【無料配信♪】Renta !全タテコミ作品第1話

現在、夫婦ともに37歳です。
2011年に市街化調整区域に家を建てました。住宅会社の担当者にローンの相談をしたのですが、
そのときは主人の勤続年数が短かったこと、私が育児休暇中だったこともあり、フラット35でないと借入ができませんでした。しかも、所得も多くはないため、1/2ずつの連帯債務者として借り入れました。(ほぼ言いなりという状態でしたが・・)

主人は、家を建てた後にも転職をし、現在は契約社員でやっと1年が経ったところです。
私も同じく転職をし、自宅の近くの会社に転職し、1年になりました。
借入たときのフラット35の金利は高く、今は変動金利がかなり低い状況が続いているし、今後はわからないけれど急激に上がるということも考えにくいのでは、と思い、借り換えの相談をしたところ、
ある銀行では、『市街化調整区域の場合は、保障料がかなりかかりますが、よろしいですか?』と聞かれ、了解したのですが、『審査の結果、契約社員である時点で借入ができない』といわれました。
また、別の銀行に相談したところ、
契約社員なのが問題ではなく、今度は『市街化調整区域』であること、『勤続年数が短いこと』が離宮で電話相談の時点で借り換え難しいような話しでした。

うちのように、市街化調整区域で、かつ契約社員という人は借り換えはできないものなのでしょうか?
できるだけ早く借り換えをしたいと思ってはいますが、やはり難しいのでしょうか・・・。

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A 回答 (4件)

>市街化調整区域では再建築ができないということを建てた後に知りました



と言うことは、相続などで得た土地なのでしょうか?

通常の不動産取引で得た土地なら売買時に『市街化調整区域』であることは告知されていたと思います。


しかし『市街化調整区域』だから再建築が出来ない!とは言い切れません。
貴方が建築許可を得たように、一定の条件を満たせば建築は可能です。

ただ、今は建築可能でも次はダメって可能性も大きいですから、買う人は注意が必要だし「建築許可が下りなければ白紙撤回」の特約を付けて売買契約を結ぶのが通常です。


前置きが長くなりましたが、住宅ローンの借り換え審査のポイントは

年齢
勤務先
勤続年数
年収
ローンの
物件価値
担保物件の価値


年齢的には大丈夫でしょうが、勤務先・勤続年数は「ちょっと…」っていう微妙なライン、それに加えて物件価値が低い(土地の価値はほぼゼロ)ですから、審査が通る確率はかなり低いと思います。

物件価値はどうしようも無い事ですから、少なくとも

勤続年数3年以上
年収300~400万程度
健康で団信保険に加入出来る事

以上の条件は満たしたいところだと思います。
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この回答へのお礼

-yo-shi-さん

御礼が遅くなってすみません。
土地は、相続ではなく住宅会社から購入した土地です。
購入するときには市街化調整区域であることは知らされていましたが、その詳細(注意点など)は聞いておらず、借り換えを検討した今になっていろいろ調べているうちに
わかったことばかりです。こちらも事前に調べるべきでしたが、当時はネット環境がなく、自ら調べるということをできていなかったです。

勤続年数は、時期を待つしかないですけど、市街化調整区域であることは変えられないですもんね・・。
今は、もう少し辛抱して勤続3年を待とうかと思います。
年収は・・・どのくらいいくのか、期待はできないですけど何とかがんばってみますね。

ありがとうございました。

お礼日時:2015/09/07 12:37

基本 担保価値があれば


市街化調整区域でも 住宅ローンの借り換えは出来ます。 

給料振込と定期預金・公共料金など事前に予定の銀行にお付き合いをすると
保証金は通常だが金利が下がる

しかし実績0で働いて1年 これじゃ審査が通らない。
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この回答へのお礼

ashitahatennkiさん

担保価値がどのくらいあるのかわかりませんが、トータルの条件的にはかなり厳しいのだと思います。
給与振込や公共料金などメインバンクとして口座を持っているのでその点ではお付き合いがあるのですが
それでも勤続年数や契約社員というところで引っかかってしまうんでしょうね。。。

契約社員から正社員になったとしても、どうやら給与としては下がると会社らしく、勤続の長い方でも
正社員登用を断った人もいるとのこと。
勤続3年を超えてもまだまだ課題はありそうな気がします(*。*)

ありがとうございました。

お礼日時:2015/09/07 12:45

貸す側からすれば、完済してくれるか心配です。


そのうえ、万一の場合、競売に付します。
市街化調整区域の物件は、再建築ができないので競売では売れないです。
そのようなわけで、借り換えは難しい気がします。
なお、市街化調整区域の物件は、売れないかといえば、必ずしも売れない訳ではないですが、都道府県や市町村の扱いで決まります。
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この回答へのお礼

tk-kubotaさん

早速のお返事ありがとうございます。
そうですよね、返済能力があるかないかがポイントですもんね。いくら必ず返済します。と言っても社会的信用がないと受け入れてはもらえないですね。。
市街化調整区域では再建築ができないということを建てた後に知りました。住宅会社の方は何も言っていなかったので知ったときに驚きました。
そういうデメリットをもっとこちらからも事前に確認すべきだと思ったときには遅かったです・・。
八方塞状態ですが、何とかがんばってみますね。 ありがとうございました☆

お礼日時:2015/09/04 16:24

>うちのように、市街化調整区域で、かつ契約社員という人は借り換えはできないものなのでしょうか?



市街化調整区域だと地主の子供とかだったらそんなに面倒ではないですが不動産屋が上手く取得した土地なんかだと揉める場合があります。また契約社員だと長期に渡って返済が出来るか否か貸し手のほうでは一番重要ですからね。もう家は建てられたようですのでこのまま無難に返済していくのは良いと思いますよ。
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この回答へのお礼

JEDIMASTER999さん

早速のお返事ありがとうございます。
やはり契約社員というと社会的な信用がなかなかしてもらえないのですね・・。
借り換えするにも諸費用がかなりかかるけど、それでもメリットはあるので覚悟を決めて検討したらあちこちに落とし穴があって・・。(:л;)
フラット35はこれから段階をおって金利が上がっていく契約なので、なんとか上がる前にもう一度借り換えにいどめたらと思います。。
いい方向に進めるといいのですが、しばらくはこのままの方向で考えて見ます。
ありがとうございました☆

お礼日時:2015/09/04 16:17

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Qフラット35の審査

市街化調整区域内の田だった所を農地転用して、両親の土地を借りて家を建てているところです。
フラット35の書類審査をする過程で、農家の分家住宅だから不合格になることはあるのでしょうか?
民間の金融機関は、調整区域の分家住宅で支払い能力が無くなった時に、価値が低いので担保に向かないと言う理由で不合格になったので・・・

Aベストアンサー

事前審査でもしてみたほうがいいですよ。
一般的にはフラット35は、融資条件に適合していれば融資して貰えるはずです。

Q労金の住宅ローン審査に落ちてしまいました。

建売のマイホーム購入で住宅ローンの審査に落ちてしまいました。

現在夫の年収440万円

建物の価格 2750万円

融資希望金額2750万円

夫の会社は日本の車メーカー、8年勤務。

残債 車のローンが320万円ありますが親の援助で全額返済予定です。

そのほかの残債はありません。

でも、去年PCを購入した際、割賦で購入し、来月1回で支払いは終わります。

後は5年前くらいに夫が車を購入した際、労金のマイカーローン使用しています。
その際、返済が3回くらい滞ってしまった事があるそうです。
(現在この車のローンは返済済みです)

私としてはまさか落ちるとは思っていなかったのでとてもビックリしています。

落ちた原因は教えてもらえないようなので、どこを修正して次の審査に挑めばいいのか
正直わかりません。

落ちた連絡が入った翌日農協の住宅ローンに申請を出しました。
この経緯をお話したところ、落ちる要因が見当たりません、とおっしゃっていました。

そして審査会社?に提出する書類に意見書のような文面を添えて、正確に今の状況を
伝えます、と言っていました。(建物の評価額は若干低いが問題はないとおっしゃってました)

労金の住宅ローン審査は都市銀行、地方銀行と比べると比較的通りやすい印象がありました。

ここの労金は夫の会社とお付き合いがあるので融通してもらえるのかという気持ちもありました。

車の残債も清算する意思もあるし、することも可能、
過去目立った借り入れも無い。

そして今回特に条件付融資、例えば、頭金をもうちょっと入れれば融資可能ですよ、とか、
具体的な融資可能に向けての積極的なアドバイスがありませんでした。

そうすると、何が原因か、考えられますか?

宜しくお願い致します。

建売のマイホーム購入で住宅ローンの審査に落ちてしまいました。

現在夫の年収440万円

建物の価格 2750万円

融資希望金額2750万円

夫の会社は日本の車メーカー、8年勤務。

残債 車のローンが320万円ありますが親の援助で全額返済予定です。

そのほかの残債はありません。

でも、去年PCを購入した際、割賦で購入し、来月1回で支払いは終わります。

後は5年前くらいに夫が車を購入した際、労金のマイカーローン使用しています。
その際、返済が3回くらい滞ってしまった事があるそうです。
(現在この車...続きを読む

Aベストアンサー

住宅ローン審査結果が出るまでにおいて、追加条件さえ提示されなかったと言うことは、全く、審査対象にすらならなかったと推測できます。
融資額と年収にあまりにも開きを感じますし、勤続年数も、あと過去の延滞履歴がまだ生きていると痛感致します。完済されているとしてもです。
それに、自動車ローンを完済できるのであれば、それをまず行ない、完済して半年などが経過した上で、住宅ローンを勤務先に関係しない金融機関において申込みされるべきことです。順序にも疑問を感じます。
さらに、今度は、農協に申込みされたとありますが、農協の場合には、会員になることが条件のようになっておることはご承知の上でのことだと思いますが。
どんな金融機関にしても、住宅を賃貸する場合の仲介業者と同等に過ぎません。あくまで、住宅ローンの場合は、住宅ローン会社が審査判断するのです。

Q市街化調整区域に新居

今回、新居を建てることになりました。何もわからないまま土地から探して、希望の土地を発見。市街化調整区域となっていましたが、担当者にしっかりと「ここに家を建ててもいいんですか?」と質問し「大丈夫」と返事を貰ったので話を進めました。ハウスメーカーも、担当者に紹介されたところでお願いしています。ローンが組めるかの審査を銀行にお願いしていて、なんだかんだでやっと審査も通るかな…という現状です。
ところが先日担当者からまさかの電話がかかってきました。「家を建てても大丈夫と思ってたんですが、市街化調整区域だから売主以外はダメみたいです。建てられるとしたら、これから審査をお願いして許可を貰えたらですね。二週間くらい待ってください」と言われました。
てっきりそういった許可などはあらかじめ取れてる土地なのだと思っていたので、は?となりましたが、4カ月も少しずつ進めてきていたので「じゃあ…お願いします」と言ってしまいました。急いでネットで一般人が市街化調整区域に住居を建てる場合の審査や許可を調べましたが、審査や許可にもお金がかかるようですし、住んでからもいろいろあるみたいですね?
担当者には先日の電話で「現在見積もってる額から上がるなんて事はないんですよね?」と言いましたが「そういうことはありえませーん」と笑っていました。本当でしょうか?
もしここに住居を建てることでやたら制限をかけられたり値段も上がったりするとなった場合、白紙にしたいと思っています。
でも審査などをもう進めてしまっているので無かったことにはできなくなってしまっているのでしょうか?
私は家を買うにあたり知識がなさ過ぎて、しかも担当者はなんだかんだでいつも曖昧で、隙あらば得してやろう感が滲み出てる方で不安です。

こういったことに詳しい方、意見をいただけないでしょうか。。。

今回、新居を建てることになりました。何もわからないまま土地から探して、希望の土地を発見。市街化調整区域となっていましたが、担当者にしっかりと「ここに家を建ててもいいんですか?」と質問し「大丈夫」と返事を貰ったので話を進めました。ハウスメーカーも、担当者に紹介されたところでお願いしています。ローンが組めるかの審査を銀行にお願いしていて、なんだかんだでやっと審査も通るかな…という現状です。
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Aベストアンサー

まず市街化調整区域とは都市計画の中で市街化を「抑制」する区域と位置付けられています。
抑制ですので絶対に建物を新築することができないわけではありません。
ただし、都市計画法の中で条件により何がしかの「許可」を得る必要があります。

都市計画区域・準都市計画区域の中に建物を建てるには、前もって建築基準法という法律に基づき、その計画の内容が法律に適合していることを「確認」する確認申請を行い、適合であることを「確認した」証拠の確認済証という書面を受け取らなければ工事の着手ができません。
この確認申請の中で都市計画法は審査の対象法令ですので、必要な許可を受けていなければ確認処分はされません。
特に民間の指定確認検査機関ではなく行政庁に確認を出そうとしたら、書類の受け付けさえしてもらえずに門前払いなんですよ。

市街化調整区域で一般の方が更地を買って家を建てる場合、旧既存宅地制度が考えられます。
以下は某自治体からの引用。
--------------------------
既存の建築物が線引きの日(市街化調整区域に区分された日をいいます)後においては、原則として都市計画法の許可を受けなければ市街化調整区域で建築物を建てることができません。
そのため、既存建築物の建築主及びその一般承継人(相続人など)以外の人が当該建築物を利用・使用することは厳しく制限され、所有権を取得する場合には、建替え、増改築を伴わない場合であっても都市計画法の許可(用途変更の許可申請)が必要となります。
ただし、この場合、都市計画法令、審査基準で定められた許可要件に適合しなければ許可できません。
また、許可の前提として、当該建築物が線引き後に適法に建築された建築物(建築基準法に基づく確認済建築物等)であることが求められます。
このように、市街化調整区域では、開発行為ばかりではなく増改築の建築行為や建築物の用途を変更する行為が都市計画法により規制されています。
したがって、市街化調整区域内の既存建築物を取得される場合には、確認や許可申請のために想定外の時間と費用がかかる場合があるほか、取得したものの増改築ができないなどの事態が生じる場合がありますので、「既存建築物が建築された年次」、「線引き以後に建築された建築物であれば、許可等を受けて適法に建築された建築物なのかどうか」、「建替え、増改築や用途変更について許可を必要とする場合に許可要件に適合するのかどうか」等を事前に十分に確認してください。
--------------------------
以上ですが、さすがに自治体だけあってわかりやすい表現と思います。

>市街化調整区域だから売主以外はダメみたいです。

理由はいくつか考えられます。
よくあるのが農家分家で次男坊あたりが持っている土地。
親の家業である農家(農業)を長男だけでなく次男も引き継ぐ条件で、その人間に対し市街化調整区域に家を建てる許可を与えるものです。
田や畑って、多くが調整区域ですからね。
この場合だって、次男坊が他の市街化区域に土地を持っていないことが条件になります。
先に挙げた既存宅地制度は土地へ与える許可なので、誰が土地を購入し家を建ててもかまいません。
人が許可の要件である場合、その人間だけが建てられます。
次男坊が農業を止め、他の場所へ引っ越すので土地と建物を売りたい、と言っても売買は可能ですが買った人間に要件が無ければ住むことも建て替えることもできません。
除却か朽ち果てるまで放置です。
調整区域内の住民へのサービスとして、内科医院などの開業医が建てることもできますが、同様に医師である建築主個人への許可。
仮に転売しても、医師でない人間なら建て替えはおろかそこに住むことさえできません。

>一般人が市街化調整区域に住居を建てる場合の審査や許可を調べましたが、審査や許可にもお金がかかるようですし、住んでからもいろいろあるみたいですね?

43条許可なら申請料はさほどかかりません。
書面での比較的簡単な審査ですから。
大規模な開発行為であれば、そもそも造成の費用のほうが莫大です。
住んでからいるいろある、が良くわかりません。
メリットとしては固定資産税のうち都市計画税はかかりません。
ただしその見返りとしてインフラの整備はされません。
そもそも建物が建ち並ぶのを抑制すべき区域のため、下水道、道路の整備、排水対策、都市としての機能は整備されません。

>自分で直接市役所に行ってしまっていいのですか?
>今担当者が「銀行と市役所と私で許可がおりるか話し合ってますからね。」と言っていたのですが、それと二重になって費用が増えたり…などはしないでしょうか。。

問題の視点が違っています。
まず建物を建てるのに、都市計画法第何条の許可の手続きをしているのか、とピンポイントで確認すること。
条文の数字です。
それがわかれば、もう少し絞り込んで回答が付くと思います。
ただし既存宅のように権利の継承に問題が無いならともかく、土地の所有者になろうとするあるあなたを抜きに、銀行や仲介業者など無関係で知識の無い人間が何人集まっても何を話しても結果は変わりません。
心配するのは費用の話ではない。
詐欺に遭っているんじゃないか、でしょう。
よしんばお金を巻き上げられなくても時間と労力と精神力のムダ。
相手は宅地建物取引主任者の資格所持者ですよね。
これで、実はあなたが買っても建物を建てられない土地でした、なんて話になったら
http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bf_000019.html
これを参考に管轄の都道府県に通報するのがベター。
悪徳業者は排除してください。

あなたが買おうとしているんだから、市役所へ自分の足で出向いて自分の耳で確認すべきです。
もし業者が窓口に来ていて相談済みであれば、担当者は状況を良くわかっていますので、すぐに答えをくれますよ。
今まで誰も相談に来ておらず市の担当者が初耳であれば、もう状況はおわかりですね。
あなたが窓口に行き、市の職員から何を聞いてもあなたが何を話しても、建築の許可には一切影響はありませんので。

ちなみに。
訪問先は建築部局ではない。
都市計画法を管轄しているのは開発部局です。
うちの近隣の自治体では宅地課などの名前が多い。

市街化調整区域の土地に手を出そうとするときは、必ず
「都市計画法第何条の許可の対象ですか?」
を確認し、メモでもいいから紙に書いてもらうこと。

今まではあなたは担当との口約束ですか?
悪質な業者なら、
「最初から誰もここに家が建つとは言っていないでしょ。
そもそもあなたは家庭菜園や駐車場として使いたい、と言ってきたんじゃないですか。
今さら欲かいて家を建てたい、なんて言い出さないこと。」
って逆ギレしますよ。

あなたが引いた後、また他のネギしょったカモを探しますし。

まず市街化調整区域とは都市計画の中で市街化を「抑制」する区域と位置付けられています。
抑制ですので絶対に建物を新築することができないわけではありません。
ただし、都市計画法の中で条件により何がしかの「許可」を得る必要があります。

都市計画区域・準都市計画区域の中に建物を建てるには、前もって建築基準法という法律に基づき、その計画の内容が法律に適合していることを「確認」する確認申請を行い、適合であることを「確認した」証拠の確認済証という書面を受け取らなければ工事の着手ができませ...続きを読む

Q調整区域の土地を担保に出来ますか

はじめまして、よろしくお願いします。

いずれ親から調整区域の土地を譲ってもらうことになっていますが
(まだ名義は変えていません)
自分は別の土地に家を建てようと思っています。
譲ってもらう土地を担保にして 借入が出来れば助かるのですが
調整区域の土地って 担保価値はあるのでしょうか?
売却など具体的なことは まだ考えていませんが・・

土地のことが今ひとつよく分かっていない者なので・・どうか教えてください。

Aベストアンサー

>調整区域の土地って 担保価値はあるのでしょうか?

その土地の地目は何でしょう?市街化調整区域の農地は簡単に宅地などへ地目が変えられませんので、農地なら担保価値はかなり低いでしょう。既に宅地に鳴っている土地ならそれなりに担保価値はあると思います。
地目によって価値はかなり違うと思いますので、そこがはっきりしないと何とも言えないと思います。

Q本審査に落ちました

宜しくお願いします。

住宅ローンの事前審査を通り、
ほぼ間違いないので準備を始めてくださいと不動産屋に言われ、
引越しも決まっていたのですが・・
まさかの審査落ちでした。
落ちた原因ははっきり分からないのですが、
過去の通帳のお金の出し入れがネック・・らしいのです。

正直、理解不能です。
10年も昔からの通帳内容を言われても・・・
覚えているものも覚えてないものもあります。
審査落ちの理由によく「転職・新規借金」と聞きますが、
そんなことも全くありません。
もう他の銀行に行っても無理でしょうか?

現在の住居も出なくてはならないですし、
引越し業者も断らなければいけないし・・
本当に大打撃でした。

Aベストアンサー

関係業界人。
事前でOKだけど本審査で落ちるのは、
(1) 事前審査の申告内容に間違いがあった、もしくは
  証拠資料が提出できなかった
(2) 事前審査時より信用状態が悪化した。(他社でも)カードの
  延滞など。
が多いです。また、過去にローンの延滞が無い・個人的な借入が
無いなどの証明が必要になるケースがあります。
「事前審査の時に言ってくれれば・・・」と思うかもしれませんが、
事前審査は早急に回答をするためのものなので、
時間を余分にかけないために、申込人が申込書に書いた書面を
全面的に正しいものと仮定しているのです。本審査は事前審査の
内容に間違いが無いことの確認作業が大半ですので、今回は通帳の提示などを求めたところ、提出できなかった、もしくは提出したところ
事前審査と相違があった、のいずれかの可能性が高いです。

よく見かけるケースとして、
自己資金の証明ができないことがあります。例えばローン2000万、
自己資金1000万で家を買う場合、1000万について自分のお金である
との証明(自分名義の通帳や証書で証明)が無いと、
「もしかしたらその1000万て他からの借金では?」という風に判断されることがあります。そうなると(1)に該当し、断られる可能性が出ます。
他に、以前に住宅購入など、大きな買い物をしていませんか?
そしてそのために銀行以外(親や親戚、知人、経営・勤務している
会社)から借入をしていませんか?
もしこれがあると、これも(1)に該当し、
「現在の借入残高」として申告した内容と違いが
出てくるため、断られる理由になりえます。

最後に、他行では無理かとのことですが、通る可能性は十分に
あります。包み隠さず相談してみると良いと思います。
(状況に不明な点が多いので、回答に対する自身は「参考」に止めます。)

関係業界人。
事前でOKだけど本審査で落ちるのは、
(1) 事前審査の申告内容に間違いがあった、もしくは
  証拠資料が提出できなかった
(2) 事前審査時より信用状態が悪化した。(他社でも)カードの
  延滞など。
が多いです。また、過去にローンの延滞が無い・個人的な借入が
無いなどの証明が必要になるケースがあります。
「事前審査の時に言ってくれれば・・・」と思うかもしれませんが、
事前審査は早急に回答をするためのものなので、
時間を余分にかけないために、申込人が申込書に書いた...続きを読む

Q住宅ローンの審査に落ちて困ってます

横浜市に在住しています。道路建設予定地に現在の住居が引っかかり用地収容されたので、同じ市内に土地を買って家を建てて引っ越す予定です。

ところが、土地を購入して建築会社に着工金を支払って、基礎工事がすでに始まっているのですが、住宅ローンの審査に落ちてしまい困っています。
当方の条件は、男性、会社員、47歳、年収620万円、土地代金支払い済み(2,600万円)、借入れ希望額は1,500万円(建物代)、その他の借金なし、です。
現在住んでいる土地を横浜市に完全に空け渡すと更に800万円ほど市から支払われます。

この条件で、りそな銀行と三井中央信託の2行に申し込んで審査を落とされました。

それぞれの理由を聞いてみると以下のとおりでした。
・りそな銀行は物件に問題があるとのことでした。
土地が市街化調整区域なのと接道が狭いことが問題なのでしょうか?
建築確認申請は通っているので法律的には接道は問題ないはずなのです。(近くの道路から占有通路を幅2m、間口2mでとっています。)
また、市街化調整区域ですが1度家を建ててしまえば立て直すことも出来るということは宅地の販売元が保障していますし、仲介の不動産会社にも調べてもらいました。

・中央三井信託
総合的に判断してとのことでした。
実は、9年前にアコムで不動産を担保にして600万円ほど借入れしたことがあります。6年ぐらい前に完済していたのですが、抵当権をはずして解約したのは(横浜市に土地の権利を引き渡す必要があったので)最近です。それについて何回か質問されました。(何に使ったのかとか)

今の会社に勤めて5年ほどです。従業員50名弱の会社です。その前に2年ほど海外に遊学していて無収入でした。でも、その間のローンの滞納などはありません。それ以前もずーと会社員でした。

来年早々に、駿河銀行(審査が比較的ゆるいそうです)に申し込む予定なのですが不安です。
キャッシングなどはしていませんが、VISAカードなど数枚持っています。解約しておいた方がよいのでしょうか?
また、駿河銀行より審査がゆるい住宅ローンを扱っている金融機関はあるのでしょうか?

来年1月半ばには上棟予定で、上棟金を支払う必要があり焦っています。
借入金もそれほど多くはなく、問題なく借入れできるだろうと思っていたので精神的にもかなり参っています。
どうかご回答お願いいたします。

横浜市に在住しています。道路建設予定地に現在の住居が引っかかり用地収容されたので、同じ市内に土地を買って家を建てて引っ越す予定です。

ところが、土地を購入して建築会社に着工金を支払って、基礎工事がすでに始まっているのですが、住宅ローンの審査に落ちてしまい困っています。
当方の条件は、男性、会社員、47歳、年収620万円、土地代金支払い済み(2,600万円)、借入れ希望額は1,500万円(建物代)、その他の借金なし、です。
現在住んでいる土地を横浜市に完全に空け渡すと更に800万円ほど市から...続きを読む

Aベストアンサー

>基礎工事がすでに始まっているのですが、住宅ローンの審査に落ちてしまい困っています。

融資が決まっていない状態で、工事を始めたのは拙かったですね。

>男性、会社員、47歳、年収620万円、土地代金支払い済み(2,600万円)、借入れ希望額は1,500万円(建物代)、その他の借金なし、です。

人間の審査状況では、問題ないように思います。

>りそな銀行は物件に問題があるとのことでした。

銀行の場合、不動産担保価値を優先します。
土地の面積・形・設計図上の建物見込み価値。
希望の金額が、最悪競売になった時の最低競売価格よりも高価だったのでしよう。
(土地だけは、登記簿・都市計画図で分からない真実が多い)
希望金額を下げると、審査に受かるかも知れません。

>9年前にアコムで不動産を担保にして600万円ほど借入れしたことがあります。

完済して、抵当権を外さなかったのは拙かったです。
銀行は、あくまで土地担保価値を重視します。
最近解除した事実は、融資審査部から見ると「最近サラ金と手が切れた」と看做します。
審査部は、いつ完済したかまでは調査する権限がありません。
想像ですが、申告以外にサラ金からの借金があると看做しているかな?

>VISAカードなど数枚持っています。解約しておいた方がよいのでしょうか?

銀行系カードの場合は、解約しない方が良いです。
が、カードの整理は必要です。

>駿河銀行より審査がゆるい住宅ローンを扱っている金融機関はあるのでしょうか?

銀行系カードを持っている場合は、その関連会社の銀行で住宅ローンを申し込んで下さい。
例えば、三井住友VISAカードの場合は三井住友銀行です。
親族の「連帯保証人」を付ければ審査に受かる可能性が高くなります。
銀行が駄目な場合は、GEマネーの住宅ローンでしよう。
http://mortgage.gemoney.jp/jp/
米国GE社の金融会社ですが、ここで駄目だった場合はアコムと同じような不動産ローンしかありません。

住宅ローン審査の拒否理由は、口外する事はありません。
勤務先会社の取引銀行(給与振込先銀行)ならば、通常審査に落ちる事はないです。
私も、会社の取引先銀行(都銀)から住宅ローンを借りました。
勤続年数3年目で、4000万円の借入です。
今は、すっかり完済し抵当権も即日抹消しました。
頑張って!

>基礎工事がすでに始まっているのですが、住宅ローンの審査に落ちてしまい困っています。

融資が決まっていない状態で、工事を始めたのは拙かったですね。

>男性、会社員、47歳、年収620万円、土地代金支払い済み(2,600万円)、借入れ希望額は1,500万円(建物代)、その他の借金なし、です。

人間の審査状況では、問題ないように思います。

>りそな銀行は物件に問題があるとのことでした。

銀行の場合、不動産担保価値を優先します。
土地の面積・形・設計図上の建物見込み価値。
希望の金額が、...続きを読む

Q市街化調整地区での建築許可申請について

こんばんわ。
市街化調整(既存宅地)購入契約を結びました。
契約時仲介不動産屋さんには間違いなく建築許可はおりるとのことを言われました。実際自分でも管轄市役所の開発課に口頭(電話)でお尋ねしたのですが、恐らく問題ないとのことを言われ、そんなに心配はしないのですが・・
でも、実際土地の代金実行期限が迫って来ていて、やはりきちんとした書類での建築許可をもらって無いことに少し不安があります。
建築許可申請を出してからだと、許可がおりるまでは3週間ほどかかるとのことです。土地の実行期限は後1ヶ月あまりしかありません。
現状建築屋さんとは打合せの最中で話がつめ切れておらず、契約の段階ではありません。
何かいい方法がありませんか?
どなたか詳しい方ぜひ教えてくださいませ。宜しくお願いいたします。

Aベストアンサー

◆市街化調整区域の神様・大豪院です。ご質問ありがとうございます。

実は、購入側が素人(一般人)の場合は特に、市街化調整でも農地転用でも売主(地主)が市街化区域や宅地への転用手続きを行い、その後に決済(支払いと登記手続き)を行う契約とするのが鉄則なのです。

口約束ではなんとでも言えますが、「間違いなく建築許可が下りる」なら、なぜ売主は宅地に転用手続きをして土地価値を上げないのでしょうか・・・。
答えは簡単です。「面倒だ(時間がかかる)から」「転用できる保証がないから」です。

役所は口頭では確約しませんし、許可が下りなくても責任をとることはしません。時間の保証もしません。

私はこれまでに何度も同様な土地の購入をしてきましたが、いつの時でも売主の責任で市街化区域や宅地への転用をしてもらっています(=手続きが済んでから本契約を完了する)。手続きがスムーズに行くように見えてもうまくいかなかったり、時間がかかったりすることは稀ではなく、その分は当然土地価値(価格)に影響してくるからです。

「いい方法」はありません。段取り通り宅地手続きが進むことを祈るか、建築許可まで代金実行期限を遅らせ交渉をするか、しかありません。支払い期限を遅らせるのは延滞金や違約金が発生するので現実的ではありません。
また、現状での土地所有者はまだ売主ですから、買手が許可申請手続きを行うことはできません。

売主に許可申請手続きをするようにお願いしても、許可申請が下りる前に土地の所有者が変わると申請のやり直しになる可能性が大きいですから急がなくてはなりません。当然、宅地と調整区域では土地価値が変わりますので、それなりの金額追加をすることになるかもしれません。

購入後に支障なく建築許可が下りることを祈ることしかないように見えます。

◆市街化調整区域の神様・大豪院です。ご質問ありがとうございます。

実は、購入側が素人(一般人)の場合は特に、市街化調整でも農地転用でも売主(地主)が市街化区域や宅地への転用手続きを行い、その後に決済(支払いと登記手続き)を行う契約とするのが鉄則なのです。

口約束ではなんとでも言えますが、「間違いなく建築許可が下りる」なら、なぜ売主は宅地に転用手続きをして土地価値を上げないのでしょうか・・・。
答えは簡単です。「面倒だ(時間がかかる)から」「転用できる保証がないから」です...続きを読む

Q住信SBIネット銀行の住宅ローンについて

住信SBIネット銀行の住宅ローンを利用したいと考えています。

住信SBIネット銀行の住宅ローンは
本人名義でない土地(親の名義の土地)に私の家を建てる場合
利用可能でしょうか?
Q&Aを見てもよく分からなかったもので教えて下さい。

あと市街化調整区域は場合によっては融資対象らしく
開発許可を得た市街化調整区域は利用可能とQ&Aにあるのですが
私が家を建てる土地は、都市計画第29条で開発許可を得ることになると思うのですが
その場合利用可能でしょうか?

Aベストアンサー

住信SBIにこだわる理由は金利ですか?ダメなら他を当たるのが普通では。
後、親の土地に建てる場合
借地権設定とかしない「使用貸借」(抵当権は親の所有権に設定)
地代を払い借地権を設定する「普通借地権」(抵当権は貴方の借地権に設定)
があり、どちらにするかでも変わります。
定期借地権は基本的に抵当権としては弱くなるので、担保不足とされる可能性があります。

Q盛土の費用について

盛土の費用について
今度、建替えをしようとする土地が、周りの土地より40cm程度低くなっています。土地の広さは、60坪です。なので、盛土が必要なのですが、費用はいくらぐらいかかるでしょうか?
時間がないので、なるべく早く教えていただければ、幸いです。

Aベストアンサー

費用算出のための項目が無いので計算できませんが、一般的な話で読んでください。必ずしも該当しません。

198m2の0.4mなので、約80m3の山砂が必要ですね。転圧しますので、実際は100m3は必要ですので、単価5000円なら100×5000円で50万円。但し単価は地域によってバラバラ。
これに重機回送やその他費用で15万円かかったとして65万円。
出来高ですと正確には算出できませんし、場所やアプローチで違いますが、その程度は覚悟された方が良いかと。

情報をもう少し詳細に書かれたし。

Q住宅ローン本審査に落ちました………。

家を新築するにあたり、JAに住宅ローンを申し込みました。事前審査は私のみの勤続年数6年、年収300万の条件で申し込みから3日足らずで通ったのですが、本審査で落とされてしまいました。厳密に言えば、落とされたといいますか、希望融資額が1650万だったのに対し、1340万しか融資出来ないとの回答でした。その後すぐに妻も多少収入はありますので、妻も年収100万くらいなのですが、それも条件に入れて計算してもらいましたが、結果は変わらずでした。ハウスメーカーの方も事前審査が通った段階でまず問題ないと判断し、今現在、もうすでに三者面談(色決め)の段階まで話は進んでいます。今更300万円分も減額したくありません。ハウスメーカーの方は、他にも金融機関はありますから、まぁまず気にしないで任せておいて下さいと、心強い事を言って下さってるのですが、正直不安で仕方ないです。次は第四銀行に申し込みを検討しているようですが、大丈夫でしょうか?ちなみに着工日は今月4月25日です。JAで減額されてる現実があるのに、他で希望融資額満額借り入れられる見込みはあるのでしょうか?詳しい方、ご意見よろしくお願い致します。

家を新築するにあたり、JAに住宅ローンを申し込みました。事前審査は私のみの勤続年数6年、年収300万の条件で申し込みから3日足らずで通ったのですが、本審査で落とされてしまいました。厳密に言えば、落とされたといいますか、希望融資額が1650万だったのに対し、1340万しか融資出来ないとの回答でした。その後すぐに妻も多少収入はありますので、妻も年収100万くらいなのですが、それも条件に入れて計算してもらいましたが、結果は変わらずでした。ハウスメーカーの方も事前審査が通った段階でまず問題ないと判...続きを読む

Aベストアンサー

>家を新築するにあたり、JAに住宅ローンを申し込みました。

JAに限らず、各金融機関は独自に住宅ローン融資を行なっていますよね。
各金融機関が独自に審査・融資の可否を決定しています。
結果、金利も各金融機関毎に異なります。
何故か、金融機関は仲介を行うだけだ!という不思議な回答もありますがね。

>本審査で落とされてしまいました。

JAとしても「三菱東京UFJ銀行の審査基準」を適用して「銀行と同じ審査」を行う様になりました。
既に、農業収入では組織が成り立ちませんからね。
農業崩壊を見据えて、既に組織改革を行なっていますから審査も厳しくなっています。
事前審査(仮審査)は、落ちる人を探すのが難しい程です。
本審査で落ちても、何ら不思議ではありません。
あまり、気にしませんように!
ただ、本融資が決まるまでは「不動産売買契約はしない」事です。
融資が決まっていないのに、購入すると大変な場面に陥る事も多いので・・・。

>ハウスメーカーの方は(略)任せておいて下さいと、心強い事を言って下さってるのですが

ハウスメーカーは、金融機関を紹介・仲介するに過ぎません。
何ら、融資に関しては決定権を持っていません。
何故、ここまで強気の発言が出来るのか疑問ですね。
若しかすると、ハウスメーカーが独自の融資制度を持っているのかも知れませんね。
マンション購入時など、既に融資金融機関が決まっている場合もありますからね。

>次は第四銀行に申し込みを検討しているようですが、大丈夫でしょうか?

第四銀行担当者しか、分かりません。
ただ、JAと第四銀行は全くの別物です。
JAの本審査に落ちたから第四銀行も落ちる!とは、限りません。
そもそも、JAの審査結果を第四銀行が知る術はありませんからね。
各個人信用情報機関にも、融資可否の情報はありません。
例えば、三菱東京UFJ銀行が三井住友銀行に「○○さんの融資結果は?」と訊く事はできませんよ。^^;

>ちなみに着工日は今月4月25日です。

えっ!既に発注しているのですか?怖~い!
もし、どこの金融機関からも融資出来なかった場合の対策はありますか?
「節電すれば、原発が無くても大丈夫だ!」と言った、ポンコツ前首相と同じになりますよ!
何ら善後策が無いままに進むと、後で痛い目にあいます。
融資不可になった場合は、無条件で契約解除が出来ますか?
一戸建ての場合は、既に加工した木材は他の工事では利用できません。
私の場合、設計図と大工の見積書を持って「住宅ローンを借りたい。融資可能なら、大工に工事を発注する」と金融機関に依頼しました。
複数の大工と見積りを取り、過去の施行実績と価格の大工を選び、「金融機関が融資してくれれば、発注します」と伝えましたね。
結果は、目出度く融資が決まり着工となりました。
融資が決まっていない状態では、怖くて着工できません。(驚)

>JAで減額されてる現実があるのに、他で希望融資額満額借り入れられる見込みはあるのでしょうか?

これも、融資を申し込む金融機関でなければ分かりません。
審査基準が、各金融機関で異なりますからね。
住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)へ住宅ローンを申し込む場合は、窓口に過ぎません。
が・・・。
JAで減額されても、他の金融機関では希望額の融資を受ける事が出来るかも知れません。

ただ・・・。
質問内容からだと、未だ設計図・総工費が決まっていない?
総工費が確定していない状態では、金融機関は希望額100%の融資はしません。
どんな家屋が建つのか?分かりませんからね。
つまり、担保価値が分からないのです。
JAとしても、土地しか確定した評価額が分かりません。
融資希望額に対して、8割基準を採用した可能性もありますね。
だとすれば、どこの金融機関でも同じ結果になる可能性が高いです。
まぁ、ハウスメーカーが勧める金融機関よりも「給与振込を行なっている金融機関に融資を申し込む」事を優先した方が良いです。
ゼロから取引を始めるよりも、既に取引がある(信用構築)方が審査は楽ですよ。
質問者さまも「会った事も無い一見客よりも、馴染み客の方が安心」ですよね。
住宅ローンは、金利だけで金融機関を選ぶものではありません。
住宅ローン完済後は、リフォームローンなど色々と借入が発生する可能性があります。
(お怒りを承知で)最悪の場合も考えて、計画を進めて下さいね。
私も、一戸建てを建てた時は融資が不安でした。
0.何%の金利差よりも、融資の確実性を優先しました。
新規融資の金利が高くても、借り換えで金利が安い銀行に変更できます。
実際、借り換え・繰上げ返済で約10予定より早く完済しました。
質問者さまも、頑張って下さいね。

>家を新築するにあたり、JAに住宅ローンを申し込みました。

JAに限らず、各金融機関は独自に住宅ローン融資を行なっていますよね。
各金融機関が独自に審査・融資の可否を決定しています。
結果、金利も各金融機関毎に異なります。
何故か、金融機関は仲介を行うだけだ!という不思議な回答もありますがね。

>本審査で落とされてしまいました。

JAとしても「三菱東京UFJ銀行の審査基準」を適用して「銀行と同じ審査」を行う様になりました。
既に、農業収入では組織が成り立ちませんからね。
農業崩壊...続きを読む


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