会社名義の土地を個人で購入して家を建てる場合。

主人の実家は、自営業をしています。現在、会社名義の土地に事務所&私たち家族（私、主人と子ども）の住む家があります。家自体も会社の持ち物です。土地と建物を担保にお金を借りているのですが、その支払いが終了後に土地の一部を個人で購入し新築を建てようと思っています。
ただ、全く法律などにも疎いので、どのような手続きを取れば良いか、土地や建築にかかる諸費用についてもどの程度のお金が必要なのかも検討がつきません。
よければ、素人にも分かりやすく教えていただけると助かります。

No.4 回答者： mibulove 回答日時： 2016/06/23 10:55

《土地の価格に関して》

国土交通省が売買のために評価した金額を元にしたほうがいいと思います。
http://tochi.mlit.go.jp/kakaku/chikakouji-kakaku

こちらの「地下公示都道府県地価調査」をクリックし、お宅の県・市町村をクリックし、最後の画面で「住宅地」とか「工業地」などから選択すれば、お宅の近辺の土地価格が出ます。
坪単価ではなく平米単価になっていますので、将来的にどのくらいの広さが欲しいのかを坪数から計算したいのなら、１坪＝約3.31㎡で計算。
また、お宅の地域の建ぺい率（土地の広さに対して、建物の占める最大限の％）
…建ぺい率６０％なら、１００坪の土地に対して１階部分は６０坪以内（以下）に。
これを基準に、大まかな欲しい土地の広さを先に考えて。

ただし、この金額で売買しなければいけないわけではありません。

会社が税理士さんを雇っているのなら、税理さんを含めて、会社の代表（社長）と価格を決める。
国が評価した価格を大幅に下回らないように＆固定資産税納付書には、その土地の「固定資産税を計算するために評価した土地の価格」が記載されていますので（「価格」の欄の金額）、その価格よりは上の金額なら無難だと思います。

＊上のサイトにもありますが、土地の価格は、目的（売買・相続等）によって違います。
＊社長以外に役員がいる場合は、社長と相談のうえ、役員にも話は通しておいた方が無難。
　特に、自社株（その会社の株）を持っている役員には。


《家屋の価格に関して》

こちらは、土地同様、固定資産税納付書にも記載されていますが、市役所でも発行してもらえる「家屋評価額」の値段を基準にしてもいいと思います。
（市役所に社長がいけない場合は、市役所指定の委任状に社長に記入・押印してもらえば、あなたでも取りに行けるはずです）

上記のことがおおよそ決まったら、後は、お近くの司法書士に依頼した方がいいですよ。
その際には、買主としてのご主人の実印・印鑑登録証明書・戸籍謄本、売主も同じような書類を用意したり…それらは、司法書士からその都度指示されます。
司法書士に支払う料金や、手続きで必要となった手数料等も発生しますが、それをお宅で負担するか会社が負担するか、それとも折半かは、お宅と会社の話し合い次第でしょう。

私の実家も自営業で、親の土地を会社が買うというパターンでしたが、司法書士には２０万前後を支払ったと思います。（司法書士次第です）
会社の議事録に関しては、雇っている税理士さんが作成してくれました。
税理士さんがいない場合は、議事録も司法書士に依頼してもいいと思います。
ただ、会社の経理上は、面倒な計算がありますので、税理士さんに任せたほうが…。
（経理担当者がこなせれば問題ありませんが）
・会社が消費税の申告をしていれば「課税事業者」となり、会社の土地を売った場合は非課税になりますが、建物の場合は課税になる。
・売却損益＝売却価格－（建物簿価＋土地簿価＋売却にかかる経費）
こういった計算で、減価償却費として計上しなければいけないし、決算書（会社の一年間の損益計算をまとめたもの）にも必要です。

こうして、土地も建物もご主人名義になってから、今の家の解体費用や建築費用を考えていったほうがいいと思いますよ。
解体費用は、その家の大きさにもよりますし、重機が入らない場所なら尚更UP。
私の実家、平屋木造で築４０年程、坪５０坪以下で、一輪車しか入れない土地だったので、２００万以上だったはず。
それも、基礎の解体はしていませんでした。
（お宅の基礎がコンクリでなければ、そんなに費用はかからないでしょう）

新築の家の方は、設計次第では、コンクリ基礎をそのまま活かせる場合もあるでしょう。
解体する前に、希望の家の設計図でも書いておいて、建設業者と相談してから解体した方がいいかもしれませんね。

大手のハウスメーカーで建てる場合は、諸費用を込めた総額で計算した場合、一坪に対して、最低でも８０万と考えたほうがいいと思います。
４０坪なら３２００万です。
木造なら、地元の信頼のある工務店に頼めば、数百万は安く上がります。
（家を建てても、駐車場やエクステリアにもお金はかかるものです）

また、ご主人かあなたの親御さんから援助してもらえる場合は、生前贈与ではなく「相続時精算課税制度」を利用した方が、税金面ではお得な場合があります。
会社で税理士さんを雇っているのなら、お宅から手数料を払って、その手続きをしてもらうことも可能です。
相続時精算課税…
　亡くなってから相続するものですが、存命中に相続し、亡くなった後に、相続として相続税を納めるという制度です。贈与税よりも相続税の方が安く済みます。
　ただ、それぞれの親御さんが大金持ちの場合、相続税をたくさん収めるよりも生前贈与として贈与税を納めてしまったほうが良い場合もありますので…ここは、親御さんの資産を聞かないと分からないので、デリケートに話を進めないといけませんね。

No.3 回答者： Jimny134 回答日時： 2016/06/22 16:27

自営業という事ですが、会社の形で、法人ですか？

会社の経営者と買主が親族というのが気になります。
役員会などで、売買金額及び売却について決議し、
議事録をちゃんとしておくべきだと思います。
売買金額も、適正な金額でないとまずいと思います。
売却金額で、ローンの返済を繰り上げることも可能
かもしれませんね。

No.2 回答者： suzuki0013 回答日時： 2016/06/22 15:03

会社が所有する土地（の一部）を質問者の夫が購入するという形だよね？

売主会社・買主夫の土地売買契約書を作成して代金を会社へ支払う。
司法書士に依頼して登記をしてもらう、自分でも登記はできるけれど司法書士が無難。

建物についてはハウスメーカーに相談、見積もりをもらう。
必要になるお金は土地や家の広さや使用によりけり。
安い建物で1500万円弱というところだけど、２階建の4ＬＤＫで標準仕様なら2000～2500万円というところじゃないかな。
それに土地代がプラス。
土地代は公示価でも検索して見てみればとりあえずの参考程度になるよ。

会社で税理士に依頼していれば、その先生に相談してみるといいと思うよ。
漠然とした所だけでも教えてもらえるはず。

No.1 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2016/06/22 14:57

土地・建物　評価価格は？