賃貸物件を探していて、築28年のフルリノベーション物件が気なっています。
内装はほぼ全て新しくされていて、水周り(パイプ(?)など)も新しくなっています。

安く希望駅に、ほぼ理想通りの内装、間取りの物件が見つかり嬉しいのですが、やはり築年数と〝フルリノベーション物件〝というのが気がかりになっています。

そこでお聞きしたいのですが、築28年の重量鉄骨造の物件は大型地震に耐えられるでしょうか?都内で、少し高い1階です。(少し階段を登ってから1階がある形です)
新耐震基準(?)が施工されたのとあまり変わらない時期のようなので、どうなのかなぁと…

また、フルリノベーション物件を借りる際、注意して見るべきポイントや、実際住んでみてどうだったかなど、何かご存知の方がいたら教えていただきたいです。

この物件は、内覧の後自分でもう一度確認しに行き気付いたのですが、ポストに名前を書いている方が多いようです。今まで住んだことのある場所ではこのご時世ですし、名前を書いてあるポストは見たことがなかったのですが…

また、1階はフルリノベーションされていますが、2階以上は全くされていないか、されていない部屋もあるようなのです。賃料も、1階のフルリノベーション済の部屋より1万程安いです。

入居者はカップルばかりのようなのですが(不動産屋さん談)、色々な状況の方がいらっしゃるとは思いますが、賃料が安く古い物件で、ポストに名前を書いている…というところに、入居者の方の質(?)に少し不安を持ってしまっている部分はあります。これはただの偏見かもしれないので、不快になられた方いらしたら大変申し訳ありません…。

大変長くなってしまいましたが、

1 築28年の重量鉄骨造、1階(1.5階のような高さ)の物件は大型地震に対しての耐性はどの程度あるでしょうか?

2 フルリノベーション物件を借りる時に見るべき場所、他にも何かご存知のことありましたら何でも教えていただけるとありがたいです。

3 この物件に住んでる方について、どう思われるでしょうか?考え過ぎでしょうか?(こちらの回答はなくても構いません)

結婚まで考えている人との同棲先なので、多少神経質になっているかもしれませんが、ご回答よろしくお願い致します。

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A 回答 (3件)

(1)にだけ回答します。

築28年と言えば新耐震以降の建物ですので、安心と言われますが、もう少し詳しく言うと平成7年以降の建物のの方が安全です。特に一階はひょっとすると元店舗を住宅に改修したのでは無いでしょうか。この場合、壁の少ない(ブレースが無い)建物なので一階は倒壊する恐れもあります。(開口部が多い)
怖がらせたらごめんなさい。耐震性は十分すぎるなんて構造は無いので、調査しないと誰も何も言えません。ただし、やはり新しい基準でしっかり施工された建物の方が倒壊しにくいとは言えます。
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この回答へのお礼

皆様ご丁寧にご回答くださりありがとうございました。大変参考になりました。今回は、平成7年以降の建物の方がより安全、1階が店舗だったのではないかという可能性(実は私もその可能性を心配していました)を丁度答えて下さったinonさんをBAに選ばせていただきます。まとめてのお礼になることお許しください。皆様、ご回答いただき本当にありがとうございました。

お礼日時:2016/06/06 19:18

実際の耐震性については診断をしなければ何とも言えませんが、私は十分だと思います。



木造住宅や鉄骨住宅(鉄骨造の建物)を見てきましたが、十分すぎる強度を持っていると思います。
鉄骨造はボルト接合の不安な部分はありますが、倒壊の恐れは少ないと思います。


東北の震災後に被災地に行きましたが、木造住宅は基礎以外は津波に流され何も残っていませんでした。

しかし、鉄骨造は外壁まで流されていても骨組みは残されていました。


この事実からも、鉄骨造は十分すぎる強度があるものと思います。
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新耐震は1981年からですからそれより1、2年後の完成なら基準は満たしているでしょう。


耐震性がどの程度かは何階建かも重要で、1階だからダメというのどはありません。28年前だとまだタワーがブームではありませんからそんなに高層ではないでしょう?
敷地の質も大切ですし。
細かいことを言えば建築ラッシュのときは材料が悪いとか職人が足りないから手を抜いたとか疑うことは沢山出てきますが、きりがないですね。
フルリノベは魅力的だと思いますよ。中身が新品なんですから。しかも賃貸でしょ。28年は全く年数としては問題にならないと私は思っています。
古い建物で気になるのはロビーや外観の古さですね。廊下やロビー、外を見てひび割れがないか、過去に地震があったか、周囲の建物はどうだったかなどを不動産屋に聞いてみてはいかがですか。
リノベが一部なのは部屋ごとにオーナーが違うか、住んでる人がいると着手出来ないからでしょう。
住んでる人は賃貸で入れ替わるので気にしても仕方ないと思いますし、良くとらえれば昔から住んでないから間違われないように名前を出しているとも言えます。
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引越しを考えています。
今良いと思っている物件が築3年の10階建マンションの3階なのですが、一階が不動産 、二階に美容院が入っています。この場合、やはり騒音や虫などのデメリットは大きいのでしょうか。
よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

築3年かぁ。
古い物件に比べればスラブ厚があるだろうから、騒音はまだいいかもね。
それと、事業用と居住用の境目(本件では2階と3階の間)に高さ30~50cm程度のピットが設けてあればなお良い。

夜勤で昼間寝たいという場合には向かない物件かもね。
美容院となるとドライヤーの音や、客との談笑も聞こえる可能性がある。
不動産会社も美容院も嫌悪施設ではないので、それほど気にしなくていい。

虫については、不動産会社も美容院も特に発生させる業種ではないよ。
ただ、過去に飲食店が入った事のある建物だと、ゴキブリやネズミが多い事もある。(いない事もある)
それにテナントが入っていない居住専用物件でも、ゴミ屋敷などの住人がいれば何階でも虫の影響はあり得る。

3階であれば歩いて侵入する虫の種類が少なくなる。
でも配管内や通路を歩いて登ってきたり、壁を3階まで登る力のある虫もいるのであまり気にしても仕方ないかな。

まあ、この質問文の内容だけで判断すれば、この物件には虫や騒音のデメリットは考えにくいよ。
テナントが変わる事も当然あり得るし、入居してみたらゴキがいたという事もあり得るので、その場合には改めて考える。
内見時に、流し台の下や引き出しの中をチェックしてみて、真っ黒かこげ茶の黒い砂粒があればゴキのフンという可能性が高いので、その部屋にはゴキがいる(笑)

築3年かぁ。
古い物件に比べればスラブ厚があるだろうから、騒音はまだいいかもね。
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夜勤で昼間寝たいという場合には向かない物件かもね。
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Q知人が築28年、積水ハウスで建てた中古の軽量鉄骨アパートを近く購入する

知人が築28年、積水ハウスで建てた中古の軽量鉄骨アパートを近く購入することになり、そのリフォームの相談を受けています。LDKの定義というか中古アパートの部屋のリフォームとその後の募集についてわからないので教えて頂きたいです。

物件の間取りは2DK(南向きに和室6畳と和室4.5畳があり、北側にDK6畳とバス、トイレがある専有面積 約30m2の物件)の4戸ですが、現在2階が空室でその部屋の間取り変更を希望していて、リフォームの予算も限られています。

リフォームの計画としては、2階の2DKの2戸を1LDKに間取りを変更するというものです。
1.和室6畳とDK6畳の二つの部屋を一つにしてLDKの部屋を作る
2.そしてそのLDK12帖の床もフローリングにする(10ミリ程度の段差をなくす)

1については和室とDKの境にある引戸(高さH1.8m 幅約1.8m)を撤去するのは簡単ですが、問題はその引戸の横にある60cm程度と天井からの下がった壁が45cm程度(天井の高さは約2.2m)の間仕切り壁あることです。間仕切り壁の部分は軽量鉄骨造のアパートですので、壊したり撤去してしまうと強度の問題が出てくる可能性があるのではないかと私はアドバイスしました。知人もリフォーム業者に同じような事を言われたようです。そこで間仕切り壁は撤去せずに引戸だけ撤去し、フローリングはLDK全体に貼ると考えているようです。

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Aベストアンサー

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通りすがりの積水ハウス鉄骨組み立て主任機能者でた。

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ご覧いただきありがとうございます。
長くなりますが以下についてご意見いただけますでしょうか。

25歳会社員の独身女性です。
今年度中に引越しをすることになり、都内京王線沿線(新宿寄り)の
駅徒歩10分前後、BT別、ガス二口コンロが置けてキッチン広め、で探してきました。予算は共益費込み7万です。
古い設備は嫌ですとかわがままを言って複数の不動産屋さんを悩ませた結果、
木造築24年ですが駅徒歩6分、角部屋2K(キッチン、洋室5畳+和室6畳)の物件をご紹介いただきました。
夕方内見したところ、お風呂とキッチン、洋室部分のフローリングはリフォームされてぴかぴかでした。
和室は入居者が決まったら畳の表替えをしていただけるそうです。
条件に十二分な物件で、写真だけでとても気に入ったのですがいくつか気になっています。

・洗濯機が玄関脇(奥まっているので入居者以外には見えない)
・玄関や窓が古いというかちゃち(鍵を最新のものに変えればいいとのことですが)
・南向きですがバルコニー部分は高い塀に覆われている(暗くないのでしょうか?)
・浴室内にも洗面台が無い(慣れれば大丈夫だとは思うのですが)

玄関脇に洗濯機があって下着が盗まれたとのことなので若干不安です。
そもそも田舎の両親に反対されそうな物件で不安です。
来週末彼氏を連れて、明るい昼間に再度行こうと思っていますが
やめておいたほうが…とのご意見ございましたらよろしくお願いいたします。

ご覧いただきありがとうございます。
長くなりますが以下についてご意見いただけますでしょうか。

25歳会社員の独身女性です。
今年度中に引越しをすることになり、都内京王線沿線(新宿寄り)の
駅徒歩10分前後、BT別、ガス二口コンロが置けてキッチン広め、で探してきました。予算は共益費込み7万です。
古い設備は嫌ですとかわがままを言って複数の不動産屋さんを悩ませた結果、
木造築24年ですが駅徒歩6分、角部屋2K(キッチン、洋室5畳+和室6畳)の物件をご紹介いただきました。
夕方内見したとこ...続きを読む

Aベストアンサー

元業者営業です

>木造築24年ですが駅徒歩6分、

物件を見ていないのではっきりとは言えませんが、この条件ですと防音は殆ど期待できないでしょう。
相当神経を使うことになります。

>玄関脇に洗濯機があって下着が盗まれたとのことなので若干不安です。

このような前歴のある物件は要注意です。この手の犯罪は「リピーター」が多く、繰り返し被害に会うケースが多発しております。

>・玄関や窓が古いというかちゃち(鍵を最新のものに変えればいいとのことですが)

かぎ交換は必須でしょう。ただし、大家さんに無断ではできませんので、必ず許可を取ってください。もしくは大家さん負担での交換を交渉しましょう。

>・南向きですがバルコニー部分は高い塀に覆われている(暗くないのでしょうか?)

要確認です。

>・浴室内にも洗面台が無い(慣れれば大丈夫だとは思うのですが)

仰るとおり慣れれば問題ないでしょう。

結論
もし私の彼女、娘がこの物件に住みたいと相談された場合は反対するでしょう。
女性の一人暮らしで一番気になるのは防犯面ですが、ご質問分からはあまり良いとは言えないようです。

彼ともよく話し合ってください。

元業者営業です

>木造築24年ですが駅徒歩6分、

物件を見ていないのではっきりとは言えませんが、この条件ですと防音は殆ど期待できないでしょう。
相当神経を使うことになります。

>玄関脇に洗濯機があって下着が盗まれたとのことなので若干不安です。

このような前歴のある物件は要注意です。この手の犯罪は「リピーター」が多く、繰り返し被害に会うケースが多発しております。

>・玄関や窓が古いというかちゃち(鍵を最新のものに変えればいいとのことですが)

かぎ交換は必須でしょう。...続きを読む

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現在候補となっているのが築3年の10階建マンションの3階なのですが、二階に美容院がはいっています。
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主人が物件を購入したくて長い間探していました。
昨年より価格が下がっている今が買う時かと思い、東京都港区白金台、白金台駅より徒歩5分の築30年の物件が予算に見合うもので出てきたので申し込みをしました。 部屋の中を見させてもらいましたが、台所や風呂、水周りが酷くてリフォームが必須です。 主人は自分でリフォームしたりするのが大好きなので、これはいい物件だと!大張り切りです。
しかし、私からすると築30年の物件を将来売りに出すときに、かなり不利になるんではないかと心配です。 白金台という立地と駅から5分というのは魅力的ですが・・ 耐震基準の建物は確か1985年以降?の建物だと思うのですが、今見ている物件はそれ以前なので、そのあたりも売りに出すときに気になります。
一般的に、物件を買おうとする人は築年数にこだわる人が多いでしょうか? 内装がきちんとできていて、立地が良くて管理体制がしっかりしていても、古くて嫌だという人は多いでしょうか?

将来地方に引っ越す予定があるので、売りに出す事を前提に買うとなるとこの物件はどうお思いになりますでしょうか??
古いのが難点です、(ガスも電気温水器と大変古く追い炊き等不可です・・)

個々それぞれの意見があると思うますが、皆様の意見をお伺いし、参考にしたいなと思っています。
どうぞよろしくお願い致します。

主人が物件を購入したくて長い間探していました。
昨年より価格が下がっている今が買う時かと思い、東京都港区白金台、白金台駅より徒歩5分の築30年の物件が予算に見合うもので出てきたので申し込みをしました。 部屋の中を見させてもらいましたが、台所や風呂、水周りが酷くてリフォームが必須です。 主人は自分でリフォームしたりするのが大好きなので、これはいい物件だと!大張り切りです。
しかし、私からすると築30年の物件を将来売りに出すときに、かなり不利になるんではないかと心配です。 白金台と...続きを読む

Aベストアンサー

あまり書くと仲介さんと売主さんに悪いかな。

内装は床壁天井、クーラーなど取替え済みですよね。
トイレもおそらくはウォシュレット。
築浅と30年の間で迷うというのは、お高い証拠。
もちろん、それが4000万円中ごろで2LDKなら
もう一声指値いれてみたらどうでしょう。
キッチンリフォームで60万円、バスユニット取替え
配管やり変えで250万
300万円の値引きを言ってみましょう。ダメもとで
買換えで業者買取物件なら16坪としても坪220万で
査定し3500万くらいで買い取っているでしょう。
リフォームが販売経費を600万のせて4100万が
損益分岐点と仮に読みます。

あとは、相場家賃ですが、月坪1.1万円なら
月額家賃は17.6万円
年利回り(年間家賃÷物件価格)5%で4200万円
6%なら 3520万
普通の投資物件で買う人なら4000万以上では手は
ださない。
ちなみに仲介業者は貸したらいくらになるって言って
ましたか。その数字をもとにご自身で計算なさって
ください。

でも言い方はこう言うのです。
「いいんだけどなぁ。バスユニットがもう限界だよ。
キッチンだってコンロは取り替えてすむけどこの
造作はもう寿命だよ。
買ってすぐに工事したいからもっと安くしてよ。」
「そうですか。引けて100万ですが・・・」
「キッチンリフォームで60万円、バスユニット取替え
配管やり変えで250万
で310万値引きしてくれたら買うよ。」

ただし交渉のときにダミーでいいから築浅駅徒歩
13分くらいの2Lで同額くらいの物件ちらすかせ
「こっちは築3年でこの値段だ。考えちゃうなぁ」
とつぶやくのをお忘れなく。
「お客さん、向こうは湾岸でしょ。こっちは白金台
 地位がちがいます。土地の持分だってみてください
 向こう何平米あります。こっちは倍ちかくある。
 容積率がちがうんです。」
とくるから
「だって大規模修繕まだでしょ。
 やったばっかり?
 でも旧耐震だからねぇ。耐震補強しようって
 話になったら逆に戸数少ないのは負担だよ。」
それ見込んで買うんだから上司に掛け合ってよ
オレみたいに属性いい客すぐに見つかるとは
かぎらないよ。」
と迫ってください。
買ったらDIYでご自由に改修なさってください。

ただ、比較検討の片方知らないからなぁ
・・・あーあ 書いちゃった

あまり書くと仲介さんと売主さんに悪いかな。

内装は床壁天井、クーラーなど取替え済みですよね。
トイレもおそらくはウォシュレット。
築浅と30年の間で迷うというのは、お高い証拠。
もちろん、それが4000万円中ごろで2LDKなら
もう一声指値いれてみたらどうでしょう。
キッチンリフォームで60万円、バスユニット取替え
配管やり変えで250万
300万円の値引きを言ってみましょう。ダメもとで
買換えで業者買取物件なら16坪としても坪220万で
査定し3500万くらいで買い取...続きを読む


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