2015年1月にエイブルが管理する物件(賃貸 21.5万円)の物件の申し込みをしました。
入居は6月1日以降であり、物件の清掃終了後に内見し、契約書を書くという形でOKとのことでした。
3月に入りエイブルから連絡があり「オーナーが今すぐ契約しないと23.5万円に値上げするといっているのでご検討ください。」とメールがありました。
担当者、支店長に連絡を取りましたが、「オーナーがそう言っているので仕方がない。」の一点張り。
本社にも対応を確認してほしい旨を支店長に伝えたものの、「本社も同様の方針なので仕方がない。」との対応でした。
苦情窓口に電話をしても支店長につなぐことは出来るが、本社の人間との連絡は出来かねると言われてしまいました。
こちらは不動産仲介業者を信用して、自身の個人情報(住所、氏名、職場、年収など)を渡しております。
また1月~3月という賃貸物件が最も出てくる時期は物件探しを行っていなかったことも悔やまれます。
契約前なので法的には問題はないのかもしれませんが、不動産仲介というのは信用が第一であり、仲介手数料を取っている以上はスムーズな契約を行うために、オーナー側にも申し込み後の契約内容変更禁止と話をするのが筋ではないのでしょうか?
一旦申し込みをさせた後に賃料を吊り上げるという行為はいかがなものかと思います。
このまま泣き寝入りするしかないのでしょうか?
不動産業に詳しい方がいたら意見を聞かせてください。

質問者からの補足コメント

  • 法律上は問題ないことはわかっているともう既に記載はしております。

    今回のようなケースがOKということであれば、オーナーは相場よりも安い家賃で募集をかけ、申し込み者が集まったところで家賃の値上げを行い、ふるいにかけることも問題ないということになります。
    申し込みでは申込者の年収等も記載されているのでそれに応じて家賃の吊り上げも行うことができますね。

    上記の行為は法律上は問題ないわけですが、当事者になったときの気持ちで回答していただけますか?

    No.8の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時:2015/04/01 16:50
  • 6月からの入居を希望したのはオーナーです。お間違いなく。

    法律上の問題ないことはわかっているともう既に記載はしております。

    今回のようなケースがOKということであれば、オーナーは相場よりも安い家賃で募集をかけ、申し込み者が集まったところで家賃の値上げを行い、ふるいにかけることも問題ないということになります。
    申し込みでは申込者の年収等も記載されているのでそれに応じて家賃の吊り上げも行うことができますね。

    上記の行為は法律上は問題ないわけですが、当事者になったときの気持ちで回答していただけますか?

    No.6の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時:2015/04/01 16:52
  • 法律上の問題ないことはわかっているともう既に記載はしております。

    今回のようなケースがOKということであれば、オーナーは相場よりも安い家賃で募集をかけ、申し込み者が集まったところで家賃の値上げを行い、ふるいにかけることも問題ないということになります。
    申し込みでは申込者の年収等も記載されているのでそれに応じて家賃の吊り上げも行うことができますね。

    上記の行為は法律上は問題ないわけですが、当事者になったときの気持ちで回答していただけますか?

    No.5の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時:2015/04/01 16:54
  • 6月入居希望というのはオーナーの希望です。お間違いなく。
    法律上は問題ないことはわかっているともう既に記載はしております。

    今回のようなケースがOKということであれば、オーナーは相場よりも安い家賃で募集をかけ、申し込み者が集まったところで家賃の値上げを行い、ふるいにかけることも問題ないということになります。
    申し込みでは申込者の年収等も記載されているのでそれに応じて家賃の吊り上げも行うことができますね。

    上記の行為は法律上は問題ないわけですが、当事者になったときの気持ちで回答していただけますか?

    No.4の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時:2015/04/01 16:55
  • 6月入居はオーナー希望です。お間違いなく。
    法律上の問題ないことはわかっているともう既に記載はしております。

    今回のようなケースがOKということであれば、オーナーは相場よりも安い家賃で募集をかけ、申し込み者が集まったところで家賃の値上げを行い、ふるいにかけることも問題ないということになります。
    申し込みでは申込者の年収等も記載されているのでそれに応じて家賃の吊り上げも行うことができますね。

    上記の行為は法律上は問題ないわけですが、当事者になったときの気持ちで回答していただけますか?

    No.2の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時:2015/04/01 16:56

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A 回答 (11件中1~10件)

No.8です。


>法律上は問題ないことはわかっているともう既に記載はしております。
 法的に問題が無いことが解っておられるのなら、
 ゴネてもしょうが無いことも理解されるしかないかと。

>今回のようなケースがOKということであれば、オーナーは相場よりも安い家賃で募集をかけ、
>申し込み者が集まったところで家賃の値上げを行い、
>ふるいにかけることも問題ないということになります。
 中にはそういうオーナーがいるかも知れませんが、基本、不動産屋に嫌われるから
 不動産屋が相手にしないでしょうね。
 家賃は、入居希望者の年収で上下するのではなく、近隣相場で上下するものです。

>申し込みでは申込者の年収等も記載されているのでそれに応じて家賃の吊り上げも行うことができますね。
 売買物件なら一元的に「他からもっと好条件な商談が出た」などと考えられなくもないが、
 賃貸物件の場合、契約後も続く相手なので、そんな愚かな募集をするオーナーはいないかと。

>当事者になったときの気持ちで回答していただけますか?
 質問者さんの立場になったとした場合、、、
 近隣相場を調べて「〇〇万円が相場だと思いますから、それで契約しませんか?」と問いかけ
 その提示を拒否されたら、
「1月に契約しておけば良かったかな。でも、今となってはしょうがない。」と
 別な物件を当たります。
 賃貸不動産とはそういうものですから、、、ね。
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#7だが、余計かもしれないが追記。



6月入居が貸主指定と補足にあり、質問文には「清掃後に内見~」などと記載があるので、この物件は現住で、退室が5月中~下旬ということではないだろうか。
1月の時点で申込をするのも気が早いが、外見上やプロフィールで優良の物件と判断できるなら早い申込でも有効な手段。

早い申込=契約までの期間が長いことから、その期間に別途諸条件が生じることもある。
そういう場合には自然と新たな条件提示がされるわけで、これは貸主・借主双方に起こりうる事態。

こういう事態については、民法では528条にて「承諾者が申込みに条件を付しその他変更を加えてこれを承諾したときは、その申込みの拒絶とともに新たな申込みをしたものとみなす」とあり、当初の申込者は変更を加えた(条件を付した)申込みに対し、承諾するかどうかの選択することになる。
本件では貸主が条件を付加して新たな申し込みをした状態であり、質問者には選択権があることになる。
この「選択権」がある状態なので、一方的に泣き寝入りというわけでもない。
もちろん、一般人なのだから心中はお察しするが。

選択権の行使の一つとして、質問者側からの条件付加が当然あると思う。
まあ例えばだが、契約は現時点で完了するとして、6月以降の内見時に一般的に納得できる状態で引き渡すこととして未達成の場合には契約無効(=契約金は全額返還)と契約書に明記するように求める。
一般的に納得できる条件(あくまで一般的に。質問者が『満足する内容』ではない)というのはごく当たり前の事なので貸主側や業者も断りにくい。
具体的にはルームクリーニングや修繕などであり、これらは別に新品同様にピカピカに磨き上げろというほどではない。(こんなの言い出したらただのクレーマーであり、貸主側も承諾しない)


まあでも、6月上旬入居なら、もう4月だし、ここで契約しても良い気もする。
前述したが優良な物件であれば早くに契約してしまうことで借主も物件を確実に確保ができるし、貸主にも入居者募集が早く済ませられるというメリットがあるわけだし。
ここで事を荒立てて入居しても、貸主との関係が険悪だと住み心地も悪くなるし。
6月の引き渡しの際に、室内を国交省の敷金返還トラブル防止のガイドラインに沿った内容できちんとクリーニングと修繕をすることと契約書に書かせるくらいで、契約してしまえばいいと思う。
こんなことで気分の悪いのを引きずっているのも質問者が気の毒だし。

それに、この国交省のガイドライン基準での引き渡しを拒否するようなら、これで消費者センターへ持ち込んでもいいかも。
申込を承諾した後の賃料値上げや契約の前倒し要求と合わせ技で反撃できる『かもしれない』。
あくまで「かも」の話。
弁護士に内容証明を1本打ってもらうだけでもこの手の貸主は手のひら返すので、弁護士先生へ3~5万円で頼むのも手。(賃料2万UPを飲むよりも安い)

まあ、穏便に話が落ち着くことを祈る。
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6月入居がオーナー側の希望なら、逆になりますね。


今すぐ契約うんぬん、こういうのはお金だけ貰って逃げる取り込み詐欺のパターンですが、まさかそれはないとしても、、
この物件に不信感をもたせ、他にいい物件がありますよーて駆け引きかも。
不動産屋の前に「悪徳」と付くのがいかに多いかの実例ですね。
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>こういうのって悪徳不動産業者じゃないですか?


 違いますね。
 家賃を決めるのは大家(と入居者)ですから、不動産屋はその仲介をするだけです。
 エイブルが所有する物件ならば、少し話しが違ってきますが。

現在、入居者がいるのかも知れませんが、
「内覧した後に21.5万円で借りるのでキープしておいてください」と1月に言った物件が
昨今の相場から「23.5万円が妥当」と大家が判断したので
不動産屋はその連絡をして来たまでです。

>オーナー側にも申し込み後の契約内容変更禁止と話をするのが筋ではないのでしょうか?
 申しこみ受付け後なので、相談、交渉したと思いますが、
 大家に対して「変更禁止」なんて強制的な指示を出せる立場には無いです。

>賃料を吊り上げるという行為はいかがなものかと思います。
 相場の変動によるものなので、怒りの矛先は「近隣相場」に向けるべきかと。

>このまま泣き寝入りするしかないのでしょうか?
 質問者さんは、何も損をしていないが、
 (相場から言って23.5万円が妥当な賃料になったのであれば)
 21.5万円で契約した場合、泣き寝入りをするのは大家さんの方になります。

まだ、2ヵ月もあるので
21.5万円で借りられる他の物件を探されるのが良いかと思います。
この回答への補足あり
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質問者がつるし上げになっているみたいで少しかわいそう。


ただ、他の回答者の回答についてはきつい口調が多いがまず妥当だと思う。

ところで、質問文の中に「仲介手数料を取っている以上は~」とあるが、すでに仲介手数料を支払っているの?
エ○ブルが受け取っていたら業法違反。
さすがに取っていないんじゃないかな。


本件は、今すぐ契約するお客さん(=内見しなくてもOKの客)が来たために、一番で申込みをしている入居の遅い客(=質問者)が邪魔になったと、要はこういう話だと思う。
逆に言えば、今すぐ契約すれば賃料は上がらないのだし、上がってもよければ6月に契約すればいい。
家主側からすれば、質問者に6月まで粘られても申込みを拒否することはできないのだから。
また、「早く契約する代わりに条件をよくしろ」や「賃料が上がる代わりに他を下げろ」という交渉も、相手が飲むかどうかは別として成り立つ。

立地や諸条件が妥当であれば、内見前に契約してもよいと思う。
貸主には適正に貸し出す義務があり、エ○ブルにも宅建業法で一定の義務が課されているので、中を見ないで契約してもそうひどいことにはならない。
こういう意味では、怪しい不動産屋よりも大手の看板を出しているところが安心。
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これはさすがに質問者さまの味方は難しいでしょうね。


もちろん掛け値なしで大家は間違いとは思えません。
ただ、不動産業者の担当者は問題ありですね。

1月時点に6月入居の契約となれば、よっぽどの不人気物件でない限り担当者は正気の沙汰とは思えません。
質問者さまからしてみて不本意だとは思いますが、まずは大家の視点が必要です。

質問者さまは1月に申し込みをされ、6月入居を希望されました。
しかしもし2月とは言わないまでも、仮にそのままいけば4月入居の借主が決まったとしましょう。
すると質問者さまの条件より2ヶ月分の家賃収入が得られるわけです。
となると43万円分です。
これが3月、2月となれば…どれだけの額になるでしょう。
その額、質問者さまは貸主ならどう思いますか?
半年後から発生する利益のために「半年分の利益を大家に捨てろ」と仲介業者は言ったわけです。

そりゃ大家も激怒します。
もちろん質問者さまの常識外の契約についてどうこう言うつもりはありません。
が、担当者があまりにも貸主不利の契約をしたわけです。

変な話、質問者さまも正式契約の前なら貸主の足元を見たり、周辺相場で家賃を値切ることはできます。
それと同条件で貸主も値上げの交渉の余地はあるのです。
仮契約以前ならお互いに交渉できることであり、落ち度があるのなら担当者ですが、それでも約定に至らなかった質問者さまの落ち度はないわけではありません。

こうなってしまえば、質問者さまが折れるか大家が折れるかで、立場上は担当者は(大きな損失を負担させた)大家の味方にならざるを得ないでしょう。
この回答への補足あり
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>エイブルから連絡があり「オーナーが今すぐ契約しないと23.5万円に値上げするといっているのでご検討ください。

」とメールがありました。

契約は、契約の甲、乙、対等の合意の上成り立つ。。いやなら拒否すればいいだけの話。

> 担当者、支店長に連絡を取りましたが、「オーナーがそう言っているので仕方がない。」の一点張り。本社にも対応を確認してほしい旨を支店長に伝えたものの、「本社も同様の方針なので仕方がない。」との対応でした。

これは、その通り。不動産業者の問題ではなく、大家の考えです。

>情窓口に電話をしても支店長につなぐことは出来るが、本社の人間との連絡は出来かねると言われてしまいました。

不動産業者にいくら文句をいっても解決しません。問題は、大家の態度にあります。

>こちらは不動産仲介業者を信用して、自身の個人情報(住所、氏名、職場、年収など)を渡しております。

関係ありません。

>また1月~3月という賃貸物件が最も出てくる時期は物件探しを行っていなかったことも悔やまれます。

これも、関係ありません。

>契約前なので法的には問題はないのかもしれませんが、

その通りです。大家側の言い分には、法律上何の問題もありません。質問者さんにも、気に入らなければ契約しないという権利があり、その権利行使をすれば済む話です。

>不動産仲介というのは信用が第一であり、仲介手数料を取っている以上はスムーズな契約を行うために、オーナー側にも申し込み後の契約内容変更禁止と話をするのが筋ではないのでしょうか?

いいえ。賃貸借契約においては、契約締結前なら、大家側、賃借人側ともに無条件で契約の申し込みをなかったことにできます。したがって、申し込み後の(契約まえの)契約内容の変更は、法律上何の問題もありません。それが気に入らなければ、そんな大家との契約をやめて他を探せばいいだけの話です。

> 一旦申し込みをさせた後に賃料を吊り上げるという行為はいかがなものかと思います。

だから、別に法律上は問題ありません。気に入らなければやめればいい。



そもそも、1月に申し込みをし、6月入居ということがよくわからん。
大家の立場から言うと、契約申し込をうけながら契約締結前に別のもっと条件の良い申し込みがあれば、それに乗り換えても何の問題もない。
契約申し込みだけで、契約がされていなければ、いつ解約されても大家は文句は言えない。(質問者さんは、それをわかっていますか?)
ホントに借りる気があるならさっさと契約しろ。契約しないなら家賃を上げるぞ、という大家の言い分も理解したほうがいいでしょう。


蛇足です。

>オーナー側にも申し込み後の契約内容変更禁止と話をするのが筋ではないのでしょうか?

これを主張するなら、賃借人にも申し込み後の契約内容の変更禁止をすべきではないですか。
そうした場合、状況がよくわからないまま契約を申し込んだ賃借人が、予期せぬ不利益うける可能性がある。
だから現状の賃貸貸借契約の法律では、契約が締結される前なら、どちらからでも無条件で契約申し込みがなかったことにできるとされている。
この回答への補足あり
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こういうのって悪徳不動産業者じゃないですか?



お気持ちは解かりますが、不動産屋にはどうする事も出来ません。
不動産屋はあくまでも賃貸の仲介や物件の管理を行っているので
価格の決定は大家がするものです。
幾ら、不動産屋が申し込み後条件を変えるのは良くないと大家さんに
言っても大家さんが言い切れば不動産屋はどうする事も出来ません。
ですので、不動産屋は悪徳業者でも何でもありません。
仲介の不動産屋の宿命です。

ただ、疑問ですが、何故直ぐに契約を行わないのでしょうか?
6月1日以降に内覧をしてその後契約との事ですが、
内覧で気に入らなければ契約をしなくても良いと言う事ですよね。
そうであれば、大家さんにとって一方的に不利な申し込みです。
大家さんがそんなリスクを受けてくれるのであれば、その条件を飲むのに
2万円アップは無茶な事では無いと思いますが。
この回答への補足あり
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貸す側のオーナの意見を尊重し借りる側の交渉は後者になります。


条件のよい人に貸すのが鉄則です。

このまま泣き寝入りするしかないのでしょうか?

「オーナーが今すぐ契約しないと23.5万円に値上げするといっているのでご検討ください。」とメールがありました。

= いっそうのこと借りなければ問題ないでしょう。
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あくまでも、仮契約をし、内金を払えば、貴方の主張通りです。


おそらく仮契約前の候補の段階でしょう。
1月に申し込み、入居が6月以後というのは、時間が掛かりすぎです。
どちらかというと、オーナーに同情します。
この回答への補足あり
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---------引用終わり--------

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以前の契約書の内容がそのまま承継されます。
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なので、契約時に「更新時は事務手数料のみ」と契約書に
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なので、貸主の都合で更新業務を行う業者を変更し、
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更新時に借主が払う費用については
契約の際に契約書への記載、重要事項説明での説明が必要です。

あと、競売ではなく任意の売買におけるオーナーチェンジであれば
以前の契約書の内容がそのまま承継されます。
貸主の名前のみ入れ替わったとみなす、そういうことです。


なので、契約時に「更新時は事務手数料のみ」と契約書に
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激怒される、以前に認められません。

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Q不動産屋=オーナーでも仲介料必要?

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共益費2000円
駐車場2台目 3000円
で、計58000円です

(1)不動産屋=オーナーなんですが、こんな場合でも仲介料を払わなければならないのですか。

(2)領収証には仲介料58000円・消費税2900円と書いてありますが、仲介料に消費税も掛かるのですか

(3)敷金(3ヶ月分)や仲介料(1ヶ月分)は、どちらも
58000円×○ヶ月の計算がしてあるのですが、純粋な家賃×○ヶ月分ではなくて共益費なども含んだ総額で計算するのですか。

(4)私が入居したあとに、同じアパートの同じ間取りの部屋が2000円ほど安く賃貸雑誌に掲載されていたのですが?
私は2階で、掲載されていたのは1階というのが関係しているのでしょうか。

アパートオーナーの知人が、同じ間取りでも入居者によって家賃を変えていると言っていました。例えば小学校の先生などには、(家賃補助があるから?)、多目にふっかけていると・・・。

(5)同じアパートで、同じ間取りでも、後から入居する人のほうが(築年数が経過しているぶん)家賃が安いのでしょうか。つい最近、お隣に入居されたので、うちと家賃は違うのかな?と思ったもので。

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(2)領収証には仲介料58000円・消費税2900円と書いてありますが、仲介料に消費税も掛かるのですか

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(3)敷金(3ヶ月分)や仲介料(1ヶ月分)は、どちらも
58000円×○ヶ月の計算がしてあるのですが、純粋な家賃×○ヶ月分ではなくて共益費なども含んだ総額で計算するのですか。

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(4)私が入居したあとに、同じアパートの同じ間取りの部屋が2000円ほど安く賃貸雑誌に掲載されていたのですが?
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⇒実際はわかりませんが、そういうこともあるのかもしれませんね(汗)

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