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当方は地主側です。 父の代より受け継いだ借地を継承しております。 このたび、56年間居住されていた方が84歳になり、老人施設に引っ越したため、現在 空き家(現在、家の中の荷物の廃棄に娘さんが来ています。)となっています。当然解約され、建物を取り壊して更地にして退去されるものと思っていましたが、借地側の知り合いの不動産屋を介し、当方に「建物を買い取ってもらえないか?」との話が持ち込まれました。当方としましては、
「あまりにも古く、(阪神淡路大震災の影響もあり)買い取れない」と返答いたしました。
今後、建物の譲渡承諾・転貸しなどの申し出があった場合は応じるほかないと考えておりますが、
そこでお伺いしたいのですが、
 1,解体して、返還してもらう方法は借地人の方からの解約しかないのでしょうか?
   空き家状態が長引いても、地代が滞っていない限りは無理でしょうか?

 2,建物の譲渡承諾をする場合は、譲渡承諾料は請求できますか?
3,譲渡が成立したとして、新しい借地人から、建物を改築したいとの申し出があったときは、承諾   料など請求することは可能ですか? また、新たな借地人から、保証金のようなものは、
   いただけるのでしょうか? 今まで、何も請求することなくきていましたので・・・。
   又、更に、この場合は新規契約となり、平成になって施行された、新借地借家法の適用
   となりますか?
   以上ですが、よろしくお願いいたします。

A 回答 (3件)

民法の原則から言うと借地権が終了した場合は、借地人は「原状回復(=更地にして返す)義務」を負うという事になります。



しかし、借地借家法13条1項では「借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、借地権者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる。」とされています。
(同法附則9条に「この法律の施行前に設定された借地権」につき同法13条1項適用を除外する旨の規定が無い〔同条2項・3項は除外する旨の規定がある〕ので、旧法借地権にも適用されます。)

この「地主の買取時価」は「材木代」ではなく「建物」として評価した価格であると解釈されています。

建物解体処分費用を払う必要が無いどころか、多少の建物代もいただける(老朽化していればそう多額ではないでしょうが)と、借地借家法で借地権者は手厚く保護されているのです。

建物買取請求権をされると、拒否できません。
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この回答へのお礼

ありがとう

さっそくご回答、ありがとうございます。借地人との対応に役立てさせていただきます。

お礼日時:2015/07/18 21:24

法律は知りませんが、借地人は土地を明け渡す時に更地で返す契約が有ると思います。


貸地人がその家を使うなら、借地人は撤去費用が助かるかもしれません。
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この回答へのお礼

回答ありがとうございました。
参考にさせていただきます。

お礼日時:2015/07/21 00:32

1,解体して、返還してもらう方法は借地人の方からの解約しかないのでしょうか?


   空き家状態が長引いても、地代が滞っていない限りは無理でしょうか?


= 現実登記のある建物があるのは厄介ですね  勝手に壊せないし放置されたら大変です。


2,建物の譲渡承諾をする場合は、譲渡承諾料は請求できますか?

=交渉です。 断られたら 払えばよい



3,譲渡が成立したとして、新しい借地人から、建物を改築したいとの申し出があったときは、承諾   料など請求することは可能ですか? また、新たな借地人から、保証金のようなものは、
   いただけるのでしょうか? 今まで、何も請求することなくきていましたので・・・。
   又、更に、この場合は新規契約となり、平成になって施行された、新借地借家法の適用
   となりますか?


= 希望は自由です。 何でも金取るようじゃ借りないのでは?
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この回答へのお礼

ありがとう

さっそくご返答いただき、ありがとうございました。

お礼日時:2015/07/18 21:26

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Aベストアンサー

no1です。

借地権売買の相手は不動産屋ですから、どなたの回答にも地主が買い取るような理解はしていませんよ。

No3さんの回答を補足すれば、
不動産屋への売却を地主が拒否した場合、「それなら地主さん、不動産屋に売る値段で買ってください」と言えるのです。これを「建物買取請求権」というのです。
地主が買うことになるので「建物」を買うと言う表現になります。

今回のケースは通常の借地権売買で、三者合意が出来る前提ですから、
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no1です。

借地権売買の相手は不動産屋ですから、どなたの回答にも地主が買い取るような理解はしていませんよ。

No3さんの回答を補足すれば、
不動産屋への売却を地主が拒否した場合、「それなら地主さん、不動産屋に売る値段で買ってください」と言えるのです。これを「建物買取請求権」というのです。
地主が買うことになるので「建物」を買うと言う表現になります。

今回のケースは通常の借地権売買で、三者合意が出来る前提ですから、
不動産屋との金額の交渉ですね。
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Aベストアンサー

1.ご質問文を拝読して気になったのが、「地上権」という言葉です。
 地上権は物権で、とても強力な権利ですから、借地の実務では用いられることはほとんどありません(地主が「地上権」の設定登記を承諾しない)。
 
 質問者さんが土地を借りている権利は、「賃借権」という債権に基づくものだと思います。
 ただ、推測で決めつけるわけにもいかないので、その土地を管轄する法務局で、土地登記簿謄本(=登記事項証明書)を取って、地上権が登記されているか確認して下さい。手数料は1筆当たり1000円です。

2.さて、土地を借りている権利が「賃借権」の場合、借地法で保護される「借地権」があると推定されます(平成4年以前の借地契約なので、いわゆる新法といわれる借地借家法ではなく、旧法の借地法が適用される)。

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 しかし、借地契約の期間の途中であれば、借地人の方に債務不履行があるので、地主に対して建物買取請求権を行使できないと考えるのが妥当なようです。
 質問者さんが借地契約の途中解約であれば、建物を解体し(解体費用は全額自己負担)、更地にして地主に返還する義務があると思います。

 最後に、「使用借権」の場合には、そもそも「借地権」のように借地人を保護する規定が全くないので、質問者さんが建物を解体し(解体費用は全額自己負担)、更地にして地主に返還する義務があります。

1.ご質問文を拝読して気になったのが、「地上権」という言葉です。
 地上権は物権で、とても強力な権利ですから、借地の実務では用いられることはほとんどありません(地主が「地上権」の設定登記を承諾しない)。
 
 質問者さんが土地を借りている権利は、「賃借権」という債権に基づくものだと思います。
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いろいろ調べてみると、「地主さんへ借地権を売ることができる」と知りました。

これは誰でもできるのでしょうか?
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そもそも、地主さんの土地なのに、なぜ借地権を売ることができるのでしょうか?

Aベストアンサー

相手が承諾すれば売買可能ですが、
元々自己の土地なので、契約満了もしくは解除になれば、好き勝手に使用できるため買い取りには応じないでしょう。
地主に借地権の買い取り義務はありませんので。

ちなみに、
借地契約には、有償の「賃貸借契約」と、無償(地代がものすごく安いか無料)の「使用貸借契約」があります。
支払っている地代が、固定資産税+都市計画税(公租公課)程度であれば、借地契約は使用貸借とみなされ、
借地法1条で定める「借地権とは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう」という定義からはずれますので、同法で保護される「借地権」は存在しないです。

ですので、まずは賃貸借か使用貸借かを確認することから始めてください。

それと、
借地人の都合で借地契約を途中解除する場合、
契約の不履行になるので、地主から残存期間の地代未払いを請求された場合支払い義務があります(通常契約書に書かれていたりします)。(民法415条)。

あとは、
建物買取請求権というのがあり、
地主に対して、借地上の建物の買取りを求める権利ですが、
どういう状況でも行使できるものではなく、
次の場合に、買取請求ができます。
1.借地権が消滅し、契約が更新されなかったとき。
2.借地権者から借地上の建物を譲り受けた者に対して、地主が賃借権の譲渡や転貸を承諾しないとき。

借地権に建物買取請求権を定めた目的は、借地契約の解除や借地権の譲渡、転貸を拒否されて使用できなくなった場合、
借地人が建てた建物を無償で放棄することがないよう、費用(買い取りの請求が行われたときの評価価格になり、建築当時の価格にはなりません)の回収を図らせるためです。

相手が承諾すれば売買可能ですが、
元々自己の土地なので、契約満了もしくは解除になれば、好き勝手に使用できるため買い取りには応じないでしょう。
地主に借地権の買い取り義務はありませんので。

ちなみに、
借地契約には、有償の「賃貸借契約」と、無償(地代がものすごく安いか無料)の「使用貸借契約」があります。
支払っている地代が、固定資産税+都市計画税(公租公課)程度であれば、借地契約は使用貸借とみなされ、
借地法1条で定める「借地権とは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう」...続きを読む

Q建物の取り壊し費用について

ちょっと複雑な状況なのですが、教えてください。

ある土地に建物(住居)が建っています。
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今後、この底地と借地権をセットで、第三者に売却しようと考えています。
その際に、建物は取り壊さなければなりません。
そこで質問なのですが、
建物を取り壊す際にかかる費用は、通常誰が負担するのでしょうか?
借地権者の妻でしょうか?

また、仮に、底地権者である私が支払っても構わないのでしょうか?

というのは、売却後にかかってくる譲渡所得を計算すると、私が取り壊し費用を負担した方が家庭に残るお金が多くなると試算しました。(間違ってるかもしれませんが。。)

Aベストアンサー

> 建物を取り壊す際にかかる費用は、

 取り壊し費用の負担者は、通常は「建物の所有者」です。

 借地権と建物所有権は別の権利ですので、借地権者と建物所有者が違う場合もありえます。でも、本問では、(建物の所有者は誰かどこにも書かれていないですが)たぶん奥さんでしょうね。

 ということで、買主が「建物込みで買う」と言うのでなければ、奥さんが取り壊すことになります。奥さんが借地権者だからではなくて、建物所有者だからです。


> 底地権者である私が支払っても構わないのでしょうか?

 取り壊すべき建物所有者が赤の他人なら、たぶん税務署は何も言わないと思いますが、奥さんなので、「原則通り」ダメだと判断するでしょう。

 原則は、建物と借地権相当額は奥さんの物・権利だからです。譲渡による利益も損失も、利益が出れば税金の支払い義務も、奥さんに帰属すべき物です。夫婦親子だからどんぶり勘定にしていいという話にはなりません。むしろ厳しい目で見られます。

 個人的な奥さんの損益に質問者さんのお金が使われるなら、それは「贈与」ですので、贈与税が課税される危険があります。

 「役所に借地権は放棄しない旨・・・ 」とお書きですが、この役所とは税務署のことで、「無償返還しない旨の届け」のことだと思いますので、間違いなく税務署はそのように考えると思います。

 さらに、「売却後にかかってくる譲渡所得を計算すると、質問者さんが取り壊し費用を負担した方が家庭に残るお金が多くなる」、言い換えると、「国に入る税金が減る」ということですので、税務署が「原則をねじ曲げて税金を減らしてもいいですよ」などと言うハズがナイですね。

 売却すれば登記が移動しますし、登記が移動すれば税務署に把握されることになっているので、「売った」ということは必ずバレます。

 ふつうのサラリーマンが知らない「無償返還」に関する届けまで出していて、「税制については無知でした」「脱税の意思はありませんでした」と言っても無理だと思います。悪意に取られかねませんので、原則通りおやりになることをお勧めします。

> 建物を取り壊す際にかかる費用は、

 取り壊し費用の負担者は、通常は「建物の所有者」です。

 借地権と建物所有権は別の権利ですので、借地権者と建物所有者が違う場合もありえます。でも、本問では、(建物の所有者は誰かどこにも書かれていないですが)たぶん奥さんでしょうね。

 ということで、買主が「建物込みで買う」と言うのでなければ、奥さんが取り壊すことになります。奥さんが借地権者だからではなくて、建物所有者だからです。


> 底地権者である私が支払っても構わないのでしょうか?

 取...続きを読む

Q借地人から解約を申し出た場合の建物買取請求権

これから30年で土地を貸して、借地人(企業)が建物を建てることとしています。
契約書では、契約期間満了後に、双方のいずれかの解約申し出がない場合はさらに10年継続するとうたっています。
契約書には、契約期間が終了した場合に借地人の費用で原状回復するとうたってあっても、借地借家法16条によればこれは無効であり、それどころか建物買取請求権により、地主がお金を支払って買い取らないといけないということを聞きました。

そこでお尋ねしたいのですが、借地人から解約したいとの申し出により解約する場合についても、この建物買取請求権を行使できるのでしょうか。

もし、それが可能であるなら、あくどい企業であれば、ものすごく高価な建物を建てておいて、契約満了で出ていきますと言って、地主に買い取りを請求し、買い取れないなら、代わりに土地をいただくということも可能になってしまうと思うのですが、どうでしょうか。

Aベストアンサー

借り主側からの解約で、当然に建物買取請求権も放棄しているのだという見方が妥当かですが、調べたところ、判例は、「合意解約」の事例ではとくに合意しない限り、建物買取請求権を放棄したとみているようです。

合意解約と借り主からの解約では違いますので一概に言えません。そして、借り主から解約する場合でも、間接に更新を強制する戦略的な意味での買いとり請求はみとめてもいいように思います。

したがって、意見を変更したいと思います。相談者の方にはご迷惑をお掛けしました。

他方、いっそのこと建物買取請求権のない定期借地権として契約し、返還時期がきたらそこで、土地の買い取りを打診するほうが、悩まなくていいかという気もします。

相手企業の業績が定期借地満期のときにどうなっているかは不明ですから、条件付きで別途、売買契約でも結ぶのも考えられてはどうでしょうか。

Q借地に建っていた家を解体しました。建物滅失登記について

55年住んだ家を解体して借地を地主さんに返します。


自分で手続きをして節約したいと思っています。

ウェブ上にある建物滅失登記についてのページをいろいろ読んで調べていますが、
わからないところがいくつかあって、ぜひ詳しい方にお聞きしたいのでお願いします。


解体はすでに終わって、業者さんからの書類等を待っている所です。

建物は母名義です。

母は介護のため住民票は介護施設のあるこちらの県に移しており
今年に入って死去しています。

相続人は配偶者である父で、
父も最近こちらに住民票を移しました。


父は高齢なので、子である私が手続きにいこうと思います。
管轄の法務局は遠方なので、なるべく行く回数を減らしたいので、
委任状とかで済む物なのか、できれば本人を連れて行くのがいいのかなど、
お知恵をいただきたいです。
どうぞ宜しくお願いします。


あと、疑問がもうひとつ、

土地の借用に関する書類等は何にものこっておらず、
建物滅失登記を済ませましたと地主様に報告をすれば、
それで借地の契約は終了になるのでしょうか?

55年住んだ家を解体して借地を地主さんに返します。


自分で手続きをして節約したいと思っています。

ウェブ上にある建物滅失登記についてのページをいろいろ読んで調べていますが、
わからないところがいくつかあって、ぜひ詳しい方にお聞きしたいのでお願いします。


解体はすでに終わって、業者さんからの書類等を待っている所です。

建物は母名義です。

母は介護のため住民票は介護施設のあるこちらの県に移しており
今年に入って死去しています。

相続人は配偶者である父で、
父も最...続きを読む

Aベストアンサー

登記申請の出頭主義は廃止されましたので,申請は郵送でも可能です。管轄登記所までわざわざ出向く必要はなくなりました。
登記が終わると登記完了証が発行されますが,切手を貼った返信用封筒(簡易書留以上にすること)を添えて返送してもらってもいいですし,放置して受け取らなくてもかまいません(3ヶ月すると廃棄されます)。

ただ本件は,普通の滅失登記とは違います。登記名義人が死亡しているので,相続を証する書面を添付して,相続人から申請することになります。相続後に解体したのであれば,相続登記をしてから滅失登記をするのが本筋ではありますが,すでに建物が滅失している以上,存在しないものの相続の登記をするのもおかしな話です。登記名義はそのままで滅失登記可能です。
そして登記申請行為は保存行為と解されていますので,実質の相続人がお父さんであっても,理論上の相続人である子(あなた)から登記申請することも可能です。あなたが実質を担うのであれば,手続上の問題だとして,あなたが申請人になったほうが楽だと思います。
もしもお父さんを申請人にするのであれば,お父さんんからあなたへの委任状が必要になります。委任状に押印するハンコは実印である必要はありません。

相続を証する書面は,名義人が亡くなっていることを確認できる戸籍謄本と,申請人が相続人であることを確認できる戸籍謄本です。通常の相続の登記と異なり,被相続人の出生までさかのぼる必要はありません。
申請するのがお父さんであれば,現在の戸籍謄本1つで前者と後者の両方を満たしていると思います。あなたが申請するのであれば,あなたの戸籍謄本も必要になりますが,あなたが未婚でご両親の戸籍に入っているのであれば,やはり1つで足りることになります。
あとは実務の問題として,お母さんの住民票の除票が必要になります。これは登記簿上の所有者(住所氏名で特定)と被相続人が同一人であることを確認するため(戸籍には住所の記載がないため,住民票でその補足をするため)です。

借地権契約の終了についての手続きについては,契約に関することなので,地主(仲介業者がいるならその業者)に確認してください。そこで建物の滅失登記が終わっていることが確認できるものが欲しいと言われるかもしれませんので,閉鎖登記簿謄本をとっておくといいでしょう。この閉鎖登記簿謄本も,管轄登記所に行くまでもなく,最寄の登記所で取れます(所在と家屋番号が必要です)。

登記申請の出頭主義は廃止されましたので,申請は郵送でも可能です。管轄登記所までわざわざ出向く必要はなくなりました。
登記が終わると登記完了証が発行されますが,切手を貼った返信用封筒(簡易書留以上にすること)を添えて返送してもらってもいいですし,放置して受け取らなくてもかまいません(3ヶ月すると廃棄されます)。

ただ本件は,普通の滅失登記とは違います。登記名義人が死亡しているので,相続を証する書面を添付して,相続人から申請することになります。相続後に解体したのであれば,相続登...続きを読む

Q借地の上に建つ実家(古家)

実家は築40年、亡き父が建てた家です。今は高齢の母が一人で住んでいます。

土地は借地です。母が賃借人となっている「土地賃借契約書」には、
「契約の終了のときは、賃借人が地上の物件を収去して土地を賃貸人に返還する」
と明記してあります。

この家の名義は「母・私・妹」の共有名義になっています。けれど、私も妹も今後この家に帰って来て住むつもりはありません。母が亡くなれば、更地にして地主さんにお返しする事になると思います。

ただ、実家には父が生前、仕事場として使っていた作業所もあるので、これらを解体、整地するには、およそ2~300万円はかかりそうなのです。おそらく母の残してくれる(であろう)預貯金では足りないだろうと覚悟しています。葬儀費用なども考えると私と妹には不安材料ばかりです。

先の話しをしようにも、母は全く取り合ってくれません。愛着ある家の末路など考えたくない母の気持ちも分かりますし、難しいものです。

賃借人である母が亡くなったら、娘である私が、法律上、しなければならない事、できない事、気を付けないといけない事、こうすればよい事、等々あると思うのですが、全く知識がなく不安でいっぱいです。

法律に詳しい方や経験者の方に教えていただきたいと思います。

母が健在な今から、こんな事を考えるのは、気が引かない訳でもないのですが、母の元気な今のうちに考えておきたいと思うのです。宜しくお願い致します。

実家は築40年、亡き父が建てた家です。今は高齢の母が一人で住んでいます。

土地は借地です。母が賃借人となっている「土地賃借契約書」には、
「契約の終了のときは、賃借人が地上の物件を収去して土地を賃貸人に返還する」
と明記してあります。

この家の名義は「母・私・妹」の共有名義になっています。けれど、私も妹も今後この家に帰って来て住むつもりはありません。母が亡くなれば、更地にして地主さんにお返しする事になると思います。

ただ、実家には父が生前、仕事場として使っていた作業所...続きを読む

Aベストアンサー

#1です。
不動産業者に相談するのであれば、売買か建て直しの上、賃貸にするなど、不動産会社に報酬の入るような場合の方が良いでしょう。弁護士と違い、相談だけで対価は受け取れませんから。
お勧めするのは、自治体でよく行っている『法律相談』『不動産相談』の窓口ですね。

Q借地代を滞納したら

地主が借地権を買いたいといってきました。30年くらい住んでいて、借地人は母です。どうも母が2年間も借地代を滞納していたらしく、払う意思があるのか返事を待つという書面がきました。
びっくりして、滞納分を一括でお支払いします。という連絡をしたのですが、いまさらもらっても借地権は回復しないといわれ、売ってくださいという金額を提示してきました。この額で売らないと法的手段をとるといっています。売るにしては安い金額です。滞納しているという負い目があるのですが、滞納分を支払えば現状回復できるのでしょうか?
裁判になって退去勧告が出た場合、借地権は消滅してしまうのでしょうか?母が借地代を滞納していた理由は、2年前に支払い方法が変わり、やり方がわからなくなった。と言っています・・・
日常生活はおくれるのですが、判断能力に問題がある人物です。
その上頑固者で、借地権のことに関して書類や振込み用紙なども一切子供たちにみせません。
こんな理由では滞納した理由にはならないとは思いますが、無一文で追い出されるはめになるのだけは防いであげたいです。
アドバイスをお願いいたします。

地主が借地権を買いたいといってきました。30年くらい住んでいて、借地人は母です。どうも母が2年間も借地代を滞納していたらしく、払う意思があるのか返事を待つという書面がきました。
びっくりして、滞納分を一括でお支払いします。という連絡をしたのですが、いまさらもらっても借地権は回復しないといわれ、売ってくださいという金額を提示してきました。この額で売らないと法的手段をとるといっています。売るにしては安い金額です。滞納しているという負い目があるのですが、滞納分を支払えば現状回復で...続きを読む

Aベストアンサー

1.確かに、地代を2年間支払っていないのであれば、債務不履行を理由として賃貸借契約の解除ができそうですが、借地法(※)で保護される「借地権」の場合は、そう単純ではないのです。

※平成4年に「借地法」が改正され、以後の借地契約は新法である「借地借家法」が適用される。質問文は平成4年以前の借地なので、旧法の「借地法」が適用される。もっとも、旧法であれ新法であれ、回答の結論は同じである。

 地代の不払いがあれば、地主は債務不履行による契約の解除(民法541条)ができますが、この場合には、相当の催告期間を設けて、「ほんとに地代の支払いをしないのか」を借地人に尋ね、その期間内に地代の支払いがなければ、借地契約を解除できると考えられています。

 質問文で、「払う意思があるのか返事を待つという書面がきました。」とあるのは、この催告期間にいわゆる“最後通牒”を突き付けてきたものと考えられますから、この期間に滞納した地代を全額支払えば(=請求されれば延滞利息も含めて)、借地契約は解除されないことになります。

 「借地法」は一般に、地主に比べて力関係の弱い借地人を保護するために制定されたので、安易に賃貸借契約を解除されてしまうと、借地人は居住や生活の拠点を失うことになりかねず、法の趣旨に照らしても著しく借地人の権利を害することになるからです。

 信頼関係破壊の法理は、借地契約については個々のケースで異なりますから、単純に「○ヶ月滞納していた」「○年滞納していた」というだけでは、それだけでいきなり借地契約解除とはならないのです。

 ですから、質問文を読む限りでは、お母さんの建物の「借地権」は消滅しておらず、催告期間内に滞納した地代を全額支払えば、それで従前の借地契約は継続されると思います(=逆に言えば、催告期間内に支払わなければはじめて借地契約が解除できる)。
 地主が地代の受け取りを拒否すれば、裁判所に供託するという手段もあります。

2.もっとも、「催告」については、地主と借地人が合意すれば、催告を不要とする特約も可能です(=お母さんの「賃貸借契約書」を見て下さい)。例えば「地代を3ヶ月以上滞納すれば、ただちに賃貸借契約を解除できる」などです。
 しかし、借地人の被る不利益が大きい場合には、無催告解除特約を無効とされる場合もあるようです。

3.質問文の「この額で売らないと法的手段をとるといっています。」というのは、単なる“はったり”なのか、それとも弁護士に法律相談した上での回答なのかはわかりませんが、裁判となった場合、お母さんが敗訴する確率はそれほど恐れるものではないと思います(=裁判はやってみないとわからないが…)。

 ただし、相手が弁護士に法律相談をした上での回答である可能性も視野に入れれば、質問者さんも早急に弁護士に法律相談をされるべきだと思います。
 このような重大な問題を、匿名のWEB掲示板だけで解決されるのは無謀です。

 お知り合いに弁護士がいなければ、東京の場合には弁護士会が運営している「法律相談センター」があります(下記、参考URL参照)。「有料相談」の相談料は、原則として30分以内5,250円(消費税込)で15分毎に延長料金2,625円(消費税込)を基本としているそうです。
http://www.horitsu-sodan.jp/

 お住まいの都道府県の弁護士会にも同様の窓口があると思いますので、「法律相談センター」HPなどもご参考にされて、探してみて下さい。

1.確かに、地代を2年間支払っていないのであれば、債務不履行を理由として賃貸借契約の解除ができそうですが、借地法(※)で保護される「借地権」の場合は、そう単純ではないのです。

※平成4年に「借地法」が改正され、以後の借地契約は新法である「借地借家法」が適用される。質問文は平成4年以前の借地なので、旧法の「借地法」が適用される。もっとも、旧法であれ新法であれ、回答の結論は同じである。

 地代の不払いがあれば、地主は債務不履行による契約の解除(民法541条)ができますが、こ...続きを読む

Q借地人から解約を申し出た場合の建物買取請求

平成5年に私の父が(賃借人)、借地人(企業)に事務所および倉庫用地として土地を貸しました。土地賃貸借契約書では、期間は平成25年までの20年間としていましたが、この度、借地人の都合で契約を解除したい旨の申し出がありました。
さらに、契約書に契約が解除、解約され土地を返還するに際して建物が存在するときは「借地人の売渡しの意思表示により、甲乙間に信託銀行の鑑定評価額を売買代金とする売買契約が当然に成立する。」とあることから、建物の買取を請求されています。

この条項は、借地人が建物を建てて資本を投下することから、こちら側(賃借人)からの一方的な契約解除を心配してのものと思いますが、今後の土地利用からも、私どもとしては建物は不要で撤去してもらいたいと考えています。建物撤去にはかなりの費用がかかると思われます。

そこでお尋ねしたのですが、このように借地人からの契約解除でも、契約書どおり建物を買い取らなければならないのでしょうか。
 
なお、契約書では借地人からの契約の解除は、1年前に通知することにより可能となっています。

Aベストアンサー

#3です。

契約期間からすると事業用借地契約のようですが、事業用借地契約については公正証書と決まっていますので、定期借地(50年以上)、建物譲渡権利付借地(30年以上)、一般の借地契約(30年以上)のどれかだと思われます。
多分一般の借地契約となると思います。

事業用借地契約なら一般則では途中解除は貸し主、借り主両者ともできません。また建物買い取り請求もないことになっています。これと比べると、途中解除があり、建物買い取りがあるのは確かにかなり地主に不利な契約です。

しかし、借地借家法は借り手に著しく不利な特約は無効ですが、地主に対しては、著しく不利なものであっても有効です。

消費者契約法は消費者にとって、著しく不利な特約は無効ですが、事業者に対しては、著しく不利なものであっても有効です。

>父はもともと畑だったこの土地の半分をこの度の企業に、もう半分を別の個人に貸していますが、

これは厳しいですね。
消費者契約法では、一般に大家を事業者として扱います。でも転勤の間だけという一時的1回限りと思われる定期借家契約の場合は、事業者として見なさないといわれています。同様に一時的に1回限りで定期借地なら事業者と見なされない可能性があり、借地借家法ではなく、消費者契約法が適用されるならば契約に反して買い取らずにすむ可能性があるかなと考えたのですが、複数を相手に貸し地をしているとすると消費者契約法上の事業者として見なされる可能性が高くなります。

事業者同士の契約は自己責任ですので、難しいですね。

農地を転用したということは、農振除外申請とか農地に関する手続きなどを行っていませんか?
そのあたりで何か相手を縛るような条件が付けられていないでしょうか?

弁護士さんに相談するときはそのような資料もあった方がよいかもしれません。

#3です。

契約期間からすると事業用借地契約のようですが、事業用借地契約については公正証書と決まっていますので、定期借地(50年以上)、建物譲渡権利付借地(30年以上)、一般の借地契約(30年以上)のどれかだと思われます。
多分一般の借地契約となると思います。

事業用借地契約なら一般則では途中解除は貸し主、借り主両者ともできません。また建物買い取り請求もないことになっています。これと比べると、途中解除があり、建物買い取りがあるのは確かにかなり地主に不利な契約です。

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