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中古マンションを購入予定ですが安い物件を探しているので築年数が20年以上のものが候補に挙がっています。そこで気になるのが建物の寿命です。鉄筋コンクリートでビルは何年くらいもつものでしょうか?

またマンション購入者は1ユニットの所有権を持っているわけですが、マンションのビルの老朽化が進み寿命とも言えるような時期になった時は、どういうことが起こるのでしょうか?

質問者からの補足コメント

  • >merciusakoさん

    ありがとうございます。非常にわかりやすい説明でした。
    ただ、その説明を受けて、さらにもう二つ疑問が出できました。

    ①建て替えは修繕積立金でまかなえるものなんでしょうか?それとも追加でお金を払うこともあるのでしょうか?

    ②国内では、寿命がきたビルのマンションなどは、1、2、3のうち、どのような解決法がとるのが一般的でしょうか?


    ご存知の範囲で教えていただけたら助かります。

    No.2の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時:2015/03/14 19:53

A 回答 (3件)

No.2 merciusakoです。


補足ありがとうございます。

① 建て替えは修繕積立金でまかなえるものなんでしょうか?それとも追加でお金を払うこともあるのでしょうか?

通常は、建て替えは修繕積立金では賄えません。

修繕積立金は、そのマンションの定期的な大規模修繕工事を想定して毎月積み立てられるものですから、建て替えるだけの資金はありません。

相当以前から管理組合の総意として建て替えを考えて、そのために毎月の修繕積立金の増額をしているのであれば別ですが。

従って、現状と同等のものに建て替えるとなると、修繕積立金で不足する部分は、各所有者がそれぞれの住戸の広さの割合に応じて負担することになります。

ただし、建て替えにあたって新しいマンションが高層化できるとかで、戸数が現在の戸数より多くなり、その売却益が見込めるのであれば、それだけ負担は減少しますし、場合によっては負担ゼロもあるでしょう。

② 国内では、寿命がきたビルのマンションなどは、1、2、3のうち、どのような解決法がとるのが一般的でしょうか?

国としては、建て替えを進めたい方針で、色々な優遇措置を講じていますから、建て替えが進むものと思います。

まあ、建て替えにおいて、一時的に負担はあっても、建て替わった後は新築物件ですから、それから売却すればそれなりの利益になりますから。
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この回答へのお礼

実は同じ質問を不動産会社の担当者に伺いましたが、かなりしどろもどろで明確な回答を得られませんでした。これだけの知識をお持ちの方との巡り合わせはラッキーでした。詳しく説明していただいてありがとうございます!

お礼日時:2015/03/15 01:11

>鉄筋コンクリートでビルは何年くらいもつものでしょうか?



築年数が20年以上の物件であれば寿命は50年から60年でしょう。

>マンションのビルの老朽化が進み寿命とも言えるような時期になった時は、どういうことが起こるのでしょうか?

分譲マンションには管理組合という組織が必ずあります。
この管理組合は、そのマンションの所有者全員で構成されます。
分譲マンションを購入したら、必ず管理組合の組合員になります。

さて、建物が老朽化してきた場合、この管理組合の総会で審議することになります。
1.このまま修繕を続けて保たせるだけ保たす。
2.売却して組合員全員で分ける。
3.建て替える。

建て替える場合は、組合員総数および議決権総数の4/5以上の賛成が必要です。
それに達した場合、その後は「マンション建替え円滑化法」に従って建て替えを進めることになります。

自治体の知事の許可を得て、管理組合を建替え組合に変更します。
建替え組合は、建て替えを拒否した所有者から強制的に住戸を購入します。
で、全戸が揃ったところで、建て替える業者が建て替えを開始します。

建て替える場合の一番の問題点は「組合員総数および議決権総数の4/5以上の賛成」が得られるかどうかです。

これが無理ならそのまま存続になりますが、修繕費用が多大になりますから、放置することが多くなり、所有者は売るに売れず、管理費などを滞納するようになり、結果としてスラム化します。

従って、時間はかかっても「組合員総数および議決権総数の4/5以上の賛成」を得るしかないのですが・・・。

なお、売却の場合も同じです。
同意が得られなければスラム化一直線です。
この回答への補足あり
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50年以上。

100年は大丈夫という説も有りますが、鉄筋コンクリート以外の部分が劣化しますから、修繕とメンテナンスを考えれば、50年前後でしょう。

マンションの寿命がきたときは、まだ住めるという意見ともう寿命という意見に分かれて、かなりもめるでしょうね。
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