雛壇造成地での新築

この度新築するにあたり、地縄張りの後に現地にて説明がありました。

雛壇造成地で東北全面が公道と接しています。道路に接している土地部分はここだけです。
東南側に下って造成地があり、西北側に上がって造成地があります。

東北全面道路に寄せて建設しようとしてたのですが、建築物前面と道路に向かって勾配があまりにも急になってしまうということで、建築物を南西に寄せることになりました。

再度、地盤調査しなければいけないということになり、一度目の地盤調査は本体費用に含まれているが、二度目は別途追加費用として施主負担になりました。そして、一度目には地盤改良なしだったのに、二度目には、地盤改良必要となり、改良費に100万近くかかりました。

しょうがないこととはわかっていてもやりきれません…せめて、地盤調査費用くらいHM負担にはならないのでしょうか？
建築物前面と道路に向かっての勾配については、間取り検討時に建築物位置を決める際にわかりえなかったのでしょうか？
HMの落ち度はなにもないのでしょうか？

質問者からの補足コメント

• 道路に面した東北に寄せた建築物の位置の際には、地盤改良必要なしでしたが、南西に寄せると約３メートルほど建築物の位置がずれるために、再度地盤調査になりました。
  
  地盤調査にはJHSの第三者機関にて行われ、調査資料も頂きました。
  
  土地そのものは造成したばかりの何も建築物がなかったところです。笹や雑草の茂る場所でした。東北側に面した道路が坂になっており、北から東にかけて下り坂です。
  
  やはり、建築物の位置を決めた際には勾配の急さはわかりえなかったのでしょうか？二度目の地盤調査費用は負担するしかないですか？

  No.2の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2016/06/30 07:46

• 一度目も二度目も、地盤調査書はいただいています。
  
  建築物の位置を決めるにあたっての、土地内の高低レベルなどは確認される前に地盤調査に至ったようです。営業担当者の方に、地盤調査に入る前に勾配などについてはわかりえなかったのか？と聞くも「目視ではわかりえない」と回答を頂きました。
  地盤調査費用も二度目は別途にて施主負担などの説明も、地盤調査後の遣り方説明にて初めて聞き、「それを知った上で二度目の地盤調査を了承されていますよね」とHMには言われました。
  了承しましたが、それでは私はあの時点で了承する以外の選択肢を見いだせなかったのです。
  
  玄関から道路にかけての勾配が急になるという問題点をかかえての建設はありえないじゃないですか？
  
  地盤調査に入る前に、地縄張り・遣り方の時点で勾配に気付き、施主に対して説明を行った上での地盤調査に入るべきだったのではないかと思うのですが？

  No.4の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2016/07/03 20:49

No.5 ベストアンサー 回答者： 一級建築士しかまのりこ 回答日時： 2016/07/04 12:41

地盤再調査などお金があらたにかかってくるような行為は、施主に説明了解を得たうえで行うべきですね。

２冊の地盤調査報告書の調査ポイント・自沈層の有無など細かく見比べてみないと、残念ですが設計者に落ち度があったかどうかはわかりかねます。
また、一番の問題は、基礎工事の時点で不信感を持ってしまった状況で今後の工事を進めることだと思います。可能であれば、建築士や検査会社など第三者のコンサルタントを間に入れてみてはいかがですか？ご相談の事案に対するネットでの回答は、限られた情報によって推測されるものであるため確実ではありません。今後も同じようなトラブルを抱えることは、心労もたまり入居への楽しみも半減いたします。また引き渡し後もアフター点検など売主とお付き合いしていくわけですから適切な関係を保つことも大切です。

素敵な住まいづくりができることをお祈りしております。

この回答へのお礼

何度も詳しく回答ありがとうございます。

とても参考になりました。

お礼日時：2016/07/08 07:27

No.4 回答者： 一級建築士しかまのりこ 回答日時： 2016/06/30 22:41

敷地については、設計前に敷地測量をして正確な敷地面積や設計地盤のレベル（敷地や道路・隣地などの高低差）は出されていると思います。

そうでないと、道路斜線など建築基準法に適合した設計はできません。一般的に前面道路のマンホールや縁石をベンチマーク（高さの基準点±0）として配置図などにレベル（±０、±400など）を書きます。当然、敷地との高低差や勾配などは測量時・設計時にはわかっているはずです。
また地盤調査ですが、敷地内３ｍ建物の配置が変わったので地盤再調査という意味がわかりません。3m移動したら、急激に軟弱地盤になり地盤改良が必要になったのでしょうか？一般的には、敷地全体の中の4か所以上調査しますので、南西部分も初回地盤調査時に調査データがあると思うのですが。2回目の地盤調査報告書しか見せていただいてないようでしたら、かならず初回に行ったという地盤調査報告書も見せてもらい、どの場所を調査したのか確認してください。地盤調査個所が敷地の一部（東北部分のみ）にしかされていないようでしたら、その理由も伺ってみてください。

本来なら1回しか行われない地盤調査がなぜ2回も行われないと設計できなかったのか、1回目の地盤調査で軟弱地盤が敷地内にあるということを確認していなかったのか、敷地測量をして敷地内の高低レベルなどをきちんと確認して設計配置していたか、などが焦点になってくるのではないでしょうか。

No.3 回答者： aogasuki- 回答日時： 2016/06/30 16:56

一年以内にＨＭで新築した者です。

ひどい話です。
契約までに、建築の位置の見込みは出来たと思います。
打ち合わせに平面だけでなく立面のプランは無かったのですね？
アプローチや駐車スペースも含めてプランするのが大事です。
南西に寄せると、日当たりだって変わりますよね？
このいい加減さなら、ＨＭ側理由で解約を言いたくなります。

お気の毒な事例ですが長崎の民家崩落を見ると、如何にどんな土地に建てるのがいいかを気づかされます。
まして造成地は地盤がどうなっているか不明です。
地盤調査費用をＨＭに負担してもらったところで、設備などの費用の値引き率などで帳尻を合わせるかと思います。
要するに、どのみち質問者さんの負担です。

ひな壇造成地での新築住宅は土地代が安い代わりに、地盤改良や基礎補強などで費用がかさむのを覚悟してください。
無事家が建っても地盤のゆるさから、数年して壁にクラックが出来ることもあります。
建て替えまで行かなくても、クラックの補修で塗り直しなんて避けたいですよね。
そしてＨＭには、家の耐震を謳う以前に、家自体が崩落しないようしっかりした地盤にして建てて欲しいですね。
見積もりより大幅な追加料金が請求されませんように。

No.2 回答者： 一級建築士しかまのりこ 回答日時： 2016/06/30 01:23

はじめまして、住宅アドバイザーのしかまと申します。

地盤調査をなぜするのかというと、設計者が地盤の強さ（地耐力）を地盤調査により推定し、安全な基礎を設計するためです。つまり設計者が求めている情報を得るための地盤調査です。建て主が地盤改良をしなさいという法律ではありません（建設省告示第1347号）
地盤調査の方法はスウェーデン式サウンディングでしょうか？原則敷地の4か所以上N値というものの測定をしていると思いますが（一般的には敷地の4隅と中央の5か所を測定します）、問題の南西側の部分もN値を測定していると思われますので、再度地盤調査を行ったというのはなぜなのでしょう？たとえば敷地に古屋が残っていて解体してからでないとそのしたの部分は地盤調査できないなどの理由から、地盤調査個所を古屋のない部分だけ行い、古屋解体後に再度地盤調査を行うということはよくある話です。
もし、地盤が弱く地盤改良が必要な地盤であるにも関わらず、地盤改良無しとして契約したのであればおかしなことになりますし、また地盤調査個所が4か所に満たないなど適正でなかった場合も問題があります。
もう一度、最初におこなった地盤調査の報告書などを見せてもらい（地盤調査報告書のこと、地盤調査会社の考察・結果（地盤改良したほうがいいかなど）がついています）、どこを調査したのか・初回の地盤調査の結果から地盤改良の可能性があることも推測できなかったのかなど説明していただいてみてはいかがでしょうか？

納得いく結果になることをお祈りしております。

参考：地盤調査報告書：http://www.reportss.net/sample/pdf/ReportSSGothi …
　　　建設省告示第1347号：http://www2.ashitech.ac.jp/arch/osakabe/semi/fou …

No.1 回答者： うるとらまんぼーやーぼー 回答日時： 2016/06/28 21:37

計画的だね、、、

どこの会社？