マンションの売却を考えています。
三井リハウス
東急リバブル
大成有楽
NICE
オークラヤ住宅
査定価格が変わらない場合、もし専任契約を結ぶなら、
あなたならこの中からどこに頼みますか?理由は?
ご意見をお聞かせいただければ幸いです。

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A 回答 (5件)

#1 お礼を見て再回答



これは悩みどころだね(笑

自分の物件と同じくらいの物件探しをする購入客になったつもりでネット検索をしてみて、最上位にヒットした会社と媒介契約を結ぶというのはどうかな?
客が検索結果の上位の会社に問い合わせるというのはやはり定番。
各社ともSEO対策をしっかりやっているんだろうけれど、結果として順位はハッキリとついてしまう。
質問文に挙がっている会社がどこも横並びなら、こういう結果で決めてみてもいいと思う。

また、媒介契約の期間を3ヶ月ではなく、期間を短縮して2ヶ月ごとに再契約という形でもいいかもしれない。
熱心だと思っていた担当者も、媒介契約を結んだ途端に冷淡になることも少なくないので、態度が変わるようなら2ヶ月後に他者へ切り替え。
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この回答へのお礼

再びの回答、ありがとうございます。
なるほど、そういう検討方法もあるのですね。
再契約の話もとても参考になりました。
お詳しい方のようなのでこの場を借りてお聞きしたいのですが、
相場よりかなり高い価格を付ける会社ってどうでしょう?
あまり高く設定して値が下がっていくのはちょっと嫌なんですが。

お礼日時:2016/05/20 13:14

#1・3 再回答



>相場よりかなり高い価格を付ける会社ってどうでしょう?

他の売り物件との比較でどのような点で優良なのか、どういう根拠で高く売却できるのか。
こういった説明がきちんと示されるならアリ。

相場より高い=資産価値がそれだけ高い ということなので、例えば、資産価値をどうやって高めるかという「提案」があって当然。
分かりやすい例としてイノベーション。
同じ築年数で面積のマンションを比べれば、イノベーションによって相場よりも高く出来る。
その費用を売主に出費するように提案する・・・とか。(敢えてシンプルに分かりやすい例)

イノベーションなんかはよくある話だけれど、それ以外にも合理性のある提案ができるのであれば高い価格をつける会社もアリ、ということで。
もちろん提案だけじゃ困るけれどね。


特に中古マンションの査定では大きく差がつきにくいんだよね。
また、ネットで簡単に他の売り物件と比較されてしまう。
だから媒介が欲しいだけで高値をつけるのはナンセンス。
中小のイケイケの仲介会社ならともかく、もしも質問文に挙がっているような会社が何の提案もなく「相場よりかなり高い価格」をつけたとしたら、逆におもしろいーー話のネタとしてーーくらいじゃないかな。
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この回答へのお礼

再度回答ありがとうございます。
なんでもチャレンジ価格とかで、買い手がつかなければ
だんだんと値を下げ、他社と同じくらいの価格に落ち着くようです。

お礼日時:2016/05/23 20:12

>もし専任契約を結ぶなら、



なぜ専任契約するかわかりません

どのような経緯でそのマンションを購入したか分かりませんが
一般にマンションを探してるの方は、地域、価格、間取りなどの条件で
不動産情報誌などで探します。
同様の物件をチェックし広告を出している不動産業者に問い合わせる事が多いです
ですので、不動産業者の違いよりも店舗の入りやすさや対応の良さ重要です
また、不動産は昔から「縁」と言われます。

一般媒介で依頼したほうが良いのでは?
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この回答へのお礼

なるほど、そういう考えもあるんですね。
回答ありがとうございました。

お礼日時:2016/05/23 20:11

専任媒介契約は結びません


。上記全業者と一般媒介契約を結びます。賢明な地主は不動産会社の競争をあおる目的で一般媒介契約にしてます。
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
色々考えた末、より営業に力が入るであろう専任媒介契約にする予定です。

お礼日時:2016/05/20 09:31

東急リバブル



この中に挙がっている業者の中で、唯一、対応の悪い担当者と出会った事がないから(笑
もちろん、『たまたま』だけど、社員教育が出来ているんだろうなぁというイメージ(あくまでイメージ)から東急がいいと思うだけ。
会社としての信頼感はどれも同じようなもんだし、実際のところは社員教育だって大差ないと思う。


もし自分が任せるなら、どの会社というよりも、担当者次第かな。
自分と”合う“担当者に任せる。

それと、物件の近くに支店がある会社というのも候補に挙げるかな。
支店が近ければ内見時に担当者が立ち会える機会が多くなり、その場で内見者の反応や感想を見聞き出来るから。
内見時に立ち会わずに他業者の担当者からまた聞きの感想では担当者のバイアスもかかるからね。
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
正におっしゃる通り、担当者なのですが、
今回どこもとても熱心で感じの良い方々ばかりなので迷っています。
さらにどこも物件の近くに営業所があるんです。
ですから迷ってしまって。

お礼日時:2016/05/20 09:29

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Q仲介と専任?

専任契約していた居住中のマンションですが、
仲介契約に変更した場合、買主から大きく値切られてしまうんでしょうか?
仲介契約は、売れ残り的な印象はありますか?
どう思いますか?

教えてください、お願いします。

Aベストアンサー

マンションですと相場がだいたい決まっているので、安心して売買が出来ると思います。

真面目な媒介人でしたら専任は売主には楽です。その専任媒介人は偉く真面目な人で、
買い主が業者の場合、その業者もReinsを見ることが出来るので、この専任媒介人は私達売主から、そして、業者の買い主からの両方から手数料を貰える買付があったのです。

その業者の買付価額も私達の希望に結構近い価格でこれ以上は難しいかなと思うほどの額でした。これ以上は難しいかな?

買付いれた業者は、この専任媒介人が両手に惹かれて、売主の私達に、この業者との売買契約を纏めに掛かるだろうと思ったに違いない。

しかし、この専任媒介人は、最後まで私達売主に忠実に、より良い買い主を見つける努力を続けてくれた。

専任媒介人がここまでやってくれる。中々いないだろう。

目先の両手(片手の倍額)の自分の手数料より、片手でも顧客の満足を優先する、専任媒介人。

ここまで買い主に尽くす専任媒介人に会えれば、専任媒介が良いですね。

Q専属専任媒介契約の解除について

自宅を売却したいと思い業者Aと専属専任媒介契約を結びました。数日後に別の業者Bがやってきて下記のことを言いました。

・私の希望金額で確実に買うお客様をすぐに紹介する
・Aには「事情で売らなくなった」と説明し、Aとの専属専任媒介契約は解除してもらう
・その後すぐにBの客と売買契約を結ぶ

Aとの契約満了までに3か月もあるし、Aにはまだ客がいないようです。急いで売却したいのでBの言う通りにしたいと思いますが何か問題は起きないでしょうか?

よろしくお願いします。

Aベストアンサー

個人的には、業者A、業者B、どちらもあやしい感じがします。

・専属専任媒介契約
3ヶ月を超えた専属専任媒介契約は、無効となり、3ヶ月契約とみなされます。
・業者Aからの報告
週に1度以上、物件の販売状況などの報告は受けていますでしょうか。

業者B
・私の希望金額で確実に買うお客様をすぐに紹介する

これはあり得ないと思います。買い手があっての媒介契約ですので。
後々、買い手が見つからなかった。という話に持ちこまれ、安く買い取られるのでは・・

・Aには「事情で売らなくなった」と説明し、Aとの専属専任媒介契約は解除してもらう

業者Aから、最低でも今までに業者Aが費用として掛かった
広告費や宣伝費等は請求されると思いますし、
最大では、約定報酬額の3%+6万円まで請求される可能性があります。
ただし、業者Aが、週に1度以上、物件の販売状況などの報告をしていないのであれば、
業者Aの専属選任媒介契約の不履行なので、解除は可能です。

・その後すぐにBの客と売買契約を結ぶ
すぐにBの客がいるといっても、Aの専属選任媒介によって、Bも物件情報を入手することが
できるはずです。

そもそも、専属選任媒介契約の場合は、全部業者Aを通します。
売主である質問者さまが、自分で買主を見つけて売却することはできない契約です。
(業者Bに売ることにすると、自己発見取引になり、宅建法上の制限に抵触するので、
 業者Bも、自分が買うのではなく、業者Bの客がすぐに見つかると言っているのでしょう)

専属選任媒介契約は、自己発見取引ができない代わりに、
業者には、一般媒介契約などと違って、客を探す努力を厳しく課せられているとお考えください。


今回のケースで一番トラブルがなさそうなのは、業者Aと専属選任媒介契約の切れる3ヶ月の間は、
業者Bの客が本当にいるのであれば、業者Aに行って売買契約をしてもらうことです。

その他は業者Aとの契約内容によると思います。もう一度、契約書を読まれた方がよいかと思います。

個人的には、業者A、業者B、どちらもあやしい感じがします。

・専属専任媒介契約
3ヶ月を超えた専属専任媒介契約は、無効となり、3ヶ月契約とみなされます。
・業者Aからの報告
週に1度以上、物件の販売状況などの報告は受けていますでしょうか。

業者B
・私の希望金額で確実に買うお客様をすぐに紹介する

これはあり得ないと思います。買い手があっての媒介契約ですので。
後々、買い手が見つからなかった。という話に持ちこまれ、安く買い取られるのでは・・

・Aには「事情で売らなくなった」と説明...続きを読む

Q媒介と専属専任の違いはどういうところですか?

媒介と専属専任の違いはどういうところですか?

Aベストアンサー

元業者営業です

>媒介と専属専任の違いはどういうところですか?

同じです。

媒介契約には「一般」と「専任」と「専属専任」がありますが、それらをひっくるめて「媒介」というのです。

Q専任媒介と一般媒介、どちらが良いか?

いずれ自宅(一戸建て)を売却するつもりです。

本などを読んで勉強していますが、これまでに読んだところ、「専任媒介の方が良い」という見解が多いようです。
読んだ中では一つだけ、例外がありました。「わたしは悪い不動産屋(4837961754,三笠書房)」

・悪徳不動産業者にひっかかる確率がすくない
・自分でタイミング・情勢を見ながら売却できる

など一般媒介が良いとのことです。ただし勉強が必要とのこと。
ただ本書でも売りづらい物件は専任媒介が良いと書いてあります。

住み替えするわけではないので、特に急いで売却する必要はありません。すでに別のところに住んでいます。
# 固定資産税などはかかりますが。

専任媒介と一般媒介、どちらが良いか?
ご意見をお願いします。

Aベストアンサー

私は専門家ではありませんが、現在家(戸建て)を売りに出しています。
一般媒介を4社と結んでいます。
私の両親は家を8度も売り買いしていて、父は宅建主任の資格も持っています。その父が言うには「断然一般」だそうです。理由は専任にすると、極端な話何もしないでも(報告書は定期的に出しますが)他の業者が売ってくれれば手数料が半分入る。一般なら手数料を売主・買主両方から取れるわけですから、どの業者もがんばる、というわけです。

で、現在の4社のがんばりは、というと2社がとても熱心にお客さんを案内しています。契約後1ヶ月弱ですが1社が2組、もう1社は3組見に来ました。今週末にも1組見に来る予定です。
ただ、次に購入を考えているマンション(同居している母の足が悪いので戸建て→マンションへ引越しです)は提携業者への専属専任を、と言っています。専任でないと売らないとはっきりは言いませんが。。
なので、私は専属専任の契約までになんとか今がんばってくれている2社のどちらかが売ってくれないかな、と期待している状況です。

長くなりましたが、ご参考になれば。

Q専任媒介から買う方が安いの?

インターネットの土地売買のサイトを見ていて、良さそうな土地がありました。
広告主は銀行系の不動産会社で取引態様は専任媒介とありました。
(専任とはここしか取引出来ない?)
その不動産会社に物件の情報を問い合わせようとしましたが、
以前から他の物件の内覧等で付き合いのあった、他社の営業マンが
その物件を紹介で出来るとのことでしたので、見学させて頂きました。
まだその土地は売り主が居住中のようでした。
買い手が決まったら、家を解体して土地を分けて引き渡すとの事でした。
買う意思を示してくれれば、値段も少しは交渉できるような事を言っていました。

この場合、インターネットに広告を出していた専任媒介の不動産屋から土地を買う方が安いのか、
付き合いある不動産屋(一般仲介?)から買う方が安いのか?どうなんでしょうか
不動産売買の仕組みが分からないので、教えて下さい。

Aベストアンサー

不動産業者です

>インターネットに広告を出していた専任媒介の不動産屋から土地を買う方が安いのか、
付き合いある不動産屋(一般仲介?)から買う方が安いのか?どうなんでしょうか

どの業者を通しても手数料は法的に限度額が定められているので一緒です。
介在する業者が多ければ多いほど手数料は業者で「頭割」になりますので、業者としては自分のところだけで契約をまとめたいのが本音ですが。

勿論、専任の業者が手数料を安くしてくれる業者なら話は別ですが、今回の場合「銀行系の不動産会社」という事ですから、手数料の値引きには100%応じませんので可能性はゼロ。

ただし価格自体を「安く」買いたいとの事なら専任の業者の方が安く買える「可能性」はあります。
何故なら売主様の事情を的確に把握しているからです。
特に個人の売主様なら売却の事情は様々ですので、そのあたりの事情に通じている専任業者と直接やり取りをした方がスムーズです。

でも、あくまで「可能性」の話ですから「必ず値引きして買える」という事ではありません。

「専任の業者の方がいい」といってもそれは「大して変わらないが強いて言えば」くらいの事です。

私なら以前から付き合いのある業者を通して買いますね。
何故なら相手側の業者はあくまで「売主側の業者」ですから、基本的なスタンスは「売主側」です。
つまり、いざとなったら貴方ではなく「売主の利益」を重視しますからね。
むしろ、そうでなくては信義に劣るでしょう。

以前から付き合いのある業者が「使えない業者」ならこの機会にサヨウナラですが、今まで頑張ってくれたのなら今度も頑張ってくれるでしょう。貴方側の業者としてね。

後は貴方ご自身でご判断ください。

不動産業者です

>インターネットに広告を出していた専任媒介の不動産屋から土地を買う方が安いのか、
付き合いある不動産屋(一般仲介?)から買う方が安いのか?どうなんでしょうか

どの業者を通しても手数料は法的に限度額が定められているので一緒です。
介在する業者が多ければ多いほど手数料は業者で「頭割」になりますので、業者としては自分のところだけで契約をまとめたいのが本音ですが。

勿論、専任の業者が手数料を安くしてくれる業者なら話は別ですが、今回の場合「銀行系の不動産会社」という事...続きを読む


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