弟が事業に行き詰まり信金から借りているローン返済ができなくなりそうです。
弟と母が住む家は自宅兼アパートで弟が底地権、母が借地権を持っています。
これは地主さんから底地の売却の話があったとき弟は事業が順調だったので買い取っためです。
現在底地は担保に、母が保証人になっています。弟は母が高齢で転居したくないので私に底地買って欲しいと言ってきました。底地は購入時3000万。ローンは2000万です。弟には数年前にも事業資金を貸しており借用書を作っています。それは借地権の相続の際に分割で調整することになっています。

私は今なんとか3000万は預貯金債券を売却して作れるのですが老後のために確保していた資金を提供するのに不安があります。2000万を貸し付けて底地に抵当権を設定するのはどうでしょうか?
私の手元に1000万は残ります。弟は今独身なのでもし先々亡くなったらどのみち相続するのは私か私の子供です。(私たちは50代半ばです。)どんな問題があるでしょうか。

またもし3000万で売買したら税金等はかかりますか?

弟の事業は赤字続きで今年度の結果で廃業するか決めるといっています。
信金から任意売却の話でもでたら困ります。これ以上損失が出る前になんとかして欲しいと思います。
母と弟が住む場所とわずかな家賃収入は確保しておいて欲しい。

ご意見とアドバイスをお願いします。

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A 回答 (1件)

こんばんは。

色々とご心配な状況ですね。
以前の仕事柄で金融機関のローン(借入)について多少の知識はあるので参考になればと思い回答させていただきます。

○返済が困難な状況について
 金融機関は返済困難な状況について、「返済条件の変更」も対応してくれます。
 具体的には一時的な返済額の減額や猶予などです。
 例えば、「毎月の返済額について6ヶ月間は利息のみとし、減額となった部分は残りの期間へ均等に上乗せする」などです。
 変更後の条件は現在の状況と今後の業績の見込み、そして交渉です。
 
 但し、金融機関との交渉・手続きは大変です。加えて、一度でも減額の条件変更を行うと、その後の新規借入は余程の業況の回復がなければ
 困難です。※他の金融機関に行かれても既存の借入の返済状況は提出するため同様に新規の借入は難しいです。
 そのため、業況の回復の見込みや今後の資金繰りの検討と弟様のやる気がなければ、ただ破たんを先延ばしするだけにもなりかねないです。

○担保権の行使について
 現在、抵当権設定されているとのことですが、担保権の行使(抵当権の実行のこと:物件の差し押さえから競売)を
 金融機関がいきなり行うことは滅多にありません。通常は上記の条件変更の検討から行い、任意売却を勧めると段階を踏みます。
 但し、延滞回数が増えると当然に担保権の行使も検討されることとなります。
 
○弟さまへの貸付について
 個人的には一番無難な方法かと思います。
 但し、次の点には気を付けてください。
 ①兄弟間でもお金の貸し借りは不和の元になることが多いこと。
 ②個人間での金銭貸借は実務上では契約書の有無や返済実績、金利の設定などをきちんとしておかないと
  税務上で譲渡とみなされることがあること。
 ③抵当権の設定を行うのであれば費用がかかること(いくらかかるか、誰が負担するのか)。
 ④抵当権の設定を行うのであれば、金融機関の設定がどうなるか事前に確認することが必要。
 ⑤貸したお金をどう利用するかきちんと決めておくこと(一括で金融機関へ返済するのか、手元資金として月々の返済に充てるのか)。

○不動産の購入について
 気を付ける点を記しておきます。
 ①現在の不動産価格と売買価格がどうなるか(通常の時価と売買価格の差額が問題となることがあります)。
 ②売却代金をどうするのか、金融機関の抵当権はどうなるのか(金融機関は一括返済以外では担保抹消は難しいです)。
 ③税金負担の発生があること(不動産取得税、固定資産税)。
 ④登記等の諸費用はどうするのか、不動産業者を使うのか。
 ⑤不動産を購入された後、ご自身の手元資金の余裕はどうなのか。
  (すみません。文面からは仮に3,000万円での購入であれば、手元にほとんど残らない様に思えたので。
   ご自身についての病気などの不測の事態があった際の対応が心配です)

私の経験からの意見なので不足もあるかと思いますが、参考になれば幸いです。

どのパターンも金融機関との交渉が必要です。
加えて、税務上の手続きがあるのでまずは税理士へ相談されるべきだと思われます。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。参考になりました。貸し付けた場合は使途に気をつけます。かつてうまくいっていたころの経験が邪魔をして現実を把握できなかったようです。厳しく対応しようと思います。

お礼日時:2016/06/08 20:22

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Q再建築不可で底地、不動産取得税と固定資産税は?

23区内で再建築不可の底地を購入しました。
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Aベストアンサー

再建築されないことが固定資産としてどう評価されるかどうかは自治体の判断かと思いますが、そもそもは住宅として利用されている土地であるから減免されているのであって評価が低くなっているわけではありません。
また建物は建てかえられないとしても何か利用するための土地であり、駐車場などとして利用できるなら利用価値があるとされて通常評価されるかと思います。
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不動産取得税は、現状の固定資産税評価額が使われるでしょうからどうにもならないかと思います。

Q底地の考え方について

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底地や借地権の譲渡又は贈与があった場合の課税関係がよく
分からないので、よろしくお願いします。

Aベストアンサー

使用貸借状態では、土地所有者はなんら権利的な不利益は受けていないと考えるので、更地と考えられます。つまり、売却や譲渡の際には特別の課税関係が起こるわけではありません。
贈与のときの評価額も更地評価ですし、譲渡のときの時価の算定、取得費の計算なども更地として考えます。
また、万が一土地所有者に相続が発生した場合でも評価減はありません。

なお、使用貸借で建物を建てている側(建物所有者)は、土地に対する借地権のような権利は、まったくありません。
詳しくは下記を参照してください(使用貸借通達)
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/kobetu/souzoku/929/01.htm

参考URL:http://www.nta.go.jp/category/tutatu/kobetu/souzoku/929/01.htm

Q底地の固定資産税教えてください

今度、底地を購入する予定です。

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土地や建物の情報は下記のとおりです。


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建物の固定資産税 28000円 都市計画税 6000円
現在の地主に支払っていた地代 月47000円
借地権割合 6:4

これでおおよそわからないでしょうか?
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

底地の所有権者に尋ねるのが一番早いです。
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地代設定の相場で「固定資産税の3倍」というのがありますので、これを基準に地代が定まってるならば、現在の年間地代を3で割れば、固定資産税額が出ますが、これも底地所有権者が決定することですので、あてにはなりません。

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例えば、売却代金が1件当り1500万円として3件全部で4500万円だとすれば、1件ごとに特別控除が受けられるのでしょうか?

Aベストアンサー

 代替地提供者に対する控除は、最大総額1500万までです。
 この控除は、1年かぎりで、3件のうち、1件を次年に繰り越しても、その次年は、1500万の控除は、受けられません。
 (数年以上前は、各年毎に1500万控除適用を行っていた、税務署・資産税課担当があったらしく、数年前「出来無い旨」の通達がでていたと思います。)

 これの控除は、あくまで、譲渡「益」からの控除で、おおざっぱに式で表せば、
  (今回の譲渡価格-入手額)-1500万=課税対象額
 となると思われます。

 入手額不明の場合は、譲渡額の5%が、入手額となります。
 入手額には、その他、入手に要した経費(仲介料等)も加算できたと思われます。

 そのあたりの詳細は、まず、公共事業の用地担当職員に確認し、そのうえで、税務署で、確認することをお勧めします。

 今からの、契約であれば、本年控除なのか、来年控除となるのかの確認も必要です。
 役所(用地担当)からは、支払証明書と契約書が交付されます。来年分の適用であれば、再来年の確定申告時に必要となります。

 代替地提供者に対する控除は、最大総額1500万までです。
 この控除は、1年かぎりで、3件のうち、1件を次年に繰り越しても、その次年は、1500万の控除は、受けられません。
 (数年以上前は、各年毎に1500万控除適用を行っていた、税務署・資産税課担当があったらしく、数年前「出来無い旨」の通達がでていたと思います。)

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Q食堂の個人事業主(祖父)→(母)変更の場合

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また、祖父の所得、母の所得はどのような内容で申告しなければいけませんか?

よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

敬称略で失礼します。

あなたが母が祖父の事業を承継するには
1.祖父のの廃業届を提出すると同時に母の開業届を出します。
  現在、祖父が消費税の納税義務者である場合でも、母は新規
  開業となりますので2年間は免税事業者です。
  ただし、相続による事業承継の場合は扱いが異なります。
  ずっと、免税事業者であったなら杞憂ですが。
2.在庫や償却資産などの事業用資産があれば、譲り受けるものと、
  使用貸借にするもの(店舗などの不動産)との選別が必要です。   当然、親子といえども資産の引継ぎは無償という訳には
  いきません。
  下手をすれば贈与税がかかります。
  棚卸資産や償却資産などの時価が110万円以下なら、
  その心配も不要ですが。
3.売掛金はないと思いますが買掛金等(掛買いの食材等)がある
  のならそれらの引継ぎもあります。
4.従って、上記の事業の引継が終われば同時に申告義務者が
  変わることになります。
  
税務上、資産の評価を含め、そこそこにやっかいな処理を慎重に
行う必要があります。
この際、青色申告会への入会をお勧めします。
そして税理士(役所主催の無料相談)や青色申告会等へ
ご相談ください。

敬称略で失礼します。

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