敷金返還請求 オーナーが提出する工事の「見積もり書」での敷金精算は正当？

二十年以上住んでいたマンションを退去したのですが、敷金が全額とられてしまったので、返還請求を内容証明から始めようと思っています。敷金が返されない旨の精算書がオーナー代理の管理会社から送られてきたのですが、それは工務店の見積書から計算したものでした。
　そこでお聞きしたいのですが、たとえばこちらが負担すべき部分があるとしても、それはかかった実費を負担すべきで、見積もり書での請求はおかしくはないのでしょうか？なお精算書を受け取った段階では、すでにリフォームを終えています。明細での請求では、実際に工事がなされなかった部分がある場合や見積もりと異なる金額（安い場合）であるときに、余分な経費をこちらが負担することになり、きわめて不合理に感じられます。少なくとも退去する側からの請求があれば、実際の工事の明細を提出する義務があるのではないでしょうか？
　またキッチン周りの設備が傷んでいるということで、戸棚、水切りだな、流し、換気扇などの交換経費を請求されているのですが、これらは、入居以来、二十年以上交換や修理もされていないものです。これらは償却資産として、その耐用年数は、流しであれば五年、換気扇であれば十五年、その他もせいぜい八年ではないかと思いますが、こうした耐用年数をはるかに超え、資産価値がゼロである設備について、経年劣化を含んだ多少の傷みがあるとしても、退去する側が負担する必要は全くないとこちらは考えるのですが、これは客観的に妥当でしょうか？

質問者からの補足コメント

• 回答ありがとうございます。ガイドラインを確認しました。確かに「見積もり」とありますが、これは現場で双方立ち会い、修繕箇所を確認し、金額で互いに合意して工事前に精算するという手順の一部ですよね？私の場合、退去時のそうした意味での立ち会いや合意もなく、工事の終了後に明細もなく、ただ敷金を返さないという精算書が一方的に送られてきたのです。こちらが細部の明細を要求した後、工事終了後なのに「見積もり」を送ってきたというわけです。普通見積もりは見積もりであり、工事をすれば、食い違いが生じるはずです。損害保険などの支払いや、賃貸住宅の退去時のようなせいぜい２週間前に精算しなければならないような、すなわち工事前に精算しなければならない場合には、現実とは違っても見積もりでの支払いや精算は妥当だとは思います。しかし事前の説明や合意がない工事後には、大家には実際の明細を開示する必要があるのではないでしょうか？

  No.1の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2015/04/23 23:12

No.4 回答者： key00001 回答日時： 2015/04/25 18:38

基本的には、質問者さんに分が悪い話とは思います。

良心的なオーナーとは思えないものの、質問者さんが「納得出来ないので、修繕費を払わない」と言う立場ならば良いですが、「敷金を返せ！」と言う立場だと、徹底的に対立した場合、最終的には質問者さんが、法的手続きを行わねばなりませんので。
すなわち、仮に不当な敷金未返還部分が存在するとしても、裁判費用に満たないのでは？と思います。

後は質問者さんの意地で、訴えるか？
さもなきゃ泣き寝入りするしかありません。

モチロン調停なども考えられますが、それでも時間や手間を考えると、ペイするのか疑問だし、相手が調停に応じない場合、やはり訴訟になってしまいます。

いきなり内容証明など送りつけると、相手も身構えたり硬直化すると思われますので、オーナー側負担が妥当と思われる「キッチン周りの設備」あたりを中心に、話し合いを行うのが良いのではないか？と思いますが・・。

話し合いがこじれた場合は、民事係争では冒頭の通り分が悪いので、最終手段ですが、詐欺罪で刑事事件化も視野に入れるか？くらいかと。
仮に刑事被害が成立すれば、一気に形成逆転は可能ではありますが・・。
ただ民事不介入原則で、かなり悪質な場合を除き、敷金問題で刑事事件化は、実際には非常に難しいとは思います。

No.3 回答者： suzuki0013 回答日時： 2015/04/24 12:55

質問文と補足文で状況が一転しているな。

質問文だけは＃１氏の回答は適切。

補足文の『私の場合、退去時のそうした意味での立ち会いや合意もなく、工事の終了後に明細もなく、ただ敷金を返さないという精算書が一方的に送られてきたのです。こちらが細部の明細を要求した後、工事終了後なのに「見積もり」を送ってきた』とある。

立ち会いや合意など全くなしに原状回復工事を完了させたので、ではその工事内容が適切だったかどうか確認することが出来なくなっている。
これは敷金返還トラブルの典型的なケースの一つ。
これなら質問者の不満や不信にも大いにうなづける。
ただし、だからといってただちに不正や過剰な負担を強いているとは限らないので注意が必要。

提示された内容と請求金額が不当とは言えない範囲であれば、内訳明細の参考資料として見積書の添付でも問題はない。
実務として、貸家の原状回復工事ではそれほど精密な段取りや書面の取り交わしをしているわけではない。
件数が多いし煩雑だからだ。
その結果、見積もりの内容のまま工事を行った場合には、いちいち請求書を出さずに「見積書の金額で」と貸主へ口頭請求することもある。（もちろん領収書はきちんと授受されるが）
本件のように借主から要求があった場合には見積書の題目を請求書へ変更するだけとなる。

また、質問文では「敷金を全額取られてしまった」という記述があるが、これはいささか一方的な表現だろう。
適正な敷金精算を行った場合でも、部屋の使用状況などにとっては全額返金されないケースもあるし、足りなくて追加請求の出るケースさえある。
さらにはそもそも賃貸借契約が敷引特約だった場合には、著しく高額な敷金や割高な精算内容ではい限りは契約書通りの処理となる。


長文になったが、本件では質問者の正当性が明確とまでは言えないが、管理会社や貸主の対応に疑問が生じうる部分もあるようだ。
質問者は内容証明をどうこう考える前に、関係書類一式を持って無料法律相談へ行ってみることを勧める。
自治体が無料で行っている法律相談あたりがいいだろう。
弁護士が法律的な状況を整理して適切なアドバイスをしてくれる。

No.2 回答者： 米助パパ 回答日時： 2015/04/23 23:17

お気持ちは良くわかります。

水回りや換気扇のクリーニングならばまだしも交換工事は負担する必要は無いと思いますが、、、、ただ、敷金の返還請求をするならば退去時に管理会社立ち会いの元で見積清算をする事が常識かと思います。向こうも商売なので、知っている人と知らない人とでは当然対応も変わります。私は３年住んだマンションから2年前に退去する際〔3DK〕当日、敷金25万＋10万の見積請求に腹が立って管理会社立ち会いの元、自分でクロスを清掃したり、話し合いをして10万返してもらいました。お気持ちは本当に良くわかりますが工事が終わってしまっている以上、後は対費用効果で考えるのが良いのではないでしょうか？弁護士さんなどをかまさないと返還請求までは難しくないですか？

No.1 回答者： gookaiin 回答日時： 2015/04/23 22:16

賃貸住居を退去する際の原状回復のガイドラインがあります。

国土交通省が定めたものです。
ネットで　「国土交通省　　ガイドライン」で出てくるかと思います。

まずそれをよく読んでください。

＞見積もり書での請求はおかしくはないのでしょうか？

別におかしくありません。通常は、業者から見積もりがでてきてオーナーがＯＫすれば工事が行われ見積もりの金額の支払いが行われます。

質問者さんはなぜ、見積もりの金額と実際の金額が異なるとお考えなのか、理解できません。


＞キッチン周りの設備が傷んでいるということで、戸棚、水切りだな、流し、換気扇などの交換経費を請求されているのですが、これらは、入居以来、二十年以上交換や修理もされていないものです。これらは償却資産として、その耐用年数は、流しであれば五年、換気扇であれば十五年、その他もせいぜい八年ではないかと思いますが、こうした耐用年数をはるかに超え、資産価値がゼロである設備について、経年劣化を含んだ多少の傷みがあるとしても、退去する側が負担する必要は全くないとこちらは考えるのですが、これは客観的に妥当でしょうか？

妥当ではありません。質問者さんの言い分通り、上記のガイドラインでは減価償却の仕組みがあり、年数を経た設備の交換は大家負担としています。

まずはガイドラインを熟読し、それを根拠に支払いを拒めばいいでしょう、