6年前から公庫と銀行ローン(変動)を併用しています。今この時期、低利な固定ローンに借り替えた方が得でしょうか?また、借り換えの計算ができるサイトはありますか。教えてください。

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A 回答 (2件)

我が家もただ今、借り換えで、


何件かの銀行に相談しているところです。
いくらくらい残債があるか分からないので
なんともいえないですが。
大手銀行が担保価値が下がっていても対応してくれやすいですよ。
3年固定で0.98%の三井住友もお勧めですね。
三井住友のホームページ上でも借り換えシュミレーションはできます。
たいていの銀行のホームページで借り換えシュミレーションはできますので試してください。
金利4%で年間返済が年収の30~35%で収まるライン
だと借り入れ可能と判断するのが、大手のやり方だそうです。
大手以外でもいろいろと低い金利が出ていますが、
購入時に3割の頭金が入っていないとそれだけで
けられる銀行もありますので、
担保われしていると思われるなら、
なるだけ審査基準のゆるいとこを探して
審査をかけることをお勧めします。
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この回答へのお礼

いろいろ検討してみます。ありがとうございました。

お礼日時:2004/06/13 07:46

一般的に、住宅ローンの借替えは、金利差が1%以上・残高が1000万円以上・期間が10年以上の場合に有利だと云われています。


こちらをご覧ください。
http://www.saveinfo.or.jp/kinyu/arekore/are9902. …

借替えのシュミレーションは、下記のページと参考urlをご覧ください。
http://www.fukushimabank.co.jp/shimyu/karikae.html

参考URL:http://www.mfbene.com/simulation.html
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この回答へのお礼

ありがとうございました。いろいろ研究してみます。

お礼日時:2004/06/13 07:45

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Q住宅ローン3年固定から30年固定へ借り替えるべき?

長くなりますが、よろしくお願いします。
最近の動向から、金利の上昇にドキドキしたく無いので、固定金利への借り換えを検討しています。
現在3年固定金利選択型から30年固定への借り換えなので、「特」になるとは思っていません。「安心」が欲しいのが本音ですが、今本当に借り替えるべきなのか、なにか知っておくべき事があれば教えてください。

現在我が家は夫、私、子供3人の5人家族。(この4月より2人保育園、5~6万円必要)
夫の収入は手取りで毎月平均28万円、ボーナス40×2
私の収入はもともと手取りで毎月25万円+ボーナス40×2くらいあったのですが、現在育児休暇中で実質収入は毎月8万円。
来年4月以降に職場復帰すれば(する予定)同じような収入が得られます。
共働きなら30年固定のローンも余裕ですが、現在は毎月のローンが増えるとかなり厳しく、2~300万円程度の貯金を少しずつ切り崩すことになります。
こんな場合、いつ、どのような借り換えをすればベストでしょうか?
既出の質問を参考に情報を以下に記します。不足があれば言ってください!
・2003年11月に全期間35年でローン開始(3年固定1.45%)
 2007年3月から3年固定1.75%に変更済み(今後通年0.4%優遇あり)
 支払い毎月83000円、ボーナス210000円となる。
・当初借入額(毎月返済分2600万円 ボーナス加算分1100万円)
・2006年12月現在の残高(毎月分24200558円、ボーナス分10259181円)
・検討中の30年ローン(他社へ借り換え30年固定2.960%)

単純に考えて実質32年ほどあるところを30年にし、金利は1.3%上がるので毎月返済額は2万円ほど、ボーナスは5万円ほど上がることになります。
これらと、我が家の状況をあわせて今の段階でどれがベストと思われるか、アドバイスください。お願いします!!

長くなりますが、よろしくお願いします。
最近の動向から、金利の上昇にドキドキしたく無いので、固定金利への借り換えを検討しています。
現在3年固定金利選択型から30年固定への借り換えなので、「特」になるとは思っていません。「安心」が欲しいのが本音ですが、今本当に借り替えるべきなのか、なにか知っておくべき事があれば教えてください。

現在我が家は夫、私、子供3人の5人家族。(この4月より2人保育園、5~6万円必要)
夫の収入は手取りで毎月平均28万円、ボーナス40×2
私の収入はもともと手...続きを読む

Aベストアンサー

単純に考えて実質32年ほどあるところを30年にし、金利は1.3%上がるので毎月返済額は2万円ほど、ボーナスは5万円ほど上がることになります。
これらと、我が家の状況をあわせて今の段階でどれがベストと思われるか、アドバイスください。お願いします!

単純に言えば今後の金利の予測が絡むので、損得で判断することは難しい側面があります。
ただ、お書きになっているように今後は金利の上昇が予想されるため、短期の金利も上がることが予測されます。
専門家の最近の予測についてはかなり幅があるのでなんともいえませんが、将来的には3~4%程度の金利になるのではと言われています。しかしもちろんこれを上回る可能性というのは絶えず存在しています。
この時に家計が破綻することは避けたいわけです。
現在はお子さんが小さいのでまだ養育費用はさほどでもありませんが、将来はかなりの出費が見込まれますので、それを考えると、将来給料が上がってもそれに消えてしまい、金利上昇が致命的に家計を打撃することも考えられます。言い換えるとお子さんの教育費用が犠牲になることも考えられるということです。

このリスクを考えると、今の段階で借換えして全期間固定にするという選択肢はありえる話です。
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問題は今後の短期的な資金ショートですね。借り換えとなると借換え費用がかかりますので、その費用を負担して、かつ収入が少ない今の時期を乗り切れるのかどうかにかかっていると思われます。

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Q変動金利から固定金利に借り替えるのはアリ?

住宅ローンの借り換えを検討しており、、現在変動金利と全期間固定のミックスで借りているのですが、
私の場合、新たな借り換え先では1本で借りなければなりません。
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宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

当面の返済額が高くなる分で、総支払額が決まっている安心を買うとすれば当然ありです。この先金利が上昇すればお得になることもあり得ますので、一概に損だということはありませんよ。

借り換えには手数料等が掛かるので、比較検討する際には金利だけではなくこの辺りも勘案しましょう。繰上返済するつもりなら手数料についても同じです。

なお、複数の銀行にあたりプランが出たところで、今の銀行に借り換えを検討していることを伝えてみてください。あなたが優良な顧客であれば儲けを逃すことになりますので、金利を下げてでもそのまま借りて貰う方を選択するでしょう。同じ銀行であれば、手数料がそんなに掛からないのでその分有利ではありますので。金利も交渉次第ですから、是非とも値切ってみてくださいね。元金が大きいだけに0.1%でも大きい金額になるのですから。

Q住宅ローンの借り換えを検討していますが、長期固定と変動について。

下の方で同じような質問がありましたが、質問させていただきます。
35年ローンでもうすぐ5年分を払い終わります。
当初から10年は2.85%ほどで、10年後以降は4.0%になるシステムのものにしているのですが、最近残りのローンの率を2.75%の固定に借り換えできるものを見つけました。
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で、下の方の同じような質問の回答を読まさせていただいたのですが、「いかにして得をするかという観点よりも、いかにしてリスクを負わないかという視点の方が、有益である」とありました。そのとおり!と思ったのですが、それでも安い金利には考えれば考えるほど悩んでしまいます。
結局、私たちの考え方次第なのですが、みなさんの意見を聞きたいと思います。よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

>いかにして得をするかという観点よりも、いかにしてリスクを負わないかという視点の方が、有益である

私もこの考え方に賛同します。
長期固定や全期固定で借りた場合、将来金利が上がれば
「リスクを回避できた」、金利が上がらなければ
「損しちゃった」ということになります。
けれど変動や短期固定金利で借りた場合、将来金利が上がらなければ「得した」ですけど、金利が上がった場合に
「損しちゃった」では済まないのです。
金利の上がり方によっては破綻になります。
その時になんとか食いつなげるだけのリスクヘッジが
あるならば、賭けに出てみるのもいいと思います。
けれど金利が上がれば破綻するような賭けはしない方が
よいと思います。

Q住宅ローンの変動金利、金利上昇したらすぐに固定に借り換えすればリスクなし?

よく住宅ローンでは「変動金利は金利上昇のリスクがある」と言いますが
金利が上昇したり、金融市場が上昇傾向に転じたらすぐに固定金利に借り換えすれば
それ程リスクはないと思うのですが、間違っていますでしょうか?

借り換えの場合でも融資実行までに数週間ならば、月を跨がなければ
その間には適用金利は上昇しませんし

変動金利は固定に比べて金利が安く、その分繰上げ返済もしやすく
元金の減り方が大きいので、万が一金利が上昇しても元金が減っているので
それ程大きな返済負担増にはならず(年数にもよりますが)
物件の元本割れを起こしにくく借り換えにも柔軟に対応できるのではと思います

ちなみに今は30年全期間固定で借りています

Aベストアンサー

間違ってはいないと思いますが、こういうことは金融機関にご相談ください。

10年固定金利が金利面でも適当だと思います・・

Q住宅ローンの借り換えを考えています。5年前にUFJ銀行で30年固定金利

住宅ローンの借り換えを考えています。5年前にUFJ銀行で30年固定金利2.8%で2900万を借りました。月の返済10万、ボーナス月上乗せ10万で、20万円支払っています。今までに600万円繰り上げ返済をし、現在残高は1960万円です。

スタンスとしては、当初10年固定への借り換えです。

借り換えして、今後10年間にわたり毎年1月に100万円繰上げ返済をする予定で、当初10年契約が終わる前に完済させます。

そこで、知りたいことは2銀行のメリットの差です。

イオン銀行のキャンペーン当初10年固定金利1.98%と、住信SBIネット銀行当初固定10年1.49%ととでは、諸経費と繰り上げ返済を勘案した場合、メリットとして、どれくらい差が出るのでしょうか?

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住宅ローンの借り換えを考えています。5年前にUFJ銀行で30年固定金利2.8%で2900万を借りました。月の返済10万、ボーナス月上乗せ10万で、20万円支払っています。今までに600万円繰り上げ返済をし、現在残高は1960万円です。

スタンスとしては、当初10年固定への借り換えです。

借り換えして、今後10年間にわたり毎年1月に100万円繰上げ返済をする予定で、当初10年契約が終わる前に完済させます。

そこで、知りたいことは2銀行のメリットの差です。

イオン銀行のキャンペーン当初10...続きを読む

Aベストアンサー

#1・2です。
ご丁寧なお礼をありがとうございました。

私で解る・回答できる範囲のことでしたら、いくらでもお訊ねください(お答えできない部分については、正直に「分かりません」と申し上げますので(笑))。

でも、ご質問者さまのように、ご自分で調べたり、計算されたりしている方が相手の場合は、「面談」をさせていただいた方が楽なんですよね。
このサイトでは、回答にも字数制限がありますし…。
直接連絡はできませんし、ワードとかエクセルブックの添付もできませんから。

多分、今回も長くなります。
また回答がいくつかに分かれるかもしれません。しばらくお付き合いください。
(挨拶だけで字数取っちゃった。)

>> 「ボーナス時加算分を期間短縮型の繰上返済により先に完済させ、その後、通常返済分の繰上返済を期間短縮型で行う」という方法
> この部分の意味がわかるようなわからないような・・・。もう少し教えてください。
まず、この点についてご説明します。
補足の
> 繰上げ返済は基本的に元本部分の返済に充てるとイオン銀行の行員に言われたので、ならば、ボーナス時の加算は0円として、繰上げ返済の100万円に充てる計画です。
を拝見しまして、ご質問者さまはボーナス時加算分を繰上返済のようなものと勘違いされているようにお見受けしましたので。
繰上返済は、もちろん元金充当ですよ。
それに、ボーナス時加算って、一部繰上返済ではないですよ。
「ボーナス返済あり」という契約の場合は、元金が「通常返済分」と「ボーナス時加算分」に分けられているんです。
「金銭消費貸借契約証書」をよく見てください。

ですからエクセルでシミュレートする場合も2つのブックが必要になるんです。
はい、「ボーナス返済あり」の場合に、エクセルで「返済計画表」を作成する場合には、「通常返済分」と「ボーナス時加算分」2つのブックを使うことになります。
なぜならば、利息額は、「元金」と「利率」と「残りの返済期間」から計算されるものだからです。
ボーナス時加算時(=半年毎増額返済分)と、通常返済分(=毎月の返済分)では、半年分程度の「タイムラグ」が生じます。
その「タイムラグ」の分だけ、利息に差が出ます。
そのため、「ボーナス返済なし」の場合と「ボーナス返済あり」の場合では、「総返済額」に差が出るんです。

実際の住宅ローン返済において、期間短縮型の一部繰上返済をする場合には
・通常返済分とボーナス時加算分について同等の割合で行う
・通常返済分とボーナス時加算分について任意の割合で行う
・ボーナス時加算分についてのみ行う
の3つの方法から選ぶことになります(通常返済分についてのみ行う…ということはできません。通常返済がボーナス時加算よりも先に返済が完了してしまうことになりますので。返済額軽減型ならばOK)。

普通は「選べます」。
ご質問者さまが、この点についてピンとこなかったということは、これまでの繰上返済は「通常返済分とボーナス時加算分について同等の割合で行う」ということをされてきたのだと思います(特に希望を出さなかったので、自動的にそうなっていた?)。

ですが、ボーナスというのは、殆どの給与所得者にとっては「不確定収入」であり、将来においてはゼロになる可能性も否定できないものなんです。
貰えるボーナスはゼロになったけれど、住宅ローンではボーナス時に10万円とか20万円を余分に返済しなければならない…ということも想定され、そのリスクを回避するため、ボーナス時加算分を「返せる時に返してしまおう」という方も多いんですよ。
景気の動向により、ボーナスの支給がゼロになることもありますが、定年退職をされたあと、年金支給も「ボーナスはなし」ですよね?
年金を受け取るような年齢になっても、住宅ローンの返済が続く…という方は、結構いらっしゃるんですよ。
ですから、「毎月の返済分だけならば何とかなる。だから、ボーナス時加算分を先に返してしまおう。」と考えられる方が結構多いんですよ。

今回も、「その2」に続きます。

#1・2です。
ご丁寧なお礼をありがとうございました。

私で解る・回答できる範囲のことでしたら、いくらでもお訊ねください(お答えできない部分については、正直に「分かりません」と申し上げますので(笑))。

でも、ご質問者さまのように、ご自分で調べたり、計算されたりしている方が相手の場合は、「面談」をさせていただいた方が楽なんですよね。
このサイトでは、回答にも字数制限がありますし…。
直接連絡はできませんし、ワードとかエクセルブックの添付もできませんから。

多分、今回も長くなり...続きを読む


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