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旧法借地権にて戸建の購入を検討中です。
→分譲マンションからの戸建への買い替えを検討中で、借地権(旧法)のついた戸建に最近興味があります。

せっかく戸建の購入するのに土地だけ借り物というところに、懸念がありネットで旧法借地権について色々と調べたのですが、地主に対して、借主がその土地で進み続けられるよう相当に守られているような記事をみかけられます。
旧法借地権にて戸建を購入する場合に、諸経費として次の経費がかかるようですが、この部分の価格は地主側にて決められる?ものなので、その土地に家を建ててすみ始めてしまった場合に、経費に関しては地主さんの思いどおり?のような気がしてなりません。

・借地権(旧法)の契約
・地代
・更新料
・承諾料(立替、転売)

とくに借地権の契約は購入時のものですが、実際にすみ始めた場合に発生する「地代」がいきなり値上げされたり・・・「更新料」が20年後など(契約期限)どのくらい請求がくるか検討がつきません。(相場では更地価格の4%~6%、記事によっては10%・・・なども見かけましたが・・・)

借地に一度家を建ててすみ始めてしまったら、身動きがとれず住む権利は守られても、契約後の金銭面の変動のリスクに懸念点を感じます。
我が家では子供を作る予定がないため、土地などの資産を残す必要がなく、「借地」に「戸建」のコストメリットに魅力を感じてますが、やはり所有権のある戸建物件を選択すののが間違いないのでしょうか?
旧法借地権の借りる側の、借り手からの金銭面の安心感?などについてアドバイスをいただければと思います。

質問者からの補足コメント

  • ・承諾料(立替、転売)・・・の立替の字が間違ってますが・・・正しくは「建替え」です。すいません。

      補足日時:2015/05/06 00:14

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A 回答 (1件)

旧借地権は今となってはお宝権利なので、不動産の知識がきちんとある人ならお勧め。


しかし、質問者はそうではないので、お勧めとはならないかも知れない。
まあ個人差あるから何とも言えないが。

質問者が懸念している通り、20年後にどのような状態になるか誰にも予測はつかないので、未知数という意味で不安定。
現に、旧借地権が取引されていた時代は、今のような土地に価値が出るなど誰も予想していなかった。
(旧借地権自体は、40~50年前の土地の賃料がタダ同然だった頃に取引されていたもので、特に貸主を保護する必要もなかった。今となっては借り手が優遇されたようなお宝権利となった)

地代の値上げや更新料や承諾料についてきちんと契約書に明記されていれば一応は心配がない。
しかし、地主が亡くなった場合に相続人である子供たちがどのように盲動するか。
大地主の一族であれば、子どもたちも一軒の借地にちょっかいを出してくるなんてことはないが、中途半端な地主一族だと小銭を稼ぐために手を返え品を変えて不当要求をしてくるなど目も当てられない。
契約書の記載を無視して手前勝手な理論で値上げなどを要求してくる場合もある。
更地価格ではなく実勢価格として、やけに割高な怪しい査定金額を提示してくる。
もちろん借主側に落ち度がなければ裁判(や調停)を経て権利は守られるが、弁護士費用の出費や心理的な負担は免れない。
借地で嫌な思いをした人はみんな所有権が良いというのはこういうことだ。

コスト面では確かに優れているので、敢えて探して買い求める人がいるのも確か。
質問者が敢えて旧借地を狙うならしっかりを勉強してからが良い。
勉強してまで・・・というなら、所有権の物件を買うと良い。
所有権の物件でも売主やご近所との軋轢などはあるが、少なくとも地主とのいざこざの可能性はないのだから。
子どもに資産を残す予定がないのであれば、定期借地権付き戸建てを狙ってみてもいいのではないか。
これは50年など定期で地主へ返す約束(更新ナシ)の借地なので、質問者と奥さんの平均寿命プラスアルファ生存した年数の借地期間の物件を探してみてもいいかもしれない。
あまり多くはないだろうが。

今現在の不動産の法律等を考えると、所有権が最も安定していると考えて良い。
無難ともいえる。
だからみんな売買するのだから。
    • good
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この回答へのお礼

借地について色々とご教授いただきありがとうございます。
この週末に物件の販売担当者へ色々と伺ってきました。借地の地主は近所のお寺の土地となるようです。
その為、揉め事はおきにくいのではないか?・・・との反面、ゆくゆくは底地権を譲りうける(買い取る)といったことは期待できないのではないか?・・・とのことでした。
借地権についてGWにずっと色々なサイトを見て、借地権そのものの懸念点、価格的優位点など色々と勉強してみました。
いざ、勉強し始めると借地権というか土地の権利については色々と奥が深くてどこまで勉強すれば・・・ですね。

お礼日時:2015/05/11 23:17

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Q借地権の相続と建物の関係について教えてください

近々2次相続が発生しそうなので、15年以上前の相続税申告書と遺産分割協議書を見て借地権の分割はこれで問題がなかったのかと考えています。内容は下記のとおりです。

(1)借地権の目的となっている被相続人所有の建物を相続人A(被相続人の子)が全て相続しています。

(2)当該借地権を相続人Aが5分の3、相続人B(被相続人の妻)が5分の2を各々相続しています。


初歩的な問題なのかもしれませんが、相続人Bは建物を所有(相続)していないのに借地権を相続することが可能なのでしょうか?

また、その後、地主が死亡し、底地を相続人Aが全て買い取っています。現在の土地の権利関係はどうなっていると考えるのが妥当でしょうか。(底地の買取時に「借地権者の地位に変更がない旨の届出書」が税務署に提出されています。)

Aベストアンサー

1.これまでの回答は、民法の解釈論に偏り過ぎていました。No.7の回答は、税務署と交渉することがあれば、参考にして下さい。

 今回のご質問は、民法による解釈を問うような事案ではなく、相続税法における贈与税と相続税の整合性をはかるための施策を問うものだと思います。
 その視点から、回答を全面的に書き直します。
 
 相続税や贈与税の申告では、底地を借地権者以外の者が取得した場合に、「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」を税務署に提出することがあります。

※ご参考までに、下記に国税庁HPから、「借地権者の地位に変更がない旨の申出手続」の概要に関するページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/yousiki/sisan/annai/38.htm

 「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」を税務署に提出する目的は、底地の購入時に「借地権」の贈与は受けていないということを税務署に申告することで、贈与税をいったん回避することにあります。

2.ここで、以下の話を論理的にするために、ご質問文の条件を1点だけ変更させて下さい(※下記3.で再検討します)。
 それは、「借地権の目的となっている被相続人所有の建物を相続人A(被相続人の子)が3/5、相続人B(被相続人の妻)が2/5の持分割合で共有し相続しています。」という条件にとりあえず変更します。
 この条件の場合、建物はAとBの共有なので、建物を所有しているA、Bともに借地借家法で保護される「借地権」を有することになります。

 さて、相続人Aが地主から底地を買い取ったとき、土地の新所有者(A)と、2/5の借地権を有する者(B)との間に、地代の授受が行なわれなくなったとすれば、その土地の貸借関係は、前地主との「賃貸借」契約から、地代の支払を必要としない「使用貸借」契約に変わったとみるのが妥当です。

 しかし、その時点で、底地を取得したAに対してBは「2/5の借地権」を贈与したものとみなされ(=相続税法では借地権は高額に評価されるから)、Aに贈与税が課税されることになります(=借地権の価額が110万円以上のとき)。
 このとき、土地の新所有者(A)と借地権者(B)とが連名で「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」を税務署に提出した場合には、Bの「借地権」は従前通り存在するため、Aに対して贈与税は課税されないということになります。

 もっとも、この申出書を提出すると、永久に贈与税が回避できるのではなく、相続の時に相続税として精算されることになります。
 A所有地の上にはBの持つ「2/5借地権」があるものとして、相続時の課税関係が処理されることとになります。

 相続人Aが底地を購入したとき、Bの有する「2/5借地権」について贈与税を納税せず、「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」を税務署に提出したのであれば、今後、Bが亡くなったときには、税務署は、Bの有する「2/5借地権」について、相続時に課税関係を精算するよう申し入れてくるものと推察されます。

 将来、Bが亡くなったときには、Bの遺産分割協議書に「2/5借地権」の存在と価額を明記し、遺産分割を行う必要があると思います(これは、税務署対策です)。
 このとき、Bの遺産である「2/5借地権」は、土地所有者であるAが相続するのが最も理にかなっていると思います。

 なお、Bの遺産である「2/5借地権」の価額は、15年以上前の遺産分割時の価額ではありません。相続時の時価に基づいて借地権価格を評価した価額になります(15年前ならバブル全盛期で地価水準が高い頃だが、今は半分以下になっている住宅地も多い)。

3.さて、以上の結論は、建物をAとBが共有していた場合ですが、ご質問文では、建物の所有者はA単独となっています。
 建物を所有していない賃借権に、はたして「借地権」と同等の強い権利、そして、その権利に「借地権」と同等の高額の資産価値を認めていいのかという疑問が、どうしても払拭できません。

 もし、税務署と今回の「借地権」の存在意義について交渉されるのなら、「そもそも建物を所有しない借地権はあるのか」という当たりから矛盾を突くことになろうかと思います。
 しかし、15年前のBの借地権が認められなければ、Aが借地権全てを相続したことになり、当時、正しく相続税を申告しなかったことを逆に税務署から指摘されるかもしれません(もっとも、相続税の納税義務は、5年で時効消滅するはずですが…)。

1.これまでの回答は、民法の解釈論に偏り過ぎていました。No.7の回答は、税務署と交渉することがあれば、参考にして下さい。

 今回のご質問は、民法による解釈を問うような事案ではなく、相続税法における贈与税と相続税の整合性をはかるための施策を問うものだと思います。
 その視点から、回答を全面的に書き直します。
 
 相続税や贈与税の申告では、底地を借地権者以外の者が取得した場合に、「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」を税務署に提出することがあります。

※ご参考までに、下...続きを読む

Q借地権付戸建(中古)の購入について

旧法の借地権付戸建、築4年で3500万の物件があります。新築時は4000万だそうです。環境や家も気に入ったのですが、少し高いのではないかと思います。売主が800万かけて防音室を作られたからと不動産の方がいわれました。この物件は買いでしょうか?また、ねぎるとしたら、どの位の値段で言えばいいでしょうか。よろしくお願いします。

Aベストアンサー

 買いかどうかはわかりません。
 防音室が欲しい人には良いかもしれません。
 値切るのは自由ですけど、それ以降一切相手にしてもらえなくなるかもしれません。
 どうしても欲しいのであれば言い値で買うほうが良いでしょう。
 買えなくても良いのであればとりあえず1割安い所から交渉してはいかがでしょうか?

Q借地権を借地権設定者に売ることは可能か?

借地権を借地権設定者に売ることは可能か?

いつもお世話になります。質問は表題のとおりです。
私自身は勉強中の身ですが、実務的に知識が必要なのでご教授くださいませ。

Bの所有する土地の借地権をAが持っており、その上にA所有の建物がたっていてAが住んでいる。

と、いう状況で、Aは引っ越したいらしいのです。

私の知識では、
・設定者に権者が売る行為ができるのか不明
・建物買取請求権は設定者(地主)の一方的な更新放棄によってのみ行使できる。

ということぐらいしかわかりません。

よろしくお願いいたします。
補足が必要でしたらすぐに書きます!!

Aベストアンサー

借地権の設定日、存続期間が分からないと何も回答できませんね。

旧法なのか新法なのか、新法なら定期賃貸借なのか、更新はありなのか、契約期間は?存続期間は?通常、それらの情報を元に借地権売買の可能性を探ります。
ちなみに新法であろうが旧法であろうが、借地権設定者が契約更新を望めば借地権を買い取る義務など生まれませんし、借主に建物買取請求権が生まれる例もかなり稀な事です。
特に新法なら、借主都合の解約の場合保護される事はほぼありません。
詳細を記載してみてください。

Q自宅の前へ7階建分譲マンション60戸が建つ。

何か中止させる方法は有りませんか?
私の家は大阪府茨木市に有り第1種住居専用地域で建蔽率50%容積率100%で、2階建です。
前の敷地は大手上場会社の寮で第1種中高層住居専用地域で建蔽率60%容積率200%です。
今まで、計画説明会も2回開かれ、反対をしてきましたが、事業主は頑として計画を押し薦める方向です。
今までに行ってきた、事柄を下記に列記します。
1、事業主社長に対し、戸建(2~3階建)の分譲住宅に計画を変更する旨の要望書を提出
2、茨木市 都市整備部 審査指導課に対し500名以上の反対者署名一覧表を提出済
3、茨木市長に対し事業主に戸建に計画を変更する旨の請願書を提出
4、茨木市長に対し建築許可の不認可の申立書を提出
5、茨木市に対し「地区計画制度」の見直し、を依頼
6、日本共産党 茨木市議会議員に計画を戸建てに変更する旨依頼
7、公明党 茨木市議会議員に計画を戸建に変更する旨依頼
等々です。
事業主からの13項目からの要望書の回答は全て拒否でした。
茨木市からの回答5は却下で、共産党、公明党からは市役所に500名以上の署名があるのに何とかならんのか?それ以外は事業主に報告し、検討しているとの事。
何か?計画をマンションの7階建では無く、戸建てに変更してもらう良い知恵が有りませんかね!皆様、宜しくお願いします。

何か中止させる方法は有りませんか?
私の家は大阪府茨木市に有り第1種住居専用地域で建蔽率50%容積率100%で、2階建です。
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今まで、計画説明会も2回開かれ、反対をしてきましたが、事業主は頑として計画を押し薦める方向です。
今までに行ってきた、事柄を下記に列記します。
1、事業主社長に対し、戸建(2~3階建)の分譲住宅に計画を変更する旨の要望書を提出
2、茨木市 都市整備部 審査指導課に対し500名以上の反対者署名...続きを読む

Aベストアンサー

建物を建てる場合、自分が住むための家でしたら生活環境を重視しますが
このような利潤追求型の建物の場合はレンタブ比が重視されます。
つまり、いかに敷地を有効利用し、無駄を無くすかです.
容積率200%の敷地であれば200%使い切らなければ利潤は出ません。

多分反対されている方々は日影の事を心配されていると思うのですが、その点からアドバイスさせていただきます。
日影の影響が特に問題となるのは建物は幅が広い建物になります。特に隣接している建物は影響をまともに受けるでしょう。
逆に建物の高さは高いけれど建物幅が狭い建物は周辺への影響も少なくて済みます。建物が7階建てなら7×3=21mも離れれば日影の時間は1~2時間程度でしょう。
建物の幅が狭ければ日影の通貨する時間も短くて済むからです。

今回の建物は容積率200%との事ですから200%÷7=28%となり、建蔽率はかなり低い状態です。
建物の規模にもよりますが、敷地環境としては通風の点からも採光の点からも問題は少ないと思います。
逆に3階建てにされたら200%÷3=66%となり、日影的にも通風的にも悪くなるでしょう。
先ほども述べましたように敷地に空きの無い状態の方が問題が多いのです。

ちなみに建築コストは3階建てより7階建ての方が高く付きますから普通であれば3階建てで設計するでしょう。
私なら3階建てより7階建ての方が近隣に配慮した設計だと思います。

建物を建てる場合、自分が住むための家でしたら生活環境を重視しますが
このような利潤追求型の建物の場合はレンタブ比が重視されます。
つまり、いかに敷地を有効利用し、無駄を無くすかです.
容積率200%の敷地であれば200%使い切らなければ利潤は出ません。

多分反対されている方々は日影の事を心配されていると思うのですが、その点からアドバイスさせていただきます。
日影の影響が特に問題となるのは建物は幅が広い建物になります。特に隣接している建物は影響をまともに受けるでしょう。
逆に建物の高さ...続きを読む

Q借地に家を建てて、40年になります、 借地権を売買する場合、借地権の価

借地に家を建てて、40年になります、 借地権を売買する場合、借地権の価格はどのくらいになりますでしょうか?横浜市で50坪です、参考まででかまいません、よろしくお願い致します

Aベストアンサー

借地権割合というものがあり、一般的に住宅地で50~60%、商業地で70~80%です。
借地権割合が60%とすると、その土地が坪100万円が相場なら借地権は60万円ということになります。
先の方の回答に、地主の承諾がないと借地権の売買はできない、とありますが、一般的には地主の承諾を得るために「承諾料」が必要です。

土地の相場、借地権割合の相場、承諾料の相場がありますから、いずれにしても不動産屋で相談したほうがいいです。

Q借地権割合についてアルファベットがついていない路線価道路に面した借地権割合はどのように計算すれば良

借地権割合について
アルファベットがついていない路線価道路に面した借地権割合はどのように計算すれば良いのでしょうか。

Aベストアンサー

アルファベットがついていない道路は
一番最初に接道する道路に記載してる借地権割合になります。

Q定期借地権の特約について

定期借地権の特約について

借地借家法22条には
(1)契約更新(2)建物築造による期間延長(3)建物買取請求
を排除する特約を定めることが出来る、と書かれています。

ところが解説書には3つの排除特約を定めなければならない。
定めない場合は普通借地権とみなされる、となっています。
(解説書を3冊確認しましたが全て同じ記述でした)

さらに事業用定期借地権の23条では
10~30年⇒契約更新など3つは当然に排除される。
30~50年⇒3つの排除特約を定めることができる。
と書かれていますが、解説書(事業用借地権のすべて
都市問題実務研究所)によると排除特約を3つとも
定める必要はないようです。
契約において更新の特約はできないが合意による建物買取請求権
は否定されない、50年未満の範囲で期間延長の特約も可能、
と解説されています。

この解釈の違いの根拠をご存知のかたがいらっしゃれば
お教え下さい。
新しい法律ですから判例はないと思いますが・・・。

Aベストアンサー

一般定期借地権について
おっしゃる通りだと思います。定期借地権制度ができた時に議論が起きた点です。ですが、例えば3つのうち2つだけの特約にしてしまうと、賃借人に不利な契約は無効とされてしまう恐れがあります(第16条) 。3つセットで特約をつければ一般定期借地権とすることとなっています。

事業用借地権について(30年以上50年未満)
この期間だと普通借地権が設定できるので、上と同じ理由で3つ必須です。ただし、24条で建物譲渡特約を付けられるように定められているので、これは除くことができます。

事業用借地権について(10年以上30年未満)
この期間の普通借地権はないので、当然ながら事業用借地権となります。ですから、特約をつけなくても更新契約などが排除されるのは明らかです。特約を付けても付けなくても同じ効果です。

Q隣地の宅地・戸建分譲で注意する点について

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もう一度、担当者に来てもらって詳しく話を聞こうと思っていますが、その際に「こういうことは聞いておいたほうが良い」と思われることがありましたら、教えていただきたいのですが・・。よろしくお願いいたします。
今現在気になっている点は、(1)電柱が新設されるようだが、既存の電柱からその電柱へ電線をつなぐとすると、ちょうど我家のに沿うような形で、あるいは我家の真上?を電線が通っていきそうな点、(2)ゴミ集積場の位置に疑問、等です。
この点について、これ以外の様々な考えられる点について、アドバイスをお願いします。

Aベストアンサー

建築士です。

図面でわからない点...やはり「臭い」ですか。
ゴミ置場、排気ガス、換気フード(ダクト)の位置等
季節の風向を考えましょう。
隣りの晩ご飯の臭いを、窓を通してこちらの換気扇で吸ってしまうとか、無い事ではありません。

ただ業者は「法的に問題なければOK」的な考えです。確かにそうです。民地なんですから。(^^ゞ
駐車場の位置、開発地内のゴミ置場の位置、間取り...
この辺の事は隣地の許可が必要な訳ではないのですし。
(承諾しない限り電線が自宅の上を通る心配はないでしょう。)

あまり無理を言ったりすると、気をつかってくれてた業者もヘソ曲げる可能性もあるので注意です。「できるだけ隣地の事も考えて下さい。」という姿勢の方が一番良い結果になると思います。
大手住宅会社でしたら問題ないと思いますが...。
悪徳建売屋の場合は法的にも?な事が多いので要注意です!

Q借地権の価格

借地権について教えてください。

土地を地主から借りての駐車場やゴルフ練習場では、借地権は発生せず借地権価格、借地権割合も発生しない(0円)と認識してます。

このような考え方は正しいでしょうか?
要領を得ない質問と思いますがご指南お願いします。

Aベストアンサー

【借地権】
土地を地主から借りての駐車場やゴルフ練習場では、
建物所有を目的としない借地権は、
借地借家法でいうところの借地権には該当しません。 
http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20030220A/

【コインパーキング】
今、流行のコインパーキングの場合も時使用駐車場賃貸借契約なので、
借地権・営業権は発生しないようです。
ただし、契約解除をする時は、
解約日については話し合いが必要のようです。
コインパーキングの会社が倒産した場合は、
設置機械などの撤去は厄介な問題になるかもしれません。
ゴルフの練習場の会社が倒産した場合も同様でしょう。
http://www.mast-ichii.jp/owner/coinparking.html

Q借地権付分譲地について

借地権付分譲地は土地代は安く年間十何万で、建物のみのローンを組めばよいため、これからの子供の養育費や精神的な重圧感を考えると魅力的です。ただ、契約30年の場合、約60歳で契約が切れた後はどうなるのでしょう?再契約?立ち退き?その辺は契約時に分かるのですか?

Aベストアンサー

もう少し詳しい情報がほしいのですが借地権には二つあります。1.旧法借地権2.定期借地権です。1.は仮に30年経っても更新する権利があり、更新しない場合は建物を時価で買い取ってもらうことができます。2.は30年たった時点で権利が消滅するもので建物を取り壊し、更地にして地主に返却しなければなりません。どちらかで大きな違いがありますので内容をよく確認されたほうがいいと思われます。


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