マンション管理費値上げ

マンション自治会の人間ですが、管理費値上げ（防犯カメラ等費用増になった）を検討しています。有効な経費削減案、有効な管理会社へ切り込み方があったら教えて下さい。

質問者からの補足コメント

• 所有者です。

    補足日時：2015/10/17 10:24

No.8 ベストアンサー 回答者： スマイスター編集部服部 回答日時： 2015/10/19 19:33

ナベリンさん

スマイスター編集部の服部と申します。
「管理会社への有効な切り込み方」という点でお話しさせていただきます。

他の回答者の方が言われているように、管理費を削減するために複数の管理会社から相見積もりを取るという方法は、一つ有効な手段かと思います。そして結果如何によっては管理会社を変更する可能性もあるのではないでしょうか。

管理会社の変更や相見積もりは、タイミングが非常に重要です。
管理会社を変更する場合下記のような流れをオススメします。

一般的な区分所有法に基づく取り決めによれば、

①総会を開く
→総会を開く為には、1週間前までに告知をして議決権の5分の1が必要となり、議題内容を明確にしておきます。

②この総会により現状の問題点や、新しく導入するサービスなど議論する
→ナベリンさんの場合、防犯カメラ等の導入や、それによる管理費の値上げ、値上げを防ぐための経費削減案などについて話し合います。管理会社を変更するかどうか・相見積もりをとるかどうかもこの時点で話し合います。

③区分所有者半数以上の賛成により、管理会社の変更が可能になります。

④相見積もりをとる
→相見積もりは、このタイミングをオススメします。
マンション管理組合において、最も重要なことは「コンセンサスがとれているか」です。相見積もりはどのタイミングでもすることが可能ですが、1人の方の感覚だけで見積もりを依頼し、管理会社を変更しようと動いたとしても、他の管理組合員に反対されてしまうと変更することができません。

マンション管理組合は全員が平等な権利を持っているため、あくまでもコンセンサスがとれたあと（総会後）にすることをおすすめします。

⑤共通の見積もり＋提案型の見積もりを貰う
→ここで重要なポイントは「共通の見積をもらう」ことです。複数社に見積もりを依頼する場合、条件が同じものでなくては比較ができません。

・いつからいつまでの期間なのかを明確にしてもらう
・管理会社独自のオプションの費用を明確にしてもらう

など、様々な項目を明確にして、同条件での見積を比較しましょう。それに加えて、管理会社より「提案型の見積もり」ももらえればなお良いです。このマンションについてどう思いますか？といった質問から、もう一枚見積もりをもらうことで、会社ごとの「提案力」を見ることができるので、会社選びもスムーズにいくのではないでしょうか。

⑥プレゼンテーション
見積りを比較したあとに、各管理会社からプレゼンテーションをしてもらうとなお良いでしょう。できれば管理組合員全員への公開のプレゼンテーションがベターです。

⑦総会で新しい管理会社を決める
最後に総会を開き、変更する管理会社を決定します。

以上が、一般的な管理会社の変更の流れです（何故「一般的な」という言葉をつけたかというと、決議権などの割合は各マンションの規約により多少変更されている場合があるからです）。

④⑤で説明したように、管理会社の変更には管理組合員の「コンセンサス」が重要なポイントであるという部分が1つ、また相見積もりをとる場合は「共通の条件」で見積もりをとることが重要です。

長文、失礼致しました。

この回答へのお礼

ありがとうございました。

お礼日時：2015/10/20 22:17

No.7 回答者： merciusako 回答日時： 2015/10/17 18:22

「マンション自治会」とのことですが、管理組合ということで、あなたは「その管理組合の理事会の理事」ということでお話しします。

１．管理費値上げ
防犯カメラ等の費用増によって、管理費会計の決算で赤字になるようなら、支出オーバーと言うことですから、理事会で「管理費値上げ」を決議して、管理組合の総会に諮ります。
（総会に諮るための手続は、そちらのマンションの管理規約に記載されています）

２．有効な経費削減案
決算書を見てみないと何とも言えません。マンション共用部の照明をLED化すれば、電気代は相当下がりますが。
削減可能な部分があるかどうかは管理会社に相談でしょう。

３．有効な管理会社への切り込み
管理組合と管理会社は管理委託契約を締結していますから、管理委託費の見直しをすることです。
この管理委託契約には、管理会社の業務内容の仕様書があります。
この仕様内容を理事会で検討することや、管理会社が委託する様々な点検・整備業者の費用を削減してもらうということも可能でしょう。
あるいは、他の管理会社を検討するということも視野に入れれば良いと思いますが。

この回答へのお礼

ありがとうございました。

お礼日時：2015/10/20 22:18

No.6 回答者： tk-kubota 回答日時： 2015/10/17 13:34

＞所有者です。

と云うことであれば、今回は「自治会」や「管理会社」の問題ではないです。
管理組合の臨時総会でも開催し、その旨の決議を求めてはどうでしよう。

この回答へのお礼

ありがとうございました。

お礼日時：2015/10/20 22:18

No.5 回答者： inon 回答日時： 2015/10/17 11:27

防犯カメラぐらいで管理費を値上げしないといけないという原状はかなりヤバイです。

管理費そのものを考え直さないと行けないのでは。管理費会計の見直しも視野にいれましょう。

No.4 回答者： tk-kubota 回答日時： 2015/10/17 09:46

＞マンション自治会の人間です

と云いますが、ナベリンさんは、そのマンションの所有者ですか ?
それとも借りているのですか ?
所有者であっても借りてしても自治会の会員ですか ?
所有者ならば管理会社云々はナンセンスです。
管理組合が必ずありますから、そこで協議すべき案件です。
それが法律上の手続きです。
借りていたり、単なる自治会の会員ならば、法律の進展は困難で、単なる意見とするだけのことです。

この回答へのお礼

ありがとうございました。

お礼日時：2015/10/20 22:19

No.3 回答者： suzuki0013 回答日時： 2015/10/17 09:37

>有効な管理会社へ切り込み方があったら

気分を害されるかもしれないが、そんな魔法の言葉はないよ。
というのも、指摘できる（切り込める）ポイントがあっても専門家等でなければ気づけないから、一般人ではまず無理。

管理会社が恐れる“一般人でもできる方法”といえばやっぱり「組合員の一致団結」かな。
これがまた難しいけれどね。
みんな好き勝手言うから・・・。
全くまとまりのない管理組合も怖いけれど、こちらは怖いの意味が違う。


次善策としては、他社との入札・相見積もりかな。
毎年のように恒例で入札をすれば、管理会社も慢心しにくい。
ディベロッパー系と独立系では後者の方が割安という風潮もあるので、双方の系統で１～２社ずつ内容をよく精査した上で相見積もり・入札等を行うといいと思う。


ただ、経費削減や入札ばかりやっていると、そのマンションで求めるクオリティの管理を得られなくなるケースも少なくない。
例えば、質問文にあるような防犯カメラの費用も、三流どころを採用すればコストが抑えられる半面防犯性能には疑問が生じる。
もしも犯罪が発生した際に、防犯カメラの性能不足で被害が大きくなった場合には、採用を決めた際の理事会メンバーがバッシングの的になる恐れもある。
管理会社にケツを回そうとしても、管理会社は一流どころの見積もりで高額を理由に否決されたことを持ちだして責任を負わせられない。
（といっても某有名警備会社などは割高で、解約することを告げるといきなり半額になったりするから、防犯費用はケースバイケースだけれど）

この回答へのお礼

ありがとうございました。

お礼日時：2015/10/20 22:19

No.2 回答者： bathbadya 回答日時： 2015/10/17 09:10

一番の経費削減は、自分たちで出来ることは自分たちでやるって事でしょう。

＞有効な管理会社へ切り込み方
隣のマンションの管理会社の場合だと…　って、比較する対象を明確にして交渉する。

この回答へのお礼

ありがとうございました。

お礼日時：2015/10/20 22:19

No.1 回答者： carkurui2020 回答日時： 2015/10/17 08:50

マンションの規模や建築時期によっても

アプローチが違います。

財閥系の管理会社から
独立系の管理会社に変えるのが
安く品質のよい管理になります。

因みに、
自治会は自治体、
管理組合は区分所有者によります。