賃貸契約について

教えて下さい！物件を見て気に入った為、重要事項説明を受け説明書に印鑑を押し、手付金、全ての敷金等支払いを済ませ、今のアパートの引き渡し手続きも済ませ、後は賃貸契約書を提出しカギを預かるだけの状態でしたが、引っ越しの1週間前になって不動産から大家が家の検査した所、屋根瓦の下のビニールが古くいつ雨漏りや崩壊するか分からないから今回は貸すのをキャンセルしたいといきなり言われました。こっちは、その為に必要な家財を揃えたり、仕事の休みをもらったり、来週には転居出来る状態でした。
その事を不動産社長に伝え損害について話した所、手付金、敷金等は預かってるだけで賃貸契約書も貰ってないから契約したと言う状態ではない。今住んでるアパートの解約をキャンセルすれば、住む事が出来るから、預かってる敷金等返金して損害金は無いと言われました。
これって正当な答えですか？
一応、今のアパートの不動産には事情説明し、次の入居者が決まりそうと言われたのですが、何とか話してもらい、とりあえず延長するので残りの日払い家賃を振り込んで下さいと言われたのでまずは払いますが、重要事項説明受け、支払い済ませ、引っ越しの予定と家財等全て整え、賃貸契約書には大家からの解約は半年前とあるのに1週間前に言われて契約違反ではないですか？
不動産からは悪いと思ってか、他の物件を手入れなしの現状渡しならこんなのありますよと進めて来ますが、1年以上前から探しててやっと自分で気に入ったのが見付かったから古くてもある程度の条件をのんで契約したのに、簡単に似た物件のこれはいかが？って虫がよくありませんか？
この場合の契約ってどこから成立するのですか？大家、不動産の言い分が正当なのですか？こちらからは損害賠償請求は出来ないのですか？出来るならどこまで請求出来ますか？
納得いきません！
因みに、今は出張中で、帰宅した2日後に引っ越しと予定してたので梱包を全て終わらせ、直ぐに動ける状態にまでしてました。
出張先でこんな事言われ凄く困ってます。
どなたかアドバイス下さいませ。

質問者からの補足コメント

• 契約の成立時期（貸主からの解除の場合）
  申込書を提出し、手付金も支払い、その後、契約金の残金も支払ったのに、入居予定日の直前になって管理会社から「ある事情から、入居不能になった。しかし、まだカギ渡ししていないので、法的には『契約の履行の着手』前であるので、手付金の倍返しを行って解約する」という連絡を受けた。現在住んでいる物件の退去通知も行っていた。何とかならないか？

    補足日時：2015/12/12 22:32

• 答、手付金の支払い後、借主が手付金の放棄で、家主が手付金の倍返しで、解約できるのは「相手側が契約の履行に着手するまで」となっています。借主から解約できるのは、家主からカギを受け取るまでとされているのに対し、家主から解約できるのは、借主が契約の履行に着手する（＝契約金の残金をすべて支払うなど）までです。 つまり、カギ渡し前だという理由で解約することができるのは、借主であって、家主ではないのです。借主が契約金をすべて振込んでいたような場合には、家主は手付金の倍返しでは済まされず、借主が負った損害についてすべてを弁償しなければなりません。具体的には、入居できなくなったことで発生する費用（次の物件の契約のための費用や引越し代など）は、家主が負担しなければなりません。

    補足日時：2015/12/12 22:33

• 今回の件、いろいろな方にお答え頂き大変勉強になりました。こちらでも弁護士に確認するとこのようなお答えも頂きました。
  まず始めの重要事項説明の所で住宅を検査し状態によっては貸せないという項目、説明がない。または、その後、不動産から検査すると言う報告もない。重要事項説明に捺印し敷金等振り込んでいる以上は、借主が契約するという意思標示であり、契約書の提出、未提出関係なく金銭が動いている以上、契約の完了とまでいかないが、契約したとみなしても差し支えない。契約書の捺印は契約に対しお互い了承するという確認であり、提出が契約完了という訳ではない。(ただし、契約書に双方の契約書に署名、捺印し受け渡しした時点で契約終結とする等の記載があれば別)
  このようなお話しを頂きました。

    補足日時：2015/12/12 22:55

No.6 回答者： gookaiin 回答日時： 2015/12/12 20:59

ごめんなさい。

書き忘れです。

契約は契約の甲と乙との間で成り立ちます。

不動産屋が質問者さんが受け取ったお金は、契約の甲（大家）が受け取ったお金ではありません。単に不動産業者が、乙（賃借人である質問者さん）から、「預かった」お金です。

だから、契約の甲と乙との間でのお金のやり取りは行われていないし、手付けでもないし、質問者さんが契約締結前に「返せ」と言えば、無条件で返却されるお金です。

No.5 回答者： gookaiin 回答日時： 2015/12/12 20:53

３番目の回答者です。

民法での契約を前提とした回答がありますが、宅地建物取引業法での賃貸借契約では、下記の通りとなります。

＞アパートの賃貸借契約は、重要事項説明を受け、その後大家、賃借人ともに契約書に判子を押し、その契約書を双方が受領することで成立します。この契約がまだなら、大家・賃借人ともにノーペナルティで契約をなかったことにできます。

もともと（立場の弱い賃借人を守るため）契約締結前ならばノーペナルティで契約しないことが法律で認められています。この場合、当然賃借人が先に払ったお金も全額戻ります。（手付け金ならば「没収」でしょうが、賃貸借契約では全額戻ります。）

法律では、逆に大家側からも契約前なら無条件で契約をなかったことにできます。今回の場合はそのケースに該当すると思います。

No.4 回答者： 1paku 回答日時： 2015/12/12 16:36

例えば、婚姻届をだした時点で正式に結婚ですが、その前の段階で破綻しても、婚約不履行で慰謝料支払いの義務がすでに発生してますね。

お金のやり取りが済んでる以上、正式な契約がまだというのは、言い訳になりません。
　そういうことをすると「悪徳不動産屋」のレッテルが貼られることになります。

No.3 回答者： gookaiin 回答日時： 2015/12/12 12:51

＞この場合の契約ってどこから成立するのですか？

アパートの賃貸借契約は、重要事項説明を受け、その後大家、賃借人ともに契約書に判子を押し、その契約書を双方が受領することで成立します。
今回の質問者さんのケースでは、質問者さんの手元には大家さんが判子を押した契約者はまだ届いていないように思えます。もしそうならば、賃貸借契約は成立しておらず、大家・賃借人ともにノーペナルティで契約をなかったことにできます。

＞手付金、敷金等は預かってるだけで賃貸契約書も貰ってないから契約したと言う状態ではない。

正当な言い分です。「手付け倍返し」という回答がありますが、手付けではなく単なる預り金です。

＞どなたかアドバイス下さいませ。

あきらめて次を探しましょう。

No.2 回答者： 2080219 回答日時： 2015/12/12 00:07

こんにちは。

契約書を貸主と取り交わすまでは、事前準備の段階ですので
あなたのケースでは「未契約」状態です。
非常に稀なケースではありますが、諦める他ありません。

勿論、民事裁判に持ち込むことも可能ですが、
そのために仕事を休んだり様々な諸経費もかかりますので、
いずれにせよ、あなたの心が穏やかになることはないでしょう。

「珍しいネタを仕入れた」くらいに考えをお変えになり、
世の中の理不尽さを嗤うくらいが丁度よい落とし所だと思いますよ。

早く新しい物件が決まることをお祈りしております。
私もほぼ賃貸住宅暮らしで半生を過ごしてきましたが、住めば都というのは本当ですよ。

ではでは!

No.1 回答者： 1paku 回答日時： 2015/12/11 23:45

通常、手付けは倍返しですね。

引越し準備が済んだ段階ですから、そのあたりの損害、実費請求も可能でしょう。
雨漏りうんぬんは、言い訳としても苦しい。これから入る家賃を当てにして、修繕工事がふつうでしょう。
　同等の物件紹介も、努力義務。若干の歩み寄りはしましょう。

この回答へのお礼

有り難う御座います。因みにこの状態では賃貸契約結ばれて無いって事ですか？

お礼日時：2015/12/11 23:53