区画整理に将来当たりそうな土地に分譲建売の一戸建てが販売しています。

以前はいろいろご相談ありがとうございました。
まだ、家を買うのに悩んでいますが、
区画整理に将来当たりそうな土地に分譲建売の一戸建てが販売しています。
南間口で、日当たりもなかなか良いのですが、ふと疑問に思ったので
数年後、区画整理に当たったらどうなるのですか?
土地が小さくなるのはよくネットに出てますが…
建売の場合、注文住宅の場合と中古戸建てと質問させてください。

区画整理前　　　　　→　　　区画整理後
①注文住宅(そこそこ高い)　　→　注文住宅分の値段は保証される?
　　　　　　　　　　　　　　　　家の形とかこだわりで高くなりますよね。
②建売(安い)　　　　　　　　→　建売分の安い保証金しかもらえない?
　　　　　　　　　　　　　　　　①②注文でも建売でも同じ資産価値になってしまいますか?
　　　　　　　　　　　　　　　　それとも②の人は注文住宅で建て替えの場合もありますか?
③中古(築年数)　　　　　　　→　建物の価値はないけど…という場合どうなりますか?
　　　　　　　　　　　　　　　　貯金もなく住む家を失う事にはなりませんか?


④南間口　前道路 6メートル　→　同じ南間口でも前の道路や、ちゃんと日陰にならないとか
　　　　　　　　　　　　　　　　東南角地だったら東南角地は保証されますか?
　　　　　　　　　　　　　　　　それとも南間口のみ保証され残りは現金でとかいろいろ
　　　　　　　　　　　　　　　　あると思います。
　　　　　　　　　　　　　　　　区画整理で移動しなかったご近所さんは
　　　　　　　　　　　　　　　　道路前になり第一種低層住居専用地域→商業地域　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　同じ価値にしてもらえるのですか?
　　　　　　　　　　　　　　　　区画整理で移動にになった自分は用途地域は前のままですか?

質問者からの補足コメント

• ご回答ありがとうございます。
  建物価格って所が不安ですね。
  注文住宅（割高）と建売でも 同じ様な評価になりすかね。
  
  建て替えとなった場合。
  建売の建物の価格＋α で注文住宅 になりますか？
  築年数が20年とかを勝ってしまった場合、
  
  同じ様な土地、建物の価格0、プラスαで 新しい安い家買えますかね。
  
  しかし、曳家 工法もありますしね。怖いですね。

  No.1の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2015/06/03 16:58

No.1 ベストアンサー 回答者： 1paku 回答日時： 2015/06/03 16:36

区画整理の場合、ほぼ同価値の代替地と交換というケースもあります。

同じような土地＋建物の価格＋移転費用＋α。
たいていは、得します。

道路拡張などで、立ち退いた家は手厚く補償されますが、その結果として今まで奥だった家が道路に面する立地になったケースでは、ほとんど何もなし。外見が見苦しくなるケースもあります。例えば、今までと同じような場所に洗濯物を干したら、道路から丸見えとか。

敷地のごく一部を提供というケースでは、使い勝手が悪くなるようで、失敗したという声が多いです。

No.3 回答者： guozig 回答日時： 2015/06/03 21:22

大半は　取り壊し・再建築です。

補償額は　再築価格（同程度のものを新たに建てた場合の価額　購入した時点の価格ではありません）に補償率を掛けた金額です。
補償率は　減価償却残みたいなもので　優良住宅と一般住宅によって若干の差はありますが　１０年経過の建物でも　前者の場合は９５％を超え　後者でも９２～３％のようです。もちろん　取り壊し費用や　一時転居の引っ越し費用　家賃も全額補償されます。
建物のみ２０００万なら　持ち出しは１００～１５０万のようですが　それで１０年後に再び新築の家に住めれば　大損とは言えないでしょう。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

①安い建売→新築時の価格＋保証金→注文住宅にできる
②中古一戸建(昔高級)→新築時の価格＋保証金→注文住宅にできる
③注文住宅→新築時の価格＋保証金→注文住宅にできる
②ががとく?

しかも一部土地が引っかかるとかでも、立ち退きになりますかね。


ともかく区画整理なんてのはいつになるかわからないですよね。
10年先やらはたまた30年40年先なら
自分は生きてるか死んでるかですもんね。

お礼日時：2015/06/05 11:49

No.2 回答者： 1paku 回答日時： 2015/06/03 17:30

市町村やその時期、区画整理の内容によって違いますが、私の街では、見た目、取り壊し寸前で誰も住んでいない建物に億とか、木造のボロ屋だったのが鉄筋コンクリート造りになったりと、元の不動産の数倍に化けてるケースばかり。

どうせ土地の取得費用は国から出るということで、大盤振る舞いでした。
　原則、中古住宅が新築へ、土地は広くなります。
　曳家工法が使えるケースは稀でしょう。一般の建築物の場合、取り壊して新築の方がはるかに安上がりのはず。

この回答へのお礼

多少なりど不安が解消されました。
ありがとうございました。

お礼日時：2015/06/03 18:25