ほぼフルローンで2500万円の中古マンションの購入を考えています。年収は税込720万円、手取り530

ほぼフルローンで2500万円の中古マンションの購入を考えています。年収は税込720万円、手取り530万円です。歩合はなく固定です。月7万円の35年返済。現在42歳、妻と子供2人。繰上げ返済を年50万円して20年で完済していくつもりです。この計算は無防でしょうか？皆さんの書き込みを見ても、妥当なのかわかりません。ご意見お願いします。

No.14 回答者： JUNICHI208 回答日時： 2016/08/18 14:05

私は６歳上の女性です。

年収がやや上くらいです。


私なら、中古マンションをあきらめて、５～６万円くらいのアパートを借り続けるか、もう少し安い中古の一戸建て（１５００万円代まで。しかし、地域差が大きいため、何とも言えません）にして、バリアフリーのリフォームをします。

老後に生きていくためのお金をだいたい３０００万円くらい貯金しておかなくてはならないと言われています。

また、お子さん１人育てるとき、全部公立になるのと全部私立になるのでは、雲泥の差ですが、平均で２０００万円くらい、つまり家が１個買えると言われているのはご存じですよね？？？

お子さんを中卒か高卒にして、外で働かせるという手もあります。
うちは貧乏だったので、妹は頭がよかったし、大学へ進めるだけの学力がありましたが、ガンになってしまった父の意向で、高卒で国家公務員に一発で合格させて、勤続２６年になります。夫が早期に亡くなったものの、生命保険２０００万円を全部夫の親に取られて、子どもを育てながら、１人で家を建てました。

一方、私は大卒後、実家を離れて１人で独立生活をしてきました。
貯金は途中で家を買えるくらい貯まりましたが、買いませんでした。父の遺言で、買うな、と言われたからです。
家もちと結婚すると、処分が大変です。
こんな私は大学の学費は親から一円も出してもらっていません。
父が５９歳のとき、胃がんで働けなくなったからです。

年収や学歴ではなく、どう生きるかによって、家を建てることができるんだな、と思いました。
頭金は、父が遺した、ほんの少しのお金（２００万円程度）であろうと思います。
詳しいことは聞いていません。

私の夫は４４歳ですが、すでに家を購入して、ローンを月々６万円払っていますが、住んでいないのでもったいないです。
しかも、おば様に、無利子で払っていて、あと５００万円くらい払えばよいそうです。
（家と車を買って、自己破産したことがあるそうで、そのとき、気の毒がったおばさまが、買ってくださって、無利子で払っています。）
自己破産は、悪いことばかりではありません。自己破産したせいで、あと１年はカードが作れないし使えません。

そこで彼はなんでも現金で払うようになりました。
私の父が言っていた「カード使うな、ローン組むな、家買うな」の遺言を守っています。

ちなみに最近彼と結婚したばかりです。
２人合わせて月々の手取りは５０万円を超えているものの、老後を考えたら、これでは足りません。
夫に貯金が無いからです。

というわけで、お子さんの頭次第というのが私の個人的な考えです。

万一、死産とか、重度障がいのお子さんが生まれたときは、家を買うほうに賛成です。
理由は書きません。

No.12 回答者： -にんにく- 回答日時： 2016/08/12 14:46

年収が720なら、2500万のローン返済はそう難しくないと思います｡

私は34歳のころ3000万ほどのローンを組みましたが(金利は今よりだいぶ高いです)、20年ほどで完済しました。

No.9 回答者： ni_si_ki 回答日時： 2016/08/09 15:49

うーーーん。

計画通りに実行できたとして、定年までに老後の資金まで貯められそうですか？
遅くとも定年の５年前から老後に向け準備していかないと後が大変ですよ。
一度ライフプラン表を作成されることをお勧めします。

No.8 回答者： zipang_style 回答日時： 2016/08/09 11:20

＞この計算は無防でしょうか？

　厳しい表現をすると「顔を洗って出直し」ですね。
　先ず、貸し手側からすると
　毎月、滞りなく全額返済出来るか否かがポイント。
　従って、繰上げ返済は「何の保証も無い戯言」になってしまいます。

＞月7万円の35年返済。
「ローンは定年までに完済する」のが基本ですから、
　４２才だと３５年ローンは厳しいでしょう。
　マンション自体も築浅なら３５年が組めるかも知れないが、
　築１５年以上の物件だと３５年後は築５０年のボロ。
「建物自体の価値がほぼゼロ」になるので、
　マンション以外の担保が無いと先ず受けてくれない。

引っ越し代、登記料、税金などで２００万円くらい消えるが、
それ以外に頭金２００万円用意出来るのでしょうか。

No.7 回答者： Moryouyou 回答日時： 2016/08/04 09:46

ローンだけを考えると普通は全く問題とないです。

しかし気になる点があります。
720万の年収で全く頭金がないという点です。
手取り45万もあるのに、全く貯えのない生活
とみえるのが、気になる点です。

質問の文面とは違う生活があるのかもしれない
ですが、月30万でやっていく前提としてください。

また繰上返済を無理にしなくてもよいと思います。
現状ならかなり有利な金利ですから、お金を貯める
ことを前提に、20年後に老後資金との兼ね合いで
検討するのがよいと考えます。

また中古マンションは築年数にもよりますが、
メンテナンス費用が大きいです。
固定資産税も払わなくてはいけません。
住まいの寿命も短く、財産にならないと
考えてください。
極端な話、ローンを繰上返済で完済したら
家から出て行かないといけなくなるかも
しれませんよ。

まとめると、
①現状の生活費の見直し、改善が可能か。
②繰上げ返済は後々検討。
③中古マンションでは費用面、将来に
　課題を残す。

といったところです。

いかがでしょう？

この回答へのお礼

ご意見ありがとうございます。補足すると頭金は200万円程です。それでも少ないんですが。無理な繰上げは考えものなんですね。

お礼日時：2016/08/04 12:24

No.6 回答者： zircon3 回答日時： 2016/08/04 09:09

マンションですと毎月の管理費や修繕積立費も無視できません。

　ローンに追われっぱなしで家族で旅行も出来ないなんて言うのも辛い。。。
　生活費、お子さんの教育費、老後の公的年金の不足分の準備、車や大型家電などの買い替え、家の補修やリフォーム（特に台所・風呂・トイレなどの水周り）等々の見込みを年表形式でまとめられるとよいでしょう。

　あと、どの程度のローンが可能かを概算判定する金融機関などのサイトが結構あります。そういったところを使ってみるのもよいでしょう。
　何より、取引のある（口座のある）銀行などに行って対面で相談されるとよいです。まずは最初に書いたような「将来設計」という視点での相談ですね。

https://www.hownes.com/loan/sim/
http://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/shinki/s …

参考まで。

No.5 回答者： unos1201 回答日時： 2016/08/04 09:04

＞35年返済。

現在42歳
新築ならば、無謀ではないのかも知れません。完済時、繰り上げ返済なしならば77歳、生きている可能性がどの程度か怪しいのですが、年金からの支払い、月に7万円は厳しいでしょう。

マンションの管理費と積み立て、下手すると、月に5万円になるケースもあります。どの程度の中古かにもよりますが、経年の長いものは、補修のために追加で必要なケースもありますし、よく調べてからの契約をお勧めします。まだ3年とか5年ですと、お買い得の可能性もある反面、場所によっては15年後には価値が無いこともある、200万円でも買い手がつかない物件になることもあるものです。

それに支払いを続ける意思があるのか、場所と物件次第としか書けないものです。

＞ほぼフルローン
今の段階での貯蓄の程度にもよるのですが、1000万円程度の貯蓄があるのならば、無謀ではないかも知れません。毎年繰り上げ返済を確実にするのならば、悪くない選択かも知れません。繰り上げ返済は初期ほど絶大な威力、極端な例ですと、最初の年に50万円返済すると、利息が25万円軽減できることがある、50万円の34年分の額がなくなるのですから、どんな財テクよりも効果的、確実です。

http://toyokeizai.net/articles/-/78544
＞繰り上げ返済は早いほどよい｣に異議あり

＞つまり「返済が終わった時点」で得が発生することになるので、繰り上げ返済を行った時点の変化は「手元のおカネが100万円減る」だけだ。期間短縮型では繰り上げ返済の翌月以降も毎月の返済額は変わらないのでこれは当然の結果なのだが、多くの人が誤解をしている。

http://www.smbc.co.jp/sim/servlet/sim.IchikuriSi …
＞一部繰上返済シミュレーション

実際に計算して、いくらの利息になりそうか、有利な利息ですと、長期の35年でも負担がそれほどでもないことがある、しかし、年金からの支払いが苦しいケースもありますので、65歳以降の支払いは厳しいものです。

また、これから子供のお金がかかる時期だとすると、そちらで返済に間に合わないことがある、教育ローンを借りるよりは、住宅ローンの方が安いこともあるものです。

メリットデメリットをよく理解しないと、損得だけでは決断できないでしょうし、手元に300万円程度残しても700万円程度の前金を支払う、そういう意味でも貯蓄が1000万円ほどあれば、余裕になります。それで、毎月5万円は確実に定期積み金とか定期預金を給料の通帳から天引きで継続する、そちらを繰り上げ返済に回すか、貯蓄のまま生かすかを一番お金のかかりそうな時期には選択できるようにした方が良さそうです。

もしも、手元に1000万円などの貯蓄がないとなると、親などの遺産相続の予定がありそうならば、購入しても大丈夫なこともある、物件の価値がある、築浅であり、気に入れば購入すべきかも知れません。

購入しようとしている物件の調査、これに20万円掛けてもプロの不動産の人に調べてもらう、銀行の人にも調べてもらう、購入してからこんなに管理費や維持費、積み立てが掛かるとは思わなかったと驚かないでも済むようにした方がよいと思います。

高校などの友人でその道のプロがいれば、アドバイスしてもらう、報酬を支払って調査してもらう、これはかなり有効ですし、ネット上で聞いても適切な回答はないと思います。

No.4 回答者： ShowMeHow 回答日時： 2016/08/04 08:59

その物件が今後どの程度お金がかかるのかは調べておいたほうが良いですが、、、

ローンだけで考えると、金銭的には若干余裕があります。　

都内だったら（場所や広さにもよりますが）繰り上げ分を含めても、賃貸とどっこいどっこいではないでしょうか？

No.3 回答者： eggcurry 回答日時： 2016/08/04 08:44

感想です。

住宅ローンは年収の3倍程度というのは言い得た言葉で、それを超えた借入れの返済はどこかにしわ寄せが来るなというのが私の印象です。
この場合借入金額が3倍強程度なので、現在の年収を維持できれば返済に問題はないと思われます。
繰り上げ返済はできればやればいいし、無理ならしなければいいので計画通り行けるものと推測します。

No.2 回答者： tkh2r4xn 回答日時： 2016/08/04 08:42

http://www.homes.co.jp/loan/simulation/borrowing/
いろいろシミュレーションがありますのでお試しを！