登記簿謄本の見方についてです。乙区のところでちょっとわからないところがあります。まず順位番号 1 抵当権設定 昭和57年○月○日 第XXXXX号 昭和57年○月○日金銭消費貸借同日設定 債権額 金300万円 利息年8.2%・・・・・・債務者 株式会社 XXXXX 抵当権者 国民金融公庫 共同担保 目録XXXX号 順位5番の登記を移記 とあり次に 順位番号 2 根抵当権設定 昭和58年○月○日第XXXXX号・・・・・極度額 金1000万円
 ここにはアンダーラインがひかれてます。債権の範囲 金銭消費貸借取引 保証取引 保証委託取引 債務者 株式会社 XXXXX 根抵当権者 国民金融公庫 次に 付記1号 2番根抵当権変更 昭和63年○月○日・・・・・・極度額 金 4500万円 ここにはアンダーラインはひかれていません。 この土地の権利者は株式会社XXXXXの代表者である個人です。この土地に私がローンを組んで家を建てようと思っているのですが、銀行などのローンは1番抵当が原則という条項がありますが、やはりこのままの登記ではまずいのでしょうか?長々と書いて分かりづらいと思うので、回答してくださる方には逐一補足しますのでよろしくおねがいいたします。

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A 回答 (6件)

ご質問の登記簿謄本の見方としては、#1でKyaezawaさんの書いておられる通りなのですが、


まず、土地の所有者つまり株式会社×××××の代表者個人とmickkanameさんとはどういう関係があるのですか。同一人なのでしょうか。
次に、同一人である場合は家のローンの担保に土地も提供されるのが通常でしょうが、同一人でない場合、担保提供はどのような予定になっていますか。
担保提供がある場合に、はじめて担保力と設定額とが問題になりますが、本件には共同担保があるようですから、それがどの程度の担保力のものか判らないと、一概に担保余力が計算できません。
つまり、本件土地以外の共同担保の価値が大きくて設定額4800万円を大幅にカバーしてくれるものであれば、本件土地に担保余力を生じさせるよう先順位の国民金融公庫、現在の国民生活金融公庫に交渉する余地も出来るでしょう。
そして、それぞれの物件の担保力計算は、建設する地上物件を含めて、とどのつまり融資銀行が行うものですから、結局は、以上のことを踏まえて銀行に相談されるないと具体的には解決しないと思います。
なお、先順位が国民生活金融公庫であることは事業者の場合よくあることですから、通常の銀行であれば、ローンが組めないということはまずないでしょう。要は担保力の問題だと思われます。
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この回答へのお礼

 所有者は私の家族のものです。今、銀行担当者に確認したら、順位変更してもらえばなんとかなるのでは?という回答でした。ありがとうございます。

お礼日時:2001/06/23 10:39

>所有者は私の家族のものです。

今、銀行担当者に確認したら、順位変更してもらえばなんとかなるのでは?という回答でした。

家族名義で担保提供を受け、順位の変更が出来ればまったく問題ないでしょう。先順位債権者が順位の変更を認めるかどうかですね。
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この回答へのお礼

とりあえず月曜日に金融公庫に連絡してみます。ありがとうございました。

お礼日時:2001/06/23 20:56

>なんとかなりませんかねぇ。


ご存じのように、銀行は今、とても厳しい状況に有ります。
そんな中では、特に担保物権には慎重になっていますから、mickknameさんのご希望は、とても厳しいと思います。
一度、銀行に相談してみたらよろしいかと思います。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。早速担当者に連絡してみます。

お礼日時:2001/06/23 10:41

抵当権の設定されている土地に、建物所有のために、あとから賃借権を設定しても、その賃借権を抵当権者に対して主張することができません(民法395、602条。

最判昭和38年9月17日)。抵当権が実行された場合、賃借権は消滅してしまいます(民法177条)。

つまり、土地の競落人から「建物収去土地明渡請求」がなされた場合、せっかく建てた建物を壊し、更地にして返さなければならなくなります。
また、建物を建てることによって土地の価値が下がってしまうような場合には、抵当権者から抵当権に基づく「妨害排除請求」により、同様の結果になってしまいます。

やはり、抵当権や根抵当権が抹消されない限り止めた方が良いと思います。


しかし、順位1番の抵当権は300万円ですし、根抵当権は、極度額が4500万円でも、現時点における債務額はいくらであるか分からないので、場合によってはmickkanameさんが土地を借りるにあたって支払うであろう権利金などで、抵当権と根抵当権を全て抹消できるのかもしれません。

仲介に不動産屋さんが入っているでしょうから、お尋ねになられてみてはいかがでしょう?
信頼できる不動産屋さんや司法書士さんが、契約の際に立ち会ってくれるのであれば問題ないと思います。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。現在の債務額はここからはわからないのですね。やはりこの抵当権を抹消しなければならないのですか。土地の所有者に聞いてみます。

お礼日時:2001/06/23 00:11

アンダーラインの引いてる場所が少し文中からわかりにくいのですが。


まずアンダーラインのある記載についてはまったく問題ありません。そのアンダーラインは「抹消された」ということです。
あと残っている部分については(おそらく債務者はすべて株式会社XXXXXですよね)所有権がmickkanameさんに移転する際にすべて抹消されるはずです。つまり所有権移転の際に今まで設定されていた抵当権、根抵当権はすべて抹消され、新たにmickkanameさんの抵当権が設定されることになるはずです。もし不安なら直接売主にお聞きになってはいかがでしょうか。おそらくまったく同じ説明をされると思いますよ。
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この回答へのお礼

ありがとうとうございます。

お礼日時:2001/06/23 10:35

2番の根抵当権の極度額(最高限度額)が、最初の1000万円から4500万円に変更になったので、最初の1000万円が無くなったという意味です。



銀行は、原則として一番の抵当権でないと、ローンは組めませんが、1番目が住宅金融公庫の場合は、銀行も承諾します。
国民金融公庫も、住宅金融公庫と同じに見てくれれば、ローンは組めると思いますがどうでしょうか。
銀行に確認された方がよろしいでしょう。

それと、その土地には、合計で4800万円の根抵当権が設定されていますから、現在の時価によっては、担保余力がどのくらい有るかが問題です。
仮に、時価が8000万円として、担保価値は7掛けくらいですから、5600万円になり、現在の4800万円を引くと、担保余力は800万円となります。
従って、800万円しか新たにローンは組めないことになります。
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この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございます。土地の時価は現在3000万円ほどです。となるとこの根抵当権をなんとかしないと、借りられないってことですか?それはとてもショックです。なんとかなりませんかねぇ。

お礼日時:2001/06/22 23:10

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「土地」及び「建物」はそれぞれ1個(1筆という言い方をします)ごとに「登記簿」が編成されています。

謄本とは、この「写し」のことであり、土地については「地番」、建物については「建物番号」で指定して請求します。
なお、建物については「この地番の土地の上の建物」と窓口で言えばそれでも可能です。
土地・建物それぞれ1筆につき千円がかかります。

「閲覧」とは「登記簿の原本」を「見せてもらい」、自分で書き写すことになります。
「コピー」はできませんので、ご注意下さい。
こちらは1筆につき500円です。

ところで、現在登記簿のコンピューター化が進められています。
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「謄本」の代わりとしては「登記事項証明書」が発行され、「閲覧」の代わりとしては「登記事項要約書」の制度があります。
「登記事項要約書」は「重要な一部を抜粋したもの」です。

素人の方が行うのであれば、「誤解・勘違い」を避けるために「謄本・登記事項証明書」の請求・交付を受けられることをおすすめします。

管轄法務局については「検索サイト」で「登記管轄」をキーワードにして検索すれば各法務局ごとに見つけることができますよ。

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Q住宅ローン・登記簿謄本等に付いて

下記にて質問している物です。内容は下記質問ページ内容です。
http://oshiete1.goo.ne.jp/qa4467612.html

登記簿謄本の方を確認いたしましたが少し分からない点があり再度質問させて頂きます。

質問1)
登記簿の内容で『共有者』のところに名前があった場合、それは債務者と言うことでしょうか?
登記簿の共有者欄にA氏持分54 B子持分23 C子持分23となっています。

質問2)
債務額は2100万で債務者はA氏 抵当権は住宅金融公庫です。
次に債務額900万で債務者が●●福祉生活共同組合 抵当権は年金資金運用基金になっています。(●は県名です)
この内容で900万の方はなぜ債務者が名前ではなく会社名?なのでしょうか?
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質問3)
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払っていかなければならないのでしょうか?

以上宜しくお願いします。

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Aベストアンサー

質問1)登記簿の『共有者』のところ・・・・
 権利部の「甲区」欄だと思いますが、債務者ではなく「所有権の持分」と言うことです。
 54・23・23は持分の割合です。

質問2)債務者がなぜ会社名?
 あまり事例は多くないようですが、福祉生協の中には年金融資の転貸事業
 (年金資金運用基金から福祉生協が住宅資金を借りそれを個人に又貸し)
 を行なっているところがあります。
 住宅生協を間に入れて金銭消費貸借契約が2本あることになりますが、
 川上の方の契約を、融資対象物件に抵当権設定しているということでしょう。
 これだと、福祉生協から借りている債務者(連帯債務者)が誰なのかは
 福祉生協との金銭消費貸借契約(ローン契約)書を確認しなければわかりません。
 不明の場合は、福祉生協に照会するのが手っ取り早いです。

質問3)残債1000万の支払い
 元々、公庫2100万、年金900万を借りているので、
 残債1000万とすると、公庫分と年金分がありますね。
 (第1順位から優先的に充当されます)
 公庫分はA氏のみが債務者で連体債務者や連帯保証人がいないなら、
 A氏が自己破産すればそれ以上の請求は誰にもいきません。
 年金分は質問2)の回答の契約当事者名を確認が必要ですが、
 主債務者が破産したら、連帯債務者(連帯保証人)は、年金分の残債全額について、
 連帯して返済しなければいけません。
 (その場合の相手先が年金基金か福祉生協かは確認しないとわかりません。)
 年金との返済協議が整わず、返済不能な場合は弁護士・司法書士に相談し、
 債務整理(任意整理・民事再生・自己破産など)を考えられたほうが良いでしょう。
    
    

質問1)登記簿の『共有者』のところ・・・・
 権利部の「甲区」欄だと思いますが、債務者ではなく「所有権の持分」と言うことです。
 54・23・23は持分の割合です。

質問2)債務者がなぜ会社名?
 あまり事例は多くないようですが、福祉生協の中には年金融資の転貸事業
 (年金資金運用基金から福祉生協が住宅資金を借りそれを個人に又貸し)
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Q区分所有建物の登記簿

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或いは建物の登記簿に統合されてしまうのでしょうか?

Aベストアンサー

>土地の登記簿については、いずれの場合にも、所有権(共有)として甲区に又は借地権(準共有)として乙区に権利記載がされる。

 敷地権付ではない区分建物の場合は、その通りです。しかし、敷地権付の区分建物の場合は、土地の登記簿には例えば所有権敷地権の場合は次のように登記されます。(株式会社甲野不動産が所有する土地上にマンションを建築して、区分建物の表題登記がされたとします。)

土地
甲区
1 所有権移転 年月日売買 所有者 株式会社甲野不動産
2 所有権敷地権  建物の表示 何市何町一丁目1番地 一棟の建物番号 リバーサイドマンション

 一旦敷地権たる旨の登記がなされると、乙野二郎がある敷地権付の専有部分を株式会社甲野建設より購入して、登記をする場合でも、土地の登記簿には、
3 所有権一部移転 年月日売買 共有者 持分100分の1 乙野二郎
というような登記はされません。専有部分の登記簿になされた所有権移転登記(通常は、表題部所有者である株式会社甲野建設から直接所有権を取得した場合は、乙野二郎名義で所有権保存登記をする。)が、土地の所有権(あるいは持分)の一部移転登記も公示することになるからです。
 しかし、土地に登記がされないことは、土地の登記簿が閉鎖されることを意味しません。また、登記されないのは敷地権となった所有権や敷地権となった所有権になされる抵当権等に関する登記であって、例えば、マンションの底地の地下に地下鉄を通すため、鉄道会社が区分地上権の設定登記を受ける場合、その登記は土地の登記簿になされます。

>土地の登記簿については、いずれの場合にも、所有権(共有)として甲区に又は借地権(準共有)として乙区に権利記載がされる。

 敷地権付ではない区分建物の場合は、その通りです。しかし、敷地権付の区分建物の場合は、土地の登記簿には例えば所有権敷地権の場合は次のように登記されます。(株式会社甲野不動産が所有する土地上にマンションを建築して、区分建物の表題登記がされたとします。)

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2 所有権敷地権  建物の表示 何...続きを読む

Q地番や住所が不確かでも公図と登記簿謄本がとれますか?

昔商売していた田舎の家の公図をとりたいのですが、地番や住所が不明です。今は他人の手に渡ったと思うのですが
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郵送でとりたいのですが?
明細地図とかあると聞いたのですがそういう方法があれば教えてください。

Aベストアンサー

住宅地図を発行している株式会社ゼンリンより、ブルーマップという名前で、住宅地図と公図を重ね合わせた地図が発売されています。

以下、ゼンリンのサイトより引用
---引用始め---
「ゼンリン住宅地図」に登記所備え付けの「公図」(地図)及び都市計画情報を重ね合わせました。登記簿閲覧申請、法的規制の事前の確認に最適。
---引用終り---

但し、全国すべての地域を網羅しているものでもないようですし、また、全国のブルーマップを一度に閲覧できる施設もないようです。(国会図書館の所蔵を検索しましたが見つかりませんでした。所蔵されていないのか、特殊な資料として別置されているのかはわかりません)

考えられるのは、該当の地域の都道府県立図書館に問い合わせることですが、電話では説明しずらいと思いますので(説明するほうも受けるほうも)、封書で問い合わせればいかがでしょうか。

追記:公図番号がわかればよいのですよね?

参考URL:http://www.zenrin.co.jp/product/tochijoho.html

Q郵便で、戸籍謄本を、静岡市から、請求する場合、請求書は、パソコンで、プリントアウトするのか?

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Aベストアンサー

プリントアウトした請求書でなくても必要事項がすべて書かれていればよいそうです。

>(1) 請求書(書式は問いませんが、次の事項を必ず記入してください)
http://call.city.shizuoka.jp/wcgfaqpub/qa_detail/000000/DTL000000089.htm

プリントアウトが可能なら請求書を利用したほうが
書き洩らし等がなくて安心だとは思います。
http://www.city.shizuoka.jp/000_002011.html

Q乙区のない不動産登記

以前こちらでいただいたアドバイスを元に、資料を揃えて不動産鑑定士協会の無料相談会に行きました。
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Aベストアンサー

 まず確認させていただきたいのですが、「不動産登記書」と書かれているのはいわゆる「権利証」と言うことでよろしいでしょうか。この場合、抵当権の内容については記載されていなくて当然です。
 登記を申請すると、法務局が登記済印を押して返してくれる書類があるのですが、これを登記済証といい、この中で所有権取得に関するものを一般に「権利証」と呼んでいます。
 この登記済証は、登記の申請一件につき一部作成され、所有権の取得と抵当権の設定は別に申請しなければならないため、所有権と抵当権の内容を両方記載した登記済証(権利証)は存在しえません。

 次に、甲区と乙区についてですが、甲区は所有権に関すること、乙区はそれ以外の権利(抵当権・賃借権等)に関することと思っていただければ良いでしょう。
 登記簿は、登記すべき事項ができたときに起こされますので、乙区に記載するものがないときには乙区は記載されません。

 質問者さんの場合には、権利証には「抵当権設定」の印がありネットで閲覧した際には記載がないということなので、かつては抵当権が付いていたがその後抹消され、登記簿をコンピュータ化した際には効力がなかったので転記されなかったと推測します。

 不動産について現在の権利関係を確認するには法務局の登記内容を見るしかなく、権利証ではわかりません。再度相談されるときには、ネットで閲覧したものを印刷するか、法務局で全部事項証明書(登記簿謄本に代わるもの)を取って持っていかれると適切なアドバイスを受けられるでしょう。

 まず確認させていただきたいのですが、「不動産登記書」と書かれているのはいわゆる「権利証」と言うことでよろしいでしょうか。この場合、抵当権の内容については記載されていなくて当然です。
 登記を申請すると、法務局が登記済印を押して返してくれる書類があるのですが、これを登記済証といい、この中で所有権取得に関するものを一般に「権利証」と呼んでいます。
 この登記済証は、登記の申請一件につき一部作成され、所有権の取得と抵当権の設定は別に申請しなければならないため、所有権と抵当権の...続きを読む


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