賃貸物件のオーナーです。2014年12月にアパートの建設が完了し,2015年1月から賃貸料収入が発生しています。2016年1/4に不動産取得税の納税通知書が来ましたが,対象年度は平成27年度です。

国税庁HPで調べると年内に賦課決定がされたものはその年中で計上してもいい。と記載がありますが、通知書が来たのは年明けです。納税は一括納付が求められていて分割納付不可です。

この分を考慮しない場合の所得は149,872円 前年の純損失の繰り越し控除があるので今期の税額は0円です。不動産取得税(37万円)は今期でなくても問題ありませんが正しい計上時期はいつですか。

事業的規模ではありませんが、青色申告の届け出をしており、複式簿記で処理しています。2014年の申告では収入0円で経費だけ出たので損失申告は出していますが繰越控除はできますよね?

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A 回答 (1件)

>国税庁HPで調べると年内に賦課決定がされたものはその年中で計上してもいい。

と記載がありますが…

「・・・してもいい」ではなく、「賦課決定等により納付すべきことが具体的に確定した」日の属する年でしょう。
これが原則。

しかし、これには但し書きがあり、

「各納期の税額をそれぞれの納期の開始の日の属する年分又は実際に納付した日の属する年分の必要経費とすることもできます」
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2215.htm

とのことですから、賦課決定日が去年の御用納め近辺だったとしても、納期が大晦日ということは考えられず、今年になってから納めれば良いのでしょう。
すると、今年分として計上すれば良いことになります。

>損失申告は出していますが繰越控除はできますよね…

損失申告書を出したあとしばらくのうちに何も言ってこなかったのなら、受理されていますから、繰越控除は問題ありません。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm
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Aベストアンサー

全然、恥ずかしい話ではないですよ。
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Aベストアンサー

 たいへん僭越ながら、不動産貸付による家賃収入が所得のもとになる収入なら不動産所得と分類されます。不動産管理業とは他人の所有する不動産の管理を代行するなどして得られる収入が目的になりますので、実態としてそのようなお仕事をなさっているなら不動産管理業でよいと思いますが、その場合でもご自分が所有する不動産の賃貸をなさっているなら、その部分に関しては不動産所得の対象となります。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/1370.htm
http://www.taxanswer.nta.go.jp/1300.htm

 またその内容が事業的規模であるかないかはご質問にあるとおり客観的に簡単に判断できます。この基準に基づいて非事業的規模であることがはっきりしているならその基準に沿って申告するしかないと思います。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/1373.htm

>通信費・・・管理会社や借り主にかけた電話代(電話の請求書から通話にかかった分を把握しなければならない。按分等で合理的には出来ないものなのでしょうか?

 必要経費とはその収入を得るためにかかった出費のことであり当然ながら通信費は実際かかった分は計上できます。ただし家賃の催促や管理会社との相談で何時何分に誰に何分かけたなどと細かく記録することの方が困難です。実態をよくお考えになった上で、例えば通信費の10分の1とか計上するのは当たり前に行われています。ただし電話代全体の額があまりにも大きいときはやはり問題視されることもあります。このような経費の計上の際はあくまでも客観的実態はどうか、という判断が必要です。

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http://www.tokyocity.co.jp/apart/
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 また不動産所得が赤字の場合損益通算に関しても借入金の利息部分の区分に関して注意すべき点があります。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/1391.htm

 それから個人所有の不動産の所有権を現物出資等で法人に移しその法人から役員報酬をもらうなどの方法も考えられないわけではありませんが、これはなんとも言えません。不動産の取得価額、取得時期、立地、法人への譲渡時の客観的評価額、借入金の額、家賃の額、役員の適正報酬、法人の設立費用、法人の運営費用、法人税額、サラリーマンの方ならその給与収入の規模などいろいろな要素を考えなくてはならないと思います。失礼ながら個人的には法人としては規模が小さいという印象ですが。

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Q不動産取得税の軽減措置について

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Aベストアンサー

簡単に計算します。
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よって231-172=59m2に対して課税されます。
土地の固定資産税評価額÷231×59÷2×3%= で計算してください。
建物は住宅分は課税されませんので、店舗の42m2に対して課税されます
これはその部分の評価額×3%です。
納付期限前に完成してますから、登記完了後
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を持参し、県税事務所へ出向いてください。
収める税金がありますから、期限に遅れると原則延滞税が発生します。
書類一式を持ち込めば担当者が詳しく書き方を教えてくれますから大丈夫です。その場で納付書を作成
してもらえると思いますので、(もしくは郵送)後日その金額を支払えばOKです。
もし店舗部分も登記が居宅として登記できるのなら、建物は全額控除で0円。土地は31m2に対してだけ課税されます。

Q賃貸アパートの不動産所得

夫と二分の一ずつの持分の共有アパートを賃貸しています。夫の口座に入居料が入金され、費用も夫の口座から引き落とされています。この場合、入金あるいは出金の都度、半分の金額を夫の口座に入れたり、また夫の口座から出したりした方がいいのでしょうか?また、帳簿はどのようにつけたらいいでしょうか?

Aベストアンサー

入出金金額をその都度折半する必要はありません
奥様の持分の分として引き出すときは概ね所得の半分の金額を引き出せば解りがいいでしょう。(引き出す回数などは自由です)

税務申告の面ですが
あくまでも合計で帳簿・決算書(あるいは収支内訳書)を作成し、決算書の最終所得金額を共有持分の為÷2して、それぞれ申告する方法がお薦めです。


帳簿ですがご質問の場合、不動産貸し付け用の共有通帳があり、収入も経費もすべてそれに記帳されている(摘要欄で内容が解るようになっている)ようですからそれだけで事足りると思います(簡易簿記)。しかし関係のないお金は通らないようにした方が良いです。

もし不動産貸付業の規模が事業規模(いわゆる5棟10室以上)ならば正規の簿記にしたがい記帳をすれば青色申告特別控除が65万円(所得控除)受けられます。

・・・ちなみに
所得税の申告は持分通りに2分せずに、奥様に持分はあるが全てご主人様の所得として一本化してしまっても特に問題はありません。(これが一番簡単→節税効果は無し)
しかしこの場合は奥様がこのお金を受け取るとご主人様から贈与を受けたとしてとらえられる可能性があります。

入出金金額をその都度折半する必要はありません
奥様の持分の分として引き出すときは概ね所得の半分の金額を引き出せば解りがいいでしょう。(引き出す回数などは自由です)

税務申告の面ですが
あくまでも合計で帳簿・決算書(あるいは収支内訳書)を作成し、決算書の最終所得金額を共有持分の為÷2して、それぞれ申告する方法がお薦めです。


帳簿ですがご質問の場合、不動産貸し付け用の共有通帳があり、収入も経費もすべてそれに記帳されている(摘要欄で内容が解るようになっている)ようですからそれ...続きを読む

Q不動産取得税の軽減申請時期は

今年全額ローンにて住宅新築のため,土地を購入して,最近不動産取得税を支払いました。そして現在その土地のに新築中で来年の1月に完成予定です。そこで質問なのですが,土地の不動産取得税の軽減の手続きは住宅が完成してから手続きをするのでしょうか?また,どのような手続きが必要でしょうか?もう一つは,来年は住宅ローン減税の手続きは出来るのでしょうか?また,どのような手続きが必要でしょうか?恐れ入りますがこの二つについて教えてください。よろしくお願いします。

Aベストアンサー

不動産取得税を払ってしまったんですね。猶予申請しておけばわざわざ払った後で還付申請の必要は無かったのですが・・・
不動産取得税の請求書が入っていた封筒書かれている都道府県税事務所へ連絡し、返信用封筒も含めて申請用紙を郵送してもらいましょう。
住宅ローン減税については、最初は確定申告が必要です。来年1月完成であれば、再来年の2月に確定申告して下さい。金融機関からの年末残高証明書が必要となりますので、無くさないよう注意しましょう。

Qオーナー社長の給与控除、損金不算入対策は?

法人税法改訂で、オーナー(特殊支配同族)会社社長の報酬の給与控除分が損金不算入になりました。
小さな会社で、社長以下取締役全員が従業員と同じように走り回って仕事をしております。そうでないとやっていけません。
株主は、全員、社長親族ですが、毎年、黒字を出し、税金を払い、配当もせず、社内留保を確保することで、やっと運転資金を借り入れなくてもやっていける状態になりました。
(ひとつの仕事の契約期間が長いので、着手してから、入金までの経費がかかります。)
役員の他に従業員も数名いますので、勝手なお金の使い方はできません。
交際費は、お中元お歳暮などの20万円くらいです。

今回の改訂は、オーナー社長は、好きなだけ、経費を使っているのだから、給与控除まではしないよ。と言う趣旨なのでしょうが、200万か不算入にしないためには社長の報酬は500万から600万に抑えなければなりません。
大企業の重役並みのキャリアがあり、休みもなく働く社長に、それは少し可哀想と言う気がしますが・・・。

同じような立場の方はどういった節税対策をされているのでしょうか?

株を11%手放す。
なんでも交際費にする。

と言うのは、なかなか、難しいです。

法人税法改訂で、オーナー(特殊支配同族)会社社長の報酬の給与控除分が損金不算入になりました。
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Aベストアンサー

まぁ確かにひどい改正です。
あらゆる回避策にも牽制をかけていて、専門家も相当まいってます。

個人事業と法人組織の税負担の不公平是正といった趣旨ですが、個人事業規模とはいえないそれ相当の中規模企業も、株所有、役員構成でひっかかります。
加えて社員数や人件費比率などの除外要件を認めてもいいんじゃないといいたくなりますね。

回避する場合、やはり根本の株式所有割合か役員構成をいじるしかありませんが、リスク覚悟でやることになります。
売買による移動はよほどの理由付けが必要だと想定され、例えば設備投資等の機会に第三者も交えて増資を行い、シェアを落とす。以後、微量の配当実績を作る、総会実績を残すなどの事実を作っていくしかありません。(問題ない保証をするものではありませんが)
もちろん、その株主たちに経営内容を公表することになります。
いちいち議決権行使に賛同しているのではと見られる懸念もありますが。この機会にやったでしょ?とケチをつけようとすればいくらでもできますからね。
http://www.tax01.com/modules/tinyd6/index.php?id=34

知れば知るほどイライラする規定です。

まぁ確かにひどい改正です。
あらゆる回避策にも牽制をかけていて、専門家も相当まいってます。

個人事業と法人組織の税負担の不公平是正といった趣旨ですが、個人事業規模とはいえないそれ相当の中規模企業も、株所有、役員構成でひっかかります。
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Q不動産取得税の軽減はありますか?

去年の10月に築36年の住宅を購入しました。土地は62坪で建坪28坪の家です。今月になり不動産取得税の支払い通知書が届きました。母屋22700円で土地が142900円でした。
私にとっては、かなり痛い金額です。
軽減処置はないでしょうか?
不動産取得の申告はしていません。
アドバイスお願いします。

Aベストアンサー

中古住宅の場合の不動産取得税の軽減対象となるのは下記の場合に限られています。

木造、軽量鉄骨造等の場合は新築後20年以内
鉄骨造、鉄筋コンクリート造等の場合は新築後25年以内

従って。存念ですが軽減措置は適用されません。

Q経費算入について。車任意保険の名義

個人事業用として車を買い、任意保険を検討しています。

任意保険の名義を配偶者にしても経費算入は可能でしょうか。

免許証の色の差で保険加入が安くなったりする場合がありますので、検討しています。

Aベストアンサー

「生計を一」にする家族の持ち物を事業に使用することは何も問題ありません。

その支払を事業用の財布から出している場合は、
【損害保険料 (or車両関係費) 100円/現金 (or普通預金) 100円】

その支払が家計の財布から出ている場合は、
【損害保険料 (or車両関係費) 100円/事業主借 100円】

Q不動産取得税の軽減措置について

不動産取得税の軽減措置について教えて下さい。
軽減対象の不動産の場合、建物の延べ床面積を2倍した面積が、土地の面積のよりも大きければ、減額措置の軽減を受けて、結局税額は0になるようなことを聞いたのですが、どういうことでそうなるのかいまいちピンときません。精緻な計算ではなく大ざっぱな目安としてのことだと思いますが、このような計算が成り立つことを説明していただけるなら、教えて下さい。

Aベストアンサー

 住宅用土地の取得をしたときの軽減ですね。

平成20年1月1日現在で、土地に関する不動産取得税は、基本的には

 不動産の価格(宅地の場合は1/2の価格)×3%

だけかかるのですが、住宅用の土地を取得したときは、その税額から

 45000円
または
土地1m2当たりの価格(1/2にした額)×住宅の床面積の2倍(一戸当たり200m2が限度)× 3%

だけ控除になるという特例です。

 細かい適用要件についてはリンク先に譲るとして、税金の計算としては、おっしゃるとおり「建物の延べ床面積を2倍した面積が、土地の面積のよりも大きければ、減額措置の軽減を受けて、結局税額は0にな」ります。

具体的な例としては、

 土地の面積 150m2
 家屋の面積 60m2×3階建
 土地の価格 100,000円/1m2

の場合、まず基本の税額は

 100,000円×150m2÷2×3%=225,000円

となりますが、それに対して軽減される税額は

 100,000円×60m2×3階÷2×3%=270,000円>225,000円

という計算になるので、結局税額としては0円になるということです。

 これは特例なので、適用には申告が必要になります。都道府県税事務所似て申告の手続きを、取得してから60日以内に行うと、特例を受けることができます。
 また、家屋の取得税の計算はまた別です。これにも特例があるのでリンク先を参照してください。

参考URL:http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/fudosan.html#hu_1

 住宅用土地の取得をしたときの軽減ですね。

平成20年1月1日現在で、土地に関する不動産取得税は、基本的には

 不動産の価格(宅地の場合は1/2の価格)×3%

だけかかるのですが、住宅用の土地を取得したときは、その税額から

 45000円
または
土地1m2当たりの価格(1/2にした額)×住宅の床面積の2倍(一戸当たり200m2が限度)× 3%

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インターネット、eメール共にほとんどを仕事での情報収集、連絡に使っています。個人事業時代に個人名での請求を経費算入しており、設立後には法人契約にしようとしましたが、下記の理由で、とりあえず個人のままにしてあります。

(1)個人に比べて法人契約は価格が高い。
(2)小企業の場合、個人名あての請求でも、会社の経費にしている例がある、と聞いた。

現在は、以前のまま個人の口座から引き落とされて、経費にはしていません。

今後、次の方法を取るとしたら経理的に見て何か問題があるでしょうか?
(案) ・契約、請求は個人名。
   ・引き落とし口座を法人の銀行口座にし、その結果、銀行帳、経費帳にも算入する。
以上です。どうぞよろしくお願いします。 

 

Aベストアンサー

No.2です。
私の場合は唯一電話料があります。
契約は個人で引き落としは法人です。
どうしても個人契約の方が安い場合がありますからね。
引き落とし先がOKであれば他の項目でもOKと思いますが、私は電話料以外ではそういった動きをしていないので不明です。
お聞きになられたらいかがでしょう?


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