戸建ての購入し、数年間住んだところで建て替えを考えています。

ある物件を業者に問い合わせたところ、市街化調整区域に建っていることがわかりました。

問い合わせた時は知識が何もなく、質問のコツがわからなかったので、とりあえず「建て替えはできるのですか」と聞いてみました。

すると「市街化調整区域であっても、自治体や物件の場所によって、建て替えが出来る物件もあり、当物件は建て替え可能です」との答えが返って...続きを読む

Aベストアンサー

補足1

>開発登録簿→法34条9号に該当
業者の広告では、地目は山林、11号該当とのことだったのですが。。。


9号は「既存権利の届け出」
許可名のとおり
既存の権利者に許可するしうることですので
取得しても
再建築は不可。

>B物件には、開発登録簿が存在しませんでした。
広告では、地目は宅地、12号該当(今回の申請は建て替え)とありました。

開発登録簿と言うのは
都市計画法の
開発許可該当を指し
同法の建築許可には
開発登録簿は存在しません。
別に不思議なことではありません。

http://www.city.fukuoka.lg.jp/jutaku-toshi/kaihatsushido/qa/FAQ2567.html
開発登録簿とは、開発許可をした土地についての許可の概要がわかる調書です。

よって
建築許可を調べる方法は
行政庁の
建築許可台帳で許可内容を調べる方法しかありません。


>不動産業者によると、「青地・白地のうち、白地だから大丈夫」だと。

市街化調整区域を大分すると
農業振興地域=青地
振興地域外=白地
と言います。
白地だから大丈夫?
いい加減な業者ですから
気に入った物件なら
自分で行政庁に行って
相談しましょう。

補足1

>開発登録簿→法34条9号に該当
業者の広告では、地目は山林、11号該当とのことだったのですが。。。


9号は「既存権利の届け出」
許可名のとおり
既存の権利者に許可するしうることですので
取得しても
再建築は不可。

>B物件には、開発登録簿が存在しませんでした。
広告では、地目は宅地、12号該当(今回の申請は建て替え)とありました。

開発登録簿と言うのは
都市計画法の
開発許可該当を指し
同法の建築許可には
開発登録簿は存在しません。
別に不思議なことではありません。

http://www.ci...続きを読む

Q都市計画法第43条違反だと呼出が来ました。

都市計画法第43条違反だと呼出が来ました。

昨日、役所より上記に関して事情聴取を行いたいので来庁するようにと呼出通知書が配達証明で送られてきました。

物件は市街化調整区域に建っており2年ほど未入居で、市からやっと販売の許可が出たということで3棟のうちの1棟を購入しました。
引っ越して3ヶ月ほど経ちます。

市街化調整区域は色々な条件があると言う事で、後々困らないように契約の際、第三者の方に書類のチェックと住宅ローンの審査に大手銀行が3週間ほど徹底的に調査しましたが、問題ないとのことで購入できました。
購入してから電動シャッターを取り付けただけで他に改築などはしておりません。

現在、仲介業者が設計事務所や売主の不動産屋と確認作業をしているとのことです。(私から役所にはまだ確認しておりません)
昨日の今日でまだ何も状況がわからなく、心配で仕方ありません。

いったい何が原因だと考えられるのでしょうか?
このまま住めなくなってしまう可能性はあるのでしょうか?
ペナルティーなどはあるのでしょうか?

お詳しい方、経験のある方アドバイスや対処法などありましたら教えて下さい。
よろしくお願いします。

都市計画法第43条違反だと呼出が来ました。

昨日、役所より上記に関して事情聴取を行いたいので来庁するようにと呼出通知書が配達証明で送られてきました。

物件は市街化調整区域に建っており2年ほど未入居で、市からやっと販売の許可が出たということで3棟のうちの1棟を購入しました。
引っ越して3ヶ月ほど経ちます。

市街化調整区域は色々な条件があると言う事で、後々困らないように契約の際、第三者の方に書類のチェックと住宅ローンの審査に大手銀行が3週間ほど徹底的に調査しましたが、問題ないとのこと...続きを読む

Aベストアンサー

今時まったくもって不思議な状態ですね。
開発の要件はたくさんあるのでここで限定はできません。
条件を整理してみます。
銀行はOK→詳細内容まで見れないと思いますが書類は揃っていたということ。
2年で市の許可がでた→建売不可の土地だったかもしれませんね。それで自己用の住宅として(社長などの個人名?)開発を出したのかもしれません。
考えられることは
(1)開発許可を受けていない←これは書類チェックしたようなのでほぼ考えられません。
(2)開発許可の検査済証を受けてない←設計が違うかもしれないし、手続き忘れかもしれませんがこれを受けてないとすると建築確認申請の検査済証もとってない可能性があります。
(3)開発許可に何らかのズルがある。←これは悪意がなきゃできないでしょうが1棟の許可で地番が同じ○○の一部なんて時は同じ設計で流用する可能性があると考えました。もしこれだと全くの違法です。
(4)2年前というと法改正H19.11.30施行というのがあります。これに関する可能性もあるかもしれません。
と考えてみましたが全く条件不足で本当はどうだかは結果はわかりませんよ。

ペナルティーは43条違反は50万以下の罰金です。取り壊しは無いかもしれませんが最悪の状況は住めない可能性もありますのでそういう場合は契約不履行になるでしょう。あなたが払う必要になるかどうかそこまでことが大きくなるかどうかもわかりません。

が、起因者はあなたではないので恐れることはありません。
役所言葉で出頭と使いますが別にすぐ逮捕されるわけでもありません。
電話して何日に行きたいといえば約束をとってくれるでしょうし、その時建築士などを連れていくべきか聞けばよいでしょう。
建築の違反者の代理で役所にいったことがありますが、(法人)個人の場合は建築士などと一緒にいかれたほうが安心かとは思います。信用できるなら建築に携わった建築士を連れていくのもいいですが悪意がありそうならお勧めしません。もちろん同行者をつけるなどなくても、まずはとりあえずわからないなりに役所に行くのがいいでしょう。役所で今後どうしたらいいのか言ってくれるはずです。私の時には1か月くらいの内に対応を決めて報告してくださいと言われました。その時は是正工事を建築士監理のもとに行いました。罰金はなしでした。
怖くはありませんので心の準備をして早めに電話してから行きましょう。

今時まったくもって不思議な状態ですね。
開発の要件はたくさんあるのでここで限定はできません。
条件を整理してみます。
銀行はOK→詳細内容まで見れないと思いますが書類は揃っていたということ。
2年で市の許可がでた→建売不可の土地だったかもしれませんね。それで自己用の住宅として(社長などの個人名?)開発を出したのかもしれません。
考えられることは
(1)開発許可を受けていない←これは書類チェックしたようなのでほぼ考えられません。
(2)開発許可の検査済証を受けてない←設計が違うかもしれないし...続きを読む

Q軽量鉄骨と木造住宅で迷ってます。

積水ハウスで約50坪の2階建てを今年都内に建てようと思ってます。 
軽量鉄骨での外壁や頑丈なイメージ、エアキスが気に入るが結露が心配。  
木造住宅でのぬくもりやあたたかさなイメージ、木が好きだがシロアリが心配。

軽量鉄骨のメリット、デメリット。
木造住宅のメリット、デメリットを教えてください。

どうぞご意見を聞かせてください。

Aベストアンサー

積水の元主任技能者です。


デメリット
木造は職人によってばらつきが有り場合によっては致命傷になる。

建築中の雨程度は平気だが濡れるのは気になる。

木の良さを出しやすいが多少の狂いは絶対出る。

メリット
税金が安い。
奇抜な形でも可能。
寒冷地では暖房費が安くなる。
増築が誰でも出来る。


デメリット
軽量鉄骨は寒冷地では寒く感じる。
和風建築が似合わない。
税金が高い。
4t車が入らないと高くつく。


メリット
技術と品質が一定である。
積水なら間違えが無いほど材料がきっちりしているので間違えようが無い。
基礎幅が広いのが魅力。
ほかのHMより鉄骨の精度がよく基礎の精度が良いと柱や壁の垂直水平がすんなりでる。
30年前の鉄骨がいまだにさびていない(電着塗装の為)
同メーカなら増築も出来る。

Q擁壁がある土地を購入した方

新築を建てる土地を探しており、
探しているエリアに気に入る土地が見つかりました。
南ひな壇の土地で、隣地と接しているのは南のみ。北、東、西は道路となっている三方道路の土地です。
南と西に高低差があり、南は1メートルほどなのですが、西は2メートル近い間知ブロックの擁壁です。昭和40年頃の施工だそうで、当時の資料は残っておらず、いわゆる不適格擁壁です。
東日本大震災の際に震度6を経験したエリアですが、岩盤の上のエリアのため、周辺の同じ擁壁で崩れたりしたところはありません。
自分でもできる限りの自己チェックはしましたが、大きな亀裂やズレなどは見当たりませんでした。
土地の広さは100坪ほどあり、擁壁から離して家を建てれば建てることは出来るのですが、将来的なメンテナンス費用を考えると踏ん切りがつきません。
擁壁がある分、周囲の平地の地価より300万ほど安いです。建築家と擁壁の施工経験者に現地を見てもらいましたが、地盤が強ければ、擁壁は古いがやり直すほどではないと言われました。
実際に擁壁のある土地を購入した方に、購入して後悔などしなかったか?
また、メンテナンスに予想外の費用がかかったなど、購入に踏み切る点で注意点などありましたら教えていただきたいです。
また、購入して良かったという意見もありましたら聞かせてください。

新築を建てる土地を探しており、
探しているエリアに気に入る土地が見つかりました。
南ひな壇の土地で、隣地と接しているのは南のみ。北、東、西は道路となっている三方道路の土地です。
南と西に高低差があり、南は1メートルほどなのですが、西は2メートル近い間知ブロックの擁壁です。昭和40年頃の施工だそうで、当時の資料は残っておらず、いわゆる不適格擁壁です。
東日本大震災の際に震度6を経験したエリアですが、岩盤の上のエリアのため、周辺の同じ擁壁で崩れたりしたところはありません。
自分でもでき...続きを読む

Aベストアンサー

私ととても似ている事例だったので思わず書き込みしました。

私も自宅土地購入時、擁壁についてはさんざん悩みました。欲しいエリアは坂ばかりでまともな土地がほとんどなかったからです。(ちなみに7年探したのも同じです。)

で、結局購入した土地は南側に古い間知石積み擁壁が最短でも3.5mある土地でした。
やはり擁壁からかなり離して家を建てることにより万一の時でも家族の命は守れると判断しました。
私の場合は、地震などで擁壁が崩れたらきっとこの辺りは全て同じ状況になるため、行政から補助が出るかもしれないし、ま、その時考えればいいか、っていうのんきな考えで決めてしまいました。
他にいい土地が見つかりそうになかったし、その他の条件が希望にかなっていましたので。

そして、今の感想ですが、とても満足しています。
メインの開口部が抜けているということは想像以上に気持ちのいいものでした。
庭が結果的に広くなったのも快適ですし、(今は畑になっている)隣に建物が建っても日当りに影響なさそうですし。

価格も安いようですし、場所に後悔がないのなら購入してはいかがですか?
住んだら古い擁壁は自分から見えないので何も気になりませんよ。メンテナンスにお金って必要ですか?
でも、きっと盛土なので柱状改良はまず必要でしょうね。
当方も地盤は強いエリアですが、うちは100万位かかりました。

私ととても似ている事例だったので思わず書き込みしました。

私も自宅土地購入時、擁壁についてはさんざん悩みました。欲しいエリアは坂ばかりでまともな土地がほとんどなかったからです。(ちなみに7年探したのも同じです。)

で、結局購入した土地は南側に古い間知石積み擁壁が最短でも3.5mある土地でした。
やはり擁壁からかなり離して家を建てることにより万一の時でも家族の命は守れると判断しました。
私の場合は、地震などで擁壁が崩れたらきっとこの辺りは全て同じ状況になるため、行政から補助が出る...続きを読む

Q市街化調整区域の土地売買

必要に迫られ市街化調整区域に指定されている農地を売る事になりました。(現在は只の空き地状態です)
買い手(不動産屋)の目的は宅地としての利用です。
・農地なら○○万円、宅地なら○○万円と価格が二つ出て来てます
・しかし不動産屋が農地を購入する事は出来ないから、先ず売り手で宅 地に変換、その後に買うと言ってます
・農地価格と宅地価格にある程度の差が有ります
 
そこで教えて頂きたいのは
・普通は不動産屋は農地で買って自分の手で宅地にした方が安くなるの ではありませんか?(価格差を考えると、そのほうが合理的です)
・それとも農業目的ではないので購入資格がないのでしょうか?
・農地から宅地への変換は現在の地主でなければ出来ないのですか?
これら以外に何か注意しておく事はありますでしょう
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

>普通は不動産屋は農地で買って

農地を農地として取得するには農業従事者しか取得できません。
農地法3条許可

>それとも農業目的ではないので購入資格がないのでしょうか?

転用(建築)目的が都市計画法の許認可要件があれば取得できます。
農地法5条許可

>農地から宅地への変換は現在の地主でなければ出来ないのですか?

登記簿地目の宅地は、建物があるから宅地になる。
なければ、宅地にならない。

市街化調整区域内でできる開発行為
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_2.htm

土地(農地)を取得したい人が、そこで何をしたいか、これが重要です。

Q本審査に落ちました

宜しくお願いします。

住宅ローンの事前審査を通り、
ほぼ間違いないので準備を始めてくださいと不動産屋に言われ、
引越しも決まっていたのですが・・
まさかの審査落ちでした。
落ちた原因ははっきり分からないのですが、
過去の通帳のお金の出し入れがネック・・らしいのです。

正直、理解不能です。
10年も昔からの通帳内容を言われても・・・
覚えているものも覚えてないものもあります。
審査落ちの理由によく「転職・新規借金」と聞きますが、
そんなことも全くありません。
もう他の銀行に行っても無理でしょうか?

現在の住居も出なくてはならないですし、
引越し業者も断らなければいけないし・・
本当に大打撃でした。

Aベストアンサー

関係業界人。
事前でOKだけど本審査で落ちるのは、
(1) 事前審査の申告内容に間違いがあった、もしくは
  証拠資料が提出できなかった
(2) 事前審査時より信用状態が悪化した。(他社でも)カードの
  延滞など。
が多いです。また、過去にローンの延滞が無い・個人的な借入が
無いなどの証明が必要になるケースがあります。
「事前審査の時に言ってくれれば・・・」と思うかもしれませんが、
事前審査は早急に回答をするためのものなので、
時間を余分にかけないために、申込人が申込書に書いた書面を
全面的に正しいものと仮定しているのです。本審査は事前審査の
内容に間違いが無いことの確認作業が大半ですので、今回は通帳の提示などを求めたところ、提出できなかった、もしくは提出したところ
事前審査と相違があった、のいずれかの可能性が高いです。

よく見かけるケースとして、
自己資金の証明ができないことがあります。例えばローン2000万、
自己資金1000万で家を買う場合、1000万について自分のお金である
との証明(自分名義の通帳や証書で証明)が無いと、
「もしかしたらその1000万て他からの借金では?」という風に判断されることがあります。そうなると(1)に該当し、断られる可能性が出ます。
他に、以前に住宅購入など、大きな買い物をしていませんか?
そしてそのために銀行以外(親や親戚、知人、経営・勤務している
会社)から借入をしていませんか?
もしこれがあると、これも(1)に該当し、
「現在の借入残高」として申告した内容と違いが
出てくるため、断られる理由になりえます。

最後に、他行では無理かとのことですが、通る可能性は十分に
あります。包み隠さず相談してみると良いと思います。
(状況に不明な点が多いので、回答に対する自身は「参考」に止めます。)

関係業界人。
事前でOKだけど本審査で落ちるのは、
(1) 事前審査の申告内容に間違いがあった、もしくは
  証拠資料が提出できなかった
(2) 事前審査時より信用状態が悪化した。(他社でも)カードの
  延滞など。
が多いです。また、過去にローンの延滞が無い・個人的な借入が
無いなどの証明が必要になるケースがあります。
「事前審査の時に言ってくれれば・・・」と思うかもしれませんが、
事前審査は早急に回答をするためのものなので、
時間を余分にかけないために、申込人が申込書に書いた...続きを読む


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