【復活求む!】惜しくも解散してしまったバンド|J-ROCK編 >>

父の遺産相続で古い小さなマンションを兄弟3人の共有名義で相続しています。現在、65,000円で賃貸に出しており、5万円を母に仕送りし、残りを税金と諸経費にしています。兄が全て管理してくれていますが、今回、自分がマンションを買い取り兄弟に取り分を支払う方向で話しを進めています。ネットで見ると相場が900万~1000万ですが、兄弟価格で500万で譲ってもらえそうです。そこでお伺いしたいのが、購入~単独名義にするまでの必要な手続きと兄弟それぞれの税金、単独名義にした時の税金などを教えて頂ければと思います。ネットで調べると司法書士や税理士に相談が良いとありますが、特にトラブルになっている訳でもないので、出来れば全て自分で対応したいと考えています。どうぞ宜しくお願い致します。

このQ&Aに関連する最新のQ&A

A 回答 (3件)

司法書士や税理士への相談や依頼について、考えが不足しているように思われます。



不動産の登記手続きなどの権利問題では、あなた方が円満であったとしても、第三者とのトラブル回避という点で、良く考えて行動しなければなりません。
また、高額な財産ですので、今現在あなた方が円満であったとしても、他の兄弟が今後においてお金に困るようなこととなれば、過去の件をほじくってトラブルになる恐れもあります。そのためにもしっかりと今現在の承諾その他を文書にしたうえでの、第三者にも対抗できる正しい名義変更が必要です。

私は司法書士事務所勤務も経験がありますが、素人でもできることも多いように感じます。しかし、素人であるほど、申請書に正しい書き方ができていなかったり、添付書類の不備などがあったりもします。登記では登録免許税という実費を法務局に納めることとなりますが、間違いがひどければ、その負担した登録免許税が無駄になります。また、あとからやり直すとしても、やり直す場合はさらに面倒な手続きとなります。

私は税理士事務所でも勤務経験がありますが、胃瘻とが考えるほど税金の制度は簡単ではありません。他の回答にもあるように世間の相場より安い金額での売買は、他人であればまだしも、身内であれば贈与とみなされ、高額な税負担を強いられることにもなるやもしれません。贈与税の調査ともなれば、ご兄弟にも迷惑をかける恐れもあります。税務調査は何年もたってからとなりますので、その時点で相場を証明してもあまり意味がないことでしょう。事前に税務署などが納得するような形での贈与税対策も必要なのです。

さらに勘違いされてはいけませんが、名義変更にとらわれすぎてはいけません。あなたが名義を持つということで、あなたが手続を頑張ればと思っていませんか?
他のご兄弟は、不動産の権利をあなたへ売却するとなれば、当然譲渡所得の計算を行った上で、それぞれが所得税の申告をしなければなりません。これもあなたが行うというのでしょうか?兄弟とはいえ、年齢によってはそれぞれに家族がいることでしょう。そのうえでの年収や貯蓄をみられることは、嫌がる人も多いと思いますよ。
相続で得た財産というものは、購入金額の証明ができないことも多いです。証明ができなければ高額な所得税もかかるのです。

専門家および専門家事務所というのは、代理手続きだけでなく、将来のトラブルや総合的なアドバイスを行った上での、各種手続きを行うのです。

私はそれぞれの事務所で働きながら顧客の状況を見ますが、素人登記申請の失敗の訂正、税金面の考えが至らなかったための登記申請の訂正、これらの登記申請が自分で行えずに訪問される顧客もいます。当然通常の贈与や売却と異なり、難易度が上がる登記申請ともなれば、司法書士費用も高くなりますし、登録免許税も新たにかかることで負担が何倍にもなります。最初から依頼されていれば、税理士と連携でアドバイスしたうえできっちりと考え行動できたのにということもありますね。
税務調査になってから不安にあおられ税理士に税務調査の立会を依頼されることもあります。しかし、すでに何年もたったその場限りの勉強した申告内容を説明できる人はそういないものです。申告書だけでなく各種資料の保存についても、できていない人も多いのです。そうなれば、税務調査で特に不利なことを言われたときに口を出す以外、代理交渉もままならないものです。あとは修正申告なを求められ、追徴も取られることでしょう。税理士の税務調査立会いでは、結構な額となります。しかし、最初から税理士として受託して申告書の作成を行った場合には、税務署が当然聞きたいであろう情報をきっちりとまとめあげ、正式には添付書類となっていないものを添付したり、調査の前段階での問い合わせなどの対応をすることで、税務調査自体を回避させてしまうのも税理士のテクニックです。

私自身、このような仕事柄、資格はありませんのでプロとして直接受任することはできません。しかし、自分や家族のことであれば、家族として対応も可能なのです。
しかし、私自身専門が事業系の税目ということもありますが、相続税専門の税理士事務所に依頼することを進めましたね。私も事前準備や試算などで協力しましたが、一応それなりに勉強した私の試算に比べ、相続税を専門とする税理士にかかるとだいぶ税額に大きな違いがありましたね。税理士費用以上の節税になり、さらに税務署からの問い合わせすべてをやってもらえたことで税務調査にもなりませんでしたね。

ですので、税理士であればだれでもよいわけではないのかもしれませんが、通常専門的に扱わない税目であっても、素人よりはるかに大きなメリットもあるかと思います。

長文となりましたが、参考にされてください。
    • good
    • 0
この回答へのお礼

ご回答、また細かくご説明頂き誠にありがとうございます。想像以上に名義変更が簡単ではないことが分かりました。頂いた内容を再度よく読み、税理士、司法書士への依頼も考えたいと思います。兄弟にも迷惑がかかる事は一番避けたいので、熟考の上、行動するように致します。ありがとうございました!

お礼日時:2016/04/13 17:44

>兄弟3人の共有名義で…


>相場が900万~1000万ですが、兄弟価格で500万で…

ちょっと意味がよく分かりません。
計算を簡単にするため 900万として、3人共有なら 1人分 300万。
それで他の 2人分 600万を 500万で売ってもらうということですか。

いずれにしても、相場より安い“兄弟価格”で売買すれば、安い分は贈与と見なされ、贈与税が発生します。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4423.htm

>兄弟それぞれの税金…

売った側は、もともと親が買ったときの値段と、売った値段との差が「譲渡所得」です。
もちろんこれには売買時の諸経費や、これまでの減価償却費なども加味します。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3202.htm
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3208.htm

買った側は、相場より安かった分は「贈与税の申告」をします。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4429.htm

>出来れば全て自分で対応したいと考えています…

それは良いですけど、来年の申告時期までに本を何冊も買った税法をしっかり勉強してくださいね。
こんなネット Q&A だけですべて解決するほど税法は優しくありませんよ。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm
    • good
    • 0
この回答へのお礼

ご回答頂きありがとうございます。相場より安い兄弟価格には贈与税が発生するのですね。他にも税金は考えている以上に複雑なんですね。諸々検討したいと思います。ありがとうございました!

お礼日時:2016/04/13 17:38

普通に売り買いです。

評価価格を参考に価格を決めて
土地売約契約書 法務局で登記  完了です。

司法書士頼んでも微々たる手数料です
    • good
    • 0
この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます!司法書士に頼んでも小額であれば考えてみます。ありがとうございました!

お礼日時:2016/04/13 17:35

このQ&Aに関連する人気のQ&A

お探しのQ&Aが見つからない時は、教えて!gooで質問しましょう!

このQ&Aを見た人が検索しているワード

このQ&Aと関連する良く見られている質問

Q土地・家屋の共有名義を単独名義に変更するには?

父親の死後,実家の名義を母親と私の共有名義にしました。(築後30年)私は独立してマイホームを持ち,隣の市で生活していましたが,住宅ローンを始め多重債務に陥り,私の自宅は目下任意売却中です。もし,競売になり残債があるようなら,母親の住む実家も差し押さえられるかも知れないと不動産業者に言われました。
 そこで,司法書士を頼む予算もないため,自分で名義を共有から母親単独の名義に変更したいと考えています。名義変更の可否や手続き,方法,費用などについて教えてください。 (ノーキー)

Aベストアンサー

簡単に名義変更ということはできません。

名義変更には、何かしらの理由がつくのです。
他の回答にもあるように、相続・贈与・売買しかないのです。
名義人(持ち分として)のあなたの権利を母親へということであれば、あなたが存命である限り、相続ということはありえません。

売買であればお金を授受が必要となります。贈与となれば、当然贈与税の負担も考えなければなりません。不当に安い売買をしても、相場との差額を贈与と判断され、税務署に強いお仕置きとして、納税しなければならなかった贈与税の追徴は当然に、無申告加算税や納付すべきであった時に納税しなかったとしての遅れた分の延滞税がかかるのです。

売買としても、売買の利益を所得として計算し、所得税の申告と納税負担が生まれます。父親からの相続ということのようですが、相続で得た不動産の多くは、購入金額の証明ができないことも多々あります。証明できれば、購入金額に減価償却等の減額計算を行った上で、相殺できる金額が大きくもなります。しかし、証明できなければ売却金額の5%程度しか差し引くことができません。

素人判断で安易に名義変更すれば、所得税や贈与税という点で、税務署はあなたの無申告等を見つけ出すことになるでしょう。

さらに言えば、あなたは債務者であり、債権者に対して返済義務がある状態です。任意の売却とはいえ、財産を隠すようなことをすれば、売却金額で返済できなければ、債権者はあなたの財産を調査し、隠した財産などとして母親と共有名義であった者をあなたの名義を外したことを見つけ出すかもしれません。不動産の登記簿謄本を見れば、名義人のうち理科割はすべて見えますからね。

私は司法書士事務所での経験がありますが、素人でも法務局の手続きは、勉強すれば可能でしょう。本来法務局での手続きは本人申請が原則であり、仕事として代理で行う場合には、司法書士資格者の名である必要があるだけです。法務局のHPにも登記申請書のひな型や添付書類の説明もあります。法務局での登記相談(無料)を受けながらでもよいでしょう。ただ、自己責任(司法書士が関与すればミスも少ないですし、ミスにより依頼者に損害を与えれば、賠償もします。)となりますし、法務局では、法律相談(財産隠し等の疑い)や税務相談は受けられません。
税務署などで税務相談を受けるのも方法ですが、状況を詳しく説明しない限り、詳細なアドバイスはもらえません。公平な立場でいる必要がありますので、納税者有利の判断やアドバイスはできませんからね。

私は税理士事務所でも勤務経験がありますので、手続きだけであれば、自分や家族のものであれば、税務に注意しながら名義変更も可能です。しかし、財産隠しなどと言った面については、ある意味弁護士の範疇になるかもしれませんね。

お金がないから自分でと言える状況ではないのかもしれません。不動産業者は売却やちゅかいのプロであり、関連知識としてのアドバイスなのでしょうが、不動産業者が購入したとかでない限り、当事者ではないので手続きもできませんし、法律相談も弁護士法違反などとなりますので、できないのです。

十分に注意のうえで、必要な専門家への相談は覚悟すべきだと思いますよ。

簡単に名義変更ということはできません。

名義変更には、何かしらの理由がつくのです。
他の回答にもあるように、相続・贈与・売買しかないのです。
名義人(持ち分として)のあなたの権利を母親へということであれば、あなたが存命である限り、相続ということはありえません。

売買であればお金を授受が必要となります。贈与となれば、当然贈与税の負担も考えなければなりません。不当に安い売買をしても、相場との差額を贈与と判断され、税務署に強いお仕置きとして、納税しなければならなかった贈与税の追徴...続きを読む

Q共有名義の土地を単独名義にするには?

共有名義の土地を単独にするにはどうしたらよいでしょうか?
現在約200坪の土地を自分の兄弟や叔父と共有1/4づつ所有しています。
すべての管理や固定資産税等は私が払っています。
他の共有者はその土地をどうしたい訳ではなく自分が利用できるのですが、共有者が死んでしまって相続になるといろいろ複雑になるので、今時点で話し合って自分の名義にしようと考えています。
共有者は特に金銭的な請求もなく、私もお金を持っていないので経費がかからない方法を考えています。
その時に問題になりそうな事項を教えていただけませんでしょうか?
1:贈与税がかからないように名義変更をするには、一般の相場の金額で身内と売買契約をしなくてはならないでしょうか?またその場合でしたら贈与を払った方が安く済むのでしょうか?

2:名義変更をした場合、不動産取得税はどのくらいかかるのでしょうか?固定資産税評価額は3000万円くらいです。

3:他に金銭的なこと、それ以外でも問題がありましたら教えてください。

Aベストアンサー

>その時に問題になりそうな事項を教えていただけませんでしょうか?
持分移転に合意しているのであれば特に問題はないでしょう。

>1:贈与税がかからないように名義変更をするには、一般の相場の金額で身内と売買契約をしなくてはならないでしょうか?

そうですね。実際に売買代金も支払う必要がありますね。

>またその場合でしたら贈与を払った方が安く済むのでしょうか?
ご質問者の立場からすると、確かに贈与税の最高税率は50%(累進課税)ですから、売買代金を支払うよりは贈与税の方が半分未満になります。まともに考えると。
この場合の評価額は「相続税評価額」を使います。

ただですね。国に高額な贈与税を払うくらいなら親族に渡したほうがよいと考える人も多いですから、あとはその売買金額を「相続税評価額」からどれだけ圧縮するのかというのも考えて、トータルで負担が増えずにうまくやるということも考えた方がよいかもしれません。このあたりは税務署に聞いても杓子定規なので、税理士に相談するとよいです。

売買となると代金を受け取った人には譲渡所得が発生します。

>2:名義変更をした場合、不動産取得税はどのくらいかかるのでしょうか?固定資産税評価額は3000万円くらいです。

3000万のうち3/4の移転ですから、2250万に対して3%の課税ですね。

>3:他に金銭的なこと、それ以外でも問題がありましたら教えてください。
登録免許税は固定資産税評価額の1%です。(現在)
http://www.nta.go.jp/taxanswer/inshi/7191.htm

登記自体は司法書士に依頼してもよいし、時間に余裕があれば何度か足を運んで自分で登記ということも出来ます。(かなり面倒ですが)

とりあえずは贈与税の話があるので税理士に相談しては。

>その時に問題になりそうな事項を教えていただけませんでしょうか?
持分移転に合意しているのであれば特に問題はないでしょう。

>1:贈与税がかからないように名義変更をするには、一般の相場の金額で身内と売買契約をしなくてはならないでしょうか?

そうですね。実際に売買代金も支払う必要がありますね。

>またその場合でしたら贈与を払った方が安く済むのでしょうか?
ご質問者の立場からすると、確かに贈与税の最高税率は50%(累進課税)ですから、売買代金を支払うよりは贈与税の方が半分...続きを読む

Q共有名義の家に住んでいる兄弟から家賃をもらいたい

主人の実家のことなのですが、一戸建てで、兄弟3人の共有持分になっています。現在、私達は別の持ち家に住んでいますが、あとの兄弟2人は実家に住んでおり、1人が持分を買い取りたいと言ってきました。

同居している兄弟は同意しているのですが、私達はできれば持分を売らずに、家賃制にして、買い取りたいと言ってきた兄弟から月々家賃をもらいたいと考えています。

相手は拒否していますが、家賃を請求する法的な方法はありますでしょうか。よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

法律的には、共有者の一部に賃借権を設定して、家賃を取るなどは、処分行為にあたるので、共有者の全員一致が必要なので、同意が得られない限り請求できません。

逆に、ご兄弟の側から、共有物分割として、強制的に、ご質問者の持分を買い取るような請求をすることは、法的に認められています。

もう少し原理的な話をすると、憲法の私有財産制度から、共有物の共有状態を解消する権利というのが認められるので、共有状態を解消したいという人がいる場合に、それを拒否するのは、法的には困難です。

Q姉妹共有名義の土地の名義変更について

この度、引っ越しが決まったので今所有しているマンションについてご相談させて下さい。

元々母親が購入した分譲マンションですが、母が亡くなり姉と私が共有名義で相続しました。
姉も私も嫁ぎ、今住んでいるマンションを手放す事にし、知り合いの不動産屋さんにお願いした所、共有名義で売却するとそれぞれに税金がかかるので、現在住んでいる私に一旦名義変更して売却し、後でお姉さんに半額渡したら税金かかりませんよ、とアドバイスを受けました。
法務局に連絡した所、何故名義変更する必要があるんですか?と詰め寄られ、きちんと答える事が出来ませんでした。
この場合、節税の為ですと正直に答えてよかったのでしょうか?

あと、父親は存命ですが離婚しており、財産分与の必要はありませんよね?所有者は姉と私の共有名義に変更されてます。

Aベストアンサー

不動産屋の考え方は、現在のままで売却して売却益が出た場合に、質問者様は『自宅』を売却したのだから、居住用財産の3000万円控除が受けられるが、住んでいないお姉様の分は受けられないので所有権を居住者である質問者様にまとめてしまった方が良いですよ、という事でしょうね。

ただ、先の回答にあるように、お姉様の持分を質問者様に移す行為を「売買」とすると、その部分で譲渡益が発生する可能性はありますよね?
「贈与」とすると贈与税の問題、「錯誤」や「真正な登記名義人の回復」とすると、その後お姉様に渡す金員の説明が付かなくなります。

不動産屋も悪気があってアドバイスしたのではないと思いますが、税金の問題は中途半端に口出しするとヤケドしてしまいます。居住用財産の3000万円控除にしても、適用除外理由の1つとして「この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋」の売買の場合には認められませんが、同じように、この徳レを受ける事だけを目的として取得したと認められる家屋」の売買(今回のケース)も認めない、とした場合、だれが責任を取ってくれるのでしょうか?
不動産屋を責めるのは酷だと思いますが、登記を移す前にもう一度その不動産屋と相談された方が良いとは思いますよ。

不動産屋の考え方は、現在のままで売却して売却益が出た場合に、質問者様は『自宅』を売却したのだから、居住用財産の3000万円控除が受けられるが、住んでいないお姉様の分は受けられないので所有権を居住者である質問者様にまとめてしまった方が良いですよ、という事でしょうね。

ただ、先の回答にあるように、お姉様の持分を質問者様に移す行為を「売買」とすると、その部分で譲渡益が発生する可能性はありますよね?
「贈与」とすると贈与税の問題、「錯誤」や「真正な登記名義人の回復」とすると、その後お姉...続きを読む


人気Q&Aランキング