不動産投資の営業を論破したいです

Question

お世話になっております。
結婚して2年の夫がおりますが、結婚前に不動産投資でマンションを二軒購入していたようで、数千万のローンを抱えています。
(結婚するときに黙っていたのも許せませんが…)

家賃収入でプラマイゼロで資産形成できるとかなんとか言われて購入したようですが、実際は毎月３万くらいのマイナスで、勝手に家賃も下げられるし、固定資産税もあるし、はっきり言ってローンを組んでまで持っている意味がわかりません。
資産価値なんてオリンピック以降どうなるかわからないし、払い終わる頃に生きてるかどうかもわからないし…
そのせいでマイホーム購入は諦めました。
私としては今すぐにでも手放したいくらいです。

ところが夫は、不動産投資の営業にもう一軒購入しないか持ちかけられて、乗り気のようです。
私としてはただでさえローンが生活を圧迫している要因なのに、三軒目なんて言語道断です。
文句を言うためにも、営業担当に会うことになったんですが、相手と旦那を論破するためのアドバイスをいただけませんでしょうか。
(今の所、オリンピック以降不動産が暴落する、家計が逼迫していることは伝えようと思いますが、あちらもプロですしそれだけだと逆に論破されそうな気がします)
参考にできるサイト等紹介していただけると大変嬉しいです。
不動産に詳しい方、どうぞよろしくお願いします。

hata。79 · Accepted Answer

NO.4です。
「税法改正を詳しく調べたい」とは素晴らしい考えですが、毎年「改正税法のすべて」という冊子が国税庁から出てます。これは、すでに税法をマスターしてる人が読むためのもので、公認会計士、税理士、その事務所内でも「税法改正をしってないとあかん人」用です。
例えば「損益通算ってなんなの？」というレベルの方が読むと、日本語としては読み進めますが「意味不明」です。
頭が痛くなり、吐き気がして寝込むという書物です。
というわけで「税法改正を詳しく知る」のは、ちょっと棚の上に置いておかれるとよろしいかと存じます。

http://www.geocities.jp/mhtax06/syo1121.html
某税理士のサイトです。
ここに「（損益通算時の）負債利子制限の制定の趣旨は、
借入金により貸付物件を取得し、これを貸付けることにより不動産所得の損失を生じさせ、他の給与所得や事業所得の金額と相殺することに対する不公平感や、不要不急の土地需要を高め、地価高騰の一因となっていると考えから導入された背景があります。」とあります。
平成３年に税制改正されてると記されてますね。

「ピン！！」と来られてるはずです。
バブル時代の税制改正です。
「土地建物を買う」⇒「貸し付ける」「売る」⇒儲ける⇒土地建物を買った時の利息を、その他所得（給与）から引くことで還付金をせしめる（損益通算制度の利用）
というスキームがあったのです。
既述ですが「そんなスキームを国税当局は認めない」として税法改正したわけです。
要は「国税庁が怒った」わけです。

このスキームはもう使えないのですが、不動産をローンでもいいから買って「損益通算制度を利用して還付金をもらえる」という「還付金狙い」を不動産投資のエサのひとつにしてきてます。
１００万円損こいて１０万円還付を受けてもしょうがないですよ。
これを口にした不動産屋には「１００万円払って１０万円返してもらうなんて、アホのすることですよね」と言ってやりましょう。

すると「いやいや、ローンが終わったら、不動産所得はそのまま収入になるので、年金が足りない部分を補えます。
いわば、年金保険料を払ってると思えばいいです」と「売り口上」を変えてきます。エサを交換してくるのです。
　年金制度が果たしてきちんと機能するだろうか？という国民の不安を逆手にとるやり方です。
アパート経営でもマンション経営でも、実際にされてる方の多くが「こんな仕事は辞めたい」と言われます。
理由の多くは店子が見つからない、家賃滞納、追い出すためには弁護士報酬を負担する、修繕費の負担などです。
どんな良い物件でも「新しいうち」は良いんです。古くなったら値打ちが下がりますので、家賃を下げるとか、入居者の審査を緩くするなどしないといけません。
思ったように不動産所得などで暮らすことは難しいですよ。
修繕費を出すためにローンを組むので、実際にはローン支払いに家賃収入は吹っ飛びます。

家賃滞納されると、本当に悲惨です。
なぜならば、所得税法は「収入すべき金額」を所得とすべしとしてるからです。
「ん？意味がわからない」と言われるでしょう。このあたりは不動産屋も「実は知らなかった税法」かもしれませんから、覚えておいて「あんた、家賃滞納されたら、どうするつもりなの」と逆ネジを切る材料にしておくと良いかもしれません。
収入すべき金額を所得としなくてはいけませんから、家賃を貰ってなくても「確定申告書には所得として計上しなくてはならない」のです。
月１０万円の家賃を溜め込まれて、年間に一円も貰ってなくても「私は不動産所得が年間１２０万円ありました。その税金を払います」と申告して、納税しなくてはいけません。

「お金には困ってないので、家賃はいつでも良いですよ」などといい子ぶってこいてると、金ははいらない、税金は払わないといけないという状態になり、最期は「長いあいだローンを組んで買ったアパートの差押」を受けて公売されるという羽目になります。

「年金があてにならないから、家賃収入をもらえるようにしましょう」
おしゃるとおりです。あなたの言うとおりです。
家賃を絶対に払ってくれる店子ならいいですよ。今の相場で借りてくれる店子がいればいいですよ。
築２０年以上経過してる、それほど特殊でもないマンションなど「借りて住んでくれる人がいればラッキー」なのです。

「大学が多くあって学生の需要は必ずあるから、安心して」と言います。売りたいからです。
遠方の大学に子を下宿させる、あるいはマンションに一人暮らしさせる親御さんなら「それなりの経済力」がありますよ。
「マンションを借りる？そんなトロいこと言ってないで、いっそ手頃なマンションを買ってしまえ。大学卒業したら売るから」という親御さんは増えてますよ。

大学生が借りてくれる？立地条件が良い？
まやかしですから。
そもそも、一介のサラリーマンが毎月赤字でもマンション経営に手を出す時代ですよ。
自分の子が大学に通うためのマンションを「ローンを組んでも買ってしまい、いらなくなったら売る」という考え方をする人が出てきて当然ではないですか。

何十年後に「こんなはずじゃなかった」と言って、当時の不動産屋を捕まえて苦情を言っても始まりません。
相手にしてもらえませんよ。

少ない年金を補填するために不動産所得を得るためにマンションを買っておいたが、結局自分が住むはめになるかもしれません。
投資目的マンションですから、十分な広さがあるわけではないでしょう。
転売するとしても、買い手がいるのでしょうか。
いても二束三文ですよ。

大学が多くある都会を「その気になってよく見る」とマンションが「空き部屋になってる」って結構あります。
学生が借りるとしては「高い」「便が悪い」、世帯者が買うとしたら「狭い」「古い」など、帯に短したすきに長しという物件が借り手もなくプータローならぬ「プー部屋」になってるのです。
不動産屋がテレビなどで「ウイークリーマンション」だなんだと宣伝してますが、短期貸付けマンションにするしかない部屋もあるんです。
短期滞在型の部屋への改造費は「大家もち」です。

長くなってしまいました。
損益通算は所得税法の学習のなかでも、中盤過ぎの学習事項なので、失礼ながら「初歩」ではありません。
だからこそ、不動産屋などは損益通算できるから有利だとかいう「煙幕」を使って話をするのです。

税法をきちんと学習してる人は、不動産屋が損益通算と口にしたら「あんた何言ってるんだ。損した額の何パーセントが還付されるからって、わざわざ損するアホがいるわけないだろ」と言い返しますよ。
損益通算って不動産屋が口にしたら「私、そのことをよく知りませんから、わかるまで説明してくださいませんか」と聞き返してやるといいかもしれません。
「う～～ん。やっぱりわからないから、マンション買うのもダメ」って言えばいいんです。
既述のように損益通算制度は「税法を理解する上では中盤に学習する、程度の高い項目」なので、悪いいい方ですが「不動産屋でノルマを課せられてるセールスマン」ごときでは、ど素人に説明をできる代物ではありません。
「理解できません」「わかりません」と言って撃退してしまえば良いんです。

asato87 · Answer

最近は年金代わりを売り言葉にしているようですね。確かにご主人が早死にした場合には不動産投資は有効に働く場合が出てきますが、
ご健在で長生きされたら、出費の方が多くて赤字で終わるでしょうね。
一番良いのは、お金がない、これ以上出せないと普通に主張することでしょう。現実にそうなのですから。
今は低金利なので、ローンを組んでも赤字にならないと言ってきそうですが、既に発生している３万円をカバーできるのか聞いてみてください。
しかも今後何十年にわたって黒字化が「絶対可能なのか」。それに対してイエスはあり得ないので、であれば目の前の生活があるのだから無理というべきでしょう。
今後少子高齢化、人口減で、余程の地の利が良いところ以外は入居者は不安定で、家賃収入もおぼつかなくなりますし、地の利の良いところは販売価格が高騰していますから、今後回収はできません。
入居保証を言うかもしれませんが、最初だけです。途中で条件変更できるような条項になっているのが普通で、結局保証と言っても値段を下げざるを得なくなるでしょう。
１０年もしたら入居者が変わったタイミングでリフォームも発生するでしょうから、経費はもっとかさみます。
家賃のアップ率ほど不動産価格は今後上がりませんし、仰るようにオリンピックの前あたりに下がる可能性が高いでしょう。
今は低金利ですが今後ローンの金利も上がるでしょう（変動ですよね）。
早い話、不動産投資としては最悪というか最低の時期というべきです。
その２軒はいつ頃買われたのでしょう。時期や不動産の場所によってはお持ちの２軒の価値を試算して最後まで払ったとした場合の収支と比較して売却してしまうのも手かもしれませんよ。

gyong · Answer

連投します。
２棟まとめて購入すると明言してください。ただ１棟分はプレゼントとします。
私は東京23区内の新築1Rは1,500万円以下でないと購入メリットを感じません。営業かけてくる人には鬼指値で対抗します。これでクレーマーと思われトーンダウンします。

gyong · Answer

論破するって、旦那が派遣などの非正規社員になればローンが通らないので退散しますよお。
旦那さんは正社員で高給取りじゃないですか。ならハイエナは寄ってきます。（よくも個人情報を提示しますねぇ。悪徳業者間で共有されますよ）
どこの業者が勧誘しているか教えてください。

優美清 · Answer

不動産会社に勤めている者です。(賃貸・管理・売買)

絶対儲かるなら自社で投資する
→これはおそらく、他の人からも言われる質問なので返答の言葉を用意していると思います。
1Ｒなど小さいお部屋だと数が多くなって中小企業の自社では管理しきれないからとか言いそう。

もし、営業の人が「絶対」とか「まちがなく」とかのニュアンスを言ったら宅建業法違反になります。（間違いなく土地の価格が上がるとか）
誇大広告になり禁止されていますので、「宅建業法違反のことをいう会社は信用できない」でいいです。
ちょっとした誘導尋問として「今後日当たりとか悪くなって、入居者とか決まりにくくなりませんか？」等とにかく質問攻めをするといいですね。

私なら
・人口減の日本では空室率が上がってきているので、余計に空室がかなり多くなってきていて不安定。（地方では特に）
これで一蹴しますね。
外国人の移民が多くなっている・民泊がどうとか言い出しそうですが、
文化が違うのでクレームの元や犯罪の寝床になりそうで反論充分。

hata。79 · Answer

不動産を売るプロとそれに「よっしゃぁ」と乗り気になってる旦那を論破するなんてのは、困難を極めるでしょうね。
旦那は「他人の前で嫁にやっつけられる」という屈辱を味わいたくない心理で、嫁が何を言っても屁理屈をこいて、戦ってくるでしょう。

え～とね。不動産に詳しい人だと論破できるって思ってると、そこから違ってますね。
投資不動産を売る奴らの言い分のひとつに「ローンの利息は不動産収入から引けるし、不動産所得がマイナスならば、損益通算で給与から天引きされた税金が還付される」など不動産の値上がりが確実だから借金しても買っておきましょうという話とは違う「税優遇」をすることがあります。

もし「税優遇」を言い出した時のためにいれ知恵しましょう。
１、不動産所得の計算でマイナスになった場合にも、支払った利息は損失として認められません。
　　これは「ローンの利息分」を損失として確定申告して還付金を受け取る人が増えたので「それは、あかんぞ。認めない」と税法改正がされてるのです。
　改正を知らないで「利息が経費になりますよ」と言ったら「税法改正でそれはできなくなってる」とダメだししてやりましょう。
不動産屋が「よく御存知ですね」などとごまかす可能性がありますが「よく御存知ですねじゃないよ。あんた、うちの亭主が知らないと思って嘘の情報を提供しようとしてたんだろ。あんたの言うことを信じる気にはなれん」と言い切りましょう。
「信じることができない、この話はダメ」というセリフを言うためには「相手が間違ったことを言ってる点をつつく」ことです。

もうひとつ
「損益通算で還付金が出るので、それがお得ですよ」という話。
バカも休み休み言え！！って言い返しましょう。
確定申告で不動産所得の赤字と給与を合算して「年末調整後の所得税」の還付を受けるのを損益通算といいます（※）。
すでに２軒ももっていて赤字なのですから、この損益通算によって「新たに発生する還付金」などあてにできません。
もっと根本的なことは「還付金」ってのは「お釣り」なのです。
タクシーに乗って万札渡したら何千円かお釣りをもらうっていう時のお釣りと同じです。
つまり「払ってあるから返してくれる」だけです。

旦那さんのお給料からいくら所得税が天引きされてるか不明ですが、おそらく二軒の不動産所得の赤字で、確定申告すると「全額還付」の可能性が高いです。すると「１万円払って、１万円のお釣りをもらってる」状態と同じです。
そこへ新たにマンションをローンで買って「損益通算で還付金がおおくなりますよ」って言われても「多くなりません」から。

給与から天引きされてる額以上の還付金は発生しません。

損益通算って言葉を「えっと、言われてもよくわからないんだよね」という場合に備えて述べておきます。
損をこいた額を給与所得からひいて税金を返すって制度ですが、違ういい方をすると「損こいた分の税金は返す」って意味です。
ここで税率が１０％だとします（結婚して２年という情報から、旦那さんの歳は多くて４０歳でしょう。この歳ですと所得税率が１０％ぐらいの年収でないと困ります）。
１００万円損をこいたとします。
還付される所得税は最大で１０万円です。
「最大で」というのは、給与から天引きされてる所得税が６万円だったら、１００万円損こいても６万円しか還付されないという意味です。

お利口なかたは「１０万円還付を受けるために、わざわざ１００万円損こく必要はない」とわかります。
もっと利口な方ですと「１００万円損こいたら、１０万円還付されるってわけじゃなくて、６万円しか還付されないこともある」まで気がつきます。
そして税法に明るい方ですと「税金の還付を受けたいがために、損こく必要性が理解できない」といいます。

親がアパート経営してて、それを相続で貰って、毎月家賃がもらえるが実は固定資産税だ修繕費だと払うと「所得は赤字」なので、しょうがないから「勤め人になってサラリーをもらってる」という人でしたら、やむを得ない状態で損益通算を受けて、サラリーから天引きされた所得税の還付をうけるわけです。

これを逆手にとって「サラリーマンがマンション経営をするとええで～～」と不動産屋が言い出し「確定申告で還付金がもらえる」「損益通算っていうんです」「どうです、税法にも詳しいんです」と言い出し「ローンを組んで不動産を買って、他人に貸して、賃料でローン返していきましょう」と「ネギを背負ったカモ」を丸め込みます。

実は私にも営業で「不動産投資しませんか」ときます。損益通算で還付金が出ますと、面白いぐらい同じセリフをいいます。利息が経費になるとかも。
税法が改正されてて赤字の時は利息は経費にならなくなってるとか、損益通算しても還付される額など知れてるとか、１００万円損こいて１０万円返してもらってもしょうがないだろとか、言い返してやると「よく御存知ですね」とか言いますよ。
「いらない」と断ります。それでも違う業者から電話来ますね。
情報共有をしてないのかなと思う次第。

少しでもお役に立てばと思います。

※
税法的に正確にいうと、この表現ですと「そんな云い方したらあかんぜ」と注意してくる方がいるだろう表現ですが、ご質問者の場合にはこの云い方がよくわかると思います。

かど · Answer

不動産屋にとっては、旦那さんは良い客としか見ていません
ローンを通してしまえばあとは金融屋の仕事ですから、どうでもよいのです
不動産オーナーで不労所得で楽させるなんて言われたら反論できませんね

実際の家計の流れをしっかりと分からせてあげたほうが良いです
旦那さんは結婚したし、いざとなれば妻もいるし心強いと思っています
貯金はこれくらいで（いざというときの自分の資産は隠して）、実際毎月これくらい赤字でこれからどうやって生活していくのか？を現実にわからせることも必要です

「不動産　不労所得　失敗」で検索すると失敗例が出てきます
ただしこのようなサイトは、不動産会社が失敗例を出して「こうすれば成功する」も多いので
一人で知識をためたほうが良いと思います

夫婦は負債も共有します、結婚したことで不動産営業も強気に出てます

gookaiin · Answer

＞相手と旦那を論破するためのアドバイスをいただけませんでしょうか。

簡単ですよ。次の言い分で、アホ旦那を問い詰めてやってください。

＞マンションを二軒購入していたようで

＞家賃収入でプラマイゼロで資産形成できるとかなんとか言われて購入したようですが、
＞実際は毎月３万くらいのマイナスで、勝手に家賃も下げられるし、固定資産税もあるし、
＞はっきり言ってローンを組んでまで持っている意味がわかりません。
＞資産価値なんてオリンピック以降どうなるかわからないし、払い終わる頃に生きてるか
＞どうかもわからないし…

・マンション２件購入したよな。
・その時は利益を上げられると思って購入したんだよな。
・でも今は毎月３万円の赤字だよな。

・これについてまず、総括と反省をしてくれ。
・当初なぜ利益を上げられると思ったのか。
・にもかかわらず、今毎月赤字なのは何が原因なのか
・前回に多様な投資で失敗している。その理由と反省点と、２度とそのような間違いをしないという根拠を教えてくれ。

＞そのせいでマイホーム購入は諦めました。
＞私としては今すぐにでも手放したいくらいです。

・２件のマンション投資で失敗したろ。
それについては、どう考えているんだ？

＞夫は、不動産投資の営業にもう一軒購入しないか持ちかけられて、乗り気のようです。

・バカたれ。すでに２件購入して失敗しているよな。今回は失敗しない理由は何か。
・前回の２件の失敗の理由は何か。具体的に明らかにしてくれ。今回は同じ失敗をしないと主張できる根拠は何か？

・そもそも、そんなに設けられる話があるなら、なぜ「不動産投資の営業」が自分でやらないんだ？？
・100％儲かるという自信がないから、「不動産投資の営業」は自分でやらずに人に薦め、うまくいかないかもしれないリスクは人に押し付けるんだろ。
・ほんとに儲かるんなら、人にやらせずにこっそりと自分でやるだろ。

ともかく同じ質問でもいいですから、根掘り葉掘り問い詰めてやってください。

pon120 · Answer

知識で勝負してもダメです。
　そんなに儲かる物件なら不動産屋や関係者が真っ先に投資しています。。そういうことです。　
そもそもローンも通らないのではないかと思いますが。
結婚後の購入は共有財産になりますからなおよろしくないですね。

不動産投資の営業を論破したいです

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NO.4です。

最近は年金代わりを売り言葉にしているようですね。

連投します。

論破するって、旦那が派遣などの非正規社員になればローンが通らないので退散しますよお。

不動産会社に勤めている者です。

不動産を売るプロとそれに「よっしゃぁ」と乗り気になってる旦那を論破するなんてのは、困難を極めるでしょうね。

不動産屋にとっては、旦那さんは良い客としか見ていません

＞相手と旦那を論破するためのアドバイスをいただけませんでしょうか。

知識で勝負してもダメです。

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