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畑上に建てられた固定資産税増額について教えてください。

田舎の為、複数の畑が昔からあります。
納税通知書からみると分割されており(実際少し離れている)12m×12m程度が3か所あります。
40年ほど前のことらしいですが、1個所の畑を近所人が便利なところへ倉庫を建てたいために
口約束のみで同一面積の土地交換をしました。(このとき登記など行っておりません)

それ以降、だれも気付いていなかったのですが、固定資産税が増額されております。
12m×12m程度の畑の税額200円程度(土地は二束三文で売りようがないレベル)が
交換した上に立つ倉庫(6×6m1階建て)の為に、
土地区分が 「田/畑」→「畑/宅地(非住居)」と変わっており14000円と増額されております。

また、すでに交換した相手が事業失敗で住所不定、不在、たまに近所で見ても支払い能力の見込めない
(しゃべりたくもない)状態。かつ、倉庫は半分つぶれ廃墟となり機能もしません。

ここで質問したいのですが、
・役所からみれば(土地は私ですが)この倉庫の持ち物は別に持ち主がいるとわかるはずですが、
 土地の増額分を私に負担してきております。
 (建物の固定資産は交換先に相手に出しているかもしれません、、、どうせ払っていないでしょう)

できれば、土地を交換前に戻したい。
役所経由で、(未確認ですが)建物の固定資産徴収ができていない時点で建物取り上げ
など対策を期待したいのですが、 ここ10年ほどそのままでなにも変わりません。

私は、現状のままで、土地区分が 「田/畑」→「畑/宅地(非住居)」→「田/畑」となるのが
希望ですが、よい対策は無いでしょうか?

A 回答 (4件)

安易な形を取った自業自得ですね。


役所からすれば、未登記の家屋などは、土地所有者の所有物と判断すると思います。
特別会社名の入った看板があり、会社が登記されていればわかりませんがね。

倉庫というものがどのようなものかはわかりませんが、プレハブのようなものであれば、価値のない建物として、課税対象外となり、しかし、土地はその建物があるために宅地という部分があるとされるのでしょう。

固定資産税ひゃあくまでも現況の状況を見て課税します。現況と言っても常に見張るわけがいきませんので、把握した時点で課税を変更するのです。

ですので、その倉庫と言われている建物を撤去させ、何かしらの作物を受けることです。

すでに宅地として認定されたわけですから、建物が無くなっても、宅地が雑種地に代わるかどうかでしょう。農地として認めてもらうためには、農地利用をしているところを見てもらうしかありません。

土地の交換が事実であり、交換後の土地が農地であるのであれば、登記名義について交換を反映させる登記変更を行えば済むことです。
そうすれば、今あなたの名義となっている宅地兼畑は、交換後の名義人へ課税されるのですからね。

土地は、全く同じ土地というものがありません。どんなに相場や評価が安くても、所有者が売る意思を示さない限り、購入できるものではありません。
賃貸や無償貸借(正式には使用貸借)であれば、契約文書を交わすべきです。交換や売買であれば、名義変更まですべきなのです。
契約書を交わせば、貸し借りが終了した時点で原状回復させる約束があるのが一般的であり、裁判で争うこともできます。相手の財産を差し押さえることもできるのです。
お望みでないかもしれませんが、交換前と交換後の両方の土地を自分のものにできるぐらいかもしれません。計画的に頑張れば、農地転用により正式な登記上の宅地とすることで、宅地相場での売却もできたかもしれません。

勝手にあなたがその建物を処分を行えば、建物の所有者から訴えられる可能性もあります。話し合いで解決できないのであれば、相手に建物の撤去をすることを求める裁判をしたり、色々なことを考える必要があるかもしれませんね。

廃墟とまでいうぐらいですので、評価のしようもない建物でしょう。
弁護士まで立てるのはばからしいので、簡裁代理認定司法書士に相談されてはいかがですかね。
司法書士はそもそも不動産の権利関係の専門家であり、さらに裁判関係手続の書類作成の専門家でもあります。簡裁代理の認定を受けた司法書士であれば、簡易裁判所範囲の裁判であれば、代理人として弁護士のように裁判をすることもできます。
裁判までせずとも、法的に有効かつ法律家からの連絡ということで、相手を行動させることもできるかもしれません。そのほかの方法も見出してくれるかもしれません。
代理人まで依頼せず、あなたが裁判所へ出向く本人申立のための支援(書類作成やアドバイス)で対応することもできるかもしれません。
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>「田/畑」→「畑/宅地(非住居)」→「田/畑」となるのが希望ですが、



廃墟となっている倉庫を撤去して、耕作して何か作付けした状態で、
役所の固定資産税の担当部署(資産税課、税務課など)に、
現況を見て評価し直してほしいと伝えればよいでしょう。

年内に見てもらえれば、来年の分の固定資産税は元の200円くらいの額に戻ります。
(倉庫が登記されていた場合、他人の所有物を撤去してよいかという問題がありますが…)

> できれば、土地を交換前に戻したい。

口約束のみで契約書も登記の具備もないのなら、交換した証拠がないわけですから、
役所や登記所は、登記どおり質問者様が「所有権の登記名義人」と認識していますよ。

仮に相手が交換したことを主張した場合でも、
相手は交換したことを立証しなければ主張は認められません。

相手が質問者様の土地に倉庫を建てて、質問者様が相手の土地を利用していたりすると、
交換があったと認められてしまうかもしれません。
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>役所からみれば(土地は私ですが)この倉庫の持ち物は別に持ち主がいるとわかるはずですが、 土地の増額分を私に負担してきております。


当然です。
建物の所有が誰なのかは課税に関係ありません。
土地は貴方が所有者になっているのですから、当然、その土地の固定資産税(現況課税)は貴方に納付義務が発生します。
交換したときに、登記をしておくべきでしたね。
登記されている人がその土地の所有者です。

>現状のままで、土地区分が 「田/畑」→「畑/宅地(非住居)」→「田/畑」となるのが希望ですが、よい対策は無いでしょうか?
ありません。
建物を取り壊し、その土地を畑として耕作すれば農地課税になりますが…。
固定資産税は、事情がどうであれ、前に書いたとおりあくまで”現況課税”です。
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>・役所からみれば(土地は私ですが)この倉庫の持ち物は別に持ち主がいるとわかるはずですが、


 土地の増額分を私に負担してきております。

土地の利用目的に応じて課税しているわけですから、上物が誰の持ち物なのかは関係なく、土地の持ち主に課税されますから当然ですね。
固定資産台帳の地目が「畑/宅地(非住居)」になっていることから、過去において倉庫が建っていることを把握したかもしれませんが、課税されているとは限りません。役所が建物の撤去等の処分を行うことはありません。

>できれば、土地を交換前に戻したい。

交換が口約束で登記もしていないのだから、そもそも交換自体がなかったことになっていませんか?
交換をした事実を証明する書類があるのですか?

土地の区分変更は、建物を撤去し、田畑といえる状態にすれば可能と思いますが、
手続きの問題ですので行政書士にご相談を。
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