住宅ローン ワイド団信付のローンか、フラット３５か

ただいま、新築購入のため、住宅ローンを検討中です。
不眠のため、病院で定期的に薬をもらっているため、正直に話し、団体信用保険の方も事前審査してもらいました。
結果はワイド団信で、通っています。
私としては、全期間固定にしたいのですが、ワイド団信の場合は、金利に０．３パーセント上乗せになるのと、銀行の全期間固定は正直高くて払えません。
銀行の担当者からは、今後も低金利が続くだろうから10年固定はどうかと勧められていますが、その後金利が跳ね上がるのも怖いです。

そこで、フラット３５も検討しています。
多分、正直に申告すれば団信は通らないと思いますが、全期間固定で低金利という安心感があります。
ただ、亡くなった時も住宅ローンがなくならないデメリットがあります。
ちなみに、生命保険は、借り入れ額+800万程度のものを入っています。それに私が死亡した場合、月々家族に5万ほどの保険が下りるようにしています。
この額で、団信なしで大丈夫でしょうか？家族は私、妻、子供二人です。

No.3 回答者： fpadviseok 回答日時： 2015/01/23 20:54

フラット35での審査を騙してまで通せとは言っていませんので間違えないでくださいね。

しかしフラット35がどうしても利用したいというのであれば一度健康状態は話さないで見積もりをしてもらったらいいのではと提案したまでです。
もし通らないというのであれば、選択肢は銀行の住宅ローンしかないですね。

No.2 回答者： fpadviseok 回答日時： 2015/01/21 22:01

なぜこのような情報を求めようとしたのかご理解いただけなかったのは残念です。

いい加減な回答はしたくなかったので、できるだけ詳しい情報を元に回答したいと思ったので、前回このような書き込みをしました。

今ある情報で回答します。不正確になることはご理解ください。

1 世帯年収に対するローン負担率
税込で600万円以上であるとのことですが、600万円として計算します。
40歳夫、妻専業、子供２人
上記の年収ですと、毎月の返済額の限界額は約79,000円になります。
この金額は概ね年収の25%がローン返済に充てることになります。実際には他の住宅ローン関係の本などでは毎月の返済額は上記の金額より多く設定していることもありますが、私の意見としてはここら辺が限界だと考えます。
年収600万円では毎月の平均手取額は約32万円です。
32万円－7.9万円＝24.1万円だとすれば、ここから家賃や食費、保険料、その他の必要経費を差し引くとまぁ何とかやりくりできるギリギリの線だと思います。しかし急病人や突発的な支出を余儀なくされた場合の対応がかなり困難になることだけは覚悟しておいてください。子供のさんが病弱なのであれば何らかの手当も準備しておく必要があります。

2 あなたの借りられる金額
上記の条件であなたの借り入れ可能額を大まかに計算すると下記のようになります。既にあなたも計算されているのかもしれませんが。。。
(フラット35のホームページから算出)
毎月の返済額7.9万円、借入期間20年、適用金利1.2%(最低金利)、元金均等返済として計算すると、借入可能額は1,529万円になります。
なぜ私があなたの大まかな居住地を知りたいか分かりますか？
フラット35は地域によって適用金利が若干違うので、できれば正確を期すために求めたわけです。
1,529万円＋764.5万円(借入金の1/2)＝2,293.5万円
概算で2,300万円くらいの物件が妥当ということになります。諸費用も含むと総額2,500万円くらいが限界であると考えます。

3 フラット35か銀行の住宅ローンか
あなたが言うとおりフラット35は民間の銀行より審査は厳しいです。民間銀行は何とかしてでも貸したいので、審査を緩くする条件として金利の上乗せや借入条件等にいろいろ縛りをつけてくるでしょう。
あなたの病気の状態は分かりませんが、なぜ「たぶん通らないだろう」と判断したのでしょうか？余程の重篤な疾患を抱えていなければ問題ないと思いますが。。。
(1)適用金利の問題
確かに変動金利は低いですし、固定金利でも相当低いです。私も今であれば全期間固定金利がお勧めです。10年固定でその後は変動金利に移行するローンでも住宅ローン控除が切れる10年後にローンの見直しをして、借り換え、一括返済や繰上返済などで十分対応できると思います。
(2)自己の生命保険をローン返済に充てる
確かにそれでローンが全額返済できるのであれば問題はないですが、そもそもその生命保険はあなたが亡くなった際に残された家族が生活に不自由しないための保険です。ローンは完済できたがその後の住宅等の維持費や子供の教育費や医療費が十分に賄えなくては意味がありません。できるだけこの保険には手をつけないのがベターだと思います。

4 まとめ
・銀行の全期間固定金利の住宅ローン
確かにこれは高いし、銀行側としては一番美味しいお客さんです。まず選択肢としては一番低いでしょう。
・10年固定の住宅ローン
住宅ローン控除が切れる10年目が見直しのポイントになりますね。10年後はあなたの所得も上がっていると仮定すれば、生活状況を加味して検討する余地は十分あります。
・フラット35
あなたが一番利用したいようですが、一度どうなのか相談してみてはいかかでしょうか。最初からバカ正直に自分の身体の状態を話す必要はないですから、普通のお客さんとして相談してから検討しても遅くはないはずです。

まずは自身の世帯年収から支払い可能額を算出して検討してみてください。恐らく私の提示した数字では民間の銀行では「もっと借りられますよ」と言う担当者がほとんどだと思います。この口車に乗ってはいけません。彼らは貸してしまえばこっちのもの、いざとなれば住宅を担保にして返済をさせればいいのですから銀行は絶対に損をしないようになっています。

最後にもう少し詳しい情報が知りたかったです。
厳しいことも言いましたが是非ご検討ください。そして素敵なマイホームを建てて下さいね。

この回答への補足

詳しいご説明ありがとうございます。

計算等はこちらの思った通りで、とても納得しております。
借入額もご指摘のように、銀行に何を言われてもこの借入額を超えるつもりはありません。

詳しい情報を示さなかったのは、あなた様を信用していなかったわけではなく、ネットではだれが見ているかも分からなかったので、極力情報を控えさせていただきました。ご了承ください。

団信に通らないと判断したのは、抗鬱系の薬を服薬しているため、これを飲んでいると普通の団信にはほぼ通らないと、どこの銀行でも言われたからです。日常生活には何も支障ないのですが…、生命保険側にはもう少し考慮していただきたいなと常々思っています。

別の銀行に相談しても、生命保険は手を付けない方がいいのではないかと言われました。
ワイド団信がついている銀行だと、上乗せされても多分優遇の金利があるはずなので…とのことでした。

今は、最初何年か変動で借りて、その後、借入期間に当てはまる固定期間に変更しようかと思っています。

まだ、フラットと両方で迷っています。
両方出すことは可能でしょうか？

一応可能だということは聞くのですが、工務店は、人として、よくないので、やめた方がいいといいます。

補足日時：2015/01/23 18:49

No.1 回答者： fpadviseok 回答日時： 2015/01/20 23:08

ごめんなさい。

いくら借入するのか、あなたのお住まいの大まかな地域、あなたを含めた家族の年齢、世帯年収等が分からないとアドバイスできません。

できれば捕捉をお願いします。

この回答への補足

借り入れは1700万円です。頭金は物件の半分以上です。

借り入れは定年までに完済できるよう考えています。（20年以上）

世帯年収は600万以上（税込）です。

子供がまだ小さいのと、持病がある子どもがあるため、妻は今後も働けないと思います。

補足日時：2015/01/21 15:48