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土地:4000万
建物:2500万

で、注文住宅を建てる予定です。

頭金は、2500万です。

土地を先に購入して、その後、上物を建てることになります。
土地を購入する際、つなぎ融資や分割融資を使用せずに、
以下の支払い方法が可能かどうか、ご意見下さい。

<支払い方法>-------------------------------------------------------
自己資金の2500万と、親戚から借りた1500万で、土地の現金決済をします。

上物を立てる際は、ハウスメーカーに、分割で支払うのではなく、
完成時に一括で支払うことにして頂きます。

その後、住宅ローンで4000万を借り、その中から、1500万を
親戚に返します

今後、4000万のローンを支払っていきます
----------------------------------------------------------------------


気になっているのは、現金で決済した土地の購入金額の一部を、上物の2500万に
上乗せして、住宅ローンを借りることができるのか?という点です。

宜しくお願い致します。

質問者からの補足コメント

  • 皆様、ご回答、ありがとうございます。

    なぜ、土地を現金決済するかですが、

    ①つなぎ融資の手数料や高い金利を払いたくない
    ②つなぎ融資を受けるためには、ハウスメーカーを決める(請負契約が必要な場合が多い)必要がある
     土地決済まで1か月しかないため、この短時間にハウスメーカーを決めたくない
     相みつをとって、コスパと性能の両面から、じっくり選びたい

    となります。

    自己資金は2500万から増やすことはできませんので、何か良い方法、ないでしょうか?

      補足日時:2016/07/22 10:38

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A 回答 (4件)

>その中から、1500万を親戚に返します…



銀行は、それを住宅ローンとは言いません。
住宅ローンとは、あくまでも建築会社、地主等に支払うためのローンであり、ご質問の事例では 2,500万円のみです。

>親戚から借りた1500万で…

税法上の、住宅借入金等特別控除の対象にはなりません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1213.htm

しかも、親戚だからと言って金利を市中より低く設定すれば、低い分は贈与となり、贈与税の申告が必要になる懸念があります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4420.htm

贈与税を避けるために市中と同じ金利を付けるぐらいなら、最初から銀行と交渉すれば住宅借入金等特別控除も受けられるのであって、親や親戚から借金してもろくなことはないのです。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm
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> 何か良い方法


現実的ではないですね。

> 高い金利を払いたくない
利息の金額を考えるなら、結局は損と思う。
1500万円、利率5%、4ヶ月とするなら。
1500万円×5%×4/12=25万円。
建物の分を入れても50万円くらいかな。
節約したいと言う思いは理解できるが、6000万(もろもろ諸経費含めれば6500~7000万円位?)と言う全体から見れば、1%の金額に満たない誤差の範囲でしょう。

努力する所が間違っていると思います。
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住宅ローンに関しては、他の方の意見を参考にされるのが良いと思いますが、そもそも「完成時一括払い」という条件を受け入れる建築業者を探すことは出来ているのでしょうか?



その条件は、完成までの間、各業者への支払いを、元請業者が肩代わりすると言うことです。
それを受け入れる業者があったとしても、その業者が何故そのような条件を受け入れてまで契約が欲しいのか?を考えた方が良いのでは無いでしょうか。
私が思うには、そうした業者があった場合、その理由は「儲かるから」でしょう。
金利負担を超える利益が無ければ、わざわざそうした契約はしないだろうと思います。
「経営が逼迫し、金融機関からの融資を取り付けるために、見かけ上でも構わないから売り上げを手に入れたい」という可能性さえ感じます。
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>現金で決済した土地の購入金額の一部を、


>上物の2500万に上乗せして、
>住宅ローンを借りることができるのか?

結論から言えば、できません。

住宅のローンなんです。
対象の住宅に対して、借りられるお金です。
親戚の借金を肩代わりはしてくれません。

質問文面の限りは、4000万の返済能力は
あるということですよね。審査もとおると。
住宅ローン控除も活かせるし、4000万
全部借りた方がよいのでは?
住宅ローン税額控除は現在金利を上回るので
お金を借りて、利息がついてくる感じです。
まさにマイナス金利の恩恵です。

自己資金を土地購入で使い切らない方が
よいですよ。
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Q年収500万 家の購入を検討しています

年収 500万
年齢 34歳(サラリーマン)
家族 妻(専業主婦)と1歳の子供の計3人(1・2年後にはもう一人作りたいと思っています)

検討物件価格 約4500万(諸経費込み)
頭金    1100万円

概算ですが、フラット35と銀行ローン(変動)を組み合わせると、
3300万~3400万の借入になりそうです。

二人目の子が小学生前後ぐらいには妻も働くことを前提に考えています。

気に入っている物件ですが、この先の返済を考えるとかなり厳しい金額と思い、悩んでいます。

ご意見いただけないでしょうか?

Aベストアンサー

 住宅購入を検討しているが返済に問題があるかもしれないとお悩みと。
 参考程度になりますが…

>年収 500万
 住宅ローンの負担をどう見るかについては月々の給与と賞与がどのくらいなのかによります。またボーナス払いの有無により負担がどの程度になるか変わるかと思います。

 ボーナスからの支払いですができれば0が望ましいかと思います。なぜなら、賞与は給与に比べ景気や会社業績の影響を受けやすく減額されやすいからです。ボーナスは予備・余暇費用などにとっておいたほうが良いです。

 給与からの支払いですが、月々の住宅ローンの返済負担率(住宅ローン返済額-可処分所得)である程度負担が推し量れます。通常だと30%程度が目安、お子様を扶養する場合は20~25%程が望ましいと思います。なぜかは後述します。

>年齢 34歳(サラリーマン)
 転勤などの可能性はあるでしょうか?あるのであれば戻ってくるとしてもその間、住宅をどう取り扱うのかが問題になります。住宅の貸出など方法が無いわけではないですが、リスクがあるのでお調べになった上で検討する必要があります。

 また住宅ローン返済ですが基本は定年前までに終わらせると考えたほうが良いと思います。なぜなら定年後は働き続けるとしても収入が落ち込み前述の返済負担率が悪化するからです。

 年齢からフラット35を利用する場合は、定年を超えます。上記のことから期間短縮型繰上返済の為の資金を貯め計画的に返済を前提に考えられたほうが良いと思います。

>家族 妻(専業主婦)と1歳の子供の計3人(1・2年後にはもう一人作りたいと思っています)
 懸念が2つあります。住宅ローンの返済計画でお子様の生活費および教育費を計算に含めているか、希望している住宅の間取りが足りているかです。

 家計調査などでお子様の生活費は月3万円ほどになることが分かっています。つまり現状から3万円ほど余裕がなくなりさらに教育費が掛かります。なお教育費は文部科学省の調査で幼稚園で月2~3万円、小学生で月3万円、中高生で月4~5万円ほどになるそうです。

 また将来的に4人家族とのことですが部屋の間取りに問題はないでしょうか。お子様が幼いうちは一部屋でも構わないかもしれませんがいずれ二部屋、一定の広さも必要になります。もし見込んでないと5年から10年ごとのメンテナンス費用の他にリフォーム費用をみ込まなければならなくなります。

 あとは老後も住宅に済むのであればバリアフリー等もどうするか検討すべきかと思います。こちらも実装するのであればそれなりに費用がかかります。

>頭金    1100万円
 これは現在の貯金の何割ほどになるでしょうか?貯金の全てを頭金として使ってしまうのはお勧めしません。なぜなら突発的な事項(急病や失業など)に対応できなくなるからです。少なくても可処分所得の半年~1年分は残しておくことが望ましいかと思います。

 頭金は購入価格の2割程度あれば柔軟な返済計画(借り換えなど)ができますが、優先はあくまで突発事項に対応する貯金です。また諸費用が書いてないのが気になりますが用意できているでしょうか。概ね購入費用の5~8%程度は必要になります。

>フラット35と銀行ローン(変動)を組み合わせると、3300万~3400万の借入になりそうです。
 銀行ローンも35年なのでしょうか?
 借入額に対する銀行ローンの割合はどれくらいでしょうか?
 それによりリスクが変わります。変動金利型ということは借入金額は想定より高くなる可能性がありますが大丈夫ですか。

 いずれにしても全期間固定金利型と変動金利型の併用になるので金利には敏感になる必要があります。変動金利型の金利は短期プライムレートで決まり、短期プライムレートは日本銀行の政策金利により変化します。つまり政策金利に注意する必要があります。

>二人目の子が小学生前後ぐらいには妻も働くことを前提に考えています。
 奥様が働く場合、お子様がある程度育ってからでも夫婦協働体制で子育てをする必要があります。そのあたりは考えられているでしょうか。

 また奥様がどの程度所得を得るかも考える必要があります。年収でのポイントは配偶者所得控除の対象から外れる103万円と社会保険料を納める義務が発生する130万円になります。

 ただ配偶者控除は今後廃止される可能性が高く、社会保険料を納めるとしても健康保険に加入できれば傷病手当金・出産手当金を受けること、厚生年金に加入できれば将来の年金が増えます。

 ご家庭の事情によるとは思いますが、家族全体を収入面だけでなく、総合的にみて考える必要があると思います。


■まとめ
 個人的には今の現状を見る限り、持ち家が差し迫って必要というわけではないように見受けられます。またご希望の住宅の価格を見るに十分準備できているとは言えないと思われます。

 二人目のお子様ができるまでもしくはある程度育つまで貯蓄を行ってから住宅の購入を検討された方が良いのではと思います。人口が減少するなどの社会環境を見るに住宅価格が下落することはあっても急に大幅上昇することも考えにくいですし。

長々と書いてしまい読みづらい所があるかと思いますが、参考になれば幸いです。

 住宅購入を検討しているが返済に問題があるかもしれないとお悩みと。
 参考程度になりますが…

>年収 500万
 住宅ローンの負担をどう見るかについては月々の給与と賞与がどのくらいなのかによります。またボーナス払いの有無により負担がどの程度になるか変わるかと思います。

 ボーナスからの支払いですができれば0が望ましいかと思います。なぜなら、賞与は給与に比べ景気や会社業績の影響を受けやすく減額されやすいからです。ボーナスは予備・余暇費用などにとっておいたほうが良いです。

 給与か...続きを読む

Q親からの費用立て替えと借用書

新築に当たり、両親から一部費用を立て替えてもらいます。

住宅ローンは十分な金額が銀行から借りられるのですが、工務店に支払う中間金の
600万円の工面が出来ないため、そちらを両親に立て替えてもらうことになっています。
今年の6月中旬に両親から600万円を立て替えてもらい、同じく今年の9月に
住宅ローンが実行され次第、同じ600万円をすぐさま両親に返却します。

この場合、借用書が無いと贈与に該当してしまうのでしょうか?
立て替えであれば、借用書が無くても贈与に当たらないケースなどありますか?

当初は借用書を書くつもりだったのですが、借用書は課税文書なので、
600万円だと一万円の印紙を貼る必要がありますよね。
新築で物入りのため、一万円と言えども出来るだけ費用を抑えたく。。

合法的に、なるべく費用負担を少なく抑える方法をご存知の方がいらっしゃいましたら、
ご教示いただけないでしょうか? よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

#2です。
>本当にこれだけで OK でしょうか? 何か他にすべきことはありませんか?
●本当にこれだけで問題ないです。

>例えばこの場合、借りている期間に明確な制限というものは無いのでしょうか?
●借用期間というのは金銭消費貸借契約で双方で協議して決めることができる事柄です。
それが文書化されていなくても双方が同じ期間であることを認識しているのであれば問題ありません。
しかも返済振込によってその契約は無事に終了しています。
ここに贈与と言う文字の入り込む余地はありませんが、唯一、利息がゼロであることから利息分については贈与とみなされることがあります。
その場合でも民法の利息は年5%ですから、贈与税申告の対象(年110万円)にもなりません。

Q【法律・住宅ローン】で金融機関ではなく親ローンで金利3%で借りたら得という日経の特集記事が載ってまし

【法律・住宅ローン】で金融機関ではなく親ローンで金利3%で借りたら得という日経の特集記事が載ってましたが、親から住宅ローンしてという体でさらに親に金利3%を支払う契約は合法ですか?

3%の親ローンが合法なのか教えてください。

Aベストアンサー

3%の利息を設定するのに問題はないと思いますが。

①「金銭消費貸借契約書」を作成し、そこに借入金額、返済の方法、利率を明記しておくこと。
②「金銭消費貸借契約書」に基づき、毎月支払いを銀行振り込みの形で行うこと。
③親は受取利息を毎年確定申告すること。
以上が求められます。

Qマンション購入について知りたいです。 金利が安いから買えるのかなと何となく思ってるのですが、買い方選

マンション購入について知りたいです。
金利が安いから買えるのかなと何となく思ってるのですが、買い方選び方がわかりません。
どういうところで買いますか?もしくは情報収集しますか?
特に貯金があるわけでもなく、まだふわっと考えてるだけですが、賃貸でずっと暮らすのも無駄な気がしてます。
周りは戸建てを買ったりしていて、ちょっと影響されてます。
首都圏在住で、妻と子供がいて年齢は33です。
世帯収入は400万ちょっとなので決して余裕はないです。
しかし、ローンを組むのも若くないと無理だと言いますし。
今の家賃は8万くらいです。
それとも貯金が先ですかね?

Aベストアンサー

No.5及びNo.7です。
補足を受けて。

>3000万ローンを組んだ場合でも金利が1パーセント下がると700万くらい支払いが変わります。
>つまり、今の低金利は数年前に700万貯金があって買った人と同じ状態ともいえます。
そうですね。
確かに今現在長期金利は底値と言っていいです。
特に先月の8月は驚くべき低金利です。
マンション竣工が多い9月になって少し上昇しましたが、それでもすごい低金利ですから、今ローンで買うのは大正解なんです。

>安倍政権が終わったら、次もバズーカ打てる総裁様が来るでしょうか。またその頃は増税してます。
>そのために年収が低いですが、買うなら年齢的にも今しかなく、無理なら一生賃貸でもいいかなと思ってます。
確かにそうですね。
ただ、マンションはローンの他に管理費、修繕積立金と数万円単位での出費があります。
そして修繕積立金などは値上がりする可能性も多いにあるんです。
しかもお子様が今はまだ3歳ですが、今後成長するにしたがって養育費用は驚くほど上がっていきます。

マンション購入の場合、一戸建てを購入した場合よりも高い買い物になりやすいんです。
例えば3700万円のマンションを購入したとします。
管理費を月々16000円(1平米約200円、4LDK80平米計算)、修繕積立金を12000円(新築平均の1平米150円で、80平米計算)、駐車場代5000円とすると、35年ローンの場合それぞれ約670万円、500万円、210万円、合計1380万円になります。
マンションを3700万円で購入してますから、合計で5080万円。
一戸建てなら5080万円の買い物をしているのと同じなんです。
したがって、年収が低い場合は一戸建ての方が良いんですよ。
もちろん一戸建ての場合も将来的に修繕の必要はありますが、そこは自分の意志で修繕するしないを決められます。
費用を抑えて行うことも選択できます。

もし現状で購入を検討されるなら、一戸建ての方が良いんじゃないかと思います。
現状で無理をして不動産を購入して、支払いができずに差し押さえられたり売却したりという例は沢山あります。
確かに現在の超低金利は魅力ですが、無理をしての購入は絶対に避けるべきです。
No.5でも申しましたが、ファイナンシャルプランナーに相談して、長期計画として無理のない計画が見出せるまで待つべきかとは思います。

No.5及びNo.7です。
補足を受けて。

>3000万ローンを組んだ場合でも金利が1パーセント下がると700万くらい支払いが変わります。
>つまり、今の低金利は数年前に700万貯金があって買った人と同じ状態ともいえます。
そうですね。
確かに今現在長期金利は底値と言っていいです。
特に先月の8月は驚くべき低金利です。
マンション竣工が多い9月になって少し上昇しましたが、それでもすごい低金利ですから、今ローンで買うのは大正解なんです。

>安倍政権が終わったら、次もバズーカ打てる総裁様が来るでしょうか...続きを読む

Q年収370万円 1800万円のローン

36歳 年収370万円
転職したため勤続年数3年
車ローン 毎月2万
祖母宅を担保に入れる予定です。


建売住宅 1800万円の
購入を考えています。


ローンを組むことは可能ですか?


また審査を通るために
なにをどの様にしたらいいか
などアドバイスもいただけたら
ありがたいです。

Aベストアンサー

余裕ですね。

上記の場合年収倍率は5倍を切るラインです。
(年収倍率=年収に対して何倍のローンを組むか?)
平均値では建売住宅は6.3倍ですから、余裕です。
http://xn--hekm0a443zu0m.xyz/hikaku/heikinchi_data/

>祖母宅を担保に入れる予定です。

担保要らないと思います。

Q親戚や知人からお金を借りる

住宅ローンで家を買おうと信金さんにお願いをしましたが
私の収入が少ないので、
欲しい物件を買うには、頭金がもう少し必要と言われました。
兄妹や、親戚、そして知人などからお金を借りようと思います。
もちろん、きちんと借用書を書いて利子も支払うつもりでいますが
利子の相場っていくらくらいなのでしょうか?

Aベストアンサー

法律上の上限が15%なので10%~15%が多いですが、住宅ローンの場合はいろいろ条件をつけて1%未満なんてところもありますね。
なので利率については相談の上でいいでしょう。

大切なのは契約書を作り、返済計画と利息を明記することです。
利息0%の場合は利息分が贈与とみなされます。
さらに、返済計画が「お金があるとき」とか「出世払い」のような曖昧な場合には借り入れの全額が贈与とみなされて贈与税がかかります。
もちろん実際に計画通り返済されなければいけませんので、手渡しではなく、銀行振り込みなどで記録に残るようにすることも必要です。
贈与税は高いです。
500万で20~30%、1000万で30~40%かかります。
親族間だけならバレないと思ったら大間違いで、住宅取得は税務署も把握できますから、収入にてらして不自然なお金の動きは調べられますのでお気をつけて。
(知人は止めたほうがいいですよ。)

Q住宅ローンの返済計画について

現在の住まい近く(都内)に建売戸建を購入します。
主人が30歳年収430万円、月手取22万円
私が34歳年収340万円、月手取18万円
2人とも定年は65歳。
子供が3月で1歳になるのが1人います。現在育休中ですが、4月復帰に向けて保育園も確保できました。時短復帰ですが給与は下がる事はないと確認しました。

購入する住宅は3,800万円、フルローンでペアローンです。
主人が2,200万円、私が1,600万円の借り入れ予定です。35年で超長期固定で考えています。6月融資実行となるので、金利はまだ見通せませんが、2.2%までは支払いできると見て考えています。
諸費用340万円で見ていますが、わずかな貯金を手元に置いておけという両方の両親の気持ちで、150万円ずつ300万円を借りる事になりました。手付を50万円払っているので、諸費用は清算できます。
貯金は270万円です。他に学資保険を一括払い済み(180万円返ってきます)です。
引っ越しで60万円くらいを見ています。

FPにも家計の状況を見てもらい、ローンの支払いなどは問題なくできると背中を押してもらった事もあり契約書に判を押しました。
貯金が少ないのは、子供ができるまでめいっぱい遊んでいた為です。子供が産まれてからは行ける場所ではないので、その分はローンと保育園代に回せます。

その上で、今後どのように繰上げ返済していけばいいか、教えていただければと思います。
私の方が先に定年になりますし、4年後くらいに第二子を考えているので、繰り上げるのはこちらかなと思っています。(産育休、復帰しやすい職場です)
それぞれ年収が低いため、住宅ローン控除は所得税めいっぱいに、住民税から上限まで引かれて満額といった感じになります。

こういう状況で、今後の返済にアドバイスいただければと思います。
よろしくお願いします。

現在の住まい近く(都内)に建売戸建を購入します。
主人が30歳年収430万円、月手取22万円
私が34歳年収340万円、月手取18万円
2人とも定年は65歳。
子供が3月で1歳になるのが1人います。現在育休中ですが、4月復帰に向けて保育園も確保できました。時短復帰ですが給与は下がる事はないと確認しました。

購入する住宅は3,800万円、フルローンでペアローンです。
主人が2,200万円、私が1,600万円の借り入れ予定です。35年で超長期固定で考えています。6月融資実行となるので、金利はまだ見通せませんが、2.2%...続きを読む

Aベストアンサー

>今後どのように繰上げ返済していけばいいか、教えていただければと思います。

まだローン返済が始まっていない状態なのですから、新生活を始めてみて、最初の年は細かな出費が多いと思いますが、キチンと記録を付けておいて、年間どの位貯蓄に回せるかを2年目くらいから考え始めた方が良いでしょう。
ローン控除の事も考えながら、最初の一部繰り上げ返済時期と、その時の最低繰り上げ返済額を決めるのは新生活での貯蓄ペースが固まりつつある段階で決めれば良いと思いますよ。

質問文の中で気になった点ですが
>貯金が少ないのは、子供ができるまでめいっぱい遊んでいた為です。
これは、言訳です。過去の事はどうでも良いので、将来に向けてどういった計画を立てて、実行できるかと言う方が重要ですよね。

家は、買うためにあるのではなく、そこで生活する為にあるのですから、それに向けるお金を家計の中でどう置くか、という事が重要でしょう。繰り上げ返済の為に何を我慢すべきかという価値観の問題になりますから、正解が無い問題という事になりますね。まずは、ご主人とそういった点の価値観や判断基準の足並みを揃える事をお勧めします。

>今後どのように繰上げ返済していけばいいか、教えていただければと思います。

まだローン返済が始まっていない状態なのですから、新生活を始めてみて、最初の年は細かな出費が多いと思いますが、キチンと記録を付けておいて、年間どの位貯蓄に回せるかを2年目くらいから考え始めた方が良いでしょう。
ローン控除の事も考えながら、最初の一部繰り上げ返済時期と、その時の最低繰り上げ返済額を決めるのは新生活での貯蓄ペースが固まりつつある段階で決めれば良いと思いますよ。

質問文の中で気になった点です...続きを読む

Q貯金ないですけど家建てたら厳しいですか? 今のアパートの家賃よりも建てたほうが月々の支払いが安い場合

貯金ないですけど家建てたら厳しいですか?
今のアパートの家賃よりも建てたほうが月々の支払いが安い場合はどうでしょうか?

Aベストアンサー

銀行や各種機関の住宅ローンについては、
他の回答者様が書かれていますので触れずにします

あくまで私個人の私見ですが
アパートやマンションにいくらお金(家賃)を払っても、
ご自分の持ち物にはなりませんよね?
持ち家を建てそのローンは、いつかは終わる。終われば自分の物
アパートやマンションに何年もお金を払うくらいなら、それをローン返済に回すのが
合理的なのでは?

実際は、持ち家でも経年劣化による補修・修理にお金はかかりますがね

雑音程度のご参考に

Q住宅ローン、0.57%の変動か1.0%の35年固定で悩んでます。 皆さんならどうしますか? 参考にし

住宅ローン、0.57%の変動か1.0%の35年固定で悩んでます。
皆さんならどうしますか?
参考にしたいのでよろしくお願いします!

Aベストアンサー

私も、長期的に見て1%前後は最低ラインだと思います。
変動金利が上がりだしたときに判断すればよいとの見方もありますが その時には固定金利も上がり1%なんて無くなっているでしょう。そのときでは遅いです

Q住宅ローンについて

貯金がなく頭金0で新築を検討しています。

ローコスト住宅の規格住宅等でとにかくコストを抑える予定です。
ですがローン返済の仕方について主人と意見が割れています。

主人は公務員のためボーナスがあります。
月々の返済額を抑えたいので、ボーナス時に15万円ほど支払いたいと考えていますが
主人はボーナスなんていつ無くなるかわからないからボーナス払い無しにしたいと言います。

新築したお友達に聞くと皆すべてボーナス払い無しです。

でもボーナス払い無しにすると月々の返済が無理な額なのでマイホームは難しいです。

やはり公務員でもボーナスを宛にしていると後々痛い目に合うでしょうか?
意見きかせてください。

※貯金ないのにマイホームなんて、等の意見は重々承知していますので遠慮ください。

Aベストアンサー

ボーナス払いの有無はどちらでもいいです。
ただ、ボーナスが激減しても生活できるような年間収支にしておくということだけです。

>ボーナス払い無しにすると月々の返済が無理な額
無理かどうかは生活費次第ですよね。
質問者様がこれ以上の節約はできないということであれば、無謀な買い物であるという結論になります。

数年もすれば、家の維持にそれなりのお金がかかってくるのはご存知だと思います。
賃貸と違って計画的に貯蓄しておかないと大変なことになりますから、余裕を持った資金計画をおすすめします。


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