現在の住まいは、20年前に30年間の契約で、旧借地法で購入したものですが、これの更新期限が10年後になっています。この場合の更新はどうなるのでしょうか?地主に返さなければならないのでしょうか?それとも、旧借地法での慣行的な条件で更新できるのでしょうか?更新すると同時に新築に建て替えたいと考えているのですが、どなたか不動産関係に詳しい方、ご教示お願いします。

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A 回答 (2件)

更新については、「合意更新(旧借地法5条)」と「法定更新(同法6条)」の2種類あります。



「合意更新」の場合、従前と同じ建物が存続する限りにおいて、更新の時から更新期間を20年とすることができます(同法5条1項)。また、当事者がそれよりも長い期間を定めた時は、そちらが優先します(同条2項)。しかし、契約期間の残りがあっても、その間に建物が朽ち果ててしまった場合には、その時点で借地権は消滅します(同法2条1項但書)。

「法定更新」の場合、従前と同じ建物が存続する限りにおいて、借地権が契約期間満了により消滅したにも関わらず、借地権者が土地の使用を継続し、なおかつ、土地所有者が遅滞無く異議を述べない限りにおいて、従前と存続期間以外同じ内容の借地権が設定されたものとみなされ、存続期間については20年となります(同法6条1項)。しかし、先程と同様、契約期間の残りがあっても、その間に建物が朽ち果ててしまった場合には、その時点で借地権は消滅します(同法6条1項、同法2条1項但書準用)。

ここでいう「土地所有者の異議」は、従前の建物が存続している限り、「正当事由」がある場合でないと認められません(同法6条2項、同法4条1項但書)。逆に言いますと、契約期間満了時に建物が存続していない場合には、土地所有者の「正当事由」は必要なく、借地権者は借地権を失います。

従前の建物が朽ち果てたりして、新たに借地権の残存期間を超えて存続する建物を建て直した場合には、土地所有者が遅滞無く異議を述べない限り、従前の建物が滅失した日から起算して20年間借地権は存続します(同法7条)。建物が新しくなったにもかかわらず借地権の存続期間が短いのは、あくまでも最初の借地契約締結時点における建物の所有を念頭において借地権の存続期間を考えているからです。

ですから、10年後に新築するおつもりでしたら、土地所有者が拒絶しない限り、新借地借家法の規定に基づいて契約し直し、借地権の存続期間を30年とするか(借地借家法3条)、あるいは、もし土地所有者が同意してくれるのであれば、「定期借地権契約(同法22条)」を結び、借地権の存続期間を50年以上となされた方が宜しいのではないかと思います。

但し、「定期借地権契約」を結んだ場合、契約の更新ということはできず、建物が有ろうと無かろうと期間満了時に明渡さなければなりません。また、通常の借地契約の場合、借地権の存続期間満了時に契約の更新が無い場合には、借地権者は土地所有者に対して「建物買取請求」を行うことができます(同法13条、旧借地法4条2項)が、この「建物買取請求」をしないこととする特約を結ぶこともできます(同法22条)。

どの方法をお選びになるかは、その時のお考え一つだと思います。
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参考書によれば、借地借家法(新法)附則五条以下により、同法施行前に設定された借地権は、借地法(旧法)が適用されます。

安心して契約更新交渉にあたればよいのです。

但し、同時に建替えを考慮する場合は、建替承認料を請求される事が予想されますので、ご留意なさる必要があります。それも、非堅固(木造など)から堅固(鉄筋など)にする場合は、借地契約の基本的条件が変更される為、構造変更承認料として、より多額の金員を請求されると思います。

この場合、協議がととのわずとも、「借地非訟事件手続き」によって、裁判所が地主に代わり(訴訟によらずに)経済的対価の給付を条件として許可を与えてくれますので、そんなにご心配には及ばないでしょう。

まだ、更新までには時間がおありのようです。ご自身で学習なさるのも良いが、相談料を払って、大まかな経済的給付の額をつかんでおかれる方が、心臓にはよろしいような気がしますよ(^^)。何しろ地方によって、用途によって借地権割合や取引慣行が異なりますからね。
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Q借地権の更新料は払うのが当然ですか?

祖母が住んでいる借地権の付いた家についての質問です。50年間住んでおりますが、地主のおばぁちゃんが亡くなり娘さんが管理することになりました。更地にするか継続して住みたいのなら更新料を払って欲しいと云ってきました。金額はまだ聞いてませんが今まで更新料は一度も払ったことはなく、知り合いの不動産やに聞くとマンションなど短期に貸す場合は更新料は払うが、、借地のように長期間の賃貸の場合は更新料は払わなくてもよく、自動更新になると言われました。ホントでしょうか?

Aベストアンサー

1.地主であるおばあさんが亡くなり、その娘さんが土地を相続したということは、地主のおばあさんの持っていた権利も義務も全てそのまま相続したということです。
 ですから、相続による場合は、土地の所有者が変わったから契約を更新するという意味合いはなく、地主であるおばあさんの持っていた「土地を貸す義務」も、「地代を受け取る権利」もそっくりそのまま娘さんが引き継ぐことになります。ここにおいて、契約更新という考え方は、借地法にはありません。

※借地法は平成4年に改正されて、借地借家法になりました。今回はそれ以前の借地契約なので、旧法の借地法が適用されます(今回の事案に関して言えば、法改正の影響はありません)。

 ですから、借地契約書に特約があれば別ですが(50年間請求が無かったのだから、無いのでしょう)、借地法では、地主の相続の場合に、更新料や名義書換料を徴収できるという規定はなく、また、実務上も考えられないと思います。
 結論として、借地契約書に特約がない以上、更新料や名義書換料の類を地主に支払う必要はなく、支払わないことをもって債務不履行にはならないと思います。

2.しかし、質問文を拝読してひとつ気になったことがあります。「(祖母は)50年間住んでおります」と書かれていますが、その間、地代は適正な水準に改訂されてきたのでしょうか。

 借地法で保護される「借地権」とは、「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう」と規定されています。
 例え地代を支払っていても、土地の固定資産税額(年額)程度の低廉な地代(年額)の場合には、賃貸借とは認められず、借地権が否定される場合があります。この場合には、有償の賃貸借ではなく、無償の使用貸借となり、建物は「使用借権」によって土地を利用していることになります。

※借地人は、市町村役場で土地の「固定資産税評価証明書」を取ることができますから、参考として、取られておくといいと思います(手数料として500円程度が必要です)。

 さて、更新料を拒否された地主の娘さんが今後、取るであろうと推測される手段は、以下の2つです。
(1)地代が安いので、借地権は存在しないと主張し土地の明け渡しを要求してくる。
 地代(年額)が土地の固定資産税額(年額)程度であれば、「借地権はない」といわれても反論できないと思います。この場合には、使用借権で土地を利用することになりますが、使用借権は借地権ほどの強い権利ではないのです(借地人が死亡すれば使用借権は消滅するので、相続されない=民法599条)。

 しかし、弱い使用借権であっても、建物が存在する限り、あるいは借地人である祖母が生きている限り、地主は「建物をどかせ」とは言えないのです。

(2)地代の値上げを行う。
 地代の増減は地主、借地人のどちらからでも、いつでも請求できますから(借地法12条1項)、もし、地代が安すぎる場合には、地代の値上げを通告してくる可能性があります。ひとつの目安として、固定資産税額(年額)の概ね3倍程度が、借地権が認められる地代(年額)の適正水準だと思います。

 なお、この値上げに不服なら、地代値上げを拒否すれば、地主の娘さんは裁判所に提訴することになると思います。祖母は従来の地代の金額を支払い続ければいいのですが、裁判所が値上げ後の地代を適正だと認める判決を下した場合、旧地代と新地代の差額分に年10%の利子を付けて地主に支払うことになります(借地法12条2項)。

1.地主であるおばあさんが亡くなり、その娘さんが土地を相続したということは、地主のおばあさんの持っていた権利も義務も全てそのまま相続したということです。
 ですから、相続による場合は、土地の所有者が変わったから契約を更新するという意味合いはなく、地主であるおばあさんの持っていた「土地を貸す義務」も、「地代を受け取る権利」もそっくりそのまま娘さんが引き継ぐことになります。ここにおいて、契約更新という考え方は、借地法にはありません。

※借地法は平成4年に改正されて、借地借家法...続きを読む

Q旧借地権の中古マンション 更新前に建て替え・更新の拒否の可能性について

こんにちは。
当方、東京都内在住で都内に中古マンション購入を考えている者です。

タイトルの通りですが、旧借地権の中古マンションで希望のものが見つかり
購入を考えているのですが(残り借り入れ期間60年で現在10年経過してます)
気になる部分がわかりません。

仮に、これから40年後残期間が10年になった時、建物が古くなって建て替しようとすると、
借入者は当然、残期間以上に住みたいと思いますよね。
その場合、地主は更新もまだしていないのに、更新後も当たり前のように
住みつづける事が前提になっている建物の建て替えというのは問題ないのでしょうか?

例えば地主が死亡した後、相続税等の関係から土地を手放さなければならない
といったシチュエーションがあったとして
(状況が変わって)借り入れ期間終了後に地主に更新を拒否される可能性はないのでしょうか?

また、もうマンション居住者で更新をしたくない、
更新後も住む事をしたくないと考えている人が多数出てきてしまった場合は
(多数決で)建て替えできずにスラム化してしまうって事があるのでしょうか?
通常の土地所有権のマンションも、そういった部分はあると思うのですが、
借地権の場合は、よりそういうのが起こりやすいのではないかと懸念しております。

あと、それとは別になりますが、地代を滞納し続ける者が居住者にでてきた時というのは
その不払い分は(修繕積立金と同じように)他の居住者達の負担になってしまうものでしょうか?

質問ばかりですが、どなたかご存知の方、どうぞよろしくお願い致します。

こんにちは。
当方、東京都内在住で都内に中古マンション購入を考えている者です。

タイトルの通りですが、旧借地権の中古マンションで希望のものが見つかり
購入を考えているのですが(残り借り入れ期間60年で現在10年経過してます)
気になる部分がわかりません。

仮に、これから40年後残期間が10年になった時、建物が古くなって建て替しようとすると、
借入者は当然、残期間以上に住みたいと思いますよね。
その場合、地主は更新もまだしていないのに、更新後も当たり前のように
住みつづける事が...続きを読む

Aベストアンサー

◆「建物の建て替えというのは問題ないのでしょうか?」

建替えには地主の了解が必要です。 ただし、建物の老朽化等により建替えを必要としているのに地主が建替えを認めないような場合は、裁判所に申立てると裁判所から地主に代わって建替の許可をしてくれます。地主にとっては、ある意味不利な話ですので、通常は「承諾料」の支払いが必要になります。

◆「建て替えできずにスラム化してしまうって事があるのでしょうか?」

建替には区分所有者の5分の4の賛成が必要です。
区分所有者全体の5分の4が賛成し、残り5分の1が反対しても、その反対した者は賛成した者に時価で売却しなければなりません。それでもダメな場合は、その代金は裁判所に供託されて所有権は移転し強制的に引越させられます。

実際に積立金の不足から充分な修繕工事が行えず、老朽化が進行し、居住者の流出し入居率が低下し、積立金がますます不足して手がつけられないという悪循環を生み、最悪、マンションのスラム化状態に陥いる可能性はあります。(実際そういうマンションもあります)

建替えに必要な資金を住民が調達できれば勿論問題ないですが、建替資金(修繕積立金)が不足したり、反対者のマンションの買取る資金がなければ建替え自体は難しくなります。

地代を滞納し続ける者が居住者にでてきた時というのは、他の居住者が負担することはありません。

◆「建物の建て替えというのは問題ないのでしょうか?」

建替えには地主の了解が必要です。 ただし、建物の老朽化等により建替えを必要としているのに地主が建替えを認めないような場合は、裁判所に申立てると裁判所から地主に代わって建替の許可をしてくれます。地主にとっては、ある意味不利な話ですので、通常は「承諾料」の支払いが必要になります。

◆「建て替えできずにスラム化してしまうって事があるのでしょうか?」

建替には区分所有者の5分の4の賛成が必要です。
区分所有者全体の5分の4が...続きを読む

Q借地権の更新料と地代の違い

借地権20年の期限が来て、貸主から契約の更新料を請求されました。最初に契約をした時点では口頭でも書面でも更新料については取り決めていません。力関係から言って何がしかを払うしかない、と思っています。これから契約書を作ります。

そこで不動産所得からの控除に関して更新料でなく地代の値上げとして支払うとどうかな、と思いつきました。

借地権の更新料と地代は法律上はどう違うのでしょうか?

Aベストアンサー

#2

あなたもその不動産から不動産所得を得ているわけですね
その場合なら、更新料は前払い金として一括計上し、毎年償却分を控除できるんじゃないでしょうか
まあ、地主さんも、毎年どこかから更新料が入るというような大地主でなければ、所得は毎年平均的に入ったほうが税金上有利ですから、更新料無しにしてその分地代を上げてくれ、という交渉もできなくもないと思いますが

Q旧借地権について

今現在祖父の建てた家(築50年以上)に両親と妹の4人で住んでいます。
1年半後に借地権の更新がくるのですが、家も老朽化し、建て直し等も考えてはいるのですが、両親も高齢の為家の建替えの余裕もなく、また地代の値上げも言ってきているそうなので、妹と2人これからどうすればいいか悩んでいます。
両親が前回の更新の前に、土地を地主から買う交渉をしたのですが、金額をふっかけられ知り合いの弁護士さんに相談したところ買わないほうがいいと言われたそうです。
私の考えは
1.借地権を地主に買ってもらう。
2.借地権を第三者に買ってもらう。
3.現在80坪あるので、一部返却し土地と借地権を等価交換してもらう。
素人なので、こんなことしか頭に浮かびません。
何か良いアドバイスがあればよろしくお願いします。

ちなみに前回の更新のときは、土地を30坪返して、現金で100万払ったそうです。
平成17年の路線価は180,000借地権割合は60%です。
地代は年間で540,000円です

Aベストアンサー

1.借地権を地主に買ってもらう。
●地主に買い取らせるといえるのは、地主が出て行って欲しい(借地契約の終了希望)と言った場合にのみ言えることです。
地主が出て行けと言っていない場合は、地主が買い取りを了解するかどうかと言うことになります。

2.借地権を第三者に買ってもらう。
●すなわち、借地上の建物を第3者に譲渡するということで、借地権は新しい建物所有者が同一の借地契約で引き継ぐことになりますが、そのような購入者が見つかるかどうかですね。

3.現在80坪あるので、一部返却し土地と借地権を等価交換してもらう。
●これも1,と同様に、地主が了解すれば可能です。

要するに、地主に足下を見られぬように、上手に交渉するしか方法はないと思われます。

Q25年前の借地契約更新。借地更新料・賃料の決め方について

(1)
25年前の借地契約を要求されましたが契約しなくてはなりませんか。
25年前は地主、借地人共に双方の父親が契約すべきでしたが共に死亡しており契約更新がなされたいたか否か判りません。


経過は下記のとおりです
(1)昭和36(1961年)6月6日=借地契約締結。更正証書契約
期間=20年間 昭和56年(1981年)まで。証書有り
地主:現地主の父親
借地人:現借地人の父親

(2)昭和56年(1981年)の契約書無し、借地更新料の領収書も無し。 期間=平成13年(2001年)まで

(3)昭和60年(1985年)頃 地主の父親死亡
平成5年(1993年)借地人の父親死亡

(4)上記両親死亡後に借地料金の値上げ要求があり新賃料にて支払い中。

(5)平成18年(2006年4月)現地主より25年前の更新契約の申し出有り。


(質問)
アパート等では解約期間が過ぎると同一条件で自動更新がなされたものと見なされますが、借地の場合はこのようなことはありませんか。


(参考)
上記両人の間に他の借地契約物件が有ります。
(1)昭和27年(1952年):契約・契約書有り
(2)昭和47年(1972年):更新・契約書有り
共に両方の親が契約者
(3)平成4年(1992年): 更新・契約書無し、更新料の領収書のみ有り。新地主(子)から旧借地人(親)宛に発行。

上記のとおり契約書無しで更新料のみの支払いで更新している可能性も有ります。



(2)
借地更新料の標準的な決め方を教えてください。



(3)
借地の賃料の決め方を教えてください。

上記更新料、賃料は住居用に利用の場合とアパート等に利用の場合では違いがありますか。


以上宜しくお願い致します。

(1)
25年前の借地契約を要求されましたが契約しなくてはなりませんか。
25年前は地主、借地人共に双方の父親が契約すべきでしたが共に死亡しており契約更新がなされたいたか否か判りません。


経過は下記のとおりです
(1)昭和36(1961年)6月6日=借地契約締結。更正証書契約
期間=20年間 昭和56年(1981年)まで。証書有り
地主:現地主の父親
借地人:現借地人の父親

(2)昭和56年(1981年)の契約書無し、借地更新料の領収書も無し。 期間=平成13年(2001年)まで

(3)昭和60年(1985年)頃 ...続きを読む

Aベストアンサー

>アパート等では解約期間が過ぎると同一条件で自動更新がなされたものと見なされますが、借地の場合はこのようなことはありませんか。

借地法では「法定更新」という規定を置いています。このほかには「合意更新」「契約更新」があります。

第6条〔法定更新〕借地権者借地権の消滅後土地の使用を継続する場合に於て土地所有者か遅滞なく異議を述へさりしときは前契約と同一の条件を以て更に借地権を設定したるものと看做す此の場合に於ては前条第一項の規定を準用す
(2)前項の場合に於て建物あるときは土地所有者は第四条第一項但書に規定する事由あるに非されは異議を述ふることを得す

第5条〔合意更新の場合の借地期間〕当事者か契約を更新する場合に於ては借地権の存続期間は更新の時より起算し堅固の建物に付ては三十年、其の他の建物に付ては二十年とす此の場合に於ては第二条第一項但書の規定を準用す
(2)当事者か前項に規定する期間より長き期間を定めたるときは其の定に従ふ
三省堂 『模範六法2001平成13年版』

>(2)借地更新料の標準的な決め方を教えてください。

常識に従うよりないでしょう。私でしたら1992年の更新料を基準に考えます。質問者がそれとと同額で構わないなら、同額にすればよいでしょう。

下のHPによれば、裁判所は借地権価格の5%位が妥当と言っているようです。

http://homepage1.nifty.com/lawsection/tisikibako/kousinnryou.htm

ただ借地権価格を地主、質問者共によく把握していない可能性があるので、ヤブヘビ(つまり借主から値上げを言い出すこと)になる可能性が残ります。借地権価格を双方どのように合意しているかきちんと調べておいて5%理論を持ち出すとよいでしょう。

地主からみて5%議論により更新料が大幅に下がってしまう場合は「何を今更」という感想を持つでしょう。良く話し合うことでしょう。

(3)借地の賃料の決め方を教えてください。

上と同じで、私でしたら1992年の更新料を基準に考えます。質問者がそれとと同額で構わないなら、同額にすればよいでしょう。

こういうことを一番知っているのは国税庁でしょう。国税庁はこういっています。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/kobetu/souzoku/880/01.htm

他の人の地代と比べてどうなのが気になるのでしたら統計を探すのがよいでしょう。以下のhPはその例です。

http://www.nta.go.jp/category/tutatu/kobetu/souzoku/880/01.htm

私の知人は、地主から更新を拒否されて困っています。こうなると大変です。

地主が善意なら、あまり屁理屈や無理難題は言わず、早期円満に合意されるのがよいと私は思います。

>アパート等では解約期間が過ぎると同一条件で自動更新がなされたものと見なされますが、借地の場合はこのようなことはありませんか。

借地法では「法定更新」という規定を置いています。このほかには「合意更新」「契約更新」があります。

第6条〔法定更新〕借地権者借地権の消滅後土地の使用を継続する場合に於て土地所有者か遅滞なく異議を述へさりしときは前契約と同一の条件を以て更に借地権を設定したるものと看做す此の場合に於ては前条第一項の規定を準用す
(2)前項の場合に於て建物あるとき...続きを読む

Q借地権割合についてアルファベットがついていない路線価道路に面した借地権割合はどのように計算すれば良

借地権割合について
アルファベットがついていない路線価道路に面した借地権割合はどのように計算すれば良いのでしょうか。

Aベストアンサー

アルファベットがついていない道路は
一番最初に接道する道路に記載してる借地権割合になります。

Q借地権の更新料

借地権の更新料についてです。
 現在の借地は1955年ごろ借りました。何回かの更新手続きを経て現在も地主より借りています。この度家のリフォームをしましたので、今後も駆り続けるつもりです。
 そこで、更新料のことでお聞きしたいです。
 先日、母親(80歳)が「50年が経過したのだから、今後は更新料はいらない。地代だけ払えばいい。」といいました。このことについてどうなのでしょうか。不動産関係の知識がありませんので教えてください。
 よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

法律上の規程は何もありません。
したがって
「50年が経過したのだから、今後は更新料はいらない。地代だけ払えばいい。」と言うような決まりもありません。

民法や借地借家法において、更新料の規定はありません。
賃貸借契約において、更新料を支払うという契約をしていない限り支払う義務はないと言えます。
ただし、更新料の支払いが慣習的に行われていれば、民法げ規定されているため、契約で更新料の支払いを定めていなくても、更新料を支払う義務があると言えます(民法92条)。

最高裁判例を出してきて、更新料の支払義務がないと言う人がありますが、全て否定されたのではなく、
「契約がない」「商習慣ないし事実たる慣習が存在するものとは認められない」場合に 支払う必要がないとされたものです。
現実問題として、過去の契約更新の際に更新料を支払っているのであれば、支払わなくて良いとは言えないでしょう。
 

Q借地の更新料の算定

素人です。
地主さんから借地の更新を求められてきました。契約上は、協議による
更新とあり、また同様の借地権の事例で更新料の支払は、慣習で行われているとのことです。やはり更新料は支払わなければならないのでしょうか?出された更新料の金額が妥当か知りたいです。一体どのように決められるのでしょうか?算定根拠とか、調査資料などがありましたら、教えていただきたいのですか?宜しくお願いします。

Aベストアンサー

http://www.retio.or.jp/qa/index.html#97
こちらのQ97が参考になると思います。

Q借地権売買時における借地更新料の扱い

25年満期の借地権の上に自宅を建て、現在家族が住んでおりますが、定年(2年後)後は田舎生活をするためにこの借地権を売却してどこか郊外に一戸建てを購入しようと考えております。 さて、そのようにする場合の借地権の売却時期なのですが、借地契約更新前に売却すべでしょうか。 更新時期も2年後です。つまり契約更新まで2年間しかないのですが、これは借地権の売買価格には影響しないのでしょうか。 更新時にはおおむね借地権価格の5%程度の更新料が必要との地主側の不動産屋は言っております。 借地権価格は約3000万円との見積もりがありますがそうすると更新料に150万円要することになり、更新前後で借地権売買価格が変わらないのであれば、更新前に売却すべきかとも考えますが、どうするのが有利なのかわかりません。 どなたかお教えいただければ幸いです。

Aベストアンサー

売買において、新たな買主がどういった条件で借地の契約を地主と結ぶのかが問題です。

(1)売り主の契約期間をそのまま継承する場合。
(2)売買してから新たに20年なり25年の借地契約をする場合。

(2)の場合は、更新前に売却すれば、更新料は浮きますが、(1)の場合は売却代金から、更新料÷契約期間×経過年数に相当する金額を差引いた額で売却することになると思われます。

購入後に建物を建て直す場合の規定も関係します。

(1)建替えの時はいかなる場合も承諾料が必要。
(2)購入後一定期間は建替え承諾料の免除がある。

(2)の場合は建替えを前提にした買主も見込めるが、(1)の場合は、建替え前提の買主にはその分値引き交渉の対象になります。

借地価格が3000万円だとすると、結構大きな土地でしょうか?

正直、土地値で3000万円だと、都内城東地区では所有権が十分に買えます。

物件によりますが、地主サイドの業者の言う額で、そのまま売れるとは思わないでいた方が、無難だと思います。

Q借地の更新について

ローンの借り換えの為に、借地の更新を途中で延長する事は、可能でしょうか?

Aベストアンサー

地主しだいでは可能だと思います。
但し更新料を割り増しで払う必要性が出る上に、間に不動産屋を挟まないといけない場合には、仲介手数料も発生してきます。
けれども借地権には抵当権は打てないのが普通ですから、関係ないでしょう?(大体は地上権ではなく賃借権の借地権ですから)


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