出産前後の痔にはご注意!

前面道路の既存擁壁(不適合擁壁)が、私有地の中にあります。色々と経緯を調べていましたが、明治時代に道路を建設時に、行政機関が既存擁壁を建設したようです。この既存擁壁(不適合擁壁)の前面に、新しい擁壁を建築予定ですが、その費用を区に費用負担を依頼しておりますが、何の回答もありません。
区に費用を負担してもらう、法的根拠等ありましたら、ご教示ください。
 ・区側には、新しい擁壁を設置する旨、連絡済み。
 ・道路と民地の境界は、大正時代に確定済み。

質問者からの補足コメント

  • すいません。後から見つけたのですが、道路法90条で、以下の記載があります。
    今回の前面擁壁は、道路を新設した為に、造られた擁壁です。従い、以下の条文を読むと、民地にあったとしても、擁壁は、区の所有物になると思いますが、いかかでしょうか?
    擁壁=道路を構成する支壁

    道路法
    ===============================
    第九十条国道の新設又は改築のために取得した道路を構成する敷地又は支壁その他の物件(以下これらを「敷地等」という。)は国に、都道府県道又は市町村道の新設又は改築のために取得した敷地等はそれぞれ当該新設又は改築をした都道府県又は市町村に帰属する。
    ===============================

    既存擁壁が、90年前であったとしても、同じように扱われる法解釈だと思います。そうしないと90年前の物は、道路管理者の所有権がなくなるので。

      補足日時:2016/08/21 18:22
  • 道路法を色々と調べていたら、以下の二つの条項が出てきました。

    ================================
    第二条  
    1.この法律において「道路」とは、一般交通の用に供する道で次条各号に掲げるものをいい、トンネル、 橋、渡船施設、道路用エレベーター等道路と一体となつてその効用を全うする施設又は工作物及び道路の附属物で当該道路に附属して設けられているものを含むものとする。
    2. この法律において「道路の附属物」とは、道路の構造の保全、安全かつ円滑な道路の交通の確保その他道路の管理上必要な施設又は工作物で、次に掲げるものをいう。
    ================================
    ⇒道路の前面の擁壁は、道路が上側になるので、『道路の構造の保全』に必要な設備になる。(擁壁を取ると、道路が陥没するので)

      補足日時:2016/08/22 12:30
  • 2個目の条例
    ================================
    第四十二条  
    道路管理者は、道路を常時良好な状態に保つように維持し、修繕し、もつて一般交通に支障を及ぼさないように努めなければならない。
    2  道路の維持又は修繕に関する技術的基準その他必要な事項は、政令で定める。
    3  前項の技術的基準は、道路の修繕を効率的に行うための点検に関する基準を含むものでなければならない。
    ================================
    ⇒90年前の大谷石擁壁ですので、政令で定めらた技術的基準の擁壁ではない。
    ここで、「努めなければならない。」と書いているので、絶対に実際にする必要はない・・・

      補足日時:2016/08/22 12:34
  • 1.土地が低く、道路が、高い。しかし、擁壁は、完全に民地の中になります。

    2.90年前の大谷石擁壁ですので、政令で定めらた技術的基準の擁壁ではない。
      建築基準法の関連の政令ですか? それとも道路法での政令ですか
      ⇒詳しくは、調べてませんが、両方です。擁壁に水抜き穴が存在していませんので、
       両方の技術基準に満足していない。

      補足日時:2016/08/22 22:21
  • 建築士が確認した所、区の回答は、
    擁壁を取り壊す。道路側の民地を掘削する。道路よりも低い民地側の地盤を下げる。等の道路に影響が無い工事は、許可出来ない。大谷石擁壁の前に擁壁を設置する工事は、特に問題無い。
    <間違っていない?>
    ⇒以上から、区が道路法第4条の私権の制限を行使して、道路に影響が出る工事を停止させている。
    ⇒因って、擁壁が道路法に基づいた道路の付属物になる事を区が認めている。(第2条)
    ⇒道路の付属物になれば、その修繕義務は、道路管理者が負うことになる。(第42条)
    ⇒行政機関は、道路法に基づき、当該擁壁を補修する義務が発生する。但し、その補修方法は、建築基準法や宅地造成規制法に、因らない。道路設計基準に因る。
    ⇒①区が、擁壁を直した場合:建築基準法を満足していないので、防護壁が必要
    ②区が、擁壁を直さない場合:管理義務を怠った為、その損害を賠償する責任がある。

      補足日時:2016/08/23 12:59
  • 結局、道路区域外であることを理由に、行政機関の所有物でないことを、連絡してきました。 意外な理由でした・・・。行政機関としては、そこで一度線、引をするのが一番良い判断と関心しました。
    未だ、問合せ中ですので、別の回答が有りましたら、どこかで、UPします。

      補足日時:2016/08/30 12:26

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A 回答 (14件中1~10件)

>擁壁を取り壊す。

道路側の民地を掘削する。道路よりも低い民地側の地盤を下げる。等の道路に影響が無い工事は、許可出来ない。

これ、書き間違いだよね?

【誤】道路に影響が無い工事は、許可出来ない。

【正】道路に影響がある工事は、許可出来ない。


> <間違っていない?>
>⇒以上から、区が道路法第4条の私権の制限を行使して、道路に影響が出る工事を停止させている。
>⇒因って、擁壁が道路法に基づいた道路の付属物になる事を区が認めている。(第2条)
>⇒道路の付属物になれば、その修繕義務は、道路管理者が負うことになる。(第42条)
>⇒行政機関は、道路法に基づき、当該擁壁を補修する義務が発生する。但し、その補修方法は、建築基準法や宅地造成規制法に、因らない。道路設計基準に因る。

上記の主張はなんとなく正しそうだけど・・・でも、

擁壁が区のものだとして、それを修繕する必要があるかどうかは、質問者さんの判断ではなく区が判断することですよね。
区が質問者さんの敷地の擁壁の修繕を今すぐにやらなければいけない状況なんですか??
(区道だっていっぱいあるだろうし、予算も限られていることから、その年に修繕できる道路の構築物は限られるでしょう。「90年前の大谷石擁壁ですので、政令で定めらた技術的基準の擁壁ではない。擁壁に水抜き穴が存在していません」と書いてあるが、今年修繕をしなければいけないような状況ですか??  YESならそれを区に訴えるべきです。 NOなら区が修繕しないからと言って文句を言っちゃいけない。)


>⇒①区が、擁壁を直した場合:建築基準法を満足していないので、防護壁が必要

意味不明です。区が擁壁を直す際に、建築基準法を考慮するとは思えない。「防護壁が必要 」って、質問さんにとって必要という意味ですか。

>②区が、擁壁を直さない場合:管理義務を怠った

だから上記で書いた通り、擁壁を直さない=管理義務を怠った とどうして言えるんですか? それが言える根拠があるなら、それを区にぶつければいいでしょう。

>その損害を賠償する責任がある。

損害って何ですか?
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この回答へのお礼

色々とアドバスありがとうございます。

お礼日時:2016/08/30 12:34

>建築士が確認した所、区の回答は、


◎擁壁を取り壊す。道路側の民地を掘削する。道路よりも低い民地側の地盤を下げる。等の道路に影響が無い工事は、許可出来ない。
◎大谷石擁壁の前に擁壁を設置する工事は、特に問題無い。

(13番さんの御指摘はあるが)当然予想される回答。

<間違っていない?>
⇒以上から、区が道路法第4条の私権の制限を行使して、道路に影響が出る工事を停止させている。
  ↓
間違っています。
工事を停止させていない。
工事にかかる費用負担のトラブル。
停止させずに先行して擁壁を作り、あとから配達証明便で請求書を送るなり、費用を負担をさせる訴訟を起こせばいい。

⇒因って、擁壁が道路法に基づいた道路の付属物になる事を区が認めている。(第2条)
  ↓
その通りでしょう。

⇒道路の付属物になれば、その修繕義務は、道路管理者が負うことになる。(第42条)
  ↓
〝道路の機能を維持するための修繕”が必要になればその通りでしょう。

⇒行政機関は、道路法に基づき、当該擁壁を補修する義務が発生する。但し、その補修方法は、建築基準法や宅地造成規制法に、因らない。道路設計基準に因る。
  ↓
〝道路の機能を維持するための修繕”が必要になればその通りでしょう。

⇒①区が、擁壁を直した場合:建築基準法を満足していないので、防護壁が必要
  ↓
一概に何とも言えない。
都条例60条を満たす方法が他にあるかも。
そもそも6条を順守する必要があるのか?
(↑勘違いをされると困るけど「建築確認申請を通すことに限って」です)
あとは一番最後に。

⇒②区が、擁壁を直さない場合:管理義務を怠った為、その損害を賠償する責任がある。
  ↓
今回のケースならば間違っています。
理由はすでに説明済み。

たぶん質問者さんはここでいくら回答を受けても納得しないと思います。
例:
あなたの土地が隣地より高い。
そこにはあなた(またはあなたの親など先祖)が作ったプレキャストコンクリート、あるいは鋼矢板など見た目はしっかりしているけど6条を満たさない「がけ」と扱われている。
幸いあなたの家はその「がけ」から必要な離れ距離を持っているため合法であり、再建築にも支障は無い。
ある日、下の土地の所有者から
「今まで家庭菜園とわずかな水田で自給をしていたが、このたび家を建てることになった。
あなたの擁壁でウチは都条例6条にひっかかり建築確認申請が通らない。
6条にかからないよう距離を離すこともできるんだけど、私の思う通りに敷地を活用したい。
ついてはこちら側に控で防護壁を作ろうと思う。
費用はあなたに持ってもらいたい。
あいにく畑と水田だったので住宅程度なら大丈夫だけど、擁壁では基礎に杭を打たなければならないようだ。
全体で1000万円ほどかかるらしい。」
と言われて
「それは申し訳ない。
来月にでもあなたの口座へ1000万を振り込みますよ。」
って言います?

「何を言うんだ。
俺ならそうするよ。
来月どころか来週にでも今までの迷惑料を上乗せして2000万振り込む。」

なら、区を相手取り訴訟。
落ち着くところは「そもそも賠償義務が存在するか」の民事の争い。
道路法や建築基準法の問題ではない。
「賠償義務が存在する」
を勝ち取れば、次に金額が言い渡される。
何を言っても考えても、相手側が支払わなきゃ結論は出ない。
話し合いで納得できなければ訴訟あるのみ(負けますが)。

で、戻って、、、
「建築確認申請を通したい」
「確認申請は関係なく、道路擁壁の崩壊の危険性を無くしたい」
のどっちが問題???
前者なら方法あるっていうのに…。
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この回答へのお礼

色々とご指摘ありがとうございます。

お礼日時:2016/08/30 12:33

一抹の不安が…



①その大谷石の土留めは、誰が見ても道路構造物に見えますよね???
質問者さんの敷地の部分だけじゃなく、その両隣の土地も含めて同じ形態がずっと連続していますよね???

②タイトルにある「かつて行政が築造したもの」の文末が「ようです」になっていますが、区には直接確認していますよね???
噂や言い伝えの類いじゃ無いですよね???

③大谷石だと上にがーガードレールなど作れませんが、転落防止の柵などはどこにあるんです???

④あなたの両隣の土地の所有者は、道路側の境界についてあなたと同じ認識(大谷石の部分まで含めて俺の土地)ですよね???
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この回答へのお礼

①その大谷石の土留めは、誰が見ても道路構造物に見えますよね
 ⇒大谷石の土留で、道路が構成されています。
②タイトルにある「かつて行政が築造したもの」
 ⇒行政に確認しても、分らない。古地図を調べたら、野原にいきなり道が出来た。
③大谷石だと上にがーガードレール
 ⇒大谷石側に、出入り口を設置して、開口部を全て塞いでいます。
④あなたの両隣の土地の所有者は、道路側の境界についてあなたと同じ認識(大谷石の部分まで含めて俺の土地) です。
 ⇒公図上では、そうなっています。

お礼日時:2016/08/23 10:59

なら逆に問題を。



かつて大規模な区画整理があった。
区域の中で土地に高低差があり、隣地間で擁壁を設けた。
よくある南向きのひな段。
(ここでは道路と敷地との高低差は無視としましょう)
その擁壁は大谷石が使われた。
高低差は2m越え、がけ条例の規制対象。

で、当時の区画整理事業ではこの状態で認可がされて、完了の時点で完了公告もされている。
区画整理事業の完了時ではもちろんすべての敷地の建物で問題なく建築確認は通って、検査済証も交付されている。

「がけ条例」は区画整理事業の認可の時点で、もちろん制定・公告済み。

さて、現在この敷地で建て替えの建築確認申請を出そうとすると、「大谷石」であるがゆえにがけ条例が適用されてしまうのか???

既存不適格とは?
この状況で、何をどうしたら不適格が適用されなくなるか?
建築基準法の遡及とは?

お考えください(笑)

あと書き忘れましたが、建築確認を通すことと、施主が自分の建物を守ることは別に考えてね。
確認を通しても絶対安全じゃありませんから。
命や財産を積極的に守るならオーバースペックは好ましいことです(建築基準法第1条を参照)。
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すみません。

いくつか質問をさせてください。

擁壁というのは・・・
高い土地と低い土地があり、高い土地の土砂が低い土地に落ちてこないようにするための構造物ですよね?


まず今回の質問では、質問者さんの土地と道路とではどちらの方が高く、どちらの方が低いんですか?

最初に質問文を読んだ時には、質問者さんの土地が道路より高く、質問者さんの土地の土砂が道路面に落ちてこないための擁壁かと思いました。

でも2番目の補足で
>道路の前面の擁壁は、道路が上側になるので、『道路の構造の保全』に必要な設備になる。(擁壁を取ると、道路が陥没するので)

とあります。これを読むと道路の方が質問者さんの敷地より高く、道路が質問者さんの敷地に崩れてこないような擁壁に思える。


一般論です。
擁壁は、通常高い土地を所有する人の所有物であることが多い。あたりまえですよね。高い所にある土地の土砂が崩れないようにするための構造物なんですから、その高い所にある土地の所有者が、擁壁の所有者であることが普通なんです。
低い土地の所有者が擁壁を持っていたら、仮に擁壁が傷んできて高い土地の地盤の維持に影響が出てきても「んなもん、俺の知ったこっちゃねぇ」なんてことがまかり通ります。

で、質問者さんの土地と道路と、高い低いはどうなっているんですか。



2番目の質問です。

「不適合擁壁(不適格擁壁かな?)」と書かれていますが、不適格となった法律は何ですか??
建築基準法ですか?道路法(その下の施行令、施工規則を含む)ですか??

>90年前の大谷石擁壁ですので、政令で定めらた技術的基準の擁壁ではない。

この政令は、建築基準法の関連の政令ですか? それとも道路法での政令ですか?
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再々。


私は区道の管理者ではないので推測と経験でしかお話しできません。
以下、順に。

>道路構造物は、私権を制限されるとの条項も、ありました。
>土地の所有者の私権で、擁壁を取ってしまえば、道路が成り立たなくなります。
>道路の公共性が、失われます。

土地の所有者が質問者さんでも、道路擁壁の所有者は区です。
もちろん区道としての維持管理の義務も負っています。
質問者さんが道路管理者(区)の承諾なしに撤去も補修も補強さえもできません。

時効取得も関係ない。
土地ではなく擁壁ですので、区は自分の所有かつ維持管理すべき公有財産として、大正時代から現在まで認識しています。

>不適合擁壁が地震で破損して人が死んだら、その損害賠償を道路管理者が、負うことになる。
>但し、改修の義務がない。

誤解です。
先にお話ししたように、今回の「不適合」とは安全条例に対してのこと。
道路擁壁が道路構造令の基準を満たしていないとか、脆弱性があるとか、ではない。
建築基準法の「がけ条例」のことを少し。
「がけ条例」はある高低差と角度を持ち、かつ、安全性が確認できないものを「がけと定義」します。
この「がけ」から一定の離れ距離を取らないと、万が一「がけ」が崩壊した場合に「居室」に危険が及ぶことを避けるため。

建築基準法と道路構造令とでは安全と判断する基準がそもそも違います。
建築基準法に不適合だからといって、やすやすと崩壊するものではない。

考えてごらんなさい。
区道であれば昼夜問わず一般の車両が通行しています。
もちろん緊急自動車も。
もしかしたら天皇陛下や内閣総理大臣、外国からの賓客も通るかも。
オタにとって神とも言えるAKBの一行も通るかもしれない(笑)。
道路管理者は崩壊しそうな道路擁壁を補修もせずに放置しません。
(AKBのメンバーが怪我したらオタから襲撃食らいます)
わけのわからない民間の擁壁の方がはるかに怖い。
先の熊本の震災で、山が崩れて道路が飲み込まれましたよね。
災害は予想がつかないから100%安全保証は誰にもできない。

でも、そんな擁壁など日本中にあります。
がけ条例に照らして安全を証明できる道路擁壁ってまず無い。
一般の工作物と違い、道路構造物の擁壁は建築確認受けませんし(建築物に付随する擁壁ではない)。

で、建築基準法で確認される安全とは、道路構造令と考えが違うんです。
これをリンクさせるほうがそもそもおかしい。

その話を出しているのは設計を担当する建築士ですか?
言い出しっぺは、確認を出そうと事前相談をした指定確認検査機関の担当者?

私なら公道(都道府県・市区町村の公(おおやけ)が所有かつ管理するもの)の構造物ならがけ条例など無視しますよ。
(位置指定など私道は除く)
ついでに鉄道路線の軌道敷の高低差も。
大雨のたびに23区内のJRがあっちこっちで土砂に埋まっていないでしょ?
簡素なCB造を含む一般の擁壁や自然法(のり)のがけなどと、区道の擁壁をいっしょくたにするのがそもそも間違い。
大きな亀裂が走り地下水が流れ続け、誰が見てもじきに崩れるのがわかっている、なら別だけど、そこまで危険が及ぶなら、区は区議からクレーム入る前にさっさと補修しますよ。

>私も、「借地料を払え」と、考えました。
>請求する事は、可能だと思います。
>しかし、大正時代から借地料を取っていないのであれば、裁判で負ける様な気がします。
>道路の公共性と前の所有者と道路管理者との合意を踏襲する必要がる。

その前に…
あなたが持っている「大正時代の境界の資料」って何ですか?
道路境界の査定をすればわかるんだけど、区としては公の資料しか考慮しない。
「法務局の地籍測量図+現地の標識(杭)+関係者の同意の記録(捺印や署名)」
の3点セット。

区はあなたの財産を取り上げることは考えておりません(私は区の人間じゃないけど)。
フェアな境界がわからないんじゃないですか?
道路管理者としては道路法を順守し維持保全とともに道路の土地を管理する義務がある。
と同時に道路財産という公有財産であれば、あなたも含めて区民のものです。
登記簿上は区のものだけど、現実は区民の財産なんですよ。
だから公平な立場で確認するしか無いんです。
区有の財産が確定(つまり境界が確定)するにはおそらくトップ(区長)の判断も必要ですし。

土地は恐ろしい。
一度境界が決まれば永久に変わらない(震災含む地殻変動までは計算しないが)。

面白い話を(笑えないけど)。
現地に境界を示す石杭があったとしましょう。
立ち合いにおいて一応参考になるけれど、関係者が別の場所で境界の同意をすれば、既存杭は無視されます。
古い杭の横に、新しい杭が設置されますよ。
言いたいのは、不確定な資料ではそれほどに参考にならない、ということ。

>素朴な感想ですが、区は上記の主張を認めるんですかね?
>こんな主張を認めたら土地所有者から、「俺の土地にお前(区)の擁壁がある。借地料を払え。」と言われちゃいますよね?
>(むしろ4番目の回答にあるように擁壁の土地部分の時効取得を主張してくるんではないかな・・)

区道の土地に借地料を払うことは通常考えられません。
ただしケース・バイ・ケース。
特別な理由があればあり得ると思います。

ただし私は現地を見ていないからよくわからないんですよ。
過去の事例を少し…
①U字溝が越境(隣接の民地に食い込んだ)
道路を整備するとき、すべての路線で境界が確定しているケースはまず無い
今まで道路があって、舗装面もそこそこはっきりしていたら、U字溝の改修工事で元の位置に置きますよね。
(舗装面(づら)を道路境界と考えるのはごく自然ですし)
それが後日の立ち合いで、民有地の中にU字溝が食い込んでいたことが発覚。
民地に食い込んでいてもU字溝の所有者は自治体です。
越境したからとその土地の所有者が所有権を得る、なんてあり得ません。
つまり土地は個人、上のU字溝は自治体の所有。
で、範囲が少々の場合は自治体が土地を買い取りました。
数百mも間違った場合、放置です。
将来沿道の人が「俺の土地に入れるな、使える面積が減るだろ!」と騒げば、土地を買い取るかU字溝を移動させるしかないかも、ですが、境界が全線で確定するのは100年くらいはかかりますので騒ぐのは150年後くらいかな。。
②ヤバい道路擁壁
自治体側はあえて所有を認めない、つまり擁壁とあわせてその土地も「ウチのものじゃないよ」と言い放つ。
これは軽量コンクリートブロックでできた擁壁と言えそうもない簡素なもの。
運悪く(自治体側には運よく)、そこの隣人は
「あ、俺の土地が地籍測量図より増えた、ラッキー!」
と土地とともに危険なブロック擁壁の所有を受け入れてしまった。
数十万円の土地代欲しさに数百万円の擁壁の改修義務を負ってしまった。

オーバーパスなど、誰がどう見ても私有物でなければ、道路擁壁の所有は区でしょう。
土地の境界は今後の査定に任されるはず。
区が擁壁の真下を境界と考える、と言い(自然な流れです)あなたが同意しなければ、立ち合いは不調に終わり、今後も道路用地との境界は未確定のまま先送り。
私有地内への越境を認めれば、擁壁の途中に境界を示す「区マークの金属プレート」が接着されます。
杭やプレートなどは動いてしまうため、測量の座標軸を図面上で記録し、いつでも現地で復元できるようにします。

勘違いしないでね。
区は自治体。
あなたは区民です。
道路管理部門であれ、区は区民のために仕事をしています。
公僕である区が、自分に有利にしようと区民のあなたの土地を略取するなんて考えていませんから。
もちろん区が時効取得なんて絶対にあり得ないし、発想に無い。
こんな手法で区民と対峙するなんてあり得ませんからご安心を。
行政が欲しいのは「境界の確かな証拠」です。

擁壁があなたの土地に越境している事実がわかれば、土地の買取を含めてあなたに不利益がないよう対処しますよ。


んで、んで、話を最初に戻し…。
今回の質問は、あなたが家でも店舗でも共同住宅でも、何がしかの建築計画があって、東京都安全条例にひっかかるから確認申請が通るよう手前に待ち受け擁壁を作る、んですよね?
その費用負担を区へ求めたいんでしょ?
無理です。
土地の境界、擁壁の位置、区道の区域、維持管理の責任、所有権や時効取得、、、区には今回の問題でぜんぶ関係無いんです。
話を理解し、順を追って、今は何が問題なのかを考えないとごっちゃになりますよ。

で、最後に。
あなたは施主ですよね?
建物を依頼しようとしている設計事務所なり工務店なり、いるわけですよね?
専門家が何であなたの疑問に答えないんですか?
私がお話しした内容くらい説明できないなんて●●(←ヤブ)じゃないの?

道路法、維持管理の分担、境界とは?安全(がけ)条例とは?この問題をどう解決するか、施主に疑問を持たせてはいけない、施主に不安を与えてはいけない、機関や区と折衝するなら施主にかわり即行動、結果を施主へ速攻で説明、、、
じぇ~んぶ建築士の報酬の範囲内の業務。
建築士って、コキつかわないと運動不足から肥満になり高血圧、糖尿病、、、考えさせないと認知症で早死にします。
人助けと思って(爆)建築士を走り回らせること(笑)。
「都安全条例第6条の対象外」でいい。
担保は建築士に考えさせること(簡単)。
文字数制限ヤバし、やたら長くてm(__)mね。
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そんな主張をすれば、取得時効で、土地使用料を逆に請求されるかも。

(或いは買い取りを主張)色々な意味で時効が成立するような気がします。弁護士を入れて、慎重に進めた方が良い。下手するとやぶ蛇になりますよ。
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mofl 様



>5番さん、誤解しないよう。
質問者さんは
・土地は俺のもの
・擁壁は区道の一部で区のもの
と理解しています。
質問はこの前提。

ありがとうございます。了解致しました。

素朴な感想ですが、区は上記の主張を認めるんですかね? こんな主張を認めたら土地所有者から、「俺の土地にお前(区)の擁壁がある。借地料を払え。」と言われちゃいますよね?(むしろ4番目の回答にあるように擁壁の土地部分の時効取得を主張してくるんではないかな・・)

(回答者同士のやり取りはルール違反のようですが・・・・すみません。)
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この回答へのお礼

mofl 様
私も、「借地料を払え」と、考えました。請求する事は、可能だと思います。しかし、大正時代から借地料を取っていないのであれば、裁判で負ける様な気がします。道路の公共性と前の所有者と道路管理者との合意を踏襲する必要がる。

お礼日時:2016/08/22 08:24

5番さん、誤解しないよう。


質問者さんは
・土地は俺のもの
・擁壁は区道の一部で区のもの
と理解しています。
質問はこの前提。

仮に越境している擁壁が質問者さんの所有になれば、維持管理の義務を負うか、俺の所有物だから除却してもいいだろ的な無茶苦茶な話になる。

不適合とは建築基準法(関連法規である安全条例)に対してであり、道路構造令ではない。
道路管理者からは何の問題もない。
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この回答へのお礼

No.6様
仮に越境している擁壁が質問者さんの所有になれば、維持管理の義務を負うか、俺の所有物だから除却してもいいだろ的な無茶苦茶な話になる。
⇒だと、思います。道路構造物は、私権を制限されるとの条項も、ありました。土地の所有者の私権で、擁壁を取ってしまえば、道路が成り立たなくなります。道路の公共性が、失われます。

不適合擁壁は、道路管理者からは、何の問題もない。
⇒ご指摘の通りです。不適合擁壁が地震で破損して人が死んだら、その損害賠償を道路管理者が、負うことになる。但し、改修の義務がない。
法律は、難しいですね。

お礼日時:2016/08/22 08:34

1番目の回答者です。




>すいません。後から見つけたのですが、道路法90条で、以下の記載があります。
今回の前面擁壁は、道路を新設した為に、造られた擁壁です。従い、以下の条文を読むと、民地にあったとしても、擁壁は、区の所有物になると思いますが、いかかでしょうか?


これ、本気で言っていますか??YESならば、擁壁部分の土地の所有権も区にあるというんですよね。(よもや土地は俺のものだが、擁壁は区のものだ、なんていうつもりではないでしょうね。)

擁壁が区のものだというなら(当然擁壁部分の土地も区のものだというなら)

>この既存擁壁(不適合擁壁)の前面に、新しい擁壁を建築予定です

なんてことを、質問者さんが言っちゃいけないんですよ。だって「擁壁は区の所有物だ」と主張するんでしょ。ならばその擁壁を直すか直さないかの判断は、質問者さんでなく区がやらなければいけない。当然工事終了後の擁壁は区の所有物になる。結果として、道路と民地(質問者さんの敷地)んも境界も、質問者さんの土地が削られる方向で新たに設定される。

それをわかっていますか??


追伸です。

  90年前に道路法90条が存在していたとは思えんのだが・・・
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東日本大震災の際に震度6を経験したエリアですが、岩盤の上のエリアのため、周辺の同じ擁壁で崩れたりしたところはありません。
自分でもできる限りの自己チェックはしましたが、大きな亀裂やズレなどは見当たりませんでした。
土地の広さは100坪ほどあり、擁壁から離して家を建てれば建てることは出来るのですが、将来的なメンテナンス費用を考えると踏ん切りがつきません。
擁壁がある分、周囲の平地の地価より300万ほど安いです。建築家と擁壁の施工経験者に現地を見てもらいましたが、地盤が強ければ、擁壁は古いがやり直すほどではないと言われました。
実際に擁壁のある土地を購入した方に、購入して後悔などしなかったか?
また、メンテナンスに予想外の費用がかかったなど、購入に踏み切る点で注意点などありましたら教えていただきたいです。
また、購入して良かったという意見もありましたら聞かせてください。

新築を建てる土地を探しており、
探しているエリアに気に入る土地が見つかりました。
南ひな壇の土地で、隣地と接しているのは南のみ。北、東、西は道路となっている三方道路の土地です。
南と西に高低差があり、南は1メートルほどなのですが、西は2メートル近い間知ブロックの擁壁です。昭和40年頃の施工だそうで、当時の資料は残っておらず、いわゆる不適格擁壁です。
東日本大震災の際に震度6を経験したエリアですが、岩盤の上のエリアのため、周辺の同じ擁壁で崩れたりしたところはありません。
自分でもでき...続きを読む

Aベストアンサー

私ととても似ている事例だったので思わず書き込みしました。

私も自宅土地購入時、擁壁についてはさんざん悩みました。欲しいエリアは坂ばかりでまともな土地がほとんどなかったからです。(ちなみに7年探したのも同じです。)

で、結局購入した土地は南側に古い間知石積み擁壁が最短でも3.5mある土地でした。
やはり擁壁からかなり離して家を建てることにより万一の時でも家族の命は守れると判断しました。
私の場合は、地震などで擁壁が崩れたらきっとこの辺りは全て同じ状況になるため、行政から補助が出るかもしれないし、ま、その時考えればいいか、っていうのんきな考えで決めてしまいました。
他にいい土地が見つかりそうになかったし、その他の条件が希望にかなっていましたので。

そして、今の感想ですが、とても満足しています。
メインの開口部が抜けているということは想像以上に気持ちのいいものでした。
庭が結果的に広くなったのも快適ですし、(今は畑になっている)隣に建物が建っても日当りに影響なさそうですし。

価格も安いようですし、場所に後悔がないのなら購入してはいかがですか?
住んだら古い擁壁は自分から見えないので何も気になりませんよ。メンテナンスにお金って必要ですか?
でも、きっと盛土なので柱状改良はまず必要でしょうね。
当方も地盤は強いエリアですが、うちは100万位かかりました。

私ととても似ている事例だったので思わず書き込みしました。

私も自宅土地購入時、擁壁についてはさんざん悩みました。欲しいエリアは坂ばかりでまともな土地がほとんどなかったからです。(ちなみに7年探したのも同じです。)

で、結局購入した土地は南側に古い間知石積み擁壁が最短でも3.5mある土地でした。
やはり擁壁からかなり離して家を建てることにより万一の時でも家族の命は守れると判断しました。
私の場合は、地震などで擁壁が崩れたらきっとこの辺りは全て同じ状況になるため、行政から補助が出る...続きを読む

Q不適合の擁壁のある土地

今、東京都文○区で、土地を購入を予定しています。
その土地の道路面(6m)に、擁壁(H=2.2~2.5m)がありますが、
不適合擁壁になります。(古くて、検証がない。)
また、その擁壁の躯体は、すべて購入予定土地の中にあります。

道路(公道)
↓ (民官境界線)
↓   ↓
-----------■
-----------■ (擁壁:H=2.2~2.5m)
-----------■
-----------■
-----------■
-----------■  (住宅 造成面(低い)) 
    ----------------------------------- 
    
一方で、小狭地のため、新たな擁壁を設置工事が
大変大変むずかしいです。
(隣の家、道路への影響があるため)

不動産屋とその建築士は、土の安全角度を考慮した
「鉄筋コンクリートの高基礎(1.9m程)を
擁壁から0.5mのところに設置すれば、
 擁壁を改造新築する必要ない可能性がある。」
と、言っていますが、本当でしょうか?

今、東京都文○区で、土地を購入を予定しています。
その土地の道路面(6m)に、擁壁(H=2.2~2.5m)がありますが、
不適合擁壁になります。(古くて、検証がない。)
また、その擁壁の躯体は、すべて購入予定土地の中にあります。

道路(公道)
↓ (民官境界線)
↓   ↓
-----------■
-----------■ (擁壁:H=2.2~2.5m)
-----------■
-----------■
-----------■
-----------■  (住宅 造成面(低い)) 
    ----------------------------------- 
    
一方で、...続きを読む

Aベストアンサー

こんにちは。
今回のご質問が

>不動産屋とその建築士は、土の安全角度を考慮した
「鉄筋コンクリートの高基礎(1.9m程)を擁壁から0.5mのところに設置すれば、擁壁を改造新築する必要ない可能性がある。」
と、言っていますが、本当でしょうか?

であれば本当です。
つまり「可能性がある」ということ。

現行法令に適合しない擁壁は「がけ」という扱いになります。
日本中の自治体(都道府県)で建築基準法施行条例を定めており、その中で「がけ」の定義と扱いを定めています。
東京都では「東京都建築安全条例」という呼び方をしており、「がけ」についてはその第6条で規定しています。

参考に、大田区さんからイラスト入りの案内を引用。
http://www.city.ota.tokyo.jp/seikatsu/sumaimachinami/kenchiku/tatemono_tyuuikisei/gaketi.html
だいたい形態と規制、対処の方法がイメージできますかね?
ここで、下にあるイラスト
■新たに擁壁(ようへき)を築造することが困難なとき(左側の図1)
が今回の土地が低いパターンになるんじゃないですか?

私もこれを検索し勉強させてもらいました。
自治体でがけの定義とその扱いがやや違っていますね。

東京都さんの考えは、万が一崖が崩壊したときに崩れる(であろう)と考える安息角が45°です。
そして、その土砂が建物を直撃したときに最低限人命を守る(であろう)最低の基準がこれです。

>鉄筋コンクリートの高基礎(1.9m程)を擁壁から0.5mのところに設置すれば

ここでは土砂が直撃する部屋を鉄筋コンクリートで作り、かつ、窓を含む開口部を(原則)設けない条件を守れば確認申請は通す(可能性がある)ということ。
あくまで可能性です。
確実に確認申請を通す保証、ではありません。
実際はケースバイケース、計画次第ということ。

もし質問者さんがどうしてもその土地を希望であり、その建築士に設計を依頼するのなら簡単ですが。
と言うのは、都がどのような判断をするのかわかりませんが、私の住所地ならばその高基礎の建物に対し構造計算を求めるんですよ。
前もって行政側と話し合い、確実に通す手法を検討しておけばいいだけ。
で、質問者さんは今回の問題として費用は考えていないように思えますが、それでよろしいですか?
「可能性がある」

「確実」
にするなら土砂の直撃に耐えられる鉄筋コンクリート造の建物にすればいいだけです。
基礎と言っても高さが1.9mあれば「空間」を何か「用途が発生する部屋」として使いますよね。
それなら1階はRC造、2階から上を木造にしても、どのみち建築基準法第6条第1項第3号、構造計算が必須になります。
木造が多いのは工法のこともあるけれど、確認申請で構造計算が不要なのが大きんじゃないですか?
つまり仕事を受ける側の手間、ひいては施主の支払うお金の問題。
がけ条例への対処で一番ネックなのは、いつも必ずお金なんですよ。

あと、一応。
先日の熊本をご覧になればおわかりと思いますが、安全でない擁壁(=がけ)を敷地内に放置するのはよくよく考えてください。
先の東日本大震災で、震度5程度の関東地方でも確認を受け検査済証まで受けた築15年程度の擁壁がかなり壊れました。
法律なんてその時点で費用と安全性を天秤にかけて、最低限の基準を作ったもの。
活断層までいかなくても。普通に壊れます。
壊れない保証なんて法律も設計者も行政も施工者も、誰もしない。
ましてや法に適合しないがけが安全なわけない。
高基礎とはやむを得ない場合での手法。
このような手法を残しておかないと一切の立て替えができなくなる恐れも出てくるので、資産の活用と安全との境が難しい。
つまり擁壁が崩壊し、土砂が建物を直撃するのもやむを得ない計画なんですよ。

建築基準法の第1条を貼ります ↓
(目的)
第一条
「この法律は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めて、国民の生命、健康及び財産の保護を図り、もつて公共の福祉の増進に資することを目的とする。」

文中にはっきりと「最低の基準を定めて」とあります。
建物にしても、震度7の直下地震が起きてもクラックひとつ入らずに無傷でいるわけではない。
語弊があるかもしれませんが、瞬時に崩壊して住民を圧死させず、数分でも持ちこたえて屋外へ脱出する時間を稼げればいい。
全員が避難し終えたときに、ゆっくりとつぶれれば最低限の能力を発揮したんです。
ただしそこで建物の寿命は終えます。

今回の計画も外部(がけ下)に人間がいて、そのがけが崩れて人間が生き埋めになることを最低限の基準では考慮をしていない。
そのような計画をしたのは施主なわけです。
最低限の法律では、建物の中にいる住人が、がけが崩壊したときに外部へ脱出できる時間を稼げるか、を考えるわけです。

法律では建物にしてもがけにしても最低限の安全性の担保を求めますが、お金さえあれば最低限の機能・性能をいくら上げてもいいわけです。
結果、さまざまな工法や材料などで震度7でもほとんど影響を及ぼさない住宅を建てる方もいるわけ。

質問の主旨から離れてお気を悪くされるかもしれませんが、その土地でなければいけない理由が無いのなら、他の「平らな」土地を求めたほうが将来の禍根を残さないと思います。
擁壁なんてあっけないもの、地震でなくても一夜の豪雨で簡単に崩れます。
がけ下で、お子さんを遊ばせることができますか?
次の瞬間に震度7の直下地震が発生したら…
崩れる可能性は極めて低い、誰もが自分だけは、と思っているのも事実。
擁壁の表面(構造)によって、法面保護も併せて検討したほうがよろしいかと。
覆水盆に還らず。

こんにちは。
今回のご質問が

>不動産屋とその建築士は、土の安全角度を考慮した
「鉄筋コンクリートの高基礎(1.9m程)を擁壁から0.5mのところに設置すれば、擁壁を改造新築する必要ない可能性がある。」
と、言っていますが、本当でしょうか?

であれば本当です。
つまり「可能性がある」ということ。

現行法令に適合しない擁壁は「がけ」という扱いになります。
日本中の自治体(都道府県)で建築基準法施行条例を定めており、その中で「がけ」の定義と扱いを定めています。
東京都では「東京都建築安全条...続きを読む

Q擁壁工事の費用が適正なのかわかりません。教えてください。

南ひな壇の42坪のアパートの新築見積りをある鉄骨ハウスメーカーにお願いしました。
建物本体の価格より驚いてしまったのが、擁壁工事費用550万円かかるという点でした。
アパートの解体撤去費230万円というのも予算オーバーでしたが、主人はこのハウスメーカーと契約してしまいそうです。
この価格は妥当なのでしょうか。

すみません。何の知識もありません。よろしくお願いいたします。

南ひな壇はおおや石で、このままでは建築許可がでない。
東側と西側ともに4メートル道路と隣接していて、擁壁工事をぐるりと
コの字形にしなければいけません。
道路からの高低差は一番高いところで1メートル70センチくらいはあると思います。

ご専門の方、わかりやすく、よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

 #1です。

 見積りの内容を見ると、現場打ちですね。通常このくらいの高さであればプレキャストを使った方が工期が短く、見た目もきれいなのですが。
 ただ、ここに出された数量だけでは規模(長さ)が分からないので、適正かどうかの判断は出来かねます。
 ちなみに、プレキャスト擁壁(宅造用)だと1.5m位の高さ(根入れ含む)でだいたい4~5万くらい(1本/2m)です。設置手間は2.5~3万/mといったところでしょう。ただし、土工事(掘削、埋め戻し、残土処分)などは別になります。又、設置手間も高さによって異なってきます。

Q新築中の地面から全建築解体残留塊排出、基礎工事完成前どう対応したらよいか。

基礎工事中掘削中に軽トラ2台分排出、工事が進行しその後作業員から報告現在基礎完成。8月に解体し9月建設業者を通じて売買契約12/14着工 24日報告受け 不動産に確認とり、解体業者2回引き取り。不動産業者は土地の仲介と解体業者に依頼をしたが、前持ち主から頼まれただけとかかわりないことを強調。まだ深くに埋まっていたら地盤沈下心配なので、損害補償の確約を取りたいが不動産業者は協力的ではない。建設業者は工事を進めていくのでどう対応すればよいか助言お願いします。
解体業者名は知ることはできたのですが、個人業のようで連絡は年明けとなります。
今からやり直しは、費用の負担は自己負担の恐れもあり損害補償の確約を取り付けるしかないのでは。
もし、10年以上後に発生した場合の効力はあるのでしょうか。

Aベストアンサー

こんばんは

んー・・・土地を購入することにしたけど、既存の建物あったので
仲介した不動産業者に頼んで取り壊してから購入。
そして貴方が建築業者に依頼して新築を開始した、ってことでしょうか?
話が見えないので自分の憶測で書きます。
希望してる解答で無ければご免なさい。と前置き


地盤沈下が心配だと書かれてますが、
地盤調査はしなかったのでしょうか?これは法律上の義務です。
地盤調査の結果、「地盤に問題なし」又は「地盤改良が必要と判断され地盤改良工事が完了」すれば
地盤に対して保険会社による10年の保証があるはずですよ。
(地盤調査は義務ですが地盤改良は任意です。その他、細かい説明は割愛させて頂きます)

そのため、基本的には解体業者は無関係ですよ。
もし、例えばそこの解体業者がそこに不法投棄していれば話は別ですが、
もしそうだったら先の解答にもありますように本当に別の意味で問題です。
因みに、貴方に「絶対に地盤に問題はありません」などと説明していたとかでない限りは
土地の前の持ち主や不動産業者にも責任を問うのは難しいでしょう。

話を戻します
単純に自分が建てる家の地盤が心配だ、と言うだけなら新築を依頼している建築業者に相談する事になりますよ。
新築を依頼した建築業者から地盤調査や地盤改良の説明は無かったでしょうか?
一応、地盤の保証期間は10年を超えて保証してもらう事も地盤調査・改良業者によりオプションプランとして存在はしているようです。
が、既に工事が始まってるとなると変更は色々大変でしょうね・・・。


ではでは

こんばんは

んー・・・土地を購入することにしたけど、既存の建物あったので
仲介した不動産業者に頼んで取り壊してから購入。
そして貴方が建築業者に依頼して新築を開始した、ってことでしょうか?
話が見えないので自分の憶測で書きます。
希望してる解答で無ければご免なさい。と前置き


地盤沈下が心配だと書かれてますが、
地盤調査はしなかったのでしょうか?これは法律上の義務です。
地盤調査の結果、「地盤に問題なし」又は「地盤改良が必要と判断され地盤改良工事が完了」すれば
地盤に対して保険会...続きを読む

Q基礎工事でトラブルなのですが・・

すいません、ベタ基礎でトラブルがあり質問させていただきます。
聞きたいのは慣習の話しです。

ある基礎屋さんに15坪のベタ基礎をお願いしました。現地でどういった工事になるか話し合いがあったのですが、その際に土地が隣より低いので土を入れなければならない、また隣より土地を高くすると土が流れ出すのでブロックを二段程度は積まないと・・と言われました。隣の土地も含めて私の土地が道路よりだいぶ低かったため。境界線も無く下は土でした。
(話し合いは大工さんと私と基礎屋さんでしました、工務店などはありません)

大体ベタ基礎はどれくらいかかるのかと聞いた所大体65万くらいだと言われました。
それでOKしましたが、工事が終わってから
土の搬入費(土代)とブロック代が別途請求がきました。

言葉の行き違いだとは思うのですが
私はてっきり全部込みで65万だと思っていたのですが普通は別払いなのでしょうか?
工務店などは通しておらず個人への単発の仕事のため慣習的なことが分かりません。
普通はベタ基礎をお願いした場合はある程度の整地(土を入れたり平にしたりなど・・)を含めた金額だと思うのですがどうでしょうか・・・。もちろん著しく土を多く要したりした場合は別途請求もいいのですが金銭的な相談は一切ありませんでした・・。

ただ20センチ程度は高さを上げてもらったのでやはり通常とは別の特別な工事だったのでしょうか・・。

ブロックは私の土地の特別な事情により設置したのですから支払うのはいいのですが、土を入れるのはある程度はベタ基礎代金に入っていると思うのですが慣習的な部分ではどうでしょうか・・・?

それともベタ基礎とは本当にベタ基礎だけの値段を提示するのが慣習的でしょうか・・・?

すいません、ベタ基礎でトラブルがあり質問させていただきます。
聞きたいのは慣習の話しです。

ある基礎屋さんに15坪のベタ基礎をお願いしました。現地でどういった工事になるか話し合いがあったのですが、その際に土地が隣より低いので土を入れなければならない、また隣より土地を高くすると土が流れ出すのでブロックを二段程度は積まないと・・と言われました。隣の土地も含めて私の土地が道路よりだいぶ低かったため。境界線も無く下は土でした。
(話し合いは大工さんと私と基礎屋さんでしました、工務...続きを読む

Aベストアンサー

現状地盤をそのまま生かしての基礎工事が普通ですので
基礎工事に含む項目として盛り土はありません。
しかし、通常は根切りがあり残土処分が発生します。
恐らく根切は通常の半分程度で済んでいるはずですし
残土処分は無くなっていると思われます。
ただ先に述べたように盛り土材料代金+搬入運搬費+
整斉手間は別途発生します。
差額請求は当然行われて然るべきものです。

Q擁壁のある家について

玄関間口以外の3方が2メートル以上ある擁壁の上に建つ家について、購入を迷っております。擁壁の寿命は何年ぐらいか、また、擁壁が老朽化してきたら2メートル以上もある擁壁の下に建つ家との問題とかもいろいろ出てくるかなと思ったり、考え出すと良いことは思いつかないのです。でも、その他の部分は全て気に入っているのです。そういう家にお住まいの方や擁壁のことに関してよくご存知の方、また他の方々にもご意見をお聞かせいただければと思います。どうかよろしくお願いします。

Aベストアンサー

高さ2メートル以上の擁壁は、工作物として確認申請が必要です。
その擁壁が確認済みで検査済み証が発行されているか、地元の役所で、建築確認を行っている課に聞いて見ると良いでしょう。

地盤の良い地域では、切り土で押さえる形の擁壁でも十分もちます。
地盤の弱い場所では、造り変えるのでも大工事になり、隣家の建替えと同時期にあわせないと工事が出来ない場合も出てきます。
ですので、現状で隣家がどの程度擁壁から離れているかも重要な要素になってきます。

防災課でも、がけの危険地域の指定されているか確認するのもいいでしょう。

施工について、工事業者が土木業者か建築業者かによっても、施工の考え方が違います。
土木では、構造物は100年を単位に考えるので、必要以上の寿命を考慮する場合が多く、建築では、建物の寿命を基に30ー50年程度で見ることが多いですね。

下記URLの、「敷地がガケに面している場合」を参照してください。

参考URL:http://www.city.ota.tokyo.jp/ota/ken-shin/kentikukeikaku.2/youtoseigen.htm

高さ2メートル以上の擁壁は、工作物として確認申請が必要です。
その擁壁が確認済みで検査済み証が発行されているか、地元の役所で、建築確認を行っている課に聞いて見ると良いでしょう。

地盤の良い地域では、切り土で押さえる形の擁壁でも十分もちます。
地盤の弱い場所では、造り変えるのでも大工事になり、隣家の建替えと同時期にあわせないと工事が出来ない場合も出てきます。
ですので、現状で隣家がどの程度擁壁から離れているかも重要な要素になってきます。

防災課でも、がけの危険地域の指定さ...続きを読む

Q新築から35年住んだ家を解体し、現在新築中なんですが、間借り先の一人住まいの父親から、ここに一緒に住

新築から35年住んだ家を解体し、現在新築中なんですが、間借り先の一人住まいの父親から、ここに一緒に住んでくれないかと言われました。1ヶ月同居して、父も嫁も気持ちが変わったようです。新築中の売却方法や売却時の税金、また、新築中を売って父家宅の購入など何がベストなのか教えて下さい。

Aベストアンサー

税金面まで気にするなら、『完成前』に買い手を見つけた方がいいね。
建物が完成すれば所有権が発生するし、最初の所有者が質問者となり、それを売却することになる。
短期譲渡になって税金の税率が高くなる。
しかも新築ではなくて、中古(未入居)という扱いになるので、その分価格は下がる。
完成前に買主を見つけて買主が最初の所有者という事にすれば建物分の短期譲渡の税金はかからない。

また、買う側は建売の感覚で購入するだろうけれど、もしも質問者がこの建物を発注する際に自分たちの“こだわり”を取り入れていたら、買い手にとってはそれがマイナス鳴る場合も。
建築を依頼した会社が建売もやっている会社であれば、本件土地の売買契約(売買の予約)を結ぶことで、建築会社はこの土地建物を建売住宅として販売も可能。
・・・協力してくれる会社はあまりいないと思うけれどね。
ダメ元で相談してみるのもいいと思う。

建築会社の協力が得られない場合は、中古住宅(未入居)として売却することになるので、売却を任せる仲介会社を探す。
この案件は取り扱いを間違えると面倒になるので、大手仲介会社の方が無難かな。

建築がどの程度まで進んでいるかにもよるけれど、違約金を払って建築中止するという手もあるよ。
あまり建築が進んでいなければ解体費用も少ない。
更地で売却するか、借地屋月極駐車場にするかなど改めて検討してもいいしね。

税金面まで気にするなら、『完成前』に買い手を見つけた方がいいね。
建物が完成すれば所有権が発生するし、最初の所有者が質問者となり、それを売却することになる。
短期譲渡になって税金の税率が高くなる。
しかも新築ではなくて、中古(未入居)という扱いになるので、その分価格は下がる。
完成前に買主を見つけて買主が最初の所有者という事にすれば建物分の短期譲渡の税金はかからない。

また、買う側は建売の感覚で購入するだろうけれど、もしも質問者がこの建物を発注する際に自分たちの“こだわり”を取...続きを読む

Q土地の隠れたる瑕疵について教えてください

家を建てるつもりで土地を探していると、結果的に古家が残っているものの、土地として売りに出されている物件を購入し、古家は解体しました。解体したところ、地下から浄化槽のが出てきて解体に追加料金がかかるとの連絡をもらいました。これは、土地の隠れたる瑕疵になりませんか?

重要事項説明にも 汚水は公共下水となっており、物件状況等報告書にも、敷地内残存物はないと売主から報告書をもらっております。契約書にも建物の瑕疵は負わないとの特約はありますが、土地についての特約はなく、引渡し決済の際にも仲介業者が解体してなんがでてきたらそれは、売主様の負担になります。といっておりました。そのため、引渡しから3ヶ月以内に解体費の追加、(浄化槽撤去にかかる費用)を仲介業者を経由して追加の金額も連絡し了解を得たうえで、請求書を解体業者に作成してもらって送りました。
しかし、売主から 
「売買契約書、その他書類を見ましたが、敷地内から出たものに関して売主が責任、支払をするとは書いてない。それに敷地内残存物は無しと記されて居りました。あったとして、それはそちらのミスで私どもには、関係ありません。それに売買の決済は済んでおりますのでお支払いするつもりはありません。」との手紙をいただきました。

これを仲介業者に送ったところ、参っちゃいますねー。電話でなく直接買主さんに行ってみます。
とは言うものの、売主さんへの説明・理解がどうだったのか、本当に対応しているのか疑問です。一向にどうなるのか連絡も来ないし。

不動産協会の無料相談にもきいて見たのですが、古家があったなら浄化槽が出て来る可能性はあるし、
浄化槽の痕跡が残っているようなら浄化槽は、瑕疵にはあたらないようなことを言われました。でも解体するつもりだったので、土地の埋没物まで、気に止めませんでした。

こういった状況では、スッキリ納得いかないのですが、買主側で負担せざるを得ないでしょうか。
どなたかアドバイスお願いします。

家を建てるつもりで土地を探していると、結果的に古家が残っているものの、土地として売りに出されている物件を購入し、古家は解体しました。解体したところ、地下から浄化槽のが出てきて解体に追加料金がかかるとの連絡をもらいました。これは、土地の隠れたる瑕疵になりませんか?

重要事項説明にも 汚水は公共下水となっており、物件状況等報告書にも、敷地内残存物はないと売主から報告書をもらっております。契約書にも建物の瑕疵は負わないとの特約はありますが、土地についての特約はなく、引渡し決済...続きを読む

Aベストアンサー

>敷地内から出たものに関して売主が責任、支払をするとは書いてない。

これは契約に書いてないのだから、契約の問題じゃなくて瑕疵担保責任(=法律)の問題。
仮に隠れた瑕疵でなくても土地の埋設物は瑕疵なので損害賠償請求の対象になるよ。
特約に免責でも書いてあれば売主が浄化槽の存在を「知っていたか」や「知らなかったことに過失」ということでなければ、売主負担にならない場合もあるだろうけどね。
本件では特約が土地についてはないんだから、これは瑕疵担保責任にしかならない。
業者の説明は正しい。

質問者側から売主へ損害賠償請求をする。
ただ、全額請求が認められるかどうかは定かではない。
判例によって違うので、個別状況に応じて変わってくることになる。
売主は、業者の調査ミスや重要事項説明に間違いがあった場合に損失を被っているので、その損害賠償を業者へ請求する。
こういう順番。
質問文中での売主の主張は質問者へではなくて、仲介業者へ向けられるべきもの。

まあ、自治体で実施している無料法律相談へ行ってみると分かりやすいと思うよ。
本件のようなケースは判例が分かれているので、弁護士に聞いた方が確実。


『隣地と共有共用の排水管等が埋設されていた土地の売買において、特約を排除して売主の瑕疵担保責任が肯定された事例(東京地判 平16・10・28 判時1897―22) 武藤勇夫』
http://www.retio.or.jp/attach/archive/63-046.pdf

>敷地内から出たものに関して売主が責任、支払をするとは書いてない。

これは契約に書いてないのだから、契約の問題じゃなくて瑕疵担保責任(=法律)の問題。
仮に隠れた瑕疵でなくても土地の埋設物は瑕疵なので損害賠償請求の対象になるよ。
特約に免責でも書いてあれば売主が浄化槽の存在を「知っていたか」や「知らなかったことに過失」ということでなければ、売主負担にならない場合もあるだろうけどね。
本件では特約が土地についてはないんだから、これは瑕疵担保責任にしかならない。
業者の説明は正し...続きを読む

Q工事請負契約見積りミス

この度新築にあたり、某HMと契約しました。
坪単価固定でキャンペーンがあり、間取りフリープランでした。

工事請負契約を交わしたのですが、数週間経ってから本体工事の金額に誤りがあり、HMから連絡がありました。
間違っている所があったので、後日新しい契約書に署名捺印がほしいと…。「どこらへんが間違っているのか」と聞いて初めて、本体工事代金の間違いを謝罪されました。
坪単価は固定なので、坪数とかけ算で間違えようもないようなものです。差額は30万もない程ですが、されど30万です。私にとっては大金です。

このまま前回の見積りミスのままの-30万の金額では契約できないのでしょうか?
初歩的なミスには目をつぶり、署名捺印しますか?

なんだか、損した気持ちになり、お金のミスだけに不安になりました。

Aベストアンサー

>このまま前回の見積りミスのままの-30万の金額では契約できないのでしょうか?
>初歩的なミスには目をつぶり、署名捺印しますか?

私だったら署名捺印はしません。見積もりのミスなんて、本来あり得ないチョンボです。ミスした方だって、普通なら恥ずかしくて表に出さない話だと思います。

それをなんですか? 30万円弱の見積もりミスがあったと言ってきたんですか??

坪単価に坪数をかけるような単純なことでチョンボをするようなHMを信用するんですか??
簡単な掛け算すら間違うような業者が、まともな家を建てられるんですか???


>なんだか、損した気持ちになり、お金のミスだけに不安になりました。

きわめてまっとうな感覚だと思いますよ。

たかが30万円かもしれないが、そんな間違いをしでかしておきながら、しゃあしゃあと、「ごめん。チョンボで30万円増えた。よろしくね。」と言ってくる業者とは、私だったら付き合いません。

Q将来家やマンションはどうなりますか?

文明が進んできたんで格安で新築たてられたりできるようになりますか??

Aベストアンサー

なりません。

「家」って、どういう意味ですか?どこまでの設備を含めて「家」って言ってますか?

文明が進めば、色々と家の設備も便利で高機能なものが出てきます。(たとえば洗浄便座とか・・・)
また生活が豊かになれば、家を買う人は、高機能な設備を家に求め始める。


>文明が進んできたんで格安で新築たてられたりできるようになりますか??

普通は、「家」といえば諸々の家の付帯設備全部をひっくるめた話です。

質問の「新築」が土台、壁、屋根というような家そのものの躯体の話なら安くなる可能性は高い。

でも、冒頭に書いたような。色々と家に伴う様々な機能を含めた話なら、(時代の進歩とともに)人々の家に対する要求も大きくなることから、家の値段は安くなるとは思えない。


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