『ボヘミアン・ラプソディ』はなぜ人々を魅了したのか >>

お知恵を下さいませ。
現在嫁の祖父名義の農地が1000平米あります。
農地は市街化調整区域です。
こちらの土地を宅地にして家を建築予定です。
許可等をおりるそうです。
ここで相続税について質問です。
トータルで考えたときどのタイミングで相続したほうがよろしいのでしょうか?
借りる形で建築したほうが良いのかな、嫁に相続してから建築したほうが良いのか、また農地のままで宅地申請する前に相続したほうが良いのか等、ご助言お願いいたします。
広さ300坪で一坪一万二千円の評価額だそうです。
建築申請は約140坪で予定しております。

質問者からの補足コメント

  • 皆様ありがとうございます。
    では生前贈与で農地の状態の時に手続きを行うのが一番良いと理解してよいのてしょうか?

      補足日時:2016/03/26 00:15

このQ&Aに関連する最新のQ&A

A 回答 (7件)

トータル的な判断が必要ですが、税金面だけで書かせていただきます。


他の回答にもあるように相続にタイミングというものはありません。亡くなった時だけしか相続ということはできませんからね。

名義人がすでに亡くなられているというのであれば、すでに相続が始まっており、遺言書がない限り、法定相続人しか相続できません。
名義人が存命であれば、生前の相続はできませんので、贈与となることでしょう。

贈与となれば、相続税ではなく贈与税となります。
坪当たりの評価額を記載されていますが、それは相続税法に従った財産評価になっていますでしょうか?坪単価で表記することはまずないと思いますので、時価などではありませんか?

贈与税は相続税の補完的な税目ですので、相続税よりも控除が少なく、税率も高くなっています。譲与税は相続税法の中で規定されているものですので、相続税法に従った財産評価で考えなければなりません。一般に時価や取引相場と8割や7割程度とも言われることがありますが、逆転して相続税評価額の方が高いこともあります。

市街化調整区域というのは、固定資産税などの話ではありませんか?
相続税や贈与税でも関係するのかもしれませんが、路線価方式や倍率方式での評価をしてみないと、何とも言えません。

宅地転用後に贈与となれば、贈与税負担が大きくなってしまうかもしれません。しかし、農地のままでの贈与であれば贈与税も低くなるかもしれません。
しかし宅地転用のための贈与の場合には、農地で評価してよいのかも難しいと思います。税務署が現況などで判断した場合、宅地贈与に相当すると言われてもいけないと思います。形式だけでなく、現況などでの判断も必要ですので、事前に税務署の判断などを確認したり、税理士にアドバイスを受けるべきだと思いますね。

最後に贈与であれば、他人への贈与も認められます。お嫁さんの祖父母やご家族などが了承するのであれば、あなたが贈与を受けても問題ないかもしれませんね。ただ、お嫁さんにしたほうが話が早いとは思いますがね。簡単なことではないと思いますが、頑張ってくださいね。
    • good
    • 0

そもそも、だれが、そして農地法の3.4.5のうちのどれによる申請なのかがわからなければ、答えられない質問です。


だから、それがわかれば、答えは一つになるはずです。
    • good
    • 0

>借りる形で建築したほうが良いのかな、嫁に相続してから建築したほうが良いのか、また農地のままで宅地申請する前に相続したほうが良いのか等


妻に「相続」ではなく「贈与」ですね。
贈与税は相続税に比べ、控除額も少ないしかなり高いです。
また、農地に比べ、宅地は評価額が高いです。
また、どっちが得かということになると、祖父の財産がどのくらいあるのかにもよります。
その土地を宅地にして評価額が上がったとしても、遺産総額が控除額内(3000万円+600万円×相続人の人数)で見込めるなら、今、名義変更して贈与税を払うより、相続が発生した時点で相続によって名義変更したほうがいいでしょう。

相続税や贈与税のもととなる評価額はその土地の所在地により、固定資産税評価額にかける倍率が違いますので一概に言えません。
その評価額は、固定資産税評価額に一定の倍率をかけて評価します。
その土地がどの倍率になるかは下記サイトで検索すればわかります。

http://www.rosenka.nta.go.jp/

倍率が1倍とした場合で、土地を分筆した後に贈与した場合の贈与税
168万円-110万円(控除)=58万円
58万円×10%(税率)=58000円(税額)
です。
たいした額ではないですね。

あとは、前に書いたとおりで、相続した場合の遺産総額がいくらかですね。
なお、宅地は農地に比べ評価額はかなり高いですが、相続の場合、自分が住んでいる宅地は「小規模宅地特例」という制度があり、400㎡までは評価額が80%減額されるということもあります。
    • good
    • 1

>生前贈与で農地の状態の時に手続きを行うのが一番良いと理解してよいのてしょうか?


農地の贈与には農業員会の許可が必要で、贈与相手が農業後継者と認められない場合には許可はおりませんから、贈与を受けたいならば、先ずは農地転用が必要になります。
    • good
    • 1

>こちらの土地を宅地にして家を建築予定です。


>許可等をおりるそうです
一般的には農業後継者が分家して住宅が必要な場合にしか認めれないことが多いです。
あなたの奥さんや貴方自身が農業従事者なら良いですが、そうで無い場合には土地や住宅の名義には関係者とよく調整して下さい。
    • good
    • 0

[どのタイミングで相続したほうが]?


相続ではなく「名義変更」ではないでしょうか。
ご存知のとおり相続とは「人が死ぬこと」をいいますので、どのタイミングで相続したらよいかという話は「どのタイミングで祖父に死んで貰ったらよいか」という話になります。
ゴルゴ13を雇って狙撃してもらうのではないでしょう。

祖父の持ってる土地を孫が有効利用したいというのでしたら、祖父がご健全のうちに贈与を受けることです。
贈与時の現況で贈与税課税がされますので、贈与後農地を宅地にしたから価値が上がったので追徴贈与税を支払えという話にはなりません。
    • good
    • 0

>トータルで考えたときどのタイミングで相続したほうがよろしいのでしょうか?


どのタイミングも何も相続は名義人が亡くなった時に発生します。
ですが、名義が祖父ならば、あなたの奥様は名義人の孫ということで法定相続人ではありませんから、遺言でもない限り相続権はありません。
    • good
    • 0

このQ&Aに関連する人気のQ&A

お探しのQ&Aが見つからない時は、教えて!gooで質問しましょう!

このQ&Aを見た人はこんなQ&Aも見ています

このQ&Aを見た人が検索しているワード

このQ&Aと関連する良く見られている質問

Q農地のままで贈与か宅地にしてから贈与か

現在建物を建築中の土地があります。
土地の所有者は、私と父の共同名義になっています。
父の持分は10%ほどで、現在地目は畑になっています。
今回家を建てる上で父の持分を私に贈与という形で手続きをしようと思っています。
不動産屋に現在贈与手続きをするとどうなるか見積もりしていただきました。相続税評価額は近隣の評価で計算していただいています。
項目として挙がっているのが、農地法5条届出申請費用、所有権移転登記費用、区画整理組合所有権移転申請費用、贈与税、不動産取得税です。
建物を建てる前に贈与手続きをすると、農地法5条届出申請費用がかかるといわれました。
家に帰ってからふと考えたのですが、
建物を建てたあと地目を宅地にすればこの費用がなくなるのではと思いました。しかし、畑から宅地に地目が変わると評価額が挙がるのではと
も単純に思ってしまったのですが、路線価は地目によらないはず?
どちらにしても贈与手続きをするのは今年度内と考えています。

地目を畑から宅地に変えた場合、贈与税は換わるのでしょうか?
評価額が大幅に上がって贈与税が上がる可能性があるならば、地目が畑のまま、農地法5条届出をしておいたほうがいいのかと迷っています。

よろしくお願いします。

現在建物を建築中の土地があります。
土地の所有者は、私と父の共同名義になっています。
父の持分は10%ほどで、現在地目は畑になっています。
今回家を建てる上で父の持分を私に贈与という形で手続きをしようと思っています。
不動産屋に現在贈与手続きをするとどうなるか見積もりしていただきました。相続税評価額は近隣の評価で計算していただいています。
項目として挙がっているのが、農地法5条届出申請費用、所有権移転登記費用、区画整理組合所有権移転申請費用、贈与税、不動産取得税です。
建物を...続きを読む

Aベストアンサー

路線価地区なのか倍率地区なのかで大きく変わると思います。
農地などの場合には評価減となるように考えられていますが、実態が既に宅地でしょうから、評価減はほとんどないでしょう。
路線価に地目はありませんが、現況に合わせる評価減などがありますからね。
そういう部分でほとんど変わらないと考えたのではないでしょうか?

税務署で評価方法を聞いてみてはいかがですか?
農地の場合、宅地の場合を比較してみれば良いでしょう。
農地法5条は自分でも出来るでしょう。農業委員会へ相談しても良いと思います。

贈与手続きを今年度と考えておられるようですが、贈与税は1から12月の1年を単位に計算します。贈与税にも基礎控除がありますので、何年かに分けて贈与することで計画的な節税も可能かもしれません。

Q農地と宅地の相続について教えてください。

義父が亡くなり相続の手続きを進めていいます。
主に預金と農地、宅地です。預金は大まかな手順が分かり今進めています。
土地の名義変更のやり方をどなたか詳しい方、教えてください。

農地は農業を続ければ10か月以内に農業委員に届け出をするとあります。
田んぼ、お茶畑、畑合わせて、5反弱だと思います。2.3年前から荒らさないように私たちで、何とか管理しています。

宅地は同居中の家の土地です。家の名義は夫、土地が義父の名義です。
同じ敷地に脇屋もあり、合わせて150坪くらいでしょうか。
手続きの書類も多く、具体的にまだ理解できませんが、相続税は10か月以内に申告とあります。
家は周りが田んぼしかないような田舎の土地です。
相続税がかかるようなら、それも進めて行きたいと思っています。
どなたか詳しい方、大まかな税金の試算方法、名義変更の手順を教えてください。

Aベストアンサー

重要な点として、農地を購入することができる人は、農業従事者でなければなりません。農地を農地として保有する場合には、固定資産税が大変安くされています。
例外として、相続の場合には、農地を誰でも相続することができます。しかし、農地として相続し、農地として常に評価されるためには、農業委員会への手続きなどが必要なことと思われます。これを行わなければ、農地ではあるが農地として評価が受けられず、高額な固定資産税などの負担になりかねません。

まずは名義変更ですが、農地も宅地も基本同じ考え方でよいはずです。
戸籍謄本(亡くなられた方の出生までさかのぼったものと相続人全員の現在のもの)を収集し、第三者に相続人を証明できるようにします。
遺産分割協議書を作成し、実印の押印と印鑑証明書の添付をして、遺産分割協議書が完成します。
登記申請書ですが、法務局のHPに見本もありますし、法務局で基本を印刷してもらうことも可能でしょう。これをパソコンや手書きで、状況に合わせて作成することとなります。登記申請書と遺産分割協議書とすべての戸籍謄本を用意し、その他法務局が求める住民票などを添付して申請すれば、名義変更は完成です。

相続税ですが、財産評価が大変難しいものとなっています。
原則計算などの方法であれば、がんあって勉強すればできることも多いと思います。
私自身も祖父母が亡くなった際に財産評価から相続税申告書まで下書きをしたことがありますが、相続税の専門の税理士へ依頼したところ、例外や優遇のある規定を駆使して計算しなおしてもらった結果、大幅に評価額を下げ、相続税負担が軽くなりました。あくまでも私の時ではありますが、税理士への報酬も高いですが、それ以上にプロの計算で節税がされ、税務署からの問い合わせ対応などもすべて行ってもらえたという安心も得られましたね。

他の回答にもあるように、土地の評価は路線価方式と倍率方式のどちらかで計算することとなります。これは選択するのではなく、その土地の所在地の地域次第ということとなります。路線価方式の地域に記載があれば路線価方式、なければ倍率方式となります。難しい形や利用状況でなければ概算での評価は可能かもしれません。
建物は、固定資産税評価となります。場土地の倍率評価でも固定資産税評価が基準となりますので、固定資産税の通知文書を用意するか、なければ市役所等で交付してもらいましょう。
これらの評価と預貯金を合算して、相続税の基礎控除額を超えそうであれば、可能であれば税理士へ相談されることをおすすめします。

登記に戻りますが、不動産は代替えが利くとは限らない唯一の財産ですし、高額財産となります。登記の名義変更でミスをすると、簡単内変更できないどころか、登録免許税などの負担が重複し、大きな費用負担とリスクを負うこととなります。
可能であれば、司法書士(行政書士ではありません)へ依頼されることをおすすめします。

私は税理士試験で相続税法の勉強をしたことがあります。不合格ではありますが、試験合格を目指して学習していますので、それ相応の知識があると自信がありました。しかし、それを全問にする税理士というのは、税務署が納得するだけの資料収集をきっちりと行いつつ、税務署が認める一番有利な計算を探して計算を行います。にわか知識で太刀打ちできるものではありませんし、机上の知識だけでもかなわないのです。不動産登記も知らずにリスクを抱えた手続きをしてしまうこともあります。また、素人手続きですと、親族間でのトラブルに発展してしまうこともあります。

専門家がいるという意味も理解したうえで、ご自身で行うのであれば、それ相応の勉強が必要ということをご承知ください。
でも頑張ればできると思いますよ。

重要な点として、農地を購入することができる人は、農業従事者でなければなりません。農地を農地として保有する場合には、固定資産税が大変安くされています。
例外として、相続の場合には、農地を誰でも相続することができます。しかし、農地として相続し、農地として常に評価されるためには、農業委員会への手続きなどが必要なことと思われます。これを行わなければ、農地ではあるが農地として評価が受けられず、高額な固定資産税などの負担になりかねません。

まずは名義変更ですが、農地も宅地も基本同じ考え...続きを読む

Q宅地・雑種地・農地の固定資産税について

農地・雑種地・宅地といろいろありますが、固定資産税は各地目でどのくらいかわってくるのでしょうか?例えば同じ100坪でも各地目によってどのように固定資産税の比率がかわってくるのか知りたいです。よろしくお願いします。

Aベストアンサー

>例えば同じ100坪でも各地目
宅地を1とすれば 農地は200~300分の1です。
難しのは雑種地ですね!宅地に出来るのか?それとも原野にしか出来ないのかによっても違います。尚農地であるなら市街化調整区域か市街化区域は関係有りませんよ!相続で農家をして20年間売らなければ 相続税は免除と聞いたことあります。
農家の分家より 

Q親から相続した農地(13年経過)を宅地にして売却すると税金はどの程度取

親から相続した農地(13年経過)を宅地にして売却すると税金はどの程度取られるのでしょうか?あまり掛かるようでしたならば、そのまま宅地にしておこうと思いますがその際の税金等も教えてください。

Aベストアンサー

その農地は、市街化区域にありますか、それとも市街化調整区域にありますか。
もし、わからなければ役所にある「農業委員会」というところに聞いてください。
市街化区域なら宅地として売れますが、調整区域だと制約があり原則農地としか売れません。
調整区域でも一定要件を満たせば宅地として売れることもあります。
それも農業委員会で聞いてみてください。

>売却すると税金はどの程度取られるのでしょうか?
(譲渡価額-(取得費+農地転用や不動産屋の手数料などの譲渡にかかった費用))×20% が税金です。
なお、取得費がわからなければ、譲渡価額の5%をみれます。

>そのまま宅地にしておこうと思いますが
売らないなら農地のままのほうがいいですね。
固定資産税の額が全然違います。
宅地にするとものすごく上がります。


人気Q&Aランキング