・不動産ジャパンに掲載されていない賃貸物件は存在しない、という認識で合っているでしょうか?
・レインズと何が違うのでしょうか?
・掲載情報の取り下げ基準とタイミングについて教えてください

質問者からの補足コメント

  • うーん・・・

    回答ありがとうございます。
    よければ追加で教えて下さい。
    ZeNNETは、不動産ジャパンへ情報提供している4団体の内の一つが運営しているサービス、という認識で合っているでしょうか?

    No.1の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時:2015/10/18 12:55

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A 回答 (1件)

>不動産ジャパンに掲載されていない賃貸物件は存在しない、という認識で合っているでしょうか?



間違ってる。
レインズには賃貸物件の登録義務はない
また、不動産ジャパンは4団体自前のシステムから不動産情報を提供しているサイトで、レインズと直接リンクしているわけではない。
このため、「存在しない」ということは全くない。

不動産ジャパンの長所としては、4団体からの情報なので、民間サイトのようにおとり広告が乱れ飛ぶということがない。
・・・やればできるけど。

>レインズと何が違うのでしょうか?

不動産業の4団体が運営するサイトが不動産ジャパン。
国交省指定の公益法人不動産流通機構のシステムがレインズ。

>掲載情報の取り下げ基準とタイミングについて教えてください

取り下げ基準は成約、媒介契約の解除や終了、登録期間満了など。
タイミングは・・・サイト上の表示に反映するタイミングということなら、登録削除の手続きの後遅滞なく。
メンテナンス等があればずれこむ。
この回答への補足あり
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了解いたしました。具体的な購入時の土地の値段、家の建築費が不明な場合、5%が取得費となります。
残りの95%が課税対象額です。

課税対象額の 15%の所得税、5%の住民税となります。

国税  1300万*0.95*0.15 = 約185万円(さらに4万円程度、復興特別所得税あり。)
住民税 1300万*0.95*0.05 = 約 62万円

なお1300万円から、売却に伴う土地測量費や不動産屋への手数料等を払うなら、それらは売却に伴う必要経費として、最初から引くことができる。

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ご参考。
http://www.hudo3-zero.com/secret.html
http://www2.re-guide.jp/build/build_column/baikai/

1.不動産流通機構に登録します。
専属専任媒介物件と専任媒介物件は不動産流通機構へ登録しなければなりませんが、一般媒介物件は登録義務はありません。

2.不動産流通機構に会員加入した不動産業者のみが「レインズシステム」を用いて閲覧できます。
非会員の不動産業者や一般人は閲覧出来ません。

3.不動産流通機構への登録義務がない一般媒介物件のうち、不動産業者が広告や告知を行わずに、内緒で馴染みの客のみを相手にして個別に買い手を探している物件を言います。
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(1)そもそも、このような売却(貸与)方法は、可能でしょうか?

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(2)おおよそ、手数料としては、どの程度支払うことになるのでしょうか?

(3)また不動産屋さん以外にこういった代行をしていただける業種の方はいらっしゃるでしょうか?

以上、何卒よろしくお願い申し上げます。

Aベストアンサー

元業者営業です

>(1)そもそも、このような売却(貸与)方法は、可能でしょうか?

可能か不可能かの方法論なら「可能」です。
しかし、現実に「できるかどうか」と言われれば「殆ど可能性はゼロ」でしょう。

私達不動産業者にとって「契約」はそんなに難しい事ではありません。
契約は単なる「事務作業」ですからね。

一番大変なのは「契約してくれるお客様の探索」が一番大変なのです。
故に、どの業者も月に数十万~の広告費を使ってお客様の探索に労力を投入しています。
それでもなかなか契約には結びつきません。
そもそも、そんな「簡単に」お客様が見つかったら誰もが不動産業者になってます。

>(2)おおよそ、手数料としては、どの程度支払うことになるのでしょうか?

不動産業者が得られる報酬は上限が決まっております。
売買なら一取引に対し取引価格の3%+6万円+消費税(1000万以上の場合)
賃貸なら一取引に対し賃料の1カ月分+消費税(課税業者の場合)

この金額は「宅建業法」で定められておりますので、原則この金額以上のお金を業者は受け取る事ができません。
勿論この金額は「上限」ですから、交渉によって値引きする事も可能ですが、大手業者は絶対に手数料の値引きには応じませんから、交渉するなら小さい業者です。

>(3)また不動産屋さん以外にこういった代行をしていただける業種の方はいらっしゃるでしょうか?

そもそもお客様も自分で見つけて賃貸契約するだけなら「口約束」でも有効です。
特別な資格も必要ありません。
自分の財産を誰にどのような条件で売るのも貸すのも自由です。(契約自由の原則)

また、売却も「特定の人を対象に(家族とか)」「一回だけの取引」なら同様です。

ただし「不特定多数のお客様を対象に反復、継続して売買・交換の取引をする場合」は「宅地建物取引業」の免許が必要になります。
それに違反した場合は3年以下の懲役もしくは300万円以下の罰金を課せられます。

以上の事から、素人があれやこれやの法的制約、手続きを理解し細心の注意を払いながら取引に神経を使うなら、業者に初めっから任せた方が「安全・安心・手間いらず」です。

「生兵法は怪我の基」ですよ。

元業者営業です

>(1)そもそも、このような売却(貸与)方法は、可能でしょうか?

可能か不可能かの方法論なら「可能」です。
しかし、現実に「できるかどうか」と言われれば「殆ど可能性はゼロ」でしょう。

私達不動産業者にとって「契約」はそんなに難しい事ではありません。
契約は単なる「事務作業」ですからね。

一番大変なのは「契約してくれるお客様の探索」が一番大変なのです。
故に、どの業者も月に数十万~の広告費を使ってお客様の探索に労力を投入しています。
それでもなかなか契約には結びつきま...続きを読む

Q先日、マンションの物件について不動産屋と話をした時に「条件に合う物件を

先日、マンションの物件について不動産屋と話をした時に「条件に合う物件を探してみます」という事でその日は終わったのですが、考え直してみたところ(ここがいけないのですが)支払い等に無理がありリスクが大きい為、2日後にお断りの連絡をしたのですが、「既に他の不動産屋に条件に合う物件の問い合わせをしてしまったので困る」と回答され、「問い合わせをした会社に対し自分や会社の立場が無い」とキレられました。
実際にこのような断り方は問題があるのでしょうか。
安易に話をしてしまった自分が悪いのですが、よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

追加の抜粋
>1.個人情報としては、訪問だったので自宅は知られています。また、断りの電話を入れた時に携帯電話の番号は伝わっています。ちなみにフルネームは教えていません。(名字だけです)
>2.依頼内容は営業マンが書いた簡単な手書きの書面だけです。(私が持っています。相手は持っていません)
>3. 了解はしていません。6/24に物件情報(あるなしを含め)を持ってきます。

回答
1.再度至急に、断りの電話を入れるべきです。物件の依頼は、6月*日キャンセルしています。今後とも一切不要ですと。従って6月24日の件も無いものとご処置置きくださいと訪問されることも断ること。
仮に、勝手に来場されても当方は不在ですと。電話内容は必ず録音すること。多分携帯に相手は出ないと思いますね。

2.一度会社の、会社名、所在地、代表者、登録、業務、組織、実績をあらゆる手段を使い調べる必用があります。地区の不動産協会、ネット、地元の信頼の置ける不動産会社、区役所など。
訪問した人物は多分、会社に正式に所属していない営業マンだと推測されます。
請負方式、歩合制などの業務の請負をして営業する人、個人事業主だと推定します。
問題が発生したとしても、従って会社は責任なしで終わってしまいますね。
断りを受け付けない。常等手段ですね。そして業務の依頼を遂行中であり、断りは了解してないと延々と 続く可能性がありますね。

3.仮に24日、どうしても、営業マンに会わなくてはならないような状態になった場合は以下で対応してください。
・一人では会わないこと。友達などや親戚に応援してもらい2人以上で会うこと。

・場所は、玄関前、道路とすること。けして相手の指定場所(喫茶店、他)には行かないこと。

・相手には、「断りの経過、6月*日断り、6月*日断りの連絡を入れましたね」従って、このたびも同じ ですから、貴方の報告も聞きませんし、資料も不要です。」その他の言葉は一切口にしないことです。
売り言葉に買い言葉になると違う方で問題化してしまいます。応対は丁寧にが第一です。
必ず録音してください。一切のものを受け取らないことです。

・万一、問題が発生(業務の請求など云々)の場合は、即、○○○番に電話ですね。もしくは弁護士の先生 に即電話ですね。

4.「どうも断りのとき、キレタ」との事から判断して、奥行きの深さが考えられますね。
毅然として「この件はすでに、断っている。と連続で言い続けてください」弱みを見せるとダメです。
不要な返事、発言は絶対禁止です。相手が引き下がるまで。
24日まで何も無ければいいんですがね。
  


  
 

追加の抜粋
>1.個人情報としては、訪問だったので自宅は知られています。また、断りの電話を入れた時に携帯電話の番号は伝わっています。ちなみにフルネームは教えていません。(名字だけです)
>2.依頼内容は営業マンが書いた簡単な手書きの書面だけです。(私が持っています。相手は持っていません)
>3. 了解はしていません。6/24に物件情報(あるなしを含め)を持ってきます。

回答
1.再度至急に、断りの電話を入れるべきです。物件の依頼は、6月*日キャンセルしています。今後とも一切不要ですと。従っ...続きを読む

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例えば、大きい会社が良い、地元がよいなどなど。
見分けるために、どのようなポイントがあるか?

その他売却時の注意事項などありましたら、お願いします。

Aベストアンサー

大手に頼んだら安心という神話はすでに崩れていますね。

「うちで売れなければ地元の小さい業者では売れませんよ」
私も大手の営業を長年やってきましたのでよくわかります。
売主には殺し文句のようなものですね。これで委任を取るのです。

結果、信頼して委任しても、一生懸命売るための努力をすると
いうよりは、「値こなし」といって「うちみたいな大手が売りに
出しているのに売れないのは、価格が高い、物件に問題がある」
と手の平を返してくる。上司も、すぐに「この物件の売主は売る気が
ないのか?こんな程度でしか売れねぇぞ!ガツンと言って500万位
値下げして来い!」と年中営業の尻を叩く。挙句一般のお客様では
なく業者に安く買い取らせるというのが常道となっている。

レインズ(不動産流通機構)に掲載しておきながら、他の業者が
「この物件紹介してくれませんか?」と申し入れても全然紹介して
くれない。売主への報告は「レインズで他業者さんから問い合わせ
をいただいてますので、ご紹介しておきました」と嘘報告三昧。

これが実態です。質問者がこういう質問をしたくなる気持ち、よーく
分かります。

私なりの結論

◎大手は信頼すると買取業者に大切な我が家を安く売られる。
◎小さい業者の場合は売買取引に精通している業者を選ぶ。
◎業者の人柄で選ぶ。(良い業者さんというのは、お客さんの売却理由を
   自分のことのように聞いて、考えてくれます。)
◎会社の大小、新旧は関係なし。(地域にどれだけ精通しているかが重要、
   買主は以外と近いところにいるんです。)
◎自社サイトを充実させている業者を選ぶ。(コンテンツの内容で選ぶべき。
   会社の説明や、代表者の挨拶、不動産に関係ないブログを一生懸命書い
   ているような業者は外したほうが懸命、いかにも胡散臭い)
◎周りの取引事例を出したがる業者は一番要注意。(物件はひとつひとつの
   表情が違うということを理解しようとしないので、売主の話など聞く
   耳を持っていない。)
◎社歴が古いところも外す。(考え方が古いところが多い、昔ながらの営業
   スタイルが通用していない世の中であることを無視したがる)

大手に頼んだら安心という神話はすでに崩れていますね。

「うちで売れなければ地元の小さい業者では売れませんよ」
私も大手の営業を長年やってきましたのでよくわかります。
売主には殺し文句のようなものですね。これで委任を取るのです。

結果、信頼して委任しても、一生懸命売るための努力をすると
いうよりは、「値こなし」といって「うちみたいな大手が売りに
出しているのに売れないのは、価格が高い、物件に問題がある」
と手の平を返してくる。上司も、すぐに「この物件の売主は売る気が
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今、物件を探しているのですが、元々分譲なので作りはしっかりしていると言われました。
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Aベストアンサー

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Aベストアンサー

不動産の売却をした場合は、次の計算式で計算した利益が譲渡所得となり、課税対象となります。

収入金額-(取得費+譲渡費用)-特別控除額=譲渡所得

なお、居住用の不動産を売却した場合は、一定の条件を満たすと特別控除額が3000万円ありますから、利益が3000万円以下であれば課税されません。

下記のページと参考urlをご覧ください。
http://www.taxanser.nta.go.jp/1440.htm

参考URL:http://www.ofuco-c.co.jp/uruzei.htm

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Aベストアンサー

西日本レインズ。
http://www.nishinihon-reins.or.jp/

蛇足ながら。
前回も思ったんだけど、「レインズ」「マーケットレポート」などの用語を知ってるんだから、そのまま検索すれば出るよ。
国交省指定の流通機構は4機構あり、それぞれ「東日本」「 中部」「近畿」「西日本」という地域名を冠している。
それぞれのHPを見れば日本全国の市況データ等を閲覧することが出来るよ。

注意点は、基本的にはレインズに登録された不動産情報をベースにしたデータなので、登録されないデータを加味していないデータだけを見て現状を判断する材料には不足してしまう可能性があること。
ざっくり見るだけならともかく投資や高度な判断をする場合などでは、他の行政や自治体や業界団体のデータと併せて利用することをオススメする。
ネットで検索するだけでも出典明示で公開されている情報はかなりの量を取得できるので、こういう質問サイトで質問するよりも早いし、自分の必要としている情報を得られるよ。
お試しあれb


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