ワンルームマンションへの投資について

これまでも同じような質問が出ているので恐縮ですが、これまでの件と多少事情が違うので質問させていただきます。ワンルームマンションの購入を薦められています。物件は東京駅近くで、まず借り主が無いことはなさそうですし、優良な物件と思います。仮に借り主がいなくても「借上契約」という契約にするとマンション販売会社が借り上げてくれるので、家賃収入は減りますが家賃収入が全く無いということにはならなりません。（その場合には月１万円程度持ち出しになります）販売会社の人の話では節税になるし、年金代わりになるといいことずくめのようですが、高額な買い物なので、不安を感じています。どなたかアドバイスをよろしくお願いします。

No.1 ベストアンサー 回答者： DolphinIII 回答日時： 2004/06/19 08:53

次のような点をもう一度吟味してみて、それでも「ほしい！」と思ったら買って見てもいいのではないでしょうか？

（１）物件の再調査
実際に物件を見てみて、回りもよく歩く。本当に便利か。周りに競合するような物件が多くないか。生活するにそこそこ便利か・・・建物はどうか。などなど
（２）運用シュミレーションの再調査
恐らくローンで資金調達されるのでしょうが、その場合の利率の作り方。
例えば短期プライムレート基準なのか、固定金利基準なのか。そして、今後それが例えば現状より３％上昇した水準でも損益状況は納得できるか。大規模修繕計画にはどのように資金的に対応していくのか・・・
（３）私心
マンション投資がいまとってもブームです。
表面利率は確かにいいですしね。
但しほんとうに「年金代わり」にまでそーんな先のことまで当てにできるかはとっても疑問だと思ってます。不動産投資というのは立地条件が全てです。で立地条件が何十年先まで本当に変わんないかなんてわかんないんじゃないかな。（リスクを計量できない）と言う理由からです。（例えば隣にやくざさんの事務所ができたり、もしかしてもしかして東京駅が移転になるかも・・わかんないですよね）
貴方ご自身の資金運用のポートフォリオの一環としてマンション投資をされるのは有効な手段だと思いますが、借入を興して手持ち資金を上回る規模での運用である場合は慎重にご検討されることを祈ってやみません。

ご参考になれば幸いです。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。物件を見ましたが、交通の便はよく、付近に競合物件はなく、資産価値は申し分ないと思います。修繕計画もちゃんとしているように思いましたが、あくまで計画ですから、どうなるかわかりません。あまりに物件がいいものなので、迷いが出てしまいましたが、皆さんの意見を伺ったかぎりでは、やはりやめた方がよさそうです。

お礼日時：2004/06/20 21:07

No.6 回答者： nagisa1 回答日時： 2004/06/20 17:08

みなさんのご意見に賛成です。

マンションは10年もしたら入居者はないと考えるべきで、確保する為には改造も必要です。１棟購入するなら、自分のところで改造が出来ますが、１室だと所有者が多いほど改造は難しく１室だけ綺麗にしてもだめです。よく年金かわりにといいますが、まっかな嘘です。通常の１棟マンションでも苦労している時代です。短期間に回収が出来て、立地がよいなら立替して他の用途も考えられますが、１棟ですか？家賃保証するといっても保証する会社が存在しているかどうかも問題です。当然、契約をしても更新ごとに収入は減るのが常識です。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。私が迷っているのは物件の立地が非常にいいからで、１０年先、２０年先でもおそらく入居者がないことはないだろうと思えるからなのです。（付近は商業施設ばかりで、競合相手はほとんどありません）ですが、やはり入居者を確保するために外装や内装の修繕も必要になってくるわけで、予定外の出費も覚悟しなければならないでしょう。「契約しても更新ごとに収入は減る」ですか、「立地が良いので賃料は上がって収入は増える」と見込んでいましたが、もちろん見込みでしかないので、どうなるかわかりませんね。

お礼日時：2004/06/20 22:32

No.5 回答者： ma-san101 回答日時： 2004/06/20 11:02

通常、こういう投資の回収は長期を想定していると思います。

一般企業の不動産事業でも10年位での回収を想定してるのでは．．．と思います。

私もマンション投資を考えた時、ローン利用を考えてましたので、20年位を考えてました。
10～15年位から修繕費等が発生するようなので、10年以内での回収が前提だと思います。（購入時のローン費・登記費・不動産取得税などと、購入後の固定資産税・管理費などを除いたキャッシュフローで計算）

そんな中、私も「借上契約」が魅力でしたが、「借上契約」するような物件でしたら、「その業者が直接賃貸すれば良いのに」と不思議でしたが、次のような噂を耳にして納得しました。

借上契約は1～2年で終了し、その後更新はない、もしくは賃料保障の金額が格段に減額される。業者としては、当初の保証賃料が周辺相場と比べ賃料が高く借り手が見つからなくても1～2年で借上契約は終了し、その間の保証賃料を業者は販売経費と見ている。

設定賃料が周辺相場かどうか？
借上契約期間、契約更新、更新時の条件などを確認の上、
10年位で確実に資金回収可能なようなら前向きに検討しされてみてはと思います。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。借上契約は５年ごとの更新ということになっています。物件は販売会社が管理もする仕組みで、売って儲けて、管理して儲ける二重取りの仕組みになっているわけで、一番儲かるのは販売会社です。もちろん買ったオーナーが別の会社に管理を頼むこともできるのですが、修繕費、管理費が他のところより安いから販売会社に管理を頼むようになります。うまく考えています。賃料は安いと思いました。「もっと高くても借り手はいるのに…」と思ったくらいです。おそらく借り手がないことはないでしょう。ただ、１５年、２０年先にはわかりませんけど。

お礼日時：2004/06/20 22:08

No.4 回答者： karl1205 回答日時： 2004/06/19 10:43

投資用マンションを売っている会社の中にはとんでもないところもあるようですよ。

私もここに質問をだしたのですが、電話営業でことわったら「住所わかっているのだから、今から家まで行くぞ」とどなられ、大変怖い思いをしました。よく調べると投資マンションを販売している会社でした。

よくよく調べてからがいいですよ、何かトラブルがあったときに取り返しがつきませんよ。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。さいわい私に話をもって来た会社は大手で（相手の会社のこともインターネット等使って調べてみましたが、ちゃんとした会社で問題はないと思いました）さすがにそういう脅迫じみたことをいわれたことはありません。まあ、しつこいのは営業が仕事なので仕方がないでしょうが・・・

お礼日時：2004/06/20 21:47

No.3 回答者： emisuki 回答日時： 2004/06/19 09:56

投資用マンションというのが流行っていますが、ローンを組んでまで購入して、利益があがるのものは少ないと思います。

将来結局元が取れないなんて事になったら悲惨ですね。
私なんかは、そんなに儲かるなら業者がマンション経営すれば良いではと思います。
銀行預金では利息は微々たるものだし、株も自分では見極めがつかず怖い。そういう中で脚光を浴びたのが「投資用マンション」という事です。

預金は目減りしませんが、投資用マンションでは投資した金額を回収できず、目減りする可能性もあります。
そのリスクを分かってるなら購入されたら良いでしょう。
それから投資用マンションは一杯ありますので、良い物件はどんどん売れます。投資用マンションの売れ残りをつかまされないようにしましょう。
まずは物件を見る目を磨かないと、将来損をした場合後悔しますよ。絶対に自分の目で選びましょう。
損をしたと言うのが分かるのが数十年後なのが、「投資用マンション」のウマいところです。
修繕計画などでいいかげんだと、１０年後、２０年後に意外な出費が必要となる可能性もあります。
賃貸で貸すわけですから、自分が住む場合と違ってリフォームも頻繁になります。
薄汚れたマンションは借り手が付かないですよね。
初期投資だけでなく、長期的な投資に見合うものが回収できるのでしょうか？　

投資は自分で判断するものです。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。修繕計画を見せてもらってしっかりしているような印象を受けましたが、あくまで計画ですからどうなるかわからないですよね。借り手が変わるたびにリフォームも必要になってくる可能性があるわけですね。そうなると確かに十年以上しないと損をしたのがわからないわけですね。そこまで考えていませんでした。物件があまりに魅力的だったので迷いましたが、やはりやめた方がよさそうです。

お礼日時：2004/06/20 21:36

No.2 回答者： Tsukasa0215 回答日時： 2004/06/19 08:59

ご存知かと思いますが…

　　　大きな買い物をする時は、まずデメリットを！

いい(美味しい)事は、誰もが言います。
昨日今日の素人営業でも言う事です。
Tsukasaの場合、物は違いますが「リスクは無い」と言われた場合は「では、あなたが買えばいい！」と捨て台詞を吐いて帰って来た事もあります。


後は…対抗物件のチラシを持って値段交渉でしょうね。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。私も「リスクは無い」というようなことを言われました。（はっきりとはいわないんですよね。少しはある。でも私の経験上無いみたいな感じで）あまりにいい物件なので迷いましたが、高額な買い物だけに予期しない事態が発生した場合がこわいというのが実感です。

お礼日時：2004/06/20 21:21