先日、42坪の土地を契約しました。既に手付金200万円を払っています。
決済は今月末か来月初めの予定です。

この土地は南側が6.5メートル、北側が4.5メートルの道路と接していて、東と西が隣地です。
そして北側と東側がよう壁です。
このよう壁の分がとられているため、実際は42坪もない状態です。

分筆した一方の土地を購入する予定ですが、抵当権が設定されているため、その抹消登記が済まないと分筆できないとの事で、契約当時は境界も分からない状態でしたが、区画割計画図なるものがあり、問題無いだろうとたかをくくっておりました。

不動産が言うには東側の境界から、よう壁の内側(うちの敷地)までの長さは40センチだということだったので、「40センチ位だったらいいか」と思っていたのですが、実際境界が出来てみると、東側の敷地にかなり食い込んでいるのがわかりました。計ってみると、70センチでした。
間口が狭いので、70センチも取られてしまったら、理想の建物を建てるのは難しいでしょう。
希望としては東側のよう壁を直壁にして、敷地を有効に使おうと思ったのですが、東側の住人が難色を示したとかで、現状売買という約束をしました。
(もめるのは嫌なので東側の住人の意見を尊重しました。でも将来的には直壁にするつもりです)

そこで質問ですが、このような場合不動産屋に何らかのアピールはできますか?
例えば、どこかに訴える機関があるとか、手付け金をいくらか返してもらうとか・・・。
このままでは納得いきません。どうかよい方法がありましたら教えて下さい。
よろしくお願いします。

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A 回答 (7件)

普通の不動産屋さんは、分筆登記予定図面を客に


見せて売買契約をしたりしますが、あくまで予定
ですから、その図面を作る私としては、隣接との
立会未了とその図面に記入し面積もあくまで予定
面積を記入しますので、予定という言葉の意味の
範囲が不動産屋さんとあなたとの認識の違いを把握
しなかったという点が過失であるとおもいます。

結論 許されるならば東側の所有者と境界線の
設定のやりなおし(筆界確認書のやり直し)を
すれば、当初の予定図面の通りとなるはずです。
実印調印・印鑑証明書添付の書類でありますか
ら、あくまで、今の問題を解決するための可能性
がある提案です。
参考 雨水処理の為の側溝ですから、地盤が高い
ほうの土地となる場合が多いです。(ケースバイ
ケースです)
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抵当権が設定されている土地を分筆登記できます。



区画割り計画図はあくまでも計画であり、法務局
備え付けの地積測量図ではありません。

分筆予定図面とは、まだ、隣接との境界線の立会等
が未了の段階であることがほとんどで、分筆登記完
了後の図面(地積測量図)と30cmの差があって
も不思議ではありません。高低差のある土地はなお
さらです。たぶん、擁壁の下の側溝部分の幅30cm
をどちらの所有にするかで差異が生まれたと想像で
きます。

普通の不動産屋さんは、分筆登記予定図面を客に
見せて売買契約をしたりしますが、あくまで予定
ですから、その図面を作る私としては、隣接との
立会未了とその図面に記入し面積もあくまで予定
面積を記入しますので、その点が過失であるとお
もいます。
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 お話の内容をまとめますと、


(A).ある不動産業者を仲介にして、売主(個人)から問題の土地を購入した。
(B).問題の土地は、北側と東側の隣接地よりも高い、擁壁に囲まれた土地である。
(C).擁壁部分も購入した面積に含まれている。
(D).その土地が区割りされ、その東部分を購入した。
(E).不動産業者は、敷地境界を明示しなかった。
(F).出来上がった境界を見ると、当初の不動産屋の説明(擁壁の内側の線よりも
   40センチ東側)と異なり、擁壁の内側の線よりも70センチ東側となっていた。
(G).現在の東側擁壁の構造については、売主と東側隣家との間での取り決めは
   あるが、将来的にも現在の構造のままでなければならないというような
   特約は、z932sさんとの間においてなされてはいない。
(H).手付は既に200万円支払っている。決済は今月末か来月初め。
(I).当初聞いていたよりも平坦部分の有効面積が少ないので、いくらかお金を
   返して欲しい。

大体こんなところでしょうか?

 まず、擁壁についてですが、私が想像いたしますに、売主の方は隣家に迷惑をかけなかろうと、擁壁の基礎部分も含めてご自分の土地のみに築かれたのではないかと思います。
 そのために、外見上ではわからない基礎部分の30センチの誤差が生じたのではないでしょうか。
 そうだとしますと、自分の敷地内の構造物をどのようにやり直そうと、隣家に損害や危険を生じさせるような場合を除き、原則自由です。法的には。隣家の感情的な要素に関しては別です。


1.不動産業者への責任追及

 次に不動産業者に関してですが、今回の「仲介」もしくは「媒介」という形態は、民法上の『準委任契約(民法656条)』と考えられております。
 『準委任』といっても、法律上の扱いは『委任(民法643~655条)』と同じです。

 この場合、不動産業者は、委任の本旨に従い善良なる管理者の注意を持って委任事務を処理する義務を負います(これを『善管注意義務』と言います。民法644条)。
 この『善管注意義務』の一つとして、不動産業者には売買対象土地の範囲が不明確な場合にはその境界を明示して買主の損害の発生を未然に防止する義務を負っているものと考えられております(昭和61年11月18日大阪高裁判決。(割と最近、せいぜい2,3年くらい前に同種の最高裁の判決が出されたように記憶していたのですが、見つけられませんでした。あしからず))。

 従って、z932sさんは、この契約違反を理由に不動産業者に対して損害賠償請求(民法415条)をすることができます。
 訴訟になった場合には、「過失相殺」と言いましてz932sさん側の過失をも考慮に入れて損害額を減額して不動産業者側に支払を命ずることになるのが一般的ですが、今回のようにz932sさんは不動産に関しては素人、一方、不動産業者側はその道のプロと言うことですと、仮に過失相殺がなされたとしてもかなり低く、つまり、損害額の満額に近く支払を命ぜられる可能性が高いです。

 なお、念のために申し上げておきますが、手付金は、不動産業者が受け取っているわけではなく、売主の方が受け取っておられます。従いまして、不動産業者の義務違反をいくら訴えても、手付金の返還や減額請求が直接できるというわけではありません。


2.売主への責任追及

次に、

(1)この敷地境界が変ったために当初の建築計画を全く果たすことができず、
 購入目的を達することができない

と言うような情況があって、しかも、

(2)それについて契約前にはz932sさんは、通常の注意を払っても気付くことが
 できなかった

と言える場合には、本売買契約を解除することができます(民法570条、566条)。
 つまり、この場合には、手付金200万円は全額売主の方からz932sさんに対して戻されると同時に、なお損害がある場合にはその損害賠償請求もできます。

 また、契約の目的を達することはできるが明らかに損害が生じていると言える場合で、上記の(2)の要件を満足する場合には、売主に対して損害賠償請求(民法570条、566条)のみを行うことができます。

 くどいようですが、この場合に注意して頂きたいのは、この場合の請求相手は、不動産業者ではなく、民間人である売主であるということです。
 前回お話致しました相談機関は、あくまでも不動産業者に関する苦情・紛争の処理機関でして、民間人相手の苦情・紛争処理機関は裁判所となります。


3.まとめ

 1.で述べました、不動産業者への苦情・紛争に関しては、前回もお話し致しました公共機関に、上記の内容を申し立てれば、裁判所を利用する場合よりも、費用も安く、処理も迅速になされる傾向があります。

 一方、2.で述べました売主相手の請求は、一般的には時間もお金も相当掛かるものと思って下さい。


 以上、ご参考まで。

 より良い解決がなされますようお祈り申し上げます。
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その営業マンは「私は40Cmと云いましたが70Cmでごめんなさい」など認めているのでしようか。

もし認めていれば、そう分残代金から減額してもらってはいかがでしよう。認めていないなら立証責任(その営業マンが40Cmと云ったことを証明する)はあなたにあり訴訟しても勝ちめがありません。あなたも解約したくないなら多少の減額で和解していいかがでしよう。
なお、重要な取引の場合安易に合意しないことと、合意する(契約の成立)する場合一人より二人でするようにしましよう。そうすることによって証拠(証人)によって証明できるので争いは未然に防ぐことができます。最後まで争うのでなく話し合いも有利に進むことができるでしよう。

この回答への補足

私の他に妻も40センチというのは聞いています。
でも妻が言うには東側の境界が見えない状態なので、おそらくそれくらいだろう
と不動産屋は言っていた・・・というのですが。
(東側の境界はその時は確認できませんでした。今は新しく境界ができています)
かなりあやふやな言動だと今では思いますが・・・。
まだ営業マンにはこのことは伝えておりませんが、できたら減額の方向で進めたいのですが。

補足日時:2001/06/12 19:12
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 お話の様子から、おそらく東側の土地がz932sさんの土地よりも低く、西側の土地が高くなっているのだろうと思います。



>希望としては東側のよう壁を直壁にして、敷地を有効に使おうと思ったのですが、
>東側の住人が難色を示したとかで、現状売買という約束をしました。

というところなど、当初の不動産屋との契約内容が直壁の約束であったのかどうか、建物を建てることができる範囲はどこまでと説明されていたのか、など不明な点が多いため、具体的なお話はすることができません。

 また、擁壁の構造や強度などについては専門外なので適切な助言もできません。

 しかし、とりあえず不動産屋とのトラブルについて、簡便に問題を解決する方法として、次の2つの方法があります。

1.その不動産屋さんが、お住まいの都道府県のみにしか事務所を有していない
  場合には、お住まいの都道府県知事の免許を受けて営業をしているはずなので、
  お住まいの都道府県庁の宅建業の免許付与に関する審査を行っている部署に
  お問い合わせれば、都道府県によっては、それら苦情処理を受け付けて調停・仲裁を
  行ってくれる場合があります。

2.また、おそらく問題の不動産屋さんは宅地建物取引業保証協会の社員になっている
  場合が多いと考えられます(9割以上の不動産業者はそうです)。
  この場合,宅地建物取引業保証協会にお問い合わせになれば、苦情処理を
  簡易迅速に行ってくれます(宅建業法64条の5)。

 ご参考までに、宅建協会のURLを下記に示します。

 このうち、『都道府県宅建協会・全宅保証地方本部』をクリックして、お住まいの都道府県をクリックすれば、お住まいの宅地建物取引業保証協会の連絡先は分かります。

参考URL:http://www.zentaku.or.jp/

この回答への補足

「お話の様子から、おそらく東側の土地がz932sさんの土地よりも低く、西側の土地が高くなっているのだろうと思います。」
そうですその通りで、私どもの土地が高い状態です。
東側との話はあくまで売り主との間の約束?みたいなもので、なんでも売り主さんのなくなったお父様が東側の住人に世話になったとかで・・・。
ですので「直壁にするのは自由です」みたいな事は言われました。でも隣家とはもめたくないので40センチ位ならいいと思い、契約したら、境界が思ったより隣に食い込んでいたのが納得いきません。擁壁の耐久性は問題ないと何人かの専門家に見てもらいました。

減額にもちこむにはabenokawamotiさんの助言を実行したら可能なのでしょうか?

補足日時:2001/06/12 19:14
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>(もめるのは嫌なので東側の住人の意見を尊重しました。

でも将来的には直壁にするつもりです)

こういう考えで土地を購入するのは、非常にまずいと思いますよ。
将来、必ず隣家ともめる原因になるでしょう。
隣家と犬猿の仲になった場合は、引っ越さなければならないなどの大問題となるケースもあります。
最初から、はっきり相手に意志確認をすべきです。

また、擁壁がある場合は、基礎が地下部分に入っているケースも考えられます。
その場合はz932sさんの家の工事に差し支える場合もあるので、それも考慮して下さい。

この回答への補足

なぜ将来的に直壁にしようと思ったのか・・・。
周辺の土地が昭和43年頃造成されて、住民も古くから住んでいる方々(お年寄り)なので、世代交代を見越しております(うちが契約したのも住んでいたおじいさんが亡くなり売り出したものです)
ですから、後何十年先かは分かりませんが、新しい住人が隣に越してきたら・・・
と考えております。
私も家族も隣家とはもめるつもりはないのですが、ただでさえ狭い間口が70センチもとられてしまうと思うと納得がいかないのです。

補足日時:2001/06/12 13:15
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要するにあなたは自分が利用できる平らな部分が42坪と思い契約したがその後の実際の土地はよう壁などにより実際に利用できる土地が少ないと云うことなのでしようか?一般的によう壁部分は上部の土地の所有者が持っている場合が多く、例えば東側が高く、西側が低くなっているような場合、境界線は東側はその上部、西側はよう壁の内側(よう壁の東側=平らな部分の西端)と云うようになっています。

これらも契約のときに決めておかなければなりませんが今回は造成前のようです。このような争いは、その不動産屋の説明不足と思われますが、一概に、「要素の錯誤」で「無効」とか「債務不履行」で「取消」などできないと思います。要素の錯誤で無効とはあなたは「・・・のように考えていたのにそれは重大なので無効だ」と云うことで債務不履行で取消とは「42坪で造成すると云ったのに実際は少ない。手付金を倍にして返せ」と云うことです。これらは無理だと思います。
かならずしも100対0であなたの言い分が正しいとは限りませんので、よく話し合って下さい。

この回答への補足

契約時は不動産の営業マンが「擁壁部分にとられているのはせいぜい40センチでしょう」と言っていたのに、それが実際は70センチだったのが納得いかないのです。
自分が利用できる平らな部分が42坪だとは思っておりませんでしたが、あまりにも数字が違いすぎるのが不動産屋の説明不足のような気がしてなりません。
やっぱりこのままアピールしない方がいいのでしょうか?
私も環境自体は気に入っているので、解約とまでは考えておりません。
言ったことと現状が違う場合、なんらかの手立てはないのでしょうか。

補足日時:2001/06/12 13:23
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>所得税が15%、住民税5%で、合計600万円が税金…

おおむねそのようになりますね。

>国民健康保険も不動産売却費用も所得にみられるとのこと。1年間は最上限の…

国保は自治体によって大幅に異なりますが、一般にはそうなるでしょう。

>忘れ得な人もいたりしないんでしょうか…

一国の総理にそんな人がいましたね。
億単位の贈与税を申告しないでおいて、見つかってから時効にかかっていない分だけ申告されました。

普通は 5年間逃げ切れれば時効です。
悪質と見なされても 7年間です。

ただ、この間に見つかれば本税はもちろん、利息としてサラ金顔負けの年 14.6% という「延滞税」、ペナルティとしての「無申告加算税」、さらに悪質と見なされれば「重加算税」などが加わります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2024.htm

とはいえ、国税庁が前総理にこれらの処分を科したという報道はまだありません。

さて、あなたも前総理を真似て、5年間見つからないことに賭けますか。
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税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

>所得税が15%、住民税5%で、合計600万円が税金…

おおむねそのようになりますね。

>国民健康保険も不動産売却費用も所得にみられるとのこと。1年間は最上限の…

国保は自治体によって大幅に異なりますが、一般にはそうなるでしょう。

>忘れ得な人もいたりしないんでしょうか…

一国の総理にそんな人がいましたね。
億単位の贈与税を申告しないでおいて、見つかってから時効にかかっていない分だけ申告されました。

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Aベストアンサー

 土地の境界問題は,大変ややこしい問題で,このようなサイトで簡単に答えられるものではありません。

 いくつか考えられることがありますので,その点だけ指摘します。

 まず,急傾斜地の防災工事のときの確認書は,自分の土地で工事をされることを承諾する趣旨のものと思われます。この点は確認が必要ですが,もし,そういう書面であれば,土地の境界には何の影響もありません。もし,擁壁ができたところが,真実他人の土地であったとしても,それは,県が土地の所有者を誤認して,所有者の承諾なしに防災工事をしたということにすぎません。擁壁工事がされたことがけしからんというなら,県に言ってくれということになります。

 ところで,土地の境界は,一旦決めたら,それを未来永劫動かすことはできないというのが,法務省の建前です。1筆の土地の境界は,大昔(明治初年)から決まっていて動いていないし,1筆の土地を分筆した場合も,分筆した境界線は,一旦境界線を引いた以上,当事者が合意しようが何をしようが,動かすことはできないというのです。ある意味で現実離れしていますが,この基本は結構重要です。

 すなわち,土地を分筆するときは,土地の形状を示し,面積を計測した分筆測量図を法務局に提出しますが,この分筆測量図の形状の土地が分筆した土地と定まった以上,後でそれを動かすことはできないのです。ですから,相手が自分の土地を浸食しても,崖崩れで土地が埋まっても,地滑りで土地の表面が動いても,一旦決まった土地は動きません。(例外が,阪神大震災のように断層を境に土地が横ずれした場合です)

 ということで,基本は法務局にある分筆測量図です。ただ,この測量図は,その図面のどこかの点が,現地のどこに当たるかを示す「基点」が入っていないのが欠点で,正確にぴたりと現地に当てはめることができないことが多いのです。そういう意味で,分筆測量図も,有力な証拠ではありますが,必ずしも当てにはなりません。

 あと,法務局が保管している地図が,いわゆる17条地図といわれるものであれば,これを基に,境界を現地に落とすことができます。その精度は5センチといわれています。これが今のところ一番正確といえますが,必ずしも理想的に行かないのが現実です。

 まずは,相手に,境界は分筆の時に定まっているから,それ以後は動かないということをはっきり言うことが良いと思います。それと,分筆測量図を現地にどの程度正確に落とせるのかの確認が必要でしょうし,17条地図があるかどうかの確認をされることも有益だと思います。


 

 土地の境界問題は,大変ややこしい問題で,このようなサイトで簡単に答えられるものではありません。

 いくつか考えられることがありますので,その点だけ指摘します。

 まず,急傾斜地の防災工事のときの確認書は,自分の土地で工事をされることを承諾する趣旨のものと思われます。この点は確認が必要ですが,もし,そういう書面であれば,土地の境界には何の影響もありません。もし,擁壁ができたところが,真実他人の土地であったとしても,それは,県が土地の所有者を誤認して,所有者の承諾なしに...続きを読む

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Q去年約1000坪の土地を入手したのですが、最近敷地内に排水管が露出して

去年約1000坪の土地を入手したのですが、最近敷地内に排水管が露出しているか判明しました。おそらく市の土木課で設置したと思いますが、不動産屋さんに聞いたところ現状で購入しているので、何かクレームを出すことはできないという回答でした。

この敷地内には電話線や電柱が何本か立っておりました、NTTと電力会社から設置のための賃貸料として年間1本あたり確か月額125円、電信柱などは撤去できるようですが、上記の排水管は撤去を依頼することは可能でしょうか。

Aベストアンサー

公共下水道等の排水管を私有地に通すのであれば、地役権登記するのが普通だと思います。

登記や契約がなければ、前所有者の埋設設備だと思うのですが。

Q不動産を売却したとき税金の節税対策は?

お世話様でございます。

実家の兄弟共有名義の不動産(現在住んでいない)を売却することになりそうなのですが、このとき売却した時の税金が相当かかる(40%程度)と聞いています。この税金を少なくする方法は何かありませんでしょうか? 
よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

売却するのならば、方法はありません

売却価格から取得価格(相続の場合、売却価格の5%)を差し引き、さらに他に不動産の売却が無ければ100万の控除を差し引き、それに売買に要した経費を差し引いた金額に税金がかかります

税率は国税地方税を合わせて36%、自治体によっては別の名目の税金がかかることがあります

あえて言えば、2回以上に分けて(土地と建物とか)1年ごとに売却し100万の控除を有効に使うことですが、複数で登記されていないと無理です(これはその都度登記する必要があります、単に名目を分けただけでは1年分の控除しか認められません)

他には抵当権をつけるとかもっともらしく勧める方もいますが、本末転倒です

Q敷地境界の考え方 時効 権利発生の有無について

地主をA 隣人をB

私がAより土地を購入。その時実測後精算と言われ了解。契約する(手付け1割)。
所有権移転は、実測後する、となった。
その時、AとBが39年前に前後して隣同士の土地を購入。
敷地境界線上にブロック塀を折半で設置。
敷地境界線はブロックの芯。ブロック塀は共有と説明を受ける。

契約して2ヵ月後、実測すると敷地境界線が80から35センチ我が家に食い込んできた。
杭の位置が間違っていると言う。
実測時にA,Bそして北隣地Cの立会いの下、それでOKだという判子を押す場面に
私も立ち会っていたのだが
39年間継続してそこが境界と認識してきたのなら今のままでいけないのかと疑問を呈したが
口をはさむ権利はないとのことで三軒が押印。
壁面後退1.5mありその結果予定していた建物面積が減少。

1.39年間の実績は無効なのか。
2.契約済みなのに口をはさむ権利は私にないのか
3.契約後不動産屋と4周の寸法をテープで実測。それをもとに平面計画開始。
   しかし壁面後退を無視できず建物形状も変更。
  2階建てしか建てられない地域で上に延ばせられず、
  微調整では済まず、2ヶ月間の作業がほとんどやり直しになる。
  不動産屋とAの説明が間違っていたのだが抗議もできない?
4.杭の位置が違うことはよくあるらしいが土地家屋調査士の発言は絶対?

以上について教えてください。

地主をA 隣人をB

私がAより土地を購入。その時実測後精算と言われ了解。契約する(手付け1割)。
所有権移転は、実測後する、となった。
その時、AとBが39年前に前後して隣同士の土地を購入。
敷地境界線上にブロック塀を折半で設置。
敷地境界線はブロックの芯。ブロック塀は共有と説明を受ける。

契約して2ヵ月後、実測すると敷地境界線が80から35センチ我が家に食い込んできた。
杭の位置が間違っていると言う。
実測時にA,Bそして北隣地Cの立会いの下、それでOKだという判子を押す場面に
私も立ち会ってい...続きを読む

Aベストアンサー

1,所有者が時効完成後の 「時効の放棄」に該当するので、
  もう時効の主張は無理。 民法146条


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