出産前後の痔にはご注意!

A市に所有している土地の売却を考えております。
不動産売買は仲介する不動産屋選び(と担当者)が非常に重要とのことでA市地元の不動産屋を色々調べておりますが、やはりどこが良いのか見当もつきません・・。大手に依頼するつもりはありません。よって、結局どこに依頼すれば良いのか分からずじまいです。
そこで、以前お世話になったN区のN駅周辺が地元で強い中小不動産屋があります。非常に親切に対応してくださり、高額で(N区N駅近くにある)土地の売却をしてくださり非常に満足のいく結果でした。できれば今回もそこに頼みたいのですが、今回はA市にある土地の売却。つまりN区にある不動産屋にとっては全く地元ではないのです。

①信用できるN区の中小不動産屋に、地元ではないA市の土地売却の依頼をするのと、
②信用できるか分からないがA市地元の中小不動産屋に依頼するのと、どちらが懸命でしょうか。

※A市もN区も同じ東京都内にあります。レインズを考えれば情報は繋がっていると考えれば、信頼できる不動産屋と担当者(=N区の不動産)に頼んで良いのかと考えましたが、レインズとは関係なしにやはりA市の中小地元不動産屋には地元ならではの高値で売れるような強みや情報があるのでしょうか。
(実際に以前N区N駅近辺の土地が高値で売れたのも、地元に強い不動産のお陰だったかもしれません)。
専属専任媒介で考えております。
全く急いではおりません。
土地は住宅用更地で駅から徒歩15分の角地です。(つまり駅前の誰でもすぐに飛びつくような美味しい物件ではない)

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A 回答 (6件)

東京にA市は2つ。


A島駅なら駅15分でもOKだけど、A野駅だと厳しいなぁ。
どっちだろうね。

前者なら需要があるので高値で売るなら地元の強い業者に任せたい。
信頼のあるN区の業者というのも、離れた場所であろうとも交渉力や調整力は折り紙つきだろうから、A市の物件でも任せてみてもいいと思う。
23区から見るとA島市はちょいと離れているけれど、更地だから管理は難しくはないはず。
地元密着とか中小だけに人手を回せないなどを理由に断られるかもしれないけど。

後者のA野市の場合は、一時期再開発でプチバブルがあったんだけど、その後は土地柄なのか動きは鈍い。
もしも高値で売れたとしても、元が安い水準なので金額的には微々たるもののはず。
N野区かN馬区の地元密着型の業者だと、距離とコストの問題で引き受けないかもね。


前置きが長くなったけれど。
まずはN区の信頼できる業者に話をしてみて、引き受けるなら頼んだ方がいい。
以前のN区の土地のように高く売れるとは言わないと思うけど。
断られたら地元の業者。
大手はイヤみたいなので除外するけれど、大手企業のコンプライアンス精神(?)のお陰で大手のぺーぺー社員の方があやしい業者よりもまともなこともあるから。
N区の業者に断られたら大手も検討した方がいいと思う。
やっぱり大手がイヤだとしたら、大手の3社くらいに査定額だけ出してもらって、その価格帯で地元中小業者に任せるという方法でもいいし。
大手の社員は可哀そうだけどね。


>レインズとは関係なしにやはりA市の中小地元不動産屋には地元ならではの高値で売れるような強みや情報があるのでしょうか。

なかなか物件が出ないエリア限定で広い土地が欲しいなどの富裕層の顧客を持っている場合があるよね。
こういう場合は高め設定で売れるけれど。
それ以外ではこの情報化社会で「高く買う」のはよほど相場を知らない一般人だけ。
今回は住宅地の更地(主に注文建築向けと推察)の場合は、買主は周辺相場も調べて交渉してくるので、結果的に相場なりにしか売れない。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます!
A市もN区もイニシャルではありません適当にアルファベットを打っただけです・・すみません 汗。でも回答が非常に分かりやすくなるほどぉ~・・と理解ができました。実は以前売却したN区の物件が思った以上に高くしかも販売開始から即日即決で売れたのが逆に不思議だったのですが(最初不動産屋さんと話した額より1000万近く高値でした)、あれはきっと依頼した地元に強い不動産屋が既に顧客を抱えてたんでしょうね・・・。なかなかでない物件でしたし。
今回はご推察通りに住宅地の更地なのでそこまで高値では売れないだろうと思いますが、がんばりたいと思います。ありがとうございました!

お礼日時:2015/09/30 05:29

結局のところ、物件情報を公開するしない、仲介業者が地元か大手か、そんな事は無関係。


売値は貴方が付けられます。(仲介業者の値段はアドバイス)
ただ、その値段で仲介業者が受けてくれるか、買い手が付くかです。

要は、値段交渉を含め、売り手と買い手の思惑が一致すれば契約に至るわけで、地元の仲介業者だから高値で売って貰える。大手だから買い叩かれると言うものではありません。
つまり、仲介業者は不動産の仲人に過ぎないのです。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます!別に急いではないので値段交渉を急ぐ必要もなく、よって大手は避けようと考えてました。大手はノルマ達成のために電話がバンバンなって急かしてくる気がしたので・・。自分で値段をしっかり見極めて売却したいと思います。ありがとうございました!

お礼日時:2015/09/30 05:32

実際に書かれていられるように「レインズを考えれば情報は繋がっている」わけですし、N区の業者もA市の業者も大差ないです。


でしたら、信用できるN区の業者に出してもらった方が安心できると思います。

ぶっちゃけたところ、A市とN区の距離がどんなものかはわかりませんが、強み弱みなんてのはプロなら場所(地図)見ればわかりますので、どっちもどっちと思ってください。

※全国展開の大手仲介だと、支店間での取引で決めちゃう場合が多かったりするので、そこまで値段がつかなかったりする場合があります。
 逆に早く決まるというメリットがありますが。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます!特に急いではないので大手はノルマ達成のために早く決めさせようと値段交渉をしてくるような気がしたので避けようと考えました。支店間の取引とかもちょっと嫌ですね・・・。もう少しA市地元の業者を探してみてピンとくるものがなければN区の業者に問い合わせてみようと思います。ありがとうございました!

お礼日時:2015/09/30 05:35

誤)全国ネットの大手不動産業者


正)全国展開の大手不動産仲介業者
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不動産は、1社のみで売り買いするのではなく、ネットワーク上に情報を公開するシステムが出来上がっています。


だから、A社に依頼したのにB社が下見の客を連れてくる事も珍しくはありません。

勿論、情報を公開するか否かは、売却依頼を受けた業者の自由。
自社で、上手くマッチングできるなら、売却依頼者と購入者の両方から仲介手数料が入るうま味がある訳です。
ただ、自社で売る自信がないのに、情報を公開せず、がめつく抱え込んで半年経っても買い手が付かず、結局、他の業者に売却を依頼し直すケースもある訳です。

まぁ、街の不動産屋さんより、全国ネットの大手不動産業者の方が販売力で勝るのは申すまでもありません。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます!確かに販売力では大手が勝るのは理解できるのですが、あのにっこりさわやか笑顔の営業が・・・、どうも苦手でどうにもなりません。何とかして地元不動産でピントくるところを見つけたいところですが、やはり情報は繋がっているようなので、ダメそうならN区の業者に当たってみたいと思います。ありがとうございました。

お礼日時:2015/09/30 05:42

タイトルのお答え。


それは云わずと知れた地元不動産屋です。
案内や説明は詳しいからです。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます!不動産情報は繋がっているとはいえやはり案内や説明では地元が強いですよね・・・。私としてもだからこそ地元の業者に頼みたいのですが、信用できるか分からない・・。迷いに迷います。
もう少し研究してみます。ありがとうございました。

お礼日時:2015/09/30 05:44

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Q古い家屋を解体して売却すべきか?

古い家屋を解体して売却すべきか?

都下、私鉄駅5分程度の一戸建てを所有しています。
これを売却する予定です。

家屋は築40年で、ほとんど価値はありません。
売却する時は、家屋を解体して売却しようと思ったのですが、広告を見ると「古屋あり」という広告もあります。
解体しないで「古屋あり」ということで、売りに出した方が良いのでしょうか?

価格や成約に与える影響を教えてください。

注、解体して売却する場合、解体費用は売却費用に算入できるはずなので、その点はご忠告無用です。

Aベストアンサー

建築及び宅建業者です。

考慮すべき点は税金、瑕疵、印象の3点です。
税金は、居住用財産の売却であれば控除が大きいですが、更地にして引越し、なかなか売れないのでとりあえず駐車場にするなど他の利用をすると控除が受けられませんし、3年目の年末までに売れないと控除は受けられません。なので解体せずに売れるまで住むと言う方もいるでしょう。
またそもそも居住用財産ではない場合、譲渡益は大きい可能性があるので、解体費用を経費にしたいので直前まで解体しないとか、住宅の無い土地だけになると固定資産税が高くなるとか、色々な理由がケースバイケースで考えられます。

瑕疵に関しては、古家付きで売却すると建物の瑕疵の問題が出てきます。瑕疵担保を負わないと言う契約をしても隠れたる瑕疵の場合や知っていて告知しない瑕疵の場合、瑕疵責任を負わされる例もあるので、更地の方が良い場合もありますし、契約に解体を条件にする、かつ解体費用分を値引きするか、売主負担するという事も考える必要があります。
なお、土地の瑕疵に関しては、実は解体するまで分からないと言う事が稀にあります。なので、更地にした方が問題が少ないと言う業者もいますね。微妙なところです。

印象に関しては、あまりに古い建物は印象が悪いと言う事があり、売れにくくなります。また極小の土地だと更地だと狭く感じると言う事もあります。
見た目的にまだそれほど酷く無い(住めそうな感じ)ならそのまま、あまりにも古いなら解体という選択肢もありでしょう。

後は、もしなかなか売れなかった場合、業者が買い取ると言う事もあるでしょう。その場合は解体費用などかけずに、解体も業者に任せて、とりあえず売り抜けてしまうという選択肢もあります。貴方は費用を一銭もださず、仲介手数料も出さず、売れずにずっと残っているリスクも背負わずに、とっとと売ってしまうと言う事です。もちろん価格は市価の6~7割ですが。

建築及び宅建業者です。

考慮すべき点は税金、瑕疵、印象の3点です。
税金は、居住用財産の売却であれば控除が大きいですが、更地にして引越し、なかなか売れないのでとりあえず駐車場にするなど他の利用をすると控除が受けられませんし、3年目の年末までに売れないと控除は受けられません。なので解体せずに売れるまで住むと言う方もいるでしょう。
またそもそも居住用財産ではない場合、譲渡益は大きい可能性があるので、解体費用を経費にしたいので直前まで解体しないとか、住宅の無い土地だけになると固定資...続きを読む

Q土地を売るとき複数の不動産会社に依頼して問題ないか

土地を売るとき複数の不動産会社に依頼して問題ないかどうか
教えてください。

少しでも良い条件で売りたいのとできれば早く売りたいので
複数の不動産会社に依頼しようと思うのですがそういうことは皆されているのか
どうか、初めて土地を売るので教えていただければと存じます。

その場合不動産会社にはその旨は言わないほうが良いのかどうかもお教えください<m(__)m>。

また良い不動産会社の見分け方などあればお教えください<m(__)m>。

Aベストアンサー

不動産を売却するときは、不動産業者と「媒介契約」を
結んで頂く事になります。その種類は・・

1.専属専任媒介契約
  その契約を結んだ業者以外の業者とは媒介契約を
 結べません。また、質問者様の友人やお知り合いの
 方もしくはその紹介者が直接買いたいと言っても
 その業者を通してしか契約できません。

2.専任媒介契約
  その契約を結んだ業者以外の業者とは媒介契約を
 結べません。ただし、ご自身が見つけてきた買主と
 は直接(業者を通さず)契約できます。

3.一般媒介契約
  何社に対しても媒介契約できます。ただし、各社
 にはどこどこと契約したということを報告しないと
 いけません。また売却価格は統一する必要がありま
 す。各社で価格が違うと二重価格販売となり違法性
 があります。

ですので、質問者様は、上記の中からご選択をして
頂くことになります。
ですので、どこに頼んだかを言わずに依頼をされるのは
難しいと思います。

媒介契約を結ばなくても、販売は出来なくはありませんが
(その場合は、どこに頼んだかは言わなくても良いかも
知れませんが・・)

ただし、初めて行く不動産屋さんで、媒介契約無しで販売を依頼
するのはどうかとも思います。

媒介契約というのは、売主がこの物件を記載の条件があえば
販売しても良いと言う証しになる為に業界では必要不可欠な
書類になります。

もし、その業者に媒介契約書がない場合は、売主の明確な売却
意思が書面でないので、
「売る意思のない物件」ととられ、広義の解釈では、
おとり物件(違法です)、ととられる可能性もあります。
(少し大げさかも知れませんが・・)

ですので、上記三つの中からお決め頂くことをおすすめ致します。
また、良い業者の見分け方は、前出にご回答頂いております
多数のご回答者様のご意見をご参考にされたら良いかと思います。

不動産を売却するときは、不動産業者と「媒介契約」を
結んで頂く事になります。その種類は・・

1.専属専任媒介契約
  その契約を結んだ業者以外の業者とは媒介契約を
 結べません。また、質問者様の友人やお知り合いの
 方もしくはその紹介者が直接買いたいと言っても
 その業者を通してしか契約できません。

2.専任媒介契約
  その契約を結んだ業者以外の業者とは媒介契約を
 結べません。ただし、ご自身が見つけてきた買主と
 は直接(業者を通さず)契約できます。

3.一般媒介契約
  何社...続きを読む

Q土地探しはハウスメーカー?不動産屋?(お金ないです^^;)

今年末~来年にかけてマイホーム新築を考えています。
住宅展示場などを色々めぐり、
お願いしたいハウスメーカーもほぼ決まり(先方にはまだ伝えていませんが)
立てたい地域も決まっています。
お願いしたいと思っているハウスメーカーの営業さんから
「土地探しもお手伝いしますよ」とは言われましたが
自分達で不動産屋を回って探していました。
いいなぁ~と思う土地もあったのですが、
諸費用程度(100数十万)の現金しか用意できない為
土地+建物の購入費用は全てローンでまかなうつもりの
お金のない私たちが、単独で土地を先に購入するのは無理と気づきました。
(気づくの遅いですね・・・)
このような場合、ハウスメーカーに土地探しをお願いすれば
土地+建物でまとめて住宅ローンが組めるのでしょうか?
そのHMは私たちの建てたい地域に自社の土地は持っていないので
一般に流通している土地を探すようです。
ハウスメーカーに直接聞くと、あっという間に話が決まってしまいそうなので
まずはこちらでご相談させていただきました。

頭金なしでローンを組む事に関しては
先日こちらでご相談させて頂いたので「無謀だ」等のご意見は承知です。

どなたかアドバイスいただければ幸いです。

今年末~来年にかけてマイホーム新築を考えています。
住宅展示場などを色々めぐり、
お願いしたいハウスメーカーもほぼ決まり(先方にはまだ伝えていませんが)
立てたい地域も決まっています。
お願いしたいと思っているハウスメーカーの営業さんから
「土地探しもお手伝いしますよ」とは言われましたが
自分達で不動産屋を回って探していました。
いいなぁ~と思う土地もあったのですが、
諸費用程度(100数十万)の現金しか用意できない為
土地+建物の購入費用は全てローンでまかなうつもりの
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Aベストアンサー

#1です。

ちょっぴり誤解があるようですので・・・
土地を探すにあたりHMさんにお願いするのは、
「土地ありませんかね~?」では、皆さんが仰られているのと同様、
いい土地はすくないでしょう。
ここで、「この土地って何処が持ってるんでしょうかねぇ?」と聞くと
調べてくれます。(くれました。)
つまり、HMさんには申し訳無いですが、最大限HMパワーを使うと良いと思います。(気に入ったHMがあるならそこで建てる可能性が高いわけですから許してくれるでしょう(笑))

私が検討してた時、実は後で思えば滅茶苦茶だったのですが、
ある土地をHMさんへ指定し見積もり依頼しました。
4つの不動産屋さんへ足を運んでも紹介なかった土地だったのですが、
すると、ちゃんと見積もりでてきたのです。
なんだかんだ言いながら、その出所を聞き出すと、
既にまわった4つの不動産屋さんの一つからで・・・
まだ売らないとKeepしていたのでした。
つまり、不動産屋さんが出す土地にも優先順番があるのでしょうね。
従いまして、こちらから「この土地は何処の?」と聞かないと、本当にいい土地は出てこないんだろうなぁと思いました。
(また、他の候補地は個人所有でいたが、別のHMさんは調べそこにアポ取ってくれました。結局は断られたのですが・・)

ご自分で頑張られるのも結構ですが、HMさんパワーを最大限使うと
個人では入手できない、入手の仕方がわからない情報が結構入ってきます。
こうゆう意味で、気に入ったHMさんがあるのなら、このようなお手伝いをしてもらうのは手だと思います。
ただし、何度と無く断りを入れておいてください・・・
「何処で建てるかは未定です。お手伝いいただいてますが、もしかするとお断りする事になるかも知れません・・その時はスミマセン」と。

#1です。

ちょっぴり誤解があるようですので・・・
土地を探すにあたりHMさんにお願いするのは、
「土地ありませんかね~?」では、皆さんが仰られているのと同様、
いい土地はすくないでしょう。
ここで、「この土地って何処が持ってるんでしょうかねぇ?」と聞くと
調べてくれます。(くれました。)
つまり、HMさんには申し訳無いですが、最大限HMパワーを使うと良いと思います。(気に入ったHMがあるならそこで建てる可能性が高いわけですから許してくれるでしょう(笑))

私が検討してた時、実は...続きを読む


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