テナント賃貸の消防用設備改修費用（セコム）

ビルの1部屋を借りてダンススタジオをしています。私が不在で店長がいる時に大家さんと不動産の方が消防点検に来たのですが、スタジオの消防感知器が5つ不備があるということで改善費用を18万円請求されました。お金がなければ敷金を使えばいいから週明けまでに連絡するように、と言わたそうです。一室を借りてから10年間、毎年消防署の人が火災探知機の検査に来ていて、今まで不備があると言われた事はありません。

借りて5年目くらいの時に大家さんがセコムをビルに防犯として付けましたが、その時は一部負担とか、スタジオ内に何かを取り付けるという話は全く無く、何をビル内のどこに付けたのか知りません。

実は7年くらい前に賃料を月3万円上げると言われたので協議で1ヶ月1万円の値上がりに押さえて貰ったのですが、私がその契約書にサインしなかったからか（賃貸の支払いは一度も遅れる事なくきちんとしています）、入居時からビルの1階に宣伝用の張り紙をさせて頂いていたのに急にダメと言われ、1階の入り口の扉を常に閉め切り、3階のエレベーターを降りてすぐの重い火災用ドアを防災のために常に閉めるように指示され（これは逆に危険ではないのでしょうか？）、共有部分のトイレが古くて汚いので私が費用を負担して直して良いか伺ってもダメと言われ、営業妨害？と思えるような事ばかりです。（3階の歯科医のテナントさんが、不動産屋の態度がチンピラみたいに悪いと怒って出ていったことがあります。）

これの18万円は法的に支払いをしなければならないのでしょうか？払わないと言うと賃貸契約の更新をしないと言われそうな気がして心配でなりません。

どうぞ宜しくお願い致します。

No.4 回答者： suzuki0013 回答日時： 2016/05/17 09:21

消防については２年くらい前に厳格化されて、以前は言われていなかった建物や設備についてもここ１～２年で立ち入りや指摘が多くなってきたんだよね。

本件ではそういう背景もありそうだね。

さて、質問では法的な支払い義務についてだよね？
消防法で言えば、貸主と借主のどちらの負担になるのかは規定がない。
消費者保護法も借主が事業者なので対象外。
民法では、601条で貸主は借主に対して目的物を使用収益させる義務を負うとあるので、本件が使用収益に影響する内容ならば貸主の負担となる――けれど本件では使用収益に影響はなさそうだね。
606条では使用収益に必要な修繕義務を貸主に課しているので、本件が修繕にあたる内容なら、貸主負担というところ。
一方、裁判例では防火意識の低さについて貸主も借主も管理会社まで有罪になったこともあるので、消防設備の不足・不備については、借主も自己の出費で設備を整えるということも、特に事業者であれば十分あり得る話。
また、テナントの業種や出入りする人数等により消防設備の要件が厳しくなることもあり、その場合にはテナント側の営業上の事情によるところから借主負担で消防設備を整えるというのも受益者負担の観点からは有効。
あとは契約書の取り決め次第かな。
601.606条も、契約書で異なる取り決めをしていれば契約書の内容が有効になるから。
例えば賃料がその分安いとか、そういった費用を負担してでも借りたい希少な立地・物件だとか。


結論を言えば、契約書の内容次第、あるいは貸主借主の間で相談ーーというところ。
費用負担がどちらでもおかしくはないし、折半でもおかしくない。
特に、本件は居住用ではなくて事業用物件だからね。


質問者の対応としては、見積書を持って管轄の消防署へ行って、この設備が必要かどうかの説明を聞くこと。
さり気なく、一般的には貸主と借主のどちらの費用負担で設置するのものなのかも聞いてみる。
ついでに締めきるように指示された防火扉についても質問する。
担当者の名前も忘れずメモしておく。
貸主の負担が一般的とか割と多いですよなどのコメントがとれたら、それを根拠に貸主へ交渉。
前述の601条も持ちだしてもいいし。
それと並行して自分でも防火設備会社に見積もりを依頼する。
セコムは仕事のクオリティはいいのかもしれないけれどハッキリ言ってコストが高い。
もし借主負担や折半でやる場合には、わざわざ高い会社で施工する必要はないしね。（建物全体にセコムのシステムが入っていて他社が関与できない可能性もあり）


費用負担をしないと更新契約をしないと言われそうーーと心配なら、今回の費用を支出すること。
これは借主と貸主、それぞれ事業者としての商取引の交渉の一環。
貸主目線では、今回の費用負担を拒否したテナントはコストが多くかかるし快くも思わないよね？
更新時に値上げや一方的な更新拒絶をしてこないとも限らない。
言われたまま値上げに応じたり転居する必要もないのだけれど、その交渉事やモメごとや裁判で、本業のダンススタジオ経営へつぎ込むべき精神力も資金力も削がれてしまう。
裁判までやって勝ったとしても、得られるのは今まで通り賃借できるというだけだし、貸主とは深い溝ができてしまうし。
こういったマイナス要素に加え今回のような費用請求や張り紙やトイレなどその他のデメリットと、この立地でダンススタジオを経営するメリットを天秤にかけて選択する。
平社員じゃ決定権なくてストレス溜まる一方だけれど、質問者は経営者だろうからその選択ができる点では有利だよ（笑

余計なお世話だろうけれど、更新時に優位に交渉を進める上では、転居先候補のテナントを決めておくことは必須。
大家との不仲と、チンピラみたいな不動産会社（←暴力団のフロント企業だったらイヤだしね）の絡んでいる物件に関わっているよりも、もう少しクリーンで新しい物件に移動した方がダンススタジオが気分一新リフレッシュできていいかもね。

No.3 回答者： gookaiin 回答日時： 2016/05/11 16:58

＞これの18万円は法的に支払いをしなければならないのでしょうか？

賃貸契約書をご確認ください。そこに建物の付属設備等が故障した場合、賃借人の負担と書いてありますか。


推測ですが、消防感知器はおそらく法律によって建物に設置が義務付けられているものだと思います。（でなければ、普通は消防感知器なんて誰もつけない。）法律で義務付けられているものであり、法律に従って大家がつけたならば、故障を直す義務は大家にあります。

No.2 回答者： polo6 回答日時： 2016/05/11 16:04

まずは，質問者さんと大家との間の賃貸借契約書で修繕費用がどのように定められているかをご確認ください。

賃貸借契約書に具体的な特約がない限り民法・借地借家法等の法律が適用されることになります。

民法606条は「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。」と定めています。

今回の感知器は，借りている部屋を安全に使用するために不可欠な設備ですので，同条により本来賃貸人が費用負担すべきものだろうと思います。質問者さんの使い方が悪くて壊れたとは考えにくいですし。

ですから，法的にはこの費用の支払は拒絶することが可能と思います。

「賃貸借契約の更新をしないと言われそう」とのご心配ですが，賃貸借契約は「定期借家契約」でしょうか，普通の借家契約でしょうか。契約書を確認してください。

定期借家契約だともともと更新されないのが原則です。
普通の借家契約なら，契約書では「更新するもしないも大家の自由」みたいに書いてあるかもしれませんが，実際にはそうではありません。

大家に「契約を更新しないから出て行ってくれ」と言われても，契約期間中に質問者さんが大きな契約違反をしていなければ「更新拒絶に正当事由がない」として争うことができます。借主の方が立場が強いです。

１階と３階のドアの件やトイレの修繕の件も，法的には質問者さんの改善要求が通る可能性は十分あるように思いますが，まずはご質問の点だけご回答します。

No.1 回答者： gugutto3 回答日時： 2016/05/11 15:53

借りてるのなら、その施設は大屋の物ですから、請求書は大家さんに渡してください、大家さんが支払います。

で、あなたは誰なの？
店長が店の責任者じゃないんですか？