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借地権割合について
アルファベットがついていない路線価道路に面した借地権割合はどのように計算すれば良いのでしょうか。

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A 回答 (3件)

アルファベットがついていない道路は


一番最初に接道する道路に記載してる借地権割合になります。
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倍率表の借地権割合の欄の「-」のことなら、その右の欄の固定資産税の倍率の宅地のところに「路線」などと書いていないかな?


その場合は路線価図で確認。
対象の土地に接している路線ごとにアルファベットがついてるから。
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基本、6:4


状況次第で、5:5になったり、地主が強くなったり。です。
ただ、路線価に載っていないのであれば、私道。
再建築出来るかどうかが、鍵。再建築出来ない様であれば、土地を手に入れても再販は難しいので、買い取る価値があるかどうか疑問。新築そっくりさんの様にリホームって手はありますが、道路権利者が車両通行止めをしてしまうと、工事が出来ない恐れもありますので、道路の権利関係は必ず調べましょう。
あと、上下水道、ガスの埋設位置、電気線等他人地を跨がっていないかなど。
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Q借地権の相続と建物の関係について教えてください

近々2次相続が発生しそうなので、15年以上前の相続税申告書と遺産分割協議書を見て借地権の分割はこれで問題がなかったのかと考えています。内容は下記のとおりです。

(1)借地権の目的となっている被相続人所有の建物を相続人A(被相続人の子)が全て相続しています。

(2)当該借地権を相続人Aが5分の3、相続人B(被相続人の妻)が5分の2を各々相続しています。


初歩的な問題なのかもしれませんが、相続人Bは建物を所有(相続)していないのに借地権を相続することが可能なのでしょうか?

また、その後、地主が死亡し、底地を相続人Aが全て買い取っています。現在の土地の権利関係はどうなっていると考えるのが妥当でしょうか。(底地の買取時に「借地権者の地位に変更がない旨の届出書」が税務署に提出されています。)

Aベストアンサー

1.これまでの回答は、民法の解釈論に偏り過ぎていました。No.7の回答は、税務署と交渉することがあれば、参考にして下さい。

 今回のご質問は、民法による解釈を問うような事案ではなく、相続税法における贈与税と相続税の整合性をはかるための施策を問うものだと思います。
 その視点から、回答を全面的に書き直します。
 
 相続税や贈与税の申告では、底地を借地権者以外の者が取得した場合に、「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」を税務署に提出することがあります。

※ご参考までに、下記に国税庁HPから、「借地権者の地位に変更がない旨の申出手続」の概要に関するページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/yousiki/sisan/annai/38.htm

 「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」を税務署に提出する目的は、底地の購入時に「借地権」の贈与は受けていないということを税務署に申告することで、贈与税をいったん回避することにあります。

2.ここで、以下の話を論理的にするために、ご質問文の条件を1点だけ変更させて下さい(※下記3.で再検討します)。
 それは、「借地権の目的となっている被相続人所有の建物を相続人A(被相続人の子)が3/5、相続人B(被相続人の妻)が2/5の持分割合で共有し相続しています。」という条件にとりあえず変更します。
 この条件の場合、建物はAとBの共有なので、建物を所有しているA、Bともに借地借家法で保護される「借地権」を有することになります。

 さて、相続人Aが地主から底地を買い取ったとき、土地の新所有者(A)と、2/5の借地権を有する者(B)との間に、地代の授受が行なわれなくなったとすれば、その土地の貸借関係は、前地主との「賃貸借」契約から、地代の支払を必要としない「使用貸借」契約に変わったとみるのが妥当です。

 しかし、その時点で、底地を取得したAに対してBは「2/5の借地権」を贈与したものとみなされ(=相続税法では借地権は高額に評価されるから)、Aに贈与税が課税されることになります(=借地権の価額が110万円以上のとき)。
 このとき、土地の新所有者(A)と借地権者(B)とが連名で「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」を税務署に提出した場合には、Bの「借地権」は従前通り存在するため、Aに対して贈与税は課税されないということになります。

 もっとも、この申出書を提出すると、永久に贈与税が回避できるのではなく、相続の時に相続税として精算されることになります。
 A所有地の上にはBの持つ「2/5借地権」があるものとして、相続時の課税関係が処理されることとになります。

 相続人Aが底地を購入したとき、Bの有する「2/5借地権」について贈与税を納税せず、「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」を税務署に提出したのであれば、今後、Bが亡くなったときには、税務署は、Bの有する「2/5借地権」について、相続時に課税関係を精算するよう申し入れてくるものと推察されます。

 将来、Bが亡くなったときには、Bの遺産分割協議書に「2/5借地権」の存在と価額を明記し、遺産分割を行う必要があると思います(これは、税務署対策です)。
 このとき、Bの遺産である「2/5借地権」は、土地所有者であるAが相続するのが最も理にかなっていると思います。

 なお、Bの遺産である「2/5借地権」の価額は、15年以上前の遺産分割時の価額ではありません。相続時の時価に基づいて借地権価格を評価した価額になります(15年前ならバブル全盛期で地価水準が高い頃だが、今は半分以下になっている住宅地も多い)。

3.さて、以上の結論は、建物をAとBが共有していた場合ですが、ご質問文では、建物の所有者はA単独となっています。
 建物を所有していない賃借権に、はたして「借地権」と同等の強い権利、そして、その権利に「借地権」と同等の高額の資産価値を認めていいのかという疑問が、どうしても払拭できません。

 もし、税務署と今回の「借地権」の存在意義について交渉されるのなら、「そもそも建物を所有しない借地権はあるのか」という当たりから矛盾を突くことになろうかと思います。
 しかし、15年前のBの借地権が認められなければ、Aが借地権全てを相続したことになり、当時、正しく相続税を申告しなかったことを逆に税務署から指摘されるかもしれません(もっとも、相続税の納税義務は、5年で時効消滅するはずですが…)。

1.これまでの回答は、民法の解釈論に偏り過ぎていました。No.7の回答は、税務署と交渉することがあれば、参考にして下さい。

 今回のご質問は、民法による解釈を問うような事案ではなく、相続税法における贈与税と相続税の整合性をはかるための施策を問うものだと思います。
 その視点から、回答を全面的に書き直します。
 
 相続税や贈与税の申告では、底地を借地権者以外の者が取得した場合に、「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」を税務署に提出することがあります。

※ご参考までに、下...続きを読む

Q使用借権者が家族と同居 に意味を教えて下さい。

競売物件の入札を考えています。
詳細を見たら、 使用借権者が家族と同居しています とあります。
 この意味を教えて下さい。

Aベストアンサー

 競売物件に手をだしたことがないので、業界用語だするとわかりませんが、

 「使用借権者が家族と同居しています」

 という日本語だけで判断すれば、

 その競売物件には、間違いなく

 A: 「使用貸借権が設定されていて、その借主が住んでいます」

 そして、そのほかに

 B: 「その借主の家族も住んでいる」か、

 C: 「持主(使用貸借の貸主)の家族も住んでいる」か。

 つまりA&Bの状態か、A&Cの状態かのどっちかです。

 日本語からはどっちとも断定はできませんが、ふつうはA&Bでしょうね。持主の家族なら「持主の」と書くでしょうから。
 

Q借地権を借地権設定者に売ることは可能か?

借地権を借地権設定者に売ることは可能か?

いつもお世話になります。質問は表題のとおりです。
私自身は勉強中の身ですが、実務的に知識が必要なのでご教授くださいませ。

Bの所有する土地の借地権をAが持っており、その上にA所有の建物がたっていてAが住んでいる。

と、いう状況で、Aは引っ越したいらしいのです。

私の知識では、
・設定者に権者が売る行為ができるのか不明
・建物買取請求権は設定者(地主)の一方的な更新放棄によってのみ行使できる。

ということぐらいしかわかりません。

よろしくお願いいたします。
補足が必要でしたらすぐに書きます!!

Aベストアンサー

借地権の設定日、存続期間が分からないと何も回答できませんね。

旧法なのか新法なのか、新法なら定期賃貸借なのか、更新はありなのか、契約期間は?存続期間は?通常、それらの情報を元に借地権売買の可能性を探ります。
ちなみに新法であろうが旧法であろうが、借地権設定者が契約更新を望めば借地権を買い取る義務など生まれませんし、借主に建物買取請求権が生まれる例もかなり稀な事です。
特に新法なら、借主都合の解約の場合保護される事はほぼありません。
詳細を記載してみてください。

Q借地権について

借地権についておしえてください。今借地にて商売をしています。両親も年なので商売をやめることを考えています、そのため借地権以外の40%分の土地代を地主さんに支払自分の土地にして、
それから、土地の半分を売買して残りの土地に改めて家を建てたいと思うのですが、こんなことは可能ですか、そんな虫の良い話はないですよねー。。。

Aベストアンサー

以前にも回答したような気がしますが。

物件次第、交渉次第です。
地主さんがお金が必要であれば、40%と言わずもっと安く買えるかもしれないし、半分を売ろうと思えばすぐに売れるような地域、土地の条件であれば可能です。

Q借地に家を建てて、40年になります、 借地権を売買する場合、借地権の価

借地に家を建てて、40年になります、 借地権を売買する場合、借地権の価格はどのくらいになりますでしょうか?横浜市で50坪です、参考まででかまいません、よろしくお願い致します

Aベストアンサー

借地権割合というものがあり、一般的に住宅地で50~60%、商業地で70~80%です。
借地権割合が60%とすると、その土地が坪100万円が相場なら借地権は60万円ということになります。
先の方の回答に、地主の承諾がないと借地権の売買はできない、とありますが、一般的には地主の承諾を得るために「承諾料」が必要です。

土地の相場、借地権割合の相場、承諾料の相場がありますから、いずれにしても不動産屋で相談したほうがいいです。

Q借地権が存在するか。

亡くなった義理の両親が数十年に渡り住んでいた借地なのですが、家は自分で建てていて、それを地主に返却するとのことになっているらしいです。
義理の弟(別に住んでいる)の話によると、契約書に更地にして返すとあるらしいのです。
そこで、お尋ねしたいことは、契約書の文言がどうか詳細にはわかりませんが、借りた土地に家を建てて長年すんでおれば、借家権は無いにしても、住んでいた土地に対する借地権はあるのではないかと思うのです。
ですので、地主に返すとしても、その権利分の金額を請求できるのではないかと思うのです。
ただ、その権利を第3者に売却することは、契約書に転売不可となっておればできないのかも知れないのですが。
このようなケースの場合の権利にはどんなものがあるでしょうか。

Aベストアンサー

現代感覚での一般論ですが。
借地権は「土地の賃貸借契約」の成立によって生じる、借地人の「土地利用権」と言えます。
契約に先立って地主は、借地人がどのような目的で、その土地を利用するのかを問います。
住宅を建てて済みたいという理由であれば「契約した本人がその住宅に住み続ける限り」との条件または了解のもとに、契約が成立しているはずです。借地に建てられた住宅が賃貸に出されたり、借り主からの相続権を持たない者が居住することになれば、契約条件を満たさなくなるため、自動的に契約解除となります。居住以外の目的、例えば物置とか店舗営業とかに転用することも出来ません。
「借地権放棄への対価」と言う考えは、存在しません。そのような権利が認められれば、次々と借地権が転売され、元の地主は事実上所有権を失う結果になります。
契約に背反する事態になれば、何の権利の主張も根拠が無く、「更地にして返す」義務だけが残ります。

Q定期借地権の特約について

定期借地権の特約について

借地借家法22条には
(1)契約更新(2)建物築造による期間延長(3)建物買取請求
を排除する特約を定めることが出来る、と書かれています。

ところが解説書には3つの排除特約を定めなければならない。
定めない場合は普通借地権とみなされる、となっています。
(解説書を3冊確認しましたが全て同じ記述でした)

さらに事業用定期借地権の23条では
10~30年⇒契約更新など3つは当然に排除される。
30~50年⇒3つの排除特約を定めることができる。
と書かれていますが、解説書(事業用借地権のすべて
都市問題実務研究所)によると排除特約を3つとも
定める必要はないようです。
契約において更新の特約はできないが合意による建物買取請求権
は否定されない、50年未満の範囲で期間延長の特約も可能、
と解説されています。

この解釈の違いの根拠をご存知のかたがいらっしゃれば
お教え下さい。
新しい法律ですから判例はないと思いますが・・・。

Aベストアンサー

一般定期借地権について
おっしゃる通りだと思います。定期借地権制度ができた時に議論が起きた点です。ですが、例えば3つのうち2つだけの特約にしてしまうと、賃借人に不利な契約は無効とされてしまう恐れがあります(第16条) 。3つセットで特約をつければ一般定期借地権とすることとなっています。

事業用借地権について(30年以上50年未満)
この期間だと普通借地権が設定できるので、上と同じ理由で3つ必須です。ただし、24条で建物譲渡特約を付けられるように定められているので、これは除くことができます。

事業用借地権について(10年以上30年未満)
この期間の普通借地権はないので、当然ながら事業用借地権となります。ですから、特約をつけなくても更新契約などが排除されるのは明らかです。特約を付けても付けなくても同じ効果です。

Q借地権利用の土地購入

主人の実家に同居しています。
現在、土地は借りていて、家は、主人の父親名義です。借地権を利用して、ここの土地を購入することになりました。なので、土地の名義は、父親の名義になるのですが、高齢のため、ローンが組めないので、購入代金は、主人が支払います。
親から子への、住宅資金などの贈与には、贈与税がかかってくると、聞きましたが、このような場合は、どうなるのでしょうか?

Aベストアンサー

単純に見ると、土地の購入資金を「子」が「親」に「贈与」した。となりますね。
いくらの額かはわかりませんが、1000万程度でしたら200万以上の贈与税がかかる計算になります。

かわりの案として「子」が買い取って「子」の名義にするということはできないのでしょうか。

それもダメなら、「子」から「親」へ「貸した」という形をとり、「金銭消費貸借契約書」を作成し、「利子」もとる形で、「毎月」証拠が残る形(銀行振込など)で「返済」を行うことです。
これならば「贈与」となりません。


高額な贈与税が関わる問題ですので、お近くの税理士さんか税務署に相談された上で、適切な方法をとられることをお勧めします。
このときには「話だけ」ではなく、土地・建物の登記簿謄本や評価証明書を持参して「具体的に」相談するようにしてください。

Q借地権の価格

借地権について教えてください。

土地を地主から借りての駐車場やゴルフ練習場では、借地権は発生せず借地権価格、借地権割合も発生しない(0円)と認識してます。

このような考え方は正しいでしょうか?
要領を得ない質問と思いますがご指南お願いします。

Aベストアンサー

【借地権】
土地を地主から借りての駐車場やゴルフ練習場では、
建物所有を目的としない借地権は、
借地借家法でいうところの借地権には該当しません。 
http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20030220A/

【コインパーキング】
今、流行のコインパーキングの場合も時使用駐車場賃貸借契約なので、
借地権・営業権は発生しないようです。
ただし、契約解除をする時は、
解約日については話し合いが必要のようです。
コインパーキングの会社が倒産した場合は、
設置機械などの撤去は厄介な問題になるかもしれません。
ゴルフの練習場の会社が倒産した場合も同様でしょう。
http://www.mast-ichii.jp/owner/coinparking.html

Q道路から離れた借地に家を建てる

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  |  | 家 |  |
  |  |    | A |
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  |           |
  |           |
  |    B      |
  |           |
  |           |
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      道路
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道路から上記のようにA、B 2つ土地が並んでいます
両方借地でAに家を建てられますよね?
その場合、Bがないと家が成立しないのでBの借地の契約はどうなるのでしょう
将来地主がBを売ろうと思ったら・・・とか
やっぱり貸さない・・・とか

Aベストアンサー

補足を読んで漸く質問の意味がわかりました。

Aだけ借りるんじゃなくてAB借りるという意味で=>両方借地で と書いたんですね。(借地という言葉だけではあなたが借りるのか他者が借りているのかわからんのでね・・)

役所の建築指導課でも建てられるということであれば、基本的に問題無いでしょう。

ABをきちんと借地してABを一体として(一体っていうのは建築敷地として一体という意味)建物を建てれば、後からBの地主がBの部分を返せと言ってきても正当性が認められることではありません。
裁判やっても多分勝ちます。

借地の契約にもよりますが、定期でも何でもAB同条件の賃借権(借地権)とすることです。

 


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