宅建の免許ありません。 不動産会社に勤務して1年になります。 会社は家族経営です。 社長と奥さんは宅

宅建の免許ありません。
不動産会社に勤務して1年になります。
会社は家族経営です。
社長と奥さんは宅建の免許を取得されてますが、息子さんは無資格です。
ですが、契約の時に無資格者の息子さんが対応しています。
この行為は何か違反になるのでしょうか？
お客さんから、息子さんは宅建の免許はあるのか問い合わせがありました。
不正を公にしたいと言うのです。
公にすると言う意味が分かりません。
どこに、無資格の息子さんが契約をしていると訴えれば、息子さんは罰せられるのでしょうか？
説明が本当に下手ですみません。
宜しくお願いします

No.5 回答者： srafp 回答日時： 2016/06/22 17:50

「不動産会社を経営」

　⇒規定額の供託金［保証協会を利用するのであれば、その場合の保証金］を供託が必要。　
　⇒供託した後、単一の都道府県内で営業するのであれば「知事」の免許、2以上の都道府県で営業するのであれば「大臣」の免許を申請
　　尚、この免許は「宅建業」を行うことに対するモノであり、宅建士の免許ではない。
　⇒宅建業者は専任の宅建士を1名以上設置しなければならない。
http://tokyo.zennichi.or.jp/point.html
http://biz.yokozeki.net/fudosan-kigyo/

「法第35条に基づく『重要事項の説明』」
　⇒宅建士の署名・押印は必要。
　⇒宅建士が宅建士証を提示した上で説明しなければならない。

「法第37条書面の交付」
　⇒宅建士の署名・捺印は必要。
　⇒だけど35条とは異なり、宅建士による説明は要求されていない。よってその不動産会社の役員および従業員のだけが行っても良い。
　http://宅建勉強.jp/37%E6%9D%A1%E6%9B%B8%E9%9D%A2/
　http://www.10kai.co.jp/contents/code/column37

簡単な書けばこのようになっております。


> 契約の時に無資格者の息子さんが対応しています。
通常、法第35条に基づく「重要事項の説明」は契約前に行い、お客様が内容を確認・納得した後に不動産売買や不動産賃貸の契約です。
だから、契約時の書面は第37条書面です。

このような教科書通りの流れであるならば、宅建士でない者が契約時に立ち会うことに違法性はございません。

No.4 回答者： tk-kubota 回答日時： 2016/06/19 10:09

客の対応に制限はないです。

契約締結時だけに必要なだけのことです。
なお、宅地建物取引業者の免許は、取引主任者が必要と言うだけのことです。

No.3 回答者： のんびり行きましょ 回答日時： 2016/06/18 22:26

売買契約証であれ賃貸借契約証であれ媒介業者及び宅地建物取引士の記名・押印

は必要になります。

重要事項説明書（35条書面）については宅地建物取引士が宅地建物取引証を提示
し自ら説明しなければいけません。

契約証（37条書面）の読み合わせについては課せられてません。

重要事項説明書（35条書面）について宅地建物取引士でない者が説明した場合
宅地建物取引業法65条第1項第2号（取引の公正に害する行為）に該当する
ので指導処分となりますが常習的にとなれば営業停止もありえる
かと思われます。

No.2 回答者： toomellow 回答日時： 2016/06/18 21:30

追記

(以下引用)
息子の契約関与がどこまでか？問題があるとすれば、(2)の重要事項説明をしちゃっている場合ですね。

【法律上、宅建士の資格を持っていなければ、やってはいけない業務が3つあります】
（1）　重要事項説明書面への記名と押印
不動産を宅建業者が売買したり交換したりする場合や、顧客から依頼を受けて不動産の取引の媒介をしたり代理をしたりする場合には、宅建士の資格を持っている人に、対象の不動産の情報が記された重要事項説明書面に名前を書いてもらい（記名）、印鑑を押してもらわなければなりません。

（2）重要事項説明書面の内容の説明
次に、宅建士が記名・押印した重要事項説明書面の内容について、宅建業者は取引の相手方等に対して説明しなければなりません。その際、説明できるのは、宅建士の資格保有者だけとなっています。不動産会社の社長や息子といえども、宅建士の資格を持っていなければ重要事項説明をすることはできません。

（3） 37条書面（契約書面）への記名と押印
重要事項説明が終わり、当事者双方がその内容に納得すれば、売買契約や交換契約、賃貸借契約に進みます。この契約は、民法という法律上、口約束でも効力が生ずるのが原則となっています。ただ、宅建業者がかかわる不動産取引の場合、契約後にそれを証する書面を作成して契約当事者双方に交付しなければならないことになっています。ちなみに、契約自体は口約束で成立することに変わりはありません。契約書面を交付しなければ契約が成立しないわけではないことに注意しましょう。この契約書面について、宅地建物取引業法（以下、「宅建業法」といいます。）37条に記されていることから、業界では37条書面と呼びます。37条書面にも、重要事項説明書面と同様に、宅建士の記名と押印が必要となっています。

「重要事項説明書面への記名・押印」「重要事項説明」「37条書面への記名・押印」を宅建士にさせなかった場合には、宅建業者が業務停止処分等の制裁を受けることがあります。

No.1 回答者： toomellow 回答日時： 2016/06/18 21:12

違法性はないのでは？不動産屋に勤務する従業員には、必ずしも宅地建物取引の試験に合格していなくても良いのです。

ただし、、、


宅地建物取引業では、
（免許）
第三条 　一の都道府県の区域内にのみ事務所を設置してその事業を営もうとする場合にあつては当該事務所の所在地を管轄する都道府県知事の免許を受けなければならない。

宅地建物取引業免許を取得するためには、各事務所で宅建業に従事する人数によって一定数の専任の宅地建物取引士（旧・専任の取引主任者）を設置しなければなりません。

人数は、基本的に１つの事務所に勤務する宅建業従事者５人につき、１人の専任の宅地建物取引士の設置となります。

不動産取引の際、重要事項の説明などは専任ではない一般の宅地建物取引士（宅建の試験に合格して、資格登録した人）でも行うことができますが、宅建業を営む上では、必ず専任の宅地建物取引士を指定して、各事務所に設置しなければなりません。