父が祖父から相続した土地の時効取得について

Question

父が祖父から相続した土地の時効取得について。

２５年ほど前、父が祖父から農地（２３０坪）を相続しました。
先日実家に帰った際にその農地を見に行くと、こちらの所有地内に農機具小屋（1ｍ×2ｍ）と焼却炉（1ｍ×１ｍ）らしきものが置いてあるので父に聞くと、「祖父の代に、Ａという隣の農地の所有者が勝手に作った。」とのことでした。
父に話を聞くと、その小屋や焼却炉？は４９年前に、祖父がＡに売った土地の隣り（父の所有地）の場所で、売買契約書にあった土地の面積より実際の面積が少ないというという理由で、Ａが腹いせにこちらに無断で作って使っているとのことでした。
また、小屋等が作られた正確な年はわかりませんが、20年は超えている可能性もあるみたいです。
そして一昨日、親戚の人（Ａとも親しい）が、Ａが「近々、ある土地が自分のものになる。」と言っていたと、父に知らせてきたそうです。

驚いた父からの電話が昨日あり、本日お願いした次第です。

(1)そもそも法務局？は、Ａの「所有権移転登記申請」？を受け付けるのでしょうか？
(2)小屋などはこちらの土地に無断で作ったものなので、（相手に相談なしで）相手の土地に勝手に戻しても問題ないと思いますが。事前に撤去通告が必要でしょうか？
(3)現状に対して逆にＡを訴えたいのですが、方法を教えてください
(4)この土地を守るためにやっておくべきことは、そのほかにありますか？

その他、アドバイスがありましたら、なんでも結構なのでお願いします

feinberg · Accepted Answer

1　時効が完成していると考えられる場合
> 第三者とはとは、私でも構いませんか？
>私への贈与の形では不十分なのでしょうか？
　質問者さんでは危険だと思います。理由はすでに書きましたが、(1)質問者さんは、先方が長期間占有していることを認識していると思われること(2)所有権の移転が父、子という緊密な人間関係の間でなされていることから、いかにも先方に登記がないことを奇貨として時効完成を妨げようとしていることが伺われるためです。
2　時効が完成していない場合
　私は時効の完成は占有開始から20年経過することが必要と書きましたが、たしかに他の回答者が指摘しているように他にも成立に必要な要件があります(民法162条2項)。そのうちの一つに時効取得を主張すること(民法145条)、があります。もし先方がなんらお父様に時効で取得した旨主張していないのであれば時効が確定的に成立していないことになります。これについては他の回答者の意見に賛成であります。
　そして、時効が完成していない場合の手だても既に述べたとおりです(占有保持の訴え等の利用。ただし、この訴えは厳密には相手方の占有が20年に満たないと考えられるときに有効だと思われます。)。
なお、先方が時効を主張していないなど、時効が完成する前にお父様から、質問者さん(ないし第三者)に所有権を移転してしまえば、時効完成を阻止できるかについては私は否定します。結論として先方は登記すら備えなくても(時効の主張→完成によって)所有権を取得できるはずです。理由は先ほど摘示した昭和42年7月21日の最高裁判所判示するとおりです。
　かいつまんで説明すると、先方からみて時効完成時に土地所有権を有していた者(仮にお父上から所有権を質問者さんが譲り受けていた場合は質問者さん)は、売買契約の当事者のように見なされるわけです。売買契約の買主は、登記がなくても売主に所有権を譲り渡せ、と主張できます。これと一緒で、先方は登記がなくても時効完成時(時効を主張したその時)に所有権を有していた者に対して所有権取得を主張できてしまうのです。
　したがって、時効完成前にその成立を阻止しようとして、父上から所有権(ないし登記)を質問者さんが譲り受けても判例法理に照らすと極めて疑問です。先に回答したように先方の占有期間(小屋等の設置期間)が20年に満たない場合は占有保持の訴え等により、先方の土地占拠を解く必要があります。
　なお、先方が時効の主張こそしていないものの(したがって時効は未完成)、占有期間が20年を超えている場合には、かなり質問者さんが不利に置かれると思われます。占有保持の訴え等を提起したところで、先方が時効主張した瞬間に時効完成が確定してしまうからです。この場合についても会わせて専門家と協議することをお勧めします。
3　法律相談
　繰り返しになりますが、今回の件では一刻も早い法律相談に行かれることをお勧めします。この点に関しては他の回答者に全面的に賛成であります。その際、登記の写し,小屋等を写した現場の写真を持参なさるとよいと思います。

ashitahatennki · Answer

田舎ですと結構ある話です。
現在状況は　登記者の土地です。

時効取得による登記されてるじゃないでしょ？

訴えるのではなく、法務局で筆界特定制度があります。

理由は

そうだね境界内を相手が自分の土地だと言って話しに応じないとかでいいでしょ

自分の土地を確認しましょ　周辺の地主さんと境界きめちゃいます。

そして

撤去してもらうか？

建物を放棄してもらいましょね？

まず　朝知恵ばかりで、ろくな人いません

check-svc · Answer

誤解が無いように補足説明しておきます。

本件は所有権を争うものであるので占有権は関係ありません。
たとえば、誰かに賃借していたとすれば、占有権は賃借人のものですが、所有権にはなんら影響はありません。

で本件に戻って、時効取得ですが、これは20年以上悪意の占有しているひとが所有権を主張するものですが、これは同じ所有者に対し20年以上にわたり所有の意志を持って占有していれば認められますが、20年以上経過していたとしても時効を主張しない限りは所有権には何も影響ありません。

そのため、悪意の占有者が時効取得を主張する前に所有権が別の人に移転したとすれば、旧の所有者に対して時効取得を主張することはできません。新の所有者に対してはまたそれから20年経過しないとダメです。
これは「登記無くして第三者に所有権を対抗することを得ず」とする大前提があるからです。

結論として、相手が動き出す前に所有名義を変更されることをお勧めします。
なお、本件はこれだけ回答者の見解が色々出てくるように複雑ですので、弁護士さんに相談された方がいいです。

feinberg · Answer

一点だけ補足説明させて下さい。さきほど、「第三者に協力してもらうことも視野に入れた方が良いと思います。すなわち、一旦所有権をお父様から第三者に移し、第三者名義で登記をするのです。」と書きました。
　この点ですが、第三者が事情を知らないさらなる第三者(善意の第三者などといいます)に土地所有権を移転してしまうことがあるのです。この場合協力者である第三者に契約(前回は不動産信託契約をすすめましたね)違反を理由に損害賠償請求をすることは可能ですが(民法415条)、善意の第三者から土地を取り戻すのは法的にきわめて困難です。したがいまして、協力者の裏切るリスクも計算し、できるだけ信用できる人を選んで下さい。
　いずれにせよ第三者に協力をあおぐにもそれなりのリスクがあることを注記しておきます。

feinberg · Answer

時効完成前と後に分けて説明します。
1　時効完成前
　この場合土地の所有者であるお父様が占有保持の訴え（民法199条)等により先方の占有(小屋、焼却炉の設置による)を解かなければなりません。弁護士に相談したほうが良いでしょう。
2　時効完成後
　この場合さらに、あなたがいつお父様から所有権を譲り受けるかが問題になります。(1)時効完成前にあなたが譲り受けることになる場合、(2)時効完成後にあなたが譲り受ける場合に分けて説明します。なお、所有権の譲渡は意思表示によってなされるものであり(それこそ、土地を「あげる、もらう」、の口約束でもよい(民法176条)。ただ本当にそのような約束があったのか争いになるのを防ぐため書面をつくることが多い。)、登記を移転しなくとも所有権の移転はできます。以下では所有権の移転と登記の移転をしっかり分けて考えて下さい。
(1)　時効完成前にあなたがお父様から問題の土地の所有権を譲り受けた場合
　渦中の土地の所有権をあなたが譲り受け、かつ登記を先に備えても(いいかえると先方が登記を備えていなくても)先方が所有権を時効取得します(最判昭和42年7月21日民集21巻6号1653頁,最高裁判所のホームページでも見れます。)
(2)　時効完成後にあなたが譲り受ける場合
　この場合先方とあなたの所有権関係は、他の回答者も指摘なさっているとおり登記を先に備えた方が対抗できることになります(民法177条)。あなたが先に登記を備えた場合、当然先方は登記を備えられません。(登記の「欠缺」とか「不存在」といいます。)通常であれば裁判になったときあなたが先方の登記の「不存在」を主張すればあなたが勝訴ということになります。
　と・こ・ろ・が。これには重大な例外があるのです。すなわち、裁判所が、あなたをして登記の不存在を主張する正当な利益がない、と判断する場合があるのです。この登記の不存在を主張する正当な利益を有しない者のことを「背信的悪意者」などといいます。
　過去の判例には、甲（本件の先方のような方)が多年にわたり占有継続をしており、乙(今回のあなたのような方)がそのことを認識していた場合には、乙を背信的悪意者と扱うべき旨述べたものがあるのです(最判平成18年1月17日民集60巻1号27頁)。
　あなたが先方の多年にわたる占有継続(要するに小屋の設置等)を認識していたのであれば、背信的悪意者として所有権取得を先方に対抗できない可能性があるのです(結果的に先方が所有権を取得する)。
　そこで、第三者に協力してもらうことも視野に入れた方が良いと思います。すなわち、一旦所有権をお父様から第三者に移し、第三者名義で登記をするのです。所有権移転の原因は単純な贈与とするより、不動産信託とでもしておけばいいでしょう(単なる贈与だと時効逃れのための虚偽の法律行為とみなされ無効とされるおそれがあるのです(民法94条1項)）。その後、第三者に上記占有保持の訴えを提起してもらう、場合によっては不動産侵奪罪(刑法235条の2)で刑事告訴するなどして、相手の不法占有を解くのです。相手が占有を解いてしまえば、あとは協力者名義の登記をあなたに移せば無事あなたに土地が返ってくるというわけです。
3　最後に
　時効完成は占有開始から20年経過することによって成立しますが(民法167条1項)、いつ先方が占有を開始したのか、調査が必要であったり、さきに述べたように訴訟に出なければ時効の完成を妨げられない、といった問題があり、専門家にまかせた方がよいと思います。
　なお、上で挙げた判例は裁判所のウェブサイトで閲覧でき、民法の条項などは、総務省の法令データ提供システムで閲覧可能です。適宜参照ください。

tk-kubota · Answer

＞父が２５年間放置・黙認していたため相手側に時効取得の権利が発生していたとしても、相手側が何の行動（所有権移転申請）も起こしていなければ、新しい所有者（私への贈与など）になった時点で過去の時効取得権利は消滅し、新たに２０年間の期間が必要となる。
と理解してもよろしいでしょうか。

違います。
占有権は相続の対象です。
即ち、親の占有権は子が相続によって包括承継している関係で、親の占有期間も含め子は占有権を承継します。
ですから「新たに２０年間の期間が必要となる。」ではないです。
なお、時効取得していたとしても、法務局に所有権移転申請はできず判決が必要です。
何故ならば、一筆の一部について登記はできないからです。
本件の場合は、Aがcrunc-bufffalさんを被告として所有権の範囲を求める訴訟して、その勝訴判決で、Aは単独で自己の所有権移転登記ができます。
どうやら本件では、全文を拝読して時効の成立を免れることはできそうにないです。

check-svc · Answer

＃１です。
＞相手側Ａが所有権移転申請をする前に、父から私への所有権移転を完了していれば大丈夫ということですね。
●いえ、相手側Aが所有権移転禁止の仮処分をする前に所有権移転していれば大丈夫ということです。
通常、Aが所有権を主張（裁判で）する場合は、名義を換えられてしまうと提訴する相手が変わってしまい空振りになるので、名義変更できないようにしてから提訴にもってくるものですから。

＞例えば、父が２５年間放置・黙認していたため相手側に時効取得の権利が発生していたとしても、相手側が何の行動（所有権移転申請）も起こしていなければ、新しい所有者（私への贈与など）になった時点で過去の時効取得権利は消滅し、新たに２０年間の期間が必要となる。
と理解してもよろしいでしょうか。 
●はい、そのとおり。

toratanuki · Answer

まずは、農地なので農業委員会に「通報」する。

また、相続登記をしても、包括的地位の承継なので、時効中断とか対抗とかはできません。

警察に告訴するなら、「不動産侵奪罪」を適用する。

check-svc · Answer

Aが無断占用しているのを知りながら放置していたということは、こちら側にとってはかなり不利です。

（１）小屋と焼却炉が占めている土地と父が相続した農地との関係ですが、それが父の農地の一部であれば、全部をAが所有権を主張することはできません。
たとえ占有部分が分筆された土地であったとしても、時効取得を主張して父の承諾を取らねばなりませんが、承諾するはずがないので通常は裁判によって勝訴すれば自分の物となります。

（２）勝手にそららの工作物を撤去することはできません（法律では自力救済を認めていない）。もしそんなことをすると器物損壊罪に問われます。
事前に撤去通告しても同様に撤去することはできません。
撤去するには、不法占拠として裁判により撤去せよと訴えねばなりません。勝訴すれば強制執行できます。

（３）訴えることができることは、上で述べたように不法占拠として工作物の撤去を求めることとなります。

（４）そのまま撤去命令を求めて提訴しても、逆に相手から時効取得を訴えられることとなりますので、このままではこちらの負けです。
時効取得の主張を回避する方法は、今の所有権を父からあなた（つまり父以外）に変えればいいのです。そうすると時効取得は新しい所有者に対してさらに２０年を経過しないと主張できませんから。
この防衛措置を一刻も早くやっておかないと、相手から所有権移転禁止の仮処分をされるとどうにもなりませんよ。

詳しくは弁護士と相談なさってください。

父が祖父から相続した土地の時効取得について

1 時効が完成していると考えられる場合

田舎ですと結構ある話です。

誤解が無いように補足説明しておきます。

一点だけ補足説明させて下さい。

この回答への補足

時効完成前と後に分けて説明します。

この回答への補足

＃１です。

まずは、農地なので農業委員会に「通報」する。

Aが無断占用しているのを知りながら放置していたということは、こちら側にとってはかなり不利です。

この回答への補足

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