地盤調査と地盤改良について

注文住宅を検討していて、購入予定の土地を地盤調査したところ、
地盤改良の必要あり、地盤改良費用は約130万円といわれました
（湿式柱状改良、ソイルパイル工法）。

できれば、なんとかして不要にしたいです。

工務店としても、できれば地盤改良はやりたくない、ということで、
セカンドオピニオンもやったがダメでした、とのことでした。
しかし、ネットなどで調べたり、保障会社に電話してみると、会社によって
改良が必要かどうかの基準はバラバラなので、同じ地盤調査の結果でも、
地盤改良の要・不要は会社によって異なる場合がめずらしくない、
ということでした。

ということで、工務店から地盤調査結果をもらって、セカンドオピニオンへの
再解析の依頼と、それでもダメならば、ＳＳ式以外での再調査も検討しています。
「地盤改良は断固やりたくない」と言うわけではないですが、支払うにしても、
130万という大金なので、「必要なかったかもしれない」という可能性は無く
してから、支払いたいです。
（当然、必要な土地だと本当に納得できれば、地盤改良したいです。）

もちろん、できれば、改良不要としたいです。

どのような会社にどのように依頼すれば、もっとも適切な結果が得られるでしょうか。
地盤調査も、作業した人によって、方式によって、異なると言うことですので、できれば、
複数の調査をして、その結果も見たいです。
しかし、どのように地盤調査会社を選べばいいかわかりません。
改良工事とセットでやっているところは、改良したそうですし。

130万払うのですから、追加調査にかかる追加費用も数万円程度でしたら、仕方ないと思います。
場所は、茨城県つくば市です。

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「そもそも、その土地を買うのが間違い」
「そもそも、その工務店は信用できるのか」
などの、そもそも論の展開はご遠慮ください。
ここには書ききれませんが、諸事情色々ありますので、
今の質問「できれば地盤改良を不要としたいけど、どうすればいいか？」
に答えていただけるとうれしいです。

No.7 回答者： salineroya 回答日時： 2015/09/16 17:19

建築予定地がおよそどのような地盤性状かは地盤調査会社は持っていることと思います。

ただ、その土地が新たに造成された土地であると、盛土、切土かは地盤調査をしてみないとわかりません。私は職業柄、いろいろな地盤調査会社の報告書を見る機会がありますが、調査会社としてプロといえる会社は所見欄に会社としての判断をはっきりと記入してあります。このような相談事に、具体的な調査会社名を上げるわけにはいきませんが、インターネットで検索して御判断なさってはいかがでしょうか。どなたかが書かれていたように、調査結果が、後々、今回の計画とは違った計画に役立つわけではありません。というのは調査地点は建築物の4隅付近を含む4か所以上というのが一般的だからです。建築物の配置を大きくずらしたケースでは確認審査機関から、新たな調査を指示された例がありました。何か所も調査するのは、地表の下の性状に傾きがあるかを確認する意味があります。相談者の方が計画されている平面的に複雑な形状のものにあっては、調査個所が、もっと多くなると考えられます。普通、SWSの調査は50000円前後です。調査に来て、報告書を作ってこの金額は安すぎると思いますが、玉石混交の世界なので、良心的な会社も低い金額を提示せざるを得ないなのだろうと思います。しかし、しっかりした調査会社も存在しますので、そのような会社を探し出して、納得できる結果を得られる様にしたらよろしいかと思います。地盤改良も表層改良、柱状改良、小口径鋼管によるもの、或いは土壌置換工法などいろいろありますが、引き出しをたくさん持った設計事務所にアドバイザーとして参画してもらうのも一つの方法かと思います。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

追加調査にかかる費用ですが、大きな買い物をするわけですから、確認にかかる費用として
納得できます。

まずは、セカンドオピニオンに出してみて、もしも地盤改良が必要だけど微妙なライン（もう少しで不要）
ならば、再調査も検討したいと思います。
その場合は、ＳＷＳ式でいいのでしょうか。

お礼日時：2015/09/17 06:58

No.6 回答者： something2013 回答日時： 2015/09/16 14:46

土地の地盤調査は、どなたの費用で、どなたが指示を出したのでしょうか？

そして、その調査報告書（当然、有ると思いますが）を作成したのは、誰でしょうか？

一般的には、土地が有って、その土地の所有者が、その土地に建物を建築するために、土地の所有者の費用で、
地質調査を行います。

何故、調査が必要か、と言うと、その土地の地耐力を把握しないと、基礎形式が決まらないからです。

何故、土地所有者の費用で行うか、と言うと、地盤の性状は、年月とともに変化しないからです。
仮に、将来、その土地を、他者に売買するとき、地盤調査書が完備していることで、調査書が資産になるからです。

さて、実際の流れで行くと、上記のような理屈で、動く物件はまれで、大体は、工務店が仕事欲しさに、
サービスで、簡易的な地盤調査を行う事例が、多いように思います。

何故、簡易的でも、地盤調査を行うか、と言うと、後で、建物が沈下したりしたら、工務店の責任になるからです。

簡易調査であれば、大体のところ、沈下しそうかどうか、位は推定できます。
そして、工務店としては、責任を逃れる為、安全側に判定し、改良工事等を進言することになります。
施主が、どうしても、改良工事をしない、と言えば、将来沈下しても責任を問わない、という念書を要求されるでしょう。

さて、では、誰が地盤改良が必要と判断しているのか、と言う問題が出てきます。

お話の様子では、建物の設計者は、工務店の有資格者（建築士）ではありませんか？
だから、地盤調査の費用は先方持ちだし、建築士と言えども、工務店の人間なので、後で責任を問われるような
厳しい検討はせず、安全側に判断する傾向があるのです。

本当に納得して検討をしたいなら、自己資金で、本当のボーリング調査をして、建物の設計は、第3者の
設計事務所に依頼するのが、正攻法です。

今の計画が、充分打ち合わせさたものであれば、その平面計画を下に、設計事務所に、設計、工事監理を依頼すればいいでしょう。
今の工務店も、自分の所に仕事が来る前提であれば、平面計画の著作権に拘るとも思えません。

ただし、これをやったからと言って、地盤改良工事が不要になるわけでもありません。
要は、良いにつけ悪いにつけ、納得出来る、結論が得られる、と言う事です。

少なくとも、地盤改良の必要性を判断するべき人が、工務店の人間であれば、
安全側の判断しか期待できない、と思います。

少し解りにくかったかも知れません。

この回答へのお礼

>工務店が仕事欲しさに、サービスで、簡易的な地盤調査を行う事例が、多いように思います。
工務店は建てた家が傾いたりしたときに対する保障（地盤保障）をつけるために、
地盤調査をすると思っていたのですが、違いますか。

＞誰が地盤改良が必要と判断しているのか、と言う問題
誰が必要としているかは、「施主（私）が必要としている」になるかと思います。

地盤保障会社「地盤改良しないと地盤保障できません」
工務店「地盤改良しないと地盤保障がないので、家に保証がつきません」
施工主「家に保障がないと困るので（不安なので）、保証つけてください（地盤改良してください）」

と言う流れだと思います。
結局、全員が必要だと言っていて、最終的にはお金を払う施主（私）に決定権があります。

＞地盤調査の費用は先方持ちだし、建築士と言えども、工務店の人間なので、
＞後で責任を問われるような厳しい検討はせず、安全側に判断する傾向があるのです。

とは自分も思っているのですが、一方で、工務店は

　・できれば地盤改良はしたくないと言う（余計な出費だし、そんな費用があるなら家にかけたい）
　・ＳＳ式で調査してダメなので、より通りやすい方法で調査した。地質採取もした（名前忘れました）
　・セカンドオピニオンにも出した（地盤ネット）。（地盤ネットはかなり通りやすいらしい）
　・他のセカンドオピニオンにも出したほうがいいかもと提案している。
　　（以前、地盤ネットがだけでも他のところで通ったこともある）

などあって、工務店としては
「仕事が欲しいので（利益が欲しいので）、地盤改良したい」
という雰囲気は感じません。（もちろん、真意はどうだかわかりませんが）

十分、打ち合わせできたわけではありません。
地盤改良については、打ち合わせの初期段階です。

＞本当に納得して検討をしたいなら、自己資金で、本当のボーリング調査をして、建物の設計は、第3者の
＞設計事務所に依頼するのが、正攻法

ボーリング調査まではしていませんが、ＳＳ式以外の工法でも試していて、工務店からは、
　・調査まではやり直さなくてもいいと思う（すでにある程度のことは、やっているし費用もかかる）
　・セカンドオピニオンをいくつかやってみるのはいいと思う。費用もかからない。
と言われていて、とりあえずその路線で進めようと思っています。

お礼日時：2015/09/17 06:49

No.5 回答者： inon 回答日時： 2015/09/16 10:52

頑張って、地盤改良必要なしという業者を探してください。

調査方法は色々ありますので、違う方法も試して見れば、より詳しい内容で調べられるでしょう。ただし、ＳＷＳ試験で結果が出ていて、地盤改良必要なしという結果を得ようとすれば、違うポイントでの調査などという流れになるかもしれません。
それが本当に家のために良いかどうかは、難しい選択です。

また、不同沈下が起こって家が破損しても、経緯が分かると、瑕疵担保保険の適用外になるかもしれません。

この回答へのお礼

＞それが本当に家のために良いかどうかは、難しい選択です。
ご指摘ごもっともです。
「地盤改良しない」という、結論ありき、にならないように
十分検討していきたいと思います。

本当に、地盤沈下したら困りますし。

お礼日時：2015/09/16 11:56

No.4 回答者： nantamann 回答日時： 2015/09/16 10:06

６畳一間削ればいいのではないでしょうか。

つくば周辺の災害
常総市の鬼怒川氾濫では基礎杭を打ってあった白い家は流出を免れた。その近所の家は人が入れるほど基礎部分の土砂がえぐられたが倒壊していない。
筑波山山麓の竜巻
中学生が亡くなった家はべた基礎だが基礎ごと吹き飛ばされた。
東日本大震災
軟弱地盤では液状化が問題。浦安では地盤強化した地域としていない地域では被害がまったく違った。

リスクを取るかとらないかは質問者さんしだい。今や建売でさえ地盤強化か鋼管杭を打っている時代。もし中古で家を売る場合買い手が現れるか？。資産価値が低いリスクがあります。

なお、地盤強化した場合、地盤強化されていないところに埋められるガス管、水道管、排水管が周辺の地盤沈下で破損する可能性があります。また、柱立てベランダが傾くこともあります。我が家東日本大震災で破損しました。

この回答へのお礼

＞６畳一間削ればいいのではないでしょうか。

どういう意味でしょうか。
間取りの変更をご提案されていますか？

間取りは、半年ほどかけて検討しました。
家全体が、吹き抜け＋ロフトで「コの字」型（をさらに変形したような）の特殊な形状です。
今更、間取りの変更は厳しいです。

住宅ローンのスケジュール、子供の学区変更のスケジュールなどから、
間取りを変更するくらいなら、地盤改良します。

全て説明できませんが、書ききれない事情があるので、
そもそも論の展開はご遠慮ください。

リスクをどうかは自分次第です。
ですが、それを判断する材料がまだそろっていないと考えています。

お礼日時：2015/09/16 11:55

No.3 回答者： -yo-shi- 回答日時： 2015/09/16 09:38

地盤調査を行えば7割方は「必要」と判断されると言われています。

理由は先の回答にある通りで、保証の問題があるからです。

仮に不要と判定したにも関わらず不同沈下が起きれば責任問題になります。
リスクを考えれば盤石な地盤で無い限り、地盤改良が必要と判断するのは頷けます。


貴方にとって考え方を変える事も必要かと思います。

自動車にエアバックは必要か？と言うのと同じだと思います。


一般的には３０年・４０年住む事になる訳ですから、その間に何が起きるかわかりません。
勿論、何も起こらない可能性の方が大きいかもしれません。

しかし、何かあった時に「地盤改良しておけば良かった」と思っても遅いのです。

少なくとも「必要」と判断されたという事実は、不安要素があると言う事なのです。

安易に地盤改良を勧める訳ではありませんが、今後３０年・４０年の安心を買うと考えれば無駄な費用ではないと思います。

この回答へのお礼

無駄な費用とは思っていません。

自分は、
「高価な買い物なので、十分調べたい」
と思っています。

実際に、
「必要ないのに、利益のために地盤改良する」
「地盤保障をつけるのために、他の業者判定より安全側」
「調査結果が微妙で、次調査したら違う結果」
なども、普通にあるみたいです。

それらを調べずに「工務店が用意した１社の調査・解析」を
信用すべきでしょうか。
もちろん、信頼すべき結果であれば、地盤改良すべきです。
（悪質かどうかでなく、安全サイドに降っている場合は、考え方にもよりますし、調査方法や調査をした人にも少なからず依存しますので。施工主で判断すべきところもあるかもしれまｓん）

＞自動車にエアバックは必要か？と言うのと同じだと思います。
エアバックをオプションにして100万円したら、どうでしょうか。命に代えられないし、何かあった時には遅いので、みんな購入するでしょうか。購入する人は減ると思います。

＞何かあった時に「地盤改良しておけば良かった」と思っても遅いのです。

そうなのでしょうか。
地盤沈下の修正工事は普通にあるみたいですし、工法にもよりますが、100万円くらいからだそうです。
数百万のリスクのために１３０万円で保険をかけるのかと思うと、保険としては、結構高い感じがします。
（地盤の状況によります）

＞今後３０年・４０年の安心を買うと考えれば無駄な費用ではないと思います。

そのとうりです。
ですが
「やっておけば将来が安心ですよ」
という魔法の言葉（？）がはびこっているのも事実です。

お礼日時：2015/09/16 10:00

No.2 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2015/09/16 01:33

調査会社どこでもだいたい同じです。

ポイントだけでも地層がわかればよい　
ダメならダメが正しい　嘘ついてもつまらん偽造する意味が無い。

そもそも今時注文住宅でベタ基礎のみじゃ話にならん
地盤改良はコストだけで決めちゃ意味がない。
地盤改良には多種多用な工法など種類が多くあります。
何層にも固め直しで改良工事もあるし確実なのは
パイルドラフトか鋼管杭かだろうね

改良作業にはいり
鋼管杭なら調査会社ミスが有っても十分下層まで届くので延長も可能なので安心ミスも少ない

まともな建設業なら調査結果で必要なのにやらないでよい！
と言われたら、建物は作ってあげないです、1棟の家で将来のリスクいらない。

この回答へのお礼

＞まともな建設業なら調査結果で必要なのにやらないでよい！
＞と言われたら、建物は作ってあげないです、1棟の家で将来のリスクいらない。

更問いで恐縮ですが、
どこまで何を確認したら「地盤改良は必要」と確信できるのでしょうか。
（もちろん、人の考えにもよりますが、専門家としての意見で結構です）

ネットの情報なので、どこまで信用できるかわかりませんが、
「必要と言われても、セカンドオピニオンで不要になった」
「保障会社は安全側によるので、地盤改良したがる」
「工務店やハウスメーカーは、利益のために地盤改良したがる」
などあって、
本当に、
工務店「この土地は、地盤改良必要です」
施主「はい、お願いします。いくらかかっても、必要なだけやってください」
でいいのでしょうか。

とりあえず、調査結果をみて、できれば、複数の調査（SS式、表面波）をして、
複数の解析業者・再解析業者にだしてみて、その結果を見て判断しようと思います。
費用は、5-10万円くらいで収めたいと思っています。

お礼日時：2015/09/16 09:43

No.1 回答者： infyagooool 回答日時： 2015/09/16 00:20

こんばんは。

じゃあこちらも端的に。

どれが一番いい調査会社、方法なのか、と言うのはちょっと答えにくいです。
調査方法にも砂質に向いている方法、土質に向いた方法と種類があり
また、同じ敷地でも50cm調査する場所が違うだけでまるっきり地質が違う場合もあるからです。

結局の所、お考えの通りなるべく調査方法が違う別々の調査会社、3社ぐらい調べてもらって
1社でも改良必要無し、と判定されたら改良工事は無しで
3社とも必要有りと判定されたら諦めて改良工事を行う、でイイと思いますよ。
おおよそ3社に調べてもらえば、後は他でいくら調べて貰っても判定がひっくり返ることは無いと思います。
下手な鉄砲で5社も10社も調査依頼すればそのうちの一つぐらいは必要無しの判定してくれるかもしれませんが
そこまで来ると調査費用で地盤改良費用が出ちゃいますしね。




その工務店さんに説明をしてもらってるかもしれませんが、因みに・・・・
実は地盤調査は義務ですが
地盤改良は義務ではなんです。はい

地盤改良すれば地盤について保険がかかるんです。
（地盤改良が不要と判定されればそれで保険がかかります）
（地盤だけにかかわる保険なので一般的な住宅保険等とは別物です）

要するに「貴方が地盤改良工事が必要な軟弱地盤なのはわかった。
でも改良工事なんてしなくても良い、保証はいらないからそのまま家を建ててくれ！」
とゴリ押せば建ててくれますよ。
後で地盤沈下など地盤が原因の不具合が起きても誰にも責任でもないよ！自己責任で理解でましたー！
・・・と工務店（または不動産屋）に一筆書かせられる事になると思いますが。
まあ、それも選択肢に入るなら、工務店さんに聞いてみて下さい。ちゃんと答えてくれると思います。
私は、余程と事が無い限りはそう言われても「改良しましょう！」とゴリ押し返しますが。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

>3社とも必要有りと判定されたら諦めて改良工事を行う、でイイと思いますよ。

自分もそのように考えておりました。
もしかしたら無駄になるかも、とも思いましたが、
高額商品を購入するわけですから、そのような「確認のための経費、念のための経費」
も必要な経費と考えることにしました。

必要と判断できれば、地盤改良はします。
ただ、十分調査して、本当に必要だと確信してからにしたいです。

数万円の電化製品買うときだって、かなり調べるのに、それの数百倍～数千倍の
土地なので、数百倍～数千倍くらい調べたいけど、なかなか難しいですね。

お礼日時：2015/09/16 09:36