農家住宅、畑、宅地の相続についてお教えください

Question

実家の父が逝去しました。
相続人は被相続人の妻（私の母ですが以下妻と書きます）、子が２人です。
幸い遺産の分割には争いもなく協議が整いそうです。

子二人は実家とは別の場所に住んでいて、残された不動産は今まで夫（私の父で以下夫と書きます）と一緒に住んでいた家に妻が当面そのまま一人で居住します。

そこで妻一人の所有として所有権移転の登記をしようと考え、原因が相続なので簡単とみくびっていたのですが、いざ実際に固定資産事項証明書を調べたら色々とやっかいな問題がありました。

まず土地ですが、一部の地目が「畑」で、一部が「宅地」となっています。
次に家ですが、「農家住宅」１軒と「付属家」２軒が登記されているようです。

畑なので農業委員会の許可が必要なのか？相続なので届けだけでいいのか？
農家住宅についてはどうか？などなど

夫は生前には長い間公務員をしていて、農家としては「兼業農家」とも言えない程度にしか畑仕事はしていません。
妻も特に農業従事はしていませんでした。また今後も農家として生計を立てる予定はありません（年金暮らしです）。

以上のような状況で、どのような方法で移転登記をするべきでしょうか。
また詳しいことを調べるには、まずどこの役所など機関に問い合わせしていくべきでしょうか。

ご教示いただきたくお願いいたします。

yumeiroyamaneko · Accepted Answer

まずは土地について。
農地を売買等により所有権移転する場合には農地法（第3条または第5条）の許可（届出の受理で足りる場合もある）が必要（許可等がないと売買の効力が生じません）とされていますが，相続の場合にはこの許可等は不要です（遺贈の場合も同じです）。
よって相続の対象不動産に宅地と農地（畑や田）が混在していても，登記手続上は気にする必要はありません。

家屋については，評価証明書に「農家住宅」と「付属家」と書かれているんですよね？
建物の登記簿はごらんになっていますか？　「農家住宅」が登記簿上の「主である建物」，「付属家」が登記簿上の「附属建物」である場合が考えられますが，そうでない場合は，登記は「登記時点の現状」を，評価は「建てた順番に従って」項目を作っていくためのずれであることもあったりします。
なんだかよくわからない場合には，農家住宅の評価額と附属家の評価額の合計を建物の価格として計算してしまえば，大抵だいじょうぶです。

しっかりと聞きたいなら，登記を扱うのは法務局（登記所）ですので，そちらにお尋ねください。

一応ご参考までに ↓

相続登記申請書の記載例（法務省民事局）
　http://www.moj.go.jp/content/000123426.pdf

登録免許税の計算（同上）
　http://www.moj.go.jp/content/000123469.pdf

ところで，相続の登記には必要がないものの，相続の手続きが終わった後に，農業委員会への届出が必要だということになったように思います。
これは売買の場合の効力要件とは違って，農地を荒れさせないようにするという意図で行われるもので，もしも相続人が農業を行わない場合には農地の貸借をあっせんしてくれるとか，そういう便宜を図るためにも所有者を把握しておくために届出をしてもらおうという制度だったように記憶しています。
この辺りについては，農地を管轄する農業委員会にご確認ください。

ben0514 · Answer

移転登記はさほど難しいものではありません。
あなたが事前に十分な調査（手続き方法や書類の整備）ができるのであれば、協議がスムーズであれば、素人でも手続きは可能でしょう。
農地だろうが、相続では関係ありません。農業をしていない遺族だけの場合、国が農地を取り上げることもできませんし、利用を制限（強制的に農家へ貸し出すなど）もできないのです。ただ、手続き終了後に農業委員会に相談のうえで報告（届出）が必要かもしれませんがね。

一般の不動産の名義の変更（変更登記）と同様の書類を準備されることですね。

ただ、農地は各種税金面の優遇を受けられる不動産ではありますが、農業従事者でない人が所有とか、農業従事者へ貸し出しているなどの実態がないと、優遇が受けられないのかもしれません。

その農地は、農地として使われていたのでしょうかね？
貸していたのであれば、今後も借りてくれるかどうかを含め、小作人を明らかにしておくことも大切かもしれませんね。

まずは名義変更は、法務局です。管轄の法務局の登記相談を受けるとよいでしょう。
手続き代理を含め、専門家は司法書士となります。当然費用が掛かります。

農業委員会への手続きですが、こちらは上記の司法書士の業務範囲ではなく、行政書士の範囲となります。
名義変更のみであれば関係ないかもしれませんが、農地転用等、農地に関する農業委員会等への手続きに関する専門家は、行政書士ですので、場合によっては、司法書士と行政書士の共同事務所・兼業事務所への相談もよいかもしれません。

相続となれば相続税、不動産を取得するということでの不動産取得税、所有し続けることによる固定資産税については、相続税は税務署、不動産取得税は県税事務所、固定資産税は市役所の税務課などとなることでしょう。総合的、将来の税金対策などの面での専門家は、税理士となります。当然費用が掛かります。

円満相続でも、手続きは面倒なものです。役所は基本的に平日に日中のみしか業務を行いません。専門家事務所などでは、事前予約などでの夜間や休日の相談や依頼が可能です。

私自身、自営業で時間の調整が可能ということで、相続手続きを自分で行ったことがあります。私は税理士事務所での勤務経験がありますので、税の心配はほとんどありませんでしたが、登記手続きは法務局に何度も行き、必要な証明書類などを集めるためにいろいろな役所周りをした記憶があります。一般の会社員ですとまず難しいものだと思います。

専門家事務所の中には大きな事務所もあります。
私が知る総合事務所では、弁護士・公認会計士・税理士・司法書士・行政書士・土地家屋調査士・測量士・社会保険労務士など、幅広い資格者の集団となる事務所があります。相続でいえば、下記の例のような対応が見込めます。
　弁護士：協議がまとまらない場合などの調停・裁判手続きが可能である。相続財産の土地の隣接地とのトラブルなどの会費が可能である。
　公認会計士・税理士：各種税金の代理手続きのほか、節税対策や資産運用などのアドバイスが可能である。事業化に伴う財産評価などもある程度は可能である。
　司法書士：不動産登記や相続手続き書類の多くを対応が可能である。
　行政書士：登記関係書類以外の相続手続きと農地法その他の手続き対応などが可能である。
　土地家屋調査士：土地ですと境界問題が出る場合があります。転売等を行う上でも、境界がわかりにくい土地よりもわかりやすいほうが売りやすいことでしょうからね。測量士も測量を業務としますが、分野が異なるので、注意が必要です。
　社会保険労務士：相続では遺族年金等の分野での専門家となります。

何でもできる大手な事務所ほど、報酬の単価は高く見えます。しかし、必要な専門家を素人が洗い出し、個別で依頼すると、色々なリスクと重複する基本料的な依頼料による費用負担が発生します。

papabeatles · Answer

農協に相談した方が早いと思います。

toratanuki · Answer

司法書士を雇えば、解決。

mukaiyama · Answer

＞実家の父が逝去…

逝去？
身内に敬語ですか。

まあ匿名・匿住所のネットだからどうでも良いですけど、実社会で使うと大恥をかきますので、老婆心ながらご忠告申し上げておきます。

＞畑なので農業委員会の許可が必要なのか…

ごくふつうに法定手相続人の内の誰かが相続するのに、許可など無用です。

ashitahatennki · Answer

農地登記
相続の場合　農業委員会の許可はいりません。

農家住宅、畑、宅地の相続についてお教えください

まずは土地について。

移転登記はさほど難しいものではありません。

農協に相談した方が早いと思います。

司法書士を雇えば、解決。

＞実家の父が逝去…

農地登記

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