弟が事業に行き詰まり信金から借りているローン返済ができなくなりそうです。
弟と母が住む家は自宅兼アパートで弟が底地権、母が借地権を持っています。
これは地主さんから底地の売却の話があったとき弟は事業が順調だったので買い取っためです。
現在底地は担保に、母が保証人になっています。弟は母が高齢で転居したくないので私に底地買って欲しいと言ってきました。底地は購入時3000万。ローンは2000万です。弟には数年前にも事業資金を貸しており借用書を作っています。それは借地権の相続の際に分割で調整することになっています。

私は今なんとか3000万は預貯金債券を売却して作れるのですが老後のために確保していた資金を提供するのに不安があります。2000万を貸し付けて底地に抵当権を設定するのはどうでしょうか?
私の手元に1000万は残ります。弟は今独身なのでもし先々亡くなったらどのみち相続するのは私か私の子供です。(私たちは50代半ばです。)どんな問題があるでしょうか。

またもし3000万で売買したら税金等はかかりますか?

弟の事業は赤字続きで今年度の結果で廃業するか決めるといっています。
信金から任意売却の話でもでたら困ります。これ以上損失が出る前になんとかして欲しいと思います。
母と弟が住む場所とわずかな家賃収入は確保しておいて欲しい。

ご意見とアドバイスをお願いします。

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A 回答 (1件)

こんばんは。

色々とご心配な状況ですね。
以前の仕事柄で金融機関のローン(借入)について多少の知識はあるので参考になればと思い回答させていただきます。

○返済が困難な状況について
 金融機関は返済困難な状況について、「返済条件の変更」も対応してくれます。
 具体的には一時的な返済額の減額や猶予などです。
 例えば、「毎月の返済額について6ヶ月間は利息のみとし、減額となった部分は残りの期間へ均等に上乗せする」などです。
 変更後の条件は現在の状況と今後の業績の見込み、そして交渉です。
 
 但し、金融機関との交渉・手続きは大変です。加えて、一度でも減額の条件変更を行うと、その後の新規借入は余程の業況の回復がなければ
 困難です。※他の金融機関に行かれても既存の借入の返済状況は提出するため同様に新規の借入は難しいです。
 そのため、業況の回復の見込みや今後の資金繰りの検討と弟様のやる気がなければ、ただ破たんを先延ばしするだけにもなりかねないです。

○担保権の行使について
 現在、抵当権設定されているとのことですが、担保権の行使(抵当権の実行のこと:物件の差し押さえから競売)を
 金融機関がいきなり行うことは滅多にありません。通常は上記の条件変更の検討から行い、任意売却を勧めると段階を踏みます。
 但し、延滞回数が増えると当然に担保権の行使も検討されることとなります。
 
○弟さまへの貸付について
 個人的には一番無難な方法かと思います。
 但し、次の点には気を付けてください。
 ①兄弟間でもお金の貸し借りは不和の元になることが多いこと。
 ②個人間での金銭貸借は実務上では契約書の有無や返済実績、金利の設定などをきちんとしておかないと
  税務上で譲渡とみなされることがあること。
 ③抵当権の設定を行うのであれば費用がかかること(いくらかかるか、誰が負担するのか)。
 ④抵当権の設定を行うのであれば、金融機関の設定がどうなるか事前に確認することが必要。
 ⑤貸したお金をどう利用するかきちんと決めておくこと(一括で金融機関へ返済するのか、手元資金として月々の返済に充てるのか)。

○不動産の購入について
 気を付ける点を記しておきます。
 ①現在の不動産価格と売買価格がどうなるか(通常の時価と売買価格の差額が問題となることがあります)。
 ②売却代金をどうするのか、金融機関の抵当権はどうなるのか(金融機関は一括返済以外では担保抹消は難しいです)。
 ③税金負担の発生があること(不動産取得税、固定資産税)。
 ④登記等の諸費用はどうするのか、不動産業者を使うのか。
 ⑤不動産を購入された後、ご自身の手元資金の余裕はどうなのか。
  (すみません。文面からは仮に3,000万円での購入であれば、手元にほとんど残らない様に思えたので。
   ご自身についての病気などの不測の事態があった際の対応が心配です)

私の経験からの意見なので不足もあるかと思いますが、参考になれば幸いです。

どのパターンも金融機関との交渉が必要です。
加えて、税務上の手続きがあるのでまずは税理士へ相談されるべきだと思われます。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。参考になりました。貸し付けた場合は使途に気をつけます。かつてうまくいっていたころの経験が邪魔をして現実を把握できなかったようです。厳しく対応しようと思います。

お礼日時:2016/06/08 20:22

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