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下記の土地(底地)が公売された場合、落札者は建物所有者に明け渡し収去を求めることができるか教えてください。

A所有の建物
保存登記後平成10年の抵当権設定登記あり

B所有の土地(Aの建物の底地)
平成10年の抵当権設定登記あり(A建物保存登記後)
上記抵当権設定登記後、平成25年の国税の差押登記あり
上記国税差押前にA建物所有者を借地権者とした土地賃借権の契約(平成22年から)あり
公売情報には上記賃貸借契約の内容の記載あり

この場合、国税の差押が実行(公売)されたときに、落札者は建物所有者に対して
明け渡し収去を求めることができるのか、借地契約前から対抗要件を具備している(抵当権
設定前に建物登記があるため)から求めることができなく上記借地権を引き継ぐことになるのか、教えてください。

また、将来的に建物の抵当権が実行され競売になった場合、競落人は借地権者として対抗できるのか
どうかも教えてください。

よろしくお願いいたします。

質問者からの補足コメント

  • 賃貸借の関係の補足です。

    平成22年に初めて賃貸借契約を結んだようです。
    それ以前は使用貸借のような気がします。
    この場合はいかがでしょうか?

      補足日時:2015/04/16 21:47
  • 平成22年に初めて賃貸借契約を結んだようです。
    それ以前は使用貸借のような気がします。
    この場合はいかがでしょうか?

    No.4の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時:2015/04/16 22:03
  • buttonhole 様のご回答、お待ちしております。

    No.3の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時:2015/04/17 11:43

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A 回答 (6件)

#1です。


>平成22年に初めて賃貸借契約を結んだようです。それ以前は使用貸借のような気がします。
この場合はいかがでしょうか?
●建物の登記は借地権の第三者対抗要件です。
新たな地主が実際の借地権がH22年からであると知ったのであれば、それを証明すれば抵当権設定前の借地権を否認できます。
借地権者が正直にH22からのものと認めたならば、自ら借地権の主張を否認したことになります。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
更新でない場合は使用貸借の関係で、建物保存登記が抵当権設定より前でも
借地権を否定できるんですね。参考になりました。

お礼日時:2015/04/17 10:49

>平成22年に初めて賃貸借契約を結んだようです。

それ以前は使用貸借のような気がします。

 であるならば、土地抵当権設定登記後の賃借権ですので、抵当権者には対抗できません。ですので、買受人は賃借権の負担のない土地所有権を取得します。
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AがB所有の土地上に家を建てたのは、土地の抵当権設定登記より前ですよね。

そうすると、その当時のAとBとの土地に関する契約関係が問題になります。すなわち、当初は土地の使用貸借だったが、平成22年に初めて土地の賃貸借契約を結んだのか、それとも、当時から賃貸借契約を結んでいて、平成22年の契約は、実質的には、もともとの賃貸借契約の更新契約なのかです。
この回答への補足あり
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この回答へのお礼

平成22年に初めて賃貸借契約を結んだようです。
それ以前は使用貸借のような気がします。
この場合はいかがでしょうか?

お礼日時:2015/04/16 21:44

AがB所有の土地上に家を建てたのは、土地の抵当権設定登記より前ですよね。

そうすると、その当時のAとBとの土地に関する契約関係が問題になります。すなわち、当初は土地の使用貸借だったが、平成22年に初めて土地の賃貸借契約を結んだのか、それとも、当時から賃貸借契約を結んでいて、平成22年の契約は、実質的には、もともとの賃貸借契約の更新契約なのかです。
この回答への補足あり
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落札者は建物所有者に明け渡し収去を求めることができるか教えてください。



=記載の通り難しいですね。
借地権者が買うのがベストです。

この公売はリスクあります。
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土地に競売にあたっては、建物の保存登記が土地の抵当権よりも先になされているので、建物所有者(借地権者)は新たな土地所有者に対しても借地権を主張できます。


国税の差押えであっても競売すれば第一順位の抵当権者が優先的に配当を受けます。

次に、建物の抵当権が実行された場合ですが、競落者は今までの借地契約を継承することとなります。
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Q借地料の適正価格の調べ方[教えて]

約50年前に借地(13坪)に居住用家屋を建てて今日に至っております。過去に幾度か土地代の値上げもありましたが約10年前から今日まで月額(\10,215/13坪)で借用していたところ、このたび地主から突然月額(\19,068/13坪)に値上げすると一方的に通告され賃貸借契約書を渡されまた。
そこで
(1)現在の土地代\10,215が妥当な金額なのか否か(安いのか、高いのか、こんなものなのか)客観的にしらべる方法を教えていただきたいのです。

(2)時の経過と共に評価額、相場も変わるでしょうから賃借料が変化するのはやむを得ないこともわかりますが一気に90%近く値上げするのは果たして同義的、法律的にいかがなものでしょうか?
土地の所在地は再開発とか商業施設も無く、ごく普通の変化の無い下町で土地の相場を左右するような条件はありません。

(3)値上げを拒否する方法はどのような方法でしょうか?

Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね500円前後だと思います(市によって異なる)。

 評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の2倍~4倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に12ヶ月で割れば算出できます。
 「2倍~4倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

2.次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
 国税庁HPを下記に貼っておきますので、「平成17年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 例えば、路線価が「280」と表示してあれば、280000円と読んで下さい。路線価は時価の80%相当なので、28万円を0.8で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます(28万円÷0.8=35万円)。
 地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5%~2.0%程度だと言われています。
 愛知県HPから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

 例示として期待利回りとして1.5%を採用した場合、35万円×1.5%=5250円と求め、これに土地の面積43m2(=13坪)を乗じて、年額地代225750円を試算します。12ヶ月で割って、月額18812円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います(※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、1.5%より高い利回りになることもあると思う)。

 なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、3.0%です。国税庁HPから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

3.このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます(市場性から検証する方法)。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

 上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

4.借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です(借地借家法11条1項)。「90%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成4年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています(条文の趣旨や考え方はほとんど同じです)。

 ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
 裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年10%の利子を付けて地代を支払う義務があります(借地借家法11条2項)。
 逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

 値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で(地代を支払わないと債務不履行になるから)、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書...続きを読む

Q抵当権抹消と滅失登記

お世話になります、ご教授ください。

建物を解体する予定ですが、銀行の抵当権が付いています。

1.抵当権付のまま解体して問題がありますか?滅失登記は可能ですか?

2.銀行に抹消について了解をもらう予定ですが、その後解体、滅失登記の流れを教えてください。

Aベストアンサー

解体すれば、抵当権の侵害であり、承諾無く解体はできないなどという浅い回答がありますが、誤りです。

1.
建物を解体し、滅失登記をすれば当然に抵当権は消滅します。建物滅失登記に抵当権者の承諾書は添付は不要です。


しかし、債権者の承諾無く、抵当権を設定した建物を解体した場合、民法137条第2号の「担保の滅失」にあたり、期限の利益を主張することができなくなります。つまり、債権者である銀行が弁済期を待たずして、貴方に貸金の返還を請求することができるようになるので、建物の解体の了解をもらったほうがよいです。恐らくその場合は、他の担保(不動産なり保証人)なりを求められる可能性が高いです。

2.
銀行の承諾を得た上で、建物を解体し、滅失登記をするだけです。なお不動産登記法上は抵当権の抹消登記は不要ですが、司法書士によっては、一応したほうがよい、などといわれるかもしれません。

(期限の利益の喪失)
第137条
次に掲げる場合には、債務者は、期限の利益を主張することができない。
二 債務者が担保を滅失させ、損傷させ、又は減少させたとき。


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