親名義の土地、自分名義の建物の売却

親名義の土地、自分名義の建物を売却する場合に、査定額通りに分配しなければ何かデメリットがありますか？
現在私名義の住宅ローン返済中で、残債が2100万程あり査定は土地建物で約2000万です。かなり足が出そうなため、親にはなるべく土地代を抑えて渡し、その分をローンの返済に当てたいと甘く考えていましたが、やはり甘いのでしょうか。

No.5 ベストアンサー 回答者： ojisandes 回答日時： 2014/11/14 23:21

補足を受けて再度お邪魔します。

専門家ではないので、他の回答者様が素晴らしい回答をされているので拙い知識でも参考にされればと思い回答させていただきます。

連帯保証人であるお父様の保証債務返済による売却の譲渡税はどうなるのか。
連帯保証したために連帯保証人が自分の不動産を売却（任意売却含む）する羽目になってしまった場合、保証債務を返済するために資産を売却（任意売却）し、その代金の全部または一部が保証債務の返済に充てられ、その債務を債務者に返済を求め（求償権）ても、回収ができない部分の金額については、譲渡所得がないものとされたと思います。

保証債務の履行に当てはまる主なもの

(１)　保証人、連帯保証人として債務を弁済した場合

(２)　連帯債務者として他の連帯債務者の債務を弁済した場合

(３)　身元保証人として債務を弁済した場合

(４)　他人の債務を担保するために、抵当権などを設定した人がその債務を弁済したり、抵当権などを実行された場合

特例を受けるには、次の三つの要件すべてに当てはまることが必要です。

(１)　本来の債務者が既に債務を弁済できない状態であるときに、債務の保証をしたものでないこと。

(２)　保証債務を履行するために土地建物・マンションを売って（任意売却）いること

(３)　履行をした債務の全額又は一部の金額が、本来の債務者から回収できなくなったこと

ご自分達が要件を満たしているのかは、わかりませんので是非専門家に相談してください。

この回答へのお礼

ありがとうございます。とても参考になりました。
やはり細かくは専門家に聞いたほうが、私の状況にあった最善策を導いてくれるようです。もう少し勉強してなるべく良い方向に行けるように頑張りたいと思います。

お礼日時：2014/11/15 12:32

No.4 回答者： simotani 回答日時： 2014/11/14 20:37

これは土地に地上権・賃借権・定期借地権を設定して建物を売却したのか、土地の所有権とセット販売したのかに依ります。

所有権・地上権・借地権・定期借地権の種類別に土地の所有者(=親)に配分を渡して、残りを返済に充てます。親から資金を借りて銀行に返済するのは構いませんが、当然親に返済しないと税務署から贈与税の追及が来ます。ある時払いの催促無しは見做し贈与になり贈与税の対象になります。
一先ずは銀行に全額支払い、残債と税金(親子でも税金では他人です)を考えましょう。
現在無職であれば、最悪親子共に破産する(返済不能で可能になる見込みが無いなら破産しかありません)事になります。

この回答へのお礼

お答えいただきありがとうございます。
私が相当に甘く考えてしまっていたことが改めてわかりました。

お礼日時：2014/11/15 12:28

No.3 回答者： tk-kubota 回答日時： 2014/11/14 16:25

これは、対税務関係と、対住宅ローン関係で真っ向から違ってきます。

税務関係では、土地と建物は別々に考えるので、例え父親名義の土地を含め共同担保となっていたとしても、土地と建物の路線価で課税対象となります。
後者の関係では、土地建物の換価で示されるので、父親名義の土地はゼロ円となります。
以上で、路線価で配分しなければ、税務関係で追い打ちにかかります。
何しろ、借金があるからと言って税金は免除してくれませんから。

この回答へのお礼

お答えいただきありがとうございます。
やはり路線価通りに税金がかかってくるものですね。もっと色々方法を模索してみます。

お礼日時：2014/11/14 19:08

No.2 回答者： ojisandes 回答日時： 2014/11/14 16:04

お父様名義の土地に質問者様が家を建てているということでですか？

上記前提で。

住宅ローンを組んだ時にお父様は、連帯保証人になっていませんか？
もしくは、物上保証していませんか？
契約書を確認してください。

普通は担保設定する時にそのような契約になります。
ローンが破綻した時の回収のためです。

査定額がローンの残債より低い時に売却するには、債権者の承諾が必要です。
任意売却です。

よって、売却代金は全額、ローン残債に充てられます。
分配は、できないと思います。
最悪、連帯保証人であれば売却後の残債も回答者様と負担することになります。

この回答への補足

お答えいただきありがとうございます。
Ojisandes様のおっしゃる通り任意売却の予定なので、金融機関には相談してあります。親は連帯保証人にもなっております。
他の方々の言われている税金関係に悩んでいたので、足が出た場合の方法を色々調べていたのですが、行き詰まってしまいました。
売却の利益は全く出ないので、やっぱり土地の分はのちのち税金がかかってしまうものなんでしょうか？

補足日時：2014/11/14 19:16

No.1 回答者： chie65535 回答日時： 2014/11/14 11:40

＞査定額通りに分配しなければ何かデメリットがありますか？

親に渡すべき土地代金を貴方が受け取れば「親から子への贈与」になりますから、110万円を超える部分に「贈与税」がかかります。

贈与税の税額は以下の通り。
https://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm

土地代が1000万円と仮定した場合、平成26年内に1000万円贈与すると、(1000-110-125)×40％＝306で、306万円の贈与税がかかります。

贈与税306万円は「贈与を受けた貴方」が納税する事になります。

平成27年度以降での贈与なら「親子間での贈与の特例」がありますから、今の時点で贈与を受けると損します。

「年内に親から贈与を受けると、特例が使えない分、損します」から、もし、親からの贈与を受けてローンの返済に充てるとしても、一旦、親の取り分は親に渡して、来年以降、特例が使えるようになってから贈与を受けるようにしましょう。

＞その分をローンの返済に当てたいと甘く考えていましたが、やはり甘いのでしょうか。

甘いですね。

親名義の土地代金を貴方が受け取れば、受け取った分が贈与になるので「贈与税の分、お金をドブに捨てるも同然」です。

あと、土地建物を売却すると「譲渡所得」になり、別途、所得税が課税されます（買った額よりも安く売った場合は課税されない場合があるので、詳しくは専門家にご相談を）

この回答へのお礼

お答えいただきありがとうございます。
結構難しい問題なので、専門家に相談してみたいと思います。

お礼日時：2014/11/14 19:19