現在の住まいは、20年前に30年間の契約で、旧借地法で購入したものですが、これの更新期限が10年後になっています。この場合の更新はどうなるのでしょうか?地主に返さなければならないのでしょうか?それとも、旧借地法での慣行的な条件で更新できるのでしょうか?更新すると同時に新築に建て替えたいと考えているのですが、どなたか不動産関係に詳しい方、ご教示お願いします。

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A 回答 (2件)

更新については、「合意更新(旧借地法5条)」と「法定更新(同法6条)」の2種類あります。



「合意更新」の場合、従前と同じ建物が存続する限りにおいて、更新の時から更新期間を20年とすることができます(同法5条1項)。また、当事者がそれよりも長い期間を定めた時は、そちらが優先します(同条2項)。しかし、契約期間の残りがあっても、その間に建物が朽ち果ててしまった場合には、その時点で借地権は消滅します(同法2条1項但書)。

「法定更新」の場合、従前と同じ建物が存続する限りにおいて、借地権が契約期間満了により消滅したにも関わらず、借地権者が土地の使用を継続し、なおかつ、土地所有者が遅滞無く異議を述べない限りにおいて、従前と存続期間以外同じ内容の借地権が設定されたものとみなされ、存続期間については20年となります(同法6条1項)。しかし、先程と同様、契約期間の残りがあっても、その間に建物が朽ち果ててしまった場合には、その時点で借地権は消滅します(同法6条1項、同法2条1項但書準用)。

ここでいう「土地所有者の異議」は、従前の建物が存続している限り、「正当事由」がある場合でないと認められません(同法6条2項、同法4条1項但書)。逆に言いますと、契約期間満了時に建物が存続していない場合には、土地所有者の「正当事由」は必要なく、借地権者は借地権を失います。

従前の建物が朽ち果てたりして、新たに借地権の残存期間を超えて存続する建物を建て直した場合には、土地所有者が遅滞無く異議を述べない限り、従前の建物が滅失した日から起算して20年間借地権は存続します(同法7条)。建物が新しくなったにもかかわらず借地権の存続期間が短いのは、あくまでも最初の借地契約締結時点における建物の所有を念頭において借地権の存続期間を考えているからです。

ですから、10年後に新築するおつもりでしたら、土地所有者が拒絶しない限り、新借地借家法の規定に基づいて契約し直し、借地権の存続期間を30年とするか(借地借家法3条)、あるいは、もし土地所有者が同意してくれるのであれば、「定期借地権契約(同法22条)」を結び、借地権の存続期間を50年以上となされた方が宜しいのではないかと思います。

但し、「定期借地権契約」を結んだ場合、契約の更新ということはできず、建物が有ろうと無かろうと期間満了時に明渡さなければなりません。また、通常の借地契約の場合、借地権の存続期間満了時に契約の更新が無い場合には、借地権者は土地所有者に対して「建物買取請求」を行うことができます(同法13条、旧借地法4条2項)が、この「建物買取請求」をしないこととする特約を結ぶこともできます(同法22条)。

どの方法をお選びになるかは、その時のお考え一つだと思います。
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参考書によれば、借地借家法(新法)附則五条以下により、同法施行前に設定された借地権は、借地法(旧法)が適用されます。

安心して契約更新交渉にあたればよいのです。

但し、同時に建替えを考慮する場合は、建替承認料を請求される事が予想されますので、ご留意なさる必要があります。それも、非堅固(木造など)から堅固(鉄筋など)にする場合は、借地契約の基本的条件が変更される為、構造変更承認料として、より多額の金員を請求されると思います。

この場合、協議がととのわずとも、「借地非訟事件手続き」によって、裁判所が地主に代わり(訴訟によらずに)経済的対価の給付を条件として許可を与えてくれますので、そんなにご心配には及ばないでしょう。

まだ、更新までには時間がおありのようです。ご自身で学習なさるのも良いが、相談料を払って、大まかな経済的給付の額をつかんでおかれる方が、心臓にはよろしいような気がしますよ(^^)。何しろ地方によって、用途によって借地権割合や取引慣行が異なりますからね。
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Q旧借地権の中古マンション 更新前に建て替え・更新の拒否の可能性について

こんにちは。
当方、東京都内在住で都内に中古マンション購入を考えている者です。

タイトルの通りですが、旧借地権の中古マンションで希望のものが見つかり
購入を考えているのですが(残り借り入れ期間60年で現在10年経過してます)
気になる部分がわかりません。

仮に、これから40年後残期間が10年になった時、建物が古くなって建て替しようとすると、
借入者は当然、残期間以上に住みたいと思いますよね。
その場合、地主は更新もまだしていないのに、更新後も当たり前のように
住みつづける事が前提になっている建物の建て替えというのは問題ないのでしょうか?

例えば地主が死亡した後、相続税等の関係から土地を手放さなければならない
といったシチュエーションがあったとして
(状況が変わって)借り入れ期間終了後に地主に更新を拒否される可能性はないのでしょうか?

また、もうマンション居住者で更新をしたくない、
更新後も住む事をしたくないと考えている人が多数出てきてしまった場合は
(多数決で)建て替えできずにスラム化してしまうって事があるのでしょうか?
通常の土地所有権のマンションも、そういった部分はあると思うのですが、
借地権の場合は、よりそういうのが起こりやすいのではないかと懸念しております。

あと、それとは別になりますが、地代を滞納し続ける者が居住者にでてきた時というのは
その不払い分は(修繕積立金と同じように)他の居住者達の負担になってしまうものでしょうか?

質問ばかりですが、どなたかご存知の方、どうぞよろしくお願い致します。

こんにちは。
当方、東京都内在住で都内に中古マンション購入を考えている者です。

タイトルの通りですが、旧借地権の中古マンションで希望のものが見つかり
購入を考えているのですが(残り借り入れ期間60年で現在10年経過してます)
気になる部分がわかりません。

仮に、これから40年後残期間が10年になった時、建物が古くなって建て替しようとすると、
借入者は当然、残期間以上に住みたいと思いますよね。
その場合、地主は更新もまだしていないのに、更新後も当たり前のように
住みつづける事が...続きを読む

Aベストアンサー

◆「建物の建て替えというのは問題ないのでしょうか?」

建替えには地主の了解が必要です。 ただし、建物の老朽化等により建替えを必要としているのに地主が建替えを認めないような場合は、裁判所に申立てると裁判所から地主に代わって建替の許可をしてくれます。地主にとっては、ある意味不利な話ですので、通常は「承諾料」の支払いが必要になります。

◆「建て替えできずにスラム化してしまうって事があるのでしょうか?」

建替には区分所有者の5分の4の賛成が必要です。
区分所有者全体の5分の4が賛成し、残り5分の1が反対しても、その反対した者は賛成した者に時価で売却しなければなりません。それでもダメな場合は、その代金は裁判所に供託されて所有権は移転し強制的に引越させられます。

実際に積立金の不足から充分な修繕工事が行えず、老朽化が進行し、居住者の流出し入居率が低下し、積立金がますます不足して手がつけられないという悪循環を生み、最悪、マンションのスラム化状態に陥いる可能性はあります。(実際そういうマンションもあります)

建替えに必要な資金を住民が調達できれば勿論問題ないですが、建替資金(修繕積立金)が不足したり、反対者のマンションの買取る資金がなければ建替え自体は難しくなります。

地代を滞納し続ける者が居住者にでてきた時というのは、他の居住者が負担することはありません。

◆「建物の建て替えというのは問題ないのでしょうか?」

建替えには地主の了解が必要です。 ただし、建物の老朽化等により建替えを必要としているのに地主が建替えを認めないような場合は、裁判所に申立てると裁判所から地主に代わって建替の許可をしてくれます。地主にとっては、ある意味不利な話ですので、通常は「承諾料」の支払いが必要になります。

◆「建て替えできずにスラム化してしまうって事があるのでしょうか?」

建替には区分所有者の5分の4の賛成が必要です。
区分所有者全体の5分の4が...続きを読む

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今現在祖父の建てた家(築50年以上)に両親と妹の4人で住んでいます。
1年半後に借地権の更新がくるのですが、家も老朽化し、建て直し等も考えてはいるのですが、両親も高齢の為家の建替えの余裕もなく、また地代の値上げも言ってきているそうなので、妹と2人これからどうすればいいか悩んでいます。
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私の考えは
1.借地権を地主に買ってもらう。
2.借地権を第三者に買ってもらう。
3.現在80坪あるので、一部返却し土地と借地権を等価交換してもらう。
素人なので、こんなことしか頭に浮かびません。
何か良いアドバイスがあればよろしくお願いします。

ちなみに前回の更新のときは、土地を30坪返して、現金で100万払ったそうです。
平成17年の路線価は180,000借地権割合は60%です。
地代は年間で540,000円です

Aベストアンサー

1.借地権を地主に買ってもらう。
●地主に買い取らせるといえるのは、地主が出て行って欲しい(借地契約の終了希望)と言った場合にのみ言えることです。
地主が出て行けと言っていない場合は、地主が買い取りを了解するかどうかと言うことになります。

2.借地権を第三者に買ってもらう。
●すなわち、借地上の建物を第3者に譲渡するということで、借地権は新しい建物所有者が同一の借地契約で引き継ぐことになりますが、そのような購入者が見つかるかどうかですね。

3.現在80坪あるので、一部返却し土地と借地権を等価交換してもらう。
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要するに、地主に足下を見られぬように、上手に交渉するしか方法はないと思われます。

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借地に木造家屋を建てて丁度40年間住み続けた父が亡くなり借地権(契約書は交わしていません)を相続します。
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(1)妥当な契約金の算定方法を教えて下さい。
(2)借地料値上げを拒否する場合の注意点を教えて下さい。
(3)新規契約が新法での契約に切り替わらないようにするための注意点を教えて下さい。
(4)借地権の買取り業者があるようですが、買取り
(5)こうした問題を相談するには、弁護士、司法書士、土地鑑定士など…どの専門家に依頼すればよいのでしょうか?
(6)ほかにも注意すべきことがあれば教えて下さい。

よろしくご教示下さい。

Aベストアンサー

各自治体で無料法律相談を実施しています。
ぜひ一度行ってみてください。
弁護士が個別ケースに応じて適切なアドバイスをしてくれます。



1.年数や地域にもよる。大体2~3割と言われているが・・・。
  契約書がないのだから、更新料を支払う契約もないのでは??
  もともと、更新料を支払う契約ではないのだから、請求すること自体は勝手だが、支払う義務はないでしょう。
  最近の「更新料有効」の判決と混同している事業者も多いようですが、本件では支払う義務はないでしょうね。

2.古い時代の地代であれば、元の地代がが安すぎるので値上げ自体は拒否できない。
  どれくらいあがるかは交渉ですし、地代の総額にもよる。
  きちんとした根拠を書面で出すように要求しましょう。
  地主=不動産事業者、借主=消費者なので、地主はきちんと説明する義務があります。
 
3.相続ですよね??
  旧借地契約が消滅していなければ、旧法から新法への切り替えは、借主から申し出でもしない限り新規契約になりません。
  法律でそう決まっています。
  したがって、地主は裁判では借地権が消滅していると主張することが多いです。

4.買い取り業者はいますが、買いたたかれます。
  地主の承諾も必要なので、そのあたりの交渉費用として差し引かれたり。
  借地関係は面倒なので、質問者さんもそう感じるようなら業者へ投げちゃった方がいろいろ楽かもしれません。
  親切・丁寧に高く買い取ってくれる事業者はいないといっても過言ではありません。

5.司法書士は140万円以下の法律事件しか扱えません。
  鑑定士は法律事件を扱えません。
  借地権の金額か契約金の金額のどちらになるか不明ですが、ほとんどは140万円超なので弁護士になります。

6.相続と借地権の性質を学ぶこと。
  法律事件では、不備があると確実に不利になります。
  一般人では学んでもすぐにプロ(=地主)と渡り合うのは難しいので、弁護士へ依頼することをお勧めします。  
  不備を作っちゃう(作られちゃう)前に弁護士へ依頼した方が無難だと思います。  
  「法テラス」には比較的安く弁護士へ依頼する方法もあるので、一度閲覧してみては。


ご参考までに。

各自治体で無料法律相談を実施しています。
ぜひ一度行ってみてください。
弁護士が個別ケースに応じて適切なアドバイスをしてくれます。



1.年数や地域にもよる。大体2~3割と言われているが・・・。
  契約書がないのだから、更新料を支払う契約もないのでは??
  もともと、更新料を支払う契約ではないのだから、請求すること自体は勝手だが、支払う義務はないでしょう。
  最近の「更新料有効」の判決と混同している事業者も多いようですが、本件では支払う義務はないでしょうね。

2.古い時代...続きを読む

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Aベストアンサー

http://www.retio.or.jp/qa/index.html#97
こちらのQ97が参考になると思います。


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