敷金返金どころか追加請求が来て困っています。

一か月前に７年２ヶ月住んだマンションから引っ越しをしました。
管理会社（担当者１名）と私（借主）で立ち合いを行い、
・クッションフロアの部分的なへこみ（冷蔵庫跡で一部黒く変色）
・クロスの油汚れ
上記２か所の修繕＋ルームリーニング代を後日請求書を送付するということで、退去時には明確な金額は出されませんでした。

引っ越してから1か月後に管理会社からの請求書が届いたのですが、
・クッションフロアの全面張り替え（\40,000）
・クロスの部分的な張替（\15,000）
・ルームクリーニング代（\30,000）
・値引き（－\6,296）
・消費税（￥6,296）
合計で【\85,000】の請求となっていました。

不在時に担当者から電話があり、「敷金（\55,000）＋返還日割り賃料（\14,194）を精算にあて、不足分\15,806を振り込んで下さい」と留守電に残されていました。

同日中に担当者へ電話連絡を入れると「あれはあくまで見積書であって、金額に納得されたのであれば不足分を振り込んで下さい。納得されないのであれば、大家さんに交渉してみます」という回答。
クッションフロア・クロスの耐用年数（６年）を考えると当然納得できないので、再度見積もりを出してもらうようお願いしました。

２週間後に再度見積書が届いた内容は、
・クッションフロアの全面張り替え（\40,000）
・クロスの部分的な張替（\15,000）
・ルームクリーニング代（\30,000）
・値引き（－\20,931）
・消費税（￥5,125）
合計で【\69,194】の請求となっていました。

担当者は「敷金＋返還日割り賃料内で収めました。追加請求はありません。」とのことですが納得できません。
値引きの金額は担当者いわく、
・クッションフロア　\40,000（値引きｰ\20,000）
・クロス　\15,000（値引きｰ\931）
とのことですが、どのような計算・判断基準かは不明瞭ににごされて腑に落ちません。

・クッションフロアのへこみ
＞日常的な使用による自然損耗のため、当方が負担するものではない＋原価償却を配慮されるべき
・クロスの汚れ
＞日常的な使用による汚れ＋原価償却を配慮されるべき

以上の通り主張しましたが、管理会社は【原状回復のガイドライン(賃借人の原状回復義務等一覧表)】に、
・クッションフロア→賃借人の負担単位等（毀損等が複数個所にわたる場合は、当確居室全体）
・クロス→m2単位が望ましいが、賃借人が毀損した個所を含む一面分までは張替え費用を賃借人負担としてもやむをえないとする
と明記されているという主張で話が平行線のままです。

管理会社が主張する【原状回復のガイドライン(賃借人の原状回復義務等一覧表)】には＜６年で残存価値１円となるような負担割合を算定する。＞と明記されています。
しかし管理会社は経過年数の考慮は、あくまでクッションフロアの値引き（ｰ\20,000）だけとのことです。
管理会社側は一切返金に応じてくれないため、困っています。

敷金を返還してもらうには、少額訴訟を起こすしかないのでしょうか…？
訴訟まで起こさず、返還の話を進めるには何か方法はないのでしょうか？

No.5 ベストアンサー 回答者： suzuki0013 回答日時： 2016/02/04 22:55

大前提。

契約書や重要事項説明書、東京なら都条例説明書に書いてある修繕条項がまず有効。
そこには何て書いてある？？？
ガイドラインを超える負担でもそれは一旦有効、訴訟等により消費者保護法に違反している部分については減額や無効となる。

質問者のガイドラインの認識はまず適切。
まあ、クロスへの“油汚れ”は通常損耗じゃないけどね。

クッションフロアも冷蔵庫を置いた跡”だけ”なら通常損耗、でも「一部黒く変色」とあるのがカビや冷蔵庫の劣化したゴムだったら借主の使い方による部分が出てくるよ。
でもクロスもクッションフロアも減価償却されて１円という理解で正しい。
（国交省の世間知らずのお役人のトンチンカンな１円理論だけど、現時点ではこれが原則として扱われてるという・笑）

だけど、契約書等に一定の割合負担などが明記されて入れてば、１円にはならないよ。
この辺はチェックＯＫかな？


＞敷金を返還してもらうには、少額訴訟を起こすしかないのでしょうか…？
＞訴訟まで起こさず、返還の話を進めるには何か方法はないのでしょうか？

訴訟を起こす前に、消費者センターと自治体で実施している無料法律相談に行くといいよ。
消費者センターと弁護士からこういうアドバイスを受けたーーなどと管理会社に言えばコロリと態度が変わる。
全額返還はムリでも、もう少し減額されるだろうね。
この辺が話の落としどころじゃないかな。

でも、これで態度が変わらなければ少額訴訟だけど、相手が受けてくれたらいいけれど通常裁判へ移行されたら持ちだしの方が多くなるだろうね。
白黒つけたい性分ならそこまでいけばいいと思う。
そもそもガイドラインには法的拘束力がないからね、結局は司法で決着。

No.6 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2016/02/07 18:07

ガイドラインは、貴方の都合で抜粋解釈するのは法的に通りません。

壊した物、汚した物は弁償するのは法的に今も変わりません。

No.4 回答者： 白水2015 回答日時： 2016/02/04 18:54

わたしの場合は直接管理会社不動産請負会社に行きました。

傷などの不当請求の文書がきましたが、
いざ相手の会社に行くと逆に返還されました。
不動産ってそんなもんですよ。

No.3 回答者： merciusako 回答日時： 2016/02/04 18:46

消費生活センターに相談でしょうけど、あなたが望む結果は得られないと思います。

相手としても、それなりの根拠を持って主張していますから、訴訟ということになるでしょうね。

少額訴訟のための時間と手間と経費。
相手が拒否すれば本裁判で、時間と手間と経費。

「クッションフロアの全面張り替えとクロスの部分的な張替」をゼロにしろということですよね。
あなたが完全勝訴と言っても、55,000円ですか。
ここで、妥協すれば21,000円の値引。

現実的に考えれば、訴訟に見合った利益ではないと思いますけどね。

No.2 回答者： Kinopyiii 回答日時： 2016/02/04 18:41

管理会社（担当者１名）と私（借主）で立ち合いを行い⇦ 仲介した不動産業者は立ち会わなかったんですか？

クッションフロアの部分的なへこみ（冷蔵庫跡で一部黒く変色）電気焼けの場合は、経年劣化扱いにより、家主負担。
クッションフロアの全面張り替え（\40,000）⇦ 過失によって破損、汚損された所のみ。色合わせ部分は家主負担。
クロスの油汚れ、上記２か所の修繕、⇦ 汚れ方にもよります。
宅建業組合に相談に行きましょう。

No.1 回答者： 1paku 回答日時： 2016/02/04 18:40

小額訴訟の費用を考えると、足が出ます。

敷金と同額程度のクリーニングや修繕費がかかるのはふつうです。
良心的な金額という印象です。