前面道路が43条但し書き新築について

Question

新築を購入し、手付金を支払った状態で残金決済はまだの状態です。
新築は私有地の通路を43条但し書きで確認済証と許可通知書が降りています。
私が購入した新築は横並びに5軒建っていて全て同じ不動産会社の分譲です。
その私有地の通路を使ってしか公道に出られない家はその5軒の新築を含め10軒程あります。
重要事項説明の時には口答でその私道は一人の持ち物で不動産会社が買い取る前の土地所有者が私道の通行切削等承諾書を私道の持ち主からとっているとの事でした。(無償通行、第三者への継承)
①その通行切削等承諾は1枚しか原本がないのですがコピーでも効力はありますか？また、ない場合対策はありますか？

そして住宅ローンを組む時に保証会社の書式で通行切削等承諾書を改めて私道の持ち主に貰ってきて欲しいと言われ所有者の元を尋ねた所、以前に承諾はしているが改めて承諾書と印鑑証明は出せないとの事でした。そして、その時に私道の持ち主にこの私道は個人ではなく6人の持ち物だと告げられました。
②この場合、不動産会社は説明義務違反になりますか？重要事項説明をした営業はその事実は知らなかったと言っています。法務局へ出向き調べたらやはり6人分名前がありました。
また、私道の持ち主に改めて承諾してもらえる良い方法はありますか？

③別の金融機関の住宅ローンではローンが組めるのですが、このまま購入までして後々トラブルになる可能性はありますか？
また、トラブルにならない為の対策はありますか？

私道の所有権を得ると言うのは難しいのでそれ以外の方法でどんな事でもかまいませんのでお知恵を貸してください。
よろしくお願いします。

mofl · Accepted Answer

ところで。。。

重要事項説明書では何と書いてありますか？
また、営業担当（つまり宅建主任者）の口頭での説明に、書面との齟齬がありましたか？

仮に土地情報で「43条ただし書」の表現があれば、相手はあなたをだましたわけではない。
この言葉だけで建築基準法の道路には接していない袋地であることを表現しているんです。
決して悪徳業者ではない。
ただ、売りたいがあまりなのか、まだ慣れていないのか、説明不足や無知があったかもしれない。

今からでは建築基準法の道路にすることはほぼ不可能。
なぜかというと、それができるなら最初から道路として分譲していますよ。

幅4.9m、長さが50m程ですよね。
多くの特定行政庁の位置指定道路の技術基準では、延長50mまでなら幅員は5mでOKです。
それなのに今回位置指定をしなかった理由は、３点考えられます。
①道路になる空地の隣接者から同意が取れなかった。
通常、位置指定では新設道路に接する土地と建物所有者の全員の隣接同意が必須。
融資の抵当などがあれば、抵当権者の同意まで求められます。
なぜかというと、新しい道路ができるおかげで道路斜線制限が発生します。
もしこれに抵触した場合、法律が変わったわけではないので既存不適格にはならず違反建築となる。
②新設道路の起点部分に所定の大きさの隅切りが確保できなかった。
③都市計画法第29条の許可の対象になった。

③について説明します。
都市計画法では市街化区域に限り、開発行為に該当する区域の規制規模を定めています。
今回の規模をざっと計算してみましょうか。
・道路＝4.9m×50m＝245㎡
・宅地＝販売5件、既存5件として計10宅地。
　１宅地100㎡と仮定して1000㎡。
よって道路と宅地、すなわち開発区域は1245㎡。

都市計画法施行令第19条では開発行為の規模を定めています。
法では基本1000㎡ですが、自治体によってはさらに厳しくなっていて、最低で300㎡ですね。
いずれのケースでも今回は開発行為となるのがほぼ確実だったはず。

建築基準法では都市計画法第29条が審査の対象法令であり、その規制は守らなければなりません。
なので、今回は位置指定道路ではダメなんですよ。
都市計画法による、建築基準法第42条第1項第2号による道路とする必要があったはずです。
じゃ、何で開発行為の道路にしなかったのか…
都市計画法第29条の許可を得るには高いハードルがあります。
幅員は4.9mではダメ。
途中に退避所、終端に転回広場が必要。
１宅地の最低面積の制限がかかります（だいたい135～165㎡くらい）。
道路の構造も、市道並みの基準となります。
U字溝などの排水施設も整備が条件。
雨水の浸透施設も必要。

当然、先行して開発をかけるわけで、３割安どころか道路などの整備の費用をすべて分譲に含まれるので、何もしない土地よりも割高は必須。
今回は売る方も買う方も、安さだけを狙ったんですよ。

＞家族に迷惑をかけない為に今必死に解決策を勉強していますが万全な解決策が見当たりません。
＞安心して暮らせるいい解決策はありますか？

暮らすだけなら大丈夫でしょう。
分譲なら、ましてや既存でそこを通行している住人がいるのなら、通路の土地の６名の共有者が通行の制限をかける可能性は小さい。
これだけを心配するのなら、そもそも私道であれば共通に懸念されてしまいます。
位置指定道路だって、道路内の建築制限などを除けば通行権には行政は関与しませんしね。
将来の43条ただし書の再許可、つまり再建築を考えなければ心配はいらないと思います。
今回は一部買い手であるあなたの要望を取り入れた建て売り住宅ですよね。
すでにインフラは埋設したわけで、通路を掘り起こす工事は当面いらないはずです。

それと金融機関の融資ですが、私が耳にしたのは、接道不良の土地は担保の価値が低いので金利が割高になる恐れがある、でした。
住宅金融支援機構のフラット35が大丈夫なら金利のデメリットも無いでしょう。

一応。
建築士
建築監視員
建築主事
そして43条ただし書許可申請と位置指定道路の申請を受け付け、処分するヤクザな仕事をいたしております（笑）

mofl · Answer

一応回答はし尽くしたと思うので、あとは感想だけですが…。

＞位置指定に関しては役所で条件を聞きましたが、新築二軒以上の位置指定申請？が必要と言われました。
＞まだ未着工の新築が二軒ありますが、建築確認は既におりているのでそれは難しそうです。
＞位置指定をしないと市に寄付も出来ないとおっしゃっていました。

位置指定道路だけに着目すれば、その担当者は誤答。
位置指定道路は許可制度ではなく申請なので、特定行政庁の定める技術基準に適合さえすれば受理を拒めず、指定を拒否はできない。
１宅地での位置指定道路だって、宅地を含まない道路だけの指定だって、現にあります。
取り付きの宅地数は関係無いんですよ。
これは将来この位置指定道路に建物がどんどん張り付くのを心配するからなんですが、違法ではないものを根拠も無しに拒否はできないんです。

これを拒否するのは、
「都市計画法第29条に該当するから開発行為ですよ。
でも開発の基準は満たせませんよね。
ですから位置指定道路も無理なんです。」
が正しい答え。
仮に都計法29条に影響されない内容なのに位置指定を拒否したのなら、不作為で訴えられます。

建築確認は、工事の着手前の手続きにしか過ぎません。
着工自体は問題無いので、あとは完了前でも完了後でも、いつ通路を位置指定道路にしようが問題は無い。
特定行政庁としては、ただし書空地が建築基準法の道路にアップグレード（？）することで安心できる。

また、道路用地の帰属は無関係。
市としては将来の維持管理責任を市が負いたくない、とのホンネもありますので、通常の位置指定道路で帰属を条件にするはずがない。
開発行為による道路だって、すべて市に帰属されて、市道の認定を受けるとは限らない。

＞この問題は今は無理そうなので、将来相続等で通路の所有者が変わったら通路持ち分を一部譲ってもらおうかと思います。
＞それも難しいかも分かりませんが…

それが最大の担保と思います。
使いようの無い公衆用道路を持っていても、何の得にもならない。
私が先に協定破棄の事例を見てきた、と言いましたが、我々は行政側なんでそれからあとは関与しないわけです。
でも破棄した側はどうでしょうね？
私が空地を使っている側なら、訴訟で協定を認めさせますよ。
もしそれでも破棄したいのなら、相応の損害賠償をもらい受けます。
でも、協定やらなんやらを建築基準法と民法との双方から知らない、対抗方法ってなかなか気付けませんよね。

空地は何筆かに分筆されていますか？
全部を買えなくても、所有権でどこかを区分所有ができるとかなり違いますよ。
ただし懸念で書かれているように、路面の維持責任は関係者全員で負わされます。
多くの場合、協定書には以下の文言が書かれています。
「ここで協定を締結した関係者は今後も空地が道としての機能が確保されるよう維持管理をいまします。」
って。
通路所有者とそれを使っている者と、関係者の全員が維持管理を責任を負うんですよ。

＞再建築の問題はいろんな建築指導課の人に聞きましたが再建築可能ときっぱりとおっしゃっていました。
＞書面にして貰おうかと思ったぐらいです(笑)
＞通路の協定と地目が公衆用道路なのが担保らしいですが役所にそこまでの権限があるのですかね？

これもダメな回答例。
「行政は民事に介入できないので将来のことはわかりません。」
が正答。
たとえば…
財産の分割でのトラブルで市に相談が持ち込まれたとしましょうか。
民法をちょっとカジった職員が窓口で、
「それなら今までの判例であなたが勝ちますよ。」
って言える？？？
交通事故で、警察の職員が、
「私が双方から事情を聴取した結果、９：１で相手が悪いですね。」
とも言わないでしょ？？？
ましてや将来どんな建築基準法の改正があるのかもわからないし。

平成11年に建築基準法の大改正がありました。
これが建築確認の民間への開放です。
それまでは建築主事個人の判断だった43ただし書が、建築審査会の同意をもってでの特定行政庁すなわち都道府県の知事または特定行政庁の区市長の許可制度に変わりました。
民間の検査資格者が安易に43ただしを乱発したら大変ですからね。
申請する側も許可をする側も、以前よりも慎重にならざるを得ません。

誰にも将来は見えない。
地目が公衆用道路なんて、何の担保にもならない。

協定、つまりその通路（空地）を建物のある敷地が存続する限りは記載の内容を順守し、土地の権利が移る場合は内容を継承させる、は必ず含まれる文言です。
通行掘削承諾にもありますよね。
いざ拒否される、あるいは法外な金銭を要求されたら、すぐに弁護士に相談してください。
これが民事での最善の解決の方法です。
無条件で約束を破らせないこと。
これから弁護士に相談するのなら、もし相談時間が余れば将来の担保の取り方も教えてもらってください。
ただし、建築基準法に精通している弁護士はとても少ない。
引き渡しを受ける前なら、営業のケツを叩きまくってでもあなたが安心を得るための労働させること。
相手は新米の営業でも給料いいんだからさ。

ashitahatennki · Answer

回答ありがとうございます。
買うときに近隣相場より3割程安いので売るときに安いのはある程度許容しようかと思います。
また、手付け解除して買わない場合違約金は発生すると思いますが違約金を発生させずにキャンセル出来る方法はありますか？
建て売り住宅の建設中に購入契約したので間取り等は業者が決めたものですが、内装設備等は私が決めました。
間もなく完成です。
前面通路は幅4.9mですが、長さが50m程あり旋回場所が無いので位置指定は難しいと思います。
出来れば買う前提として解決法やトラブルを未然に防ぐ方法があればご教授頂ければ助かります。
よろしくお願いします。

＝契約時は自社で道路にすると言って　
施工会社が無能なのが原因で道路に出来ない事がわかった。　
他人の土地なんですが　無償通行の許可もらいました！

やっぱり　あなた専用の許可は駄目そうなのですがコピーあるので大丈夫ですなて・・・・・チ～ン　じゃ問題ありです。

売主の責任で買主に関係ありません。
金払うの馬鹿馬鹿しいです。
道路にしろ！　出来ないなら　１円も払う必要なし
それでも欲しい場合　500万位は値引きしろ！です。

解決してくれないなら本来、悪徳業者です。

住宅は移動出来ないからここら重要なんですよ

メリット　無い　買うだけ損

デメリット　多すぎ

mofl · Answer

No.2です。
ようやくPCの前に座りました（笑）。

順に説明いたします。

＞建て替えの時には近隣住民、私道持ち主の承諾は必要ないそうです。

建築基準法第43条第１項ただし書許可では、このようなケースの場合に先行して「協定」という約束を当事者間で締結させます。
この理由は、単なる空地が今後空地ではなく宅地などに化けて違反建築が生じてしまうのを避けるため、「担保」を取る意味合い。
なので、すでに協定が結ばれていれば、あらためての同意（再協定）などは不要です。
許可申請の際に、その協定書の写し（コピー）を添付させます。
そもそも行政（ここでは特定行政庁）側でも協定書の原本を持っている場合がほとんどなので、許可申請をしようとする申請者が情報公開制度などで写しをもらうことになります。

私が懸念したのは、この協定、つまり約束事が未来永劫担保されるとは限らない、ってこと。
だって実際に破談を何例も見てきていますので。
空地の地権者は複数ですか。
今後、その地権者が亡くなり相続で他の人間に所有権や抵当権が移ったとしましょうか。
その権利者のうち、一人でも
「俺はこんな約束守る気は無い。」
と言ったらオシマイだということですよ。
協定の同意は100％。
一人欠けてもダメです。

この権利が○暴さんに渡ったらどうします？
通行の承諾をするかわりに１件の申請につき300万よこせ、とかネ。

＞私道の変更、廃止についても不可との事です。

ノンノン、勘違い。
ここで言うのは、建築基準法第45条のこと。
これは第42条中の「建築基準法の道路」に限っての制限。

大変な勘違いがあります。
あなたは質問で、
「前面道路」
という言葉を使っている。
43ただしは「単なる空地」であって、建築基準法の「道路」では無いんですよ。
「道路」という言葉は使えないんです。
「空地」または「通路」。
この場合には厳密に言葉を使い分けます。

私道の変更または廃止の制限で対象になるのは、通常
・42条1項2号（開発行為による道路）
・42条1項3号（昔からある道）
・42条1項5号（位置指定道路）
・42条2項道路（昔からある4ｍ未満の道で特定行政庁が指定したもの）
あたりです。
ただし書の空地は変更や廃止の制限の対象ではないんですよ。
繰り返すけど、道路ではないんです。

＞障害物等による通行妨害は法律違反で行政より指導が入ります。

はっきり言います。
警察行政でも建築行政でも民時間のトラブルには介入いたしません。
仮にこれが建築基準法の道路だったとしましょうか。
第44条で道路内の建築制限があります。
道路内に建物や工作物を作るのは禁止なので、この場合建築行政である特定行政庁が介入し、違反があれば是正の指導をします。
でも、繰り返すけど「道路」じゃないんですよ。
ただの共有名義での土地。
建築の世界では「私道」という言葉さえ誤解を招くために使いません。
たとえ空地の地目が「公衆用道路」であっても意味は無い。
空地の中に塀を作ろうが、杭を打ち込もうが、耕運機で田んぼにしようが、行政は何も言いません。

言うとしたら、
「あ、空地の担保が守られていませんね。
協定は無くなったことでよろしいですか？」
くらいですよ。
援助含め介入は一切いたしません。

だって、そうでしょ。
民事のトラブルって、双方に言い分があるんです。
空地（通路）の所有者が自分の土地を自分の自由に使うことを行政がダメとは言えるわけがない。
行政側が、
「あなた方は協定って騒いで自分の利益しか考えていないけど、相続でもらった方をごらんなさい。
自分の土地であっても自由に使えない。
こんな約束は破棄して、好きにさせてあげなさい。
そもそも憲法では財産の保証を定めているのに違憲でしょ。」
なんて相手側をかばってきたらどうします？

＞通行権と言う法律が適用されます。

これは確かにありますね。
でもこれを主張するのに実際は裁判沙汰になりますよ。
判決が出るまでの手間や費用をどうします？
だれが負担しますか？

それと通行権だけでは建物は建てられない。
通行権を確保したからといって、43条ただし書の許可にはなんらプラスにならない。

＞通行による有償、無償かは私道持ち主の承諾書を元に民事になるのでそこは役所の管轄が外れます。
＞しかし、無償で通行している既成事実が有れば法律で無償になるとの事です。
＞管轄の行政によって違いがあるのかもしれないですね。

申し訳ないけど、あなたの尋ね方が間違っているか、相手から聞いた答えを勘違いしたか、窓口で応対した職員がアホだったか、のどれか。
あらためて。
通行権含め行政は民事に介入をしません。
行政による違いではなく、判断そのものをしないんですよ。
担当者が私見で意見を言うこともあるかもしれないけど、あくまでも私見、と断ったうえでしか話さない。
一般ピープル相手にこんな思い込みをさせる回答をしたとしたら、とんでもない。

それとネ。
その「ただし書空地」にインフラは埋設されていませんか？
たとえば、これから下水道・ガス・水道などを取りだすために掘削は必要ありませんか？
普通は掘削する際に土地の所有者の承諾が必要ですよ。
業者は承諾が取れなければ掘れませんので。

再度。
あなたの質問へ。
①への回答。
43ただし書許可申請に添付する書類と限ってならコピーでＯＫです。
住宅ローンについては融資する側とお話しください。
 
②への回答。
重要事項説明で何を話したか、あるいは書面に何と記載がされているか、です。
融資の条件は機関ごとに違うので、それに関しては説明などしないはずです。
あくまでも建築基準法第43条の接道義務を満たしていない袋地、原則は再建築は不可、だけど許可申請の可能性があり将来も建て替えの希望が残されている、ということ。

勘違いしないよう。
43条ただし書の許可を受けたからといって、今後も過去の許可を担保に必ず許可が受けられる、つまり再建築などができると思ったら大間違い。
ただし書は、あくまでも「そのときだけの救済措置」なんですよ。
接道不良の宅地だと知っていて購入すれば、今後は救済の必要は無いわけです。
救済が延々と続けば不良宅地でも土地の価値が上がって利益が出ちゃいますよね。
みんなわかっていますから、だから将来の転売が厳しいんですよ。
安く買う場合、あとは建て替えなどせずに売却もしないで朽ち果てるまで住むパターンが多い。
特定行政庁でも、本当は許可などしたくはない。
だって法律本来の趣旨を逸脱して、許可という例外規定で建てさせるわけです。
接道不良、法律に適合しない建物をやたらと増やしたくはないんですよ。
建て替えができなくなれば、ホッ、とするわけです。

あらためて権利者から何の承諾をもらうのかわかりませんが、普通は「ゼニ」です。
承諾や同意には必ずお金を要求されます。
私の経験で一番高かったのは、現在の貨幣価値で１名につき500万ほど。
いくらまでなら、誰が立て替えて、出せるか。
６名合計で数百万だと、かえって高くつきませんか？
 
③への回答。
淡々とローンを返済すればいいだけです。
機関は担保の価値があまり無いとわかったうえで融資していますので、機関側の心配は無用。

最後に。
販売側の営業妨害をするつもりも、あなたを不安におとしいれるつもりもございません。
私の経験と法律の解釈、すなわち事実だけをお答えしましたので、あとの判断はお任せいたします。

mofl · Answer

今は携帯からの書き込みなんで長い回答が書けないけど、私が実際に対応した事例ね。
43但しの場合、基本は通路部分と隣接地の権利者の同意が必要。
同意はもちろん実印で印鑑証明付き。

ある日、うち一人が
「俺は止めた」
の一声。

但し書許可を行う特定行政庁は、この言葉だけで約束つまり協定が成り立たず空地の担保が取れないと判断し以降許可は行わない。
承諾書は原本でもコピーでも関係ないんですよ。
いつ相手の気が変わるかわかったもんじゃない。

この意味わかります？
行政庁は民事間の約束事の破談による後始末なんて興味はない。
以降、確認処分は行わない、つまり再建築などはできないので、宅地としての価値は無いんですよ。

おまけに通行の制限食らったらどうします？
入り口をブロック塀で閉鎖するなんて普通にあるし。
転売なんてできませんよ。
タダでももらう人間はいない。

基本は袋地では家が建てられない、日常生活は営めないんですよ。
道路から建物への出入りさえできないんだから。
高々３割程度の安さで飛び付くのが、安物買いの何とやら。
重要事項説明はおそらく問題は無いはず。
法律に疎い側の問題です。

契約をしたからには違約金などどのようなペナルティがあるのかわからない。
安易に解約しなさい、とも言いづらいけどね。

ashitahatennki · Answer

以前に承諾はしているが改めて承諾書と印鑑証明は出せないとの事でした。

43条但し書き・・・態々買わないのが良いよ　　
しかも、当初と話し違うんじゃ問題あり！　
ごまかして何とかしたとしてトラブルは無いとしても建物を売る時条件ありじゃ安いよ

不動産屋だって　そのくらい判ってるハズです。
銀行の人に遠まわしで言われなかった？　
住宅ローン担当は詳しいから教えて貰うといいよ

いくらでもまともな土地あります。
土地を買う時は　　公道路　＞　位置指定道路　　隣接してないと
施工中は私道でいいけどね基本開発業者名義、完成後ちゃん道路は市に移管が前提
４ｍ以上の幅員で位置指定道路じゃないとダメね

不動産屋が当初本当に知らないで悪意が無い場合でも不動産屋が悪い

前面道路が43条但し書き 新築について

ところで。

一応回答はし尽くしたと思うので、あとは感想だけですが…。

回答ありがとうございます。

No.2です。

今は携帯からの書き込みなんで長い回答が書けないけど、私が実際に対応した事例ね。

以前に承諾はしているが改めて承諾書と印鑑証明は出せないとの事でした。

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