遺産相続についてご教示下さい。 84歳で元気な母親ですが、元気なうちに財産整理をして貰おうと考えてい

遺産相続についてご教示下さい。
84歳で元気な母親ですが、元気なうちに財産整理をして貰おうと考えています。
預金の他に、700万円ほどの土地と、今は誰も住んでいない30年前に建てた家があります。土地は、50年前に父が相続したもので、名義変更もしておらず、なんの書類も残っていません。父は、20年前に亡くなっており、母への相続手続きもしておりません。母からの相続人は、弟と私の二人です。
この場合、土地を売却してから現金で相続するのと、土地として相続して、その後売却するのとでは、どちらが有利でしょうか？
詳しい方ご教示頂けませんでしょうか。

No.6 ベストアンサー 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2016/09/22 23:52

お母さんが元気なうちに，将来の相続の準備をしておきたいということで確認したら，お父さんが相続したはずの土地の名義が，お父さんの前所有者（お祖父さんかお祖母さん？）の名義になっていたということですね。

早いうちに気が付いてよかったと思います。そこが最大の難関になるはずですから。

その土地をお母さんの名義にする（お父さんからお母さんへの相続登記をする）には，その前にお父さんの名義にする（お父さんの前所有者からお父さんへの相続登記をする）必要があります。ですがそのための書類が何も残っていないとのことですから，それを一から集めなおす必要があります。

ところでお父さんがその土地を相続したという話は，誰から聞きましたか？　そしてどんな相続の手続きだったと聞きましたか？
もしも公正証書遺言があったということなら，運がよければ（あまり期待できないけど）公証役場で遺言書の謄本が取得できるかもしれません。なければ，遺産分割協議をするしかないでしょう。自筆証書遺言だったというのであれば，遺言書がない以上もうどうしようもありません。遺産分割協議によるものだった場合も同じです。お父さんの前所有者の相続人（代襲相続人，再転相続人を含む）を集めて改めて遺産分割協議書を作り，それを使って相続手続きをすることになります。お父さんの前所有者の相続人がお父さん一人だけだった場合には，遺産分割協議書も遺言書もなくても大丈夫ですが，そのあたりを確認したうえで，必要な戸籍謄本等の収集を始めましょう。お父さんが相続したのだと教えてくれた人が父方の親戚である場合，その人が父方のとりまとめをしてくれるかもしれないので，いろいろ話をしておいたほうがいいかもしれません。

そしてそちらの相続手続きの用意ができたら，今度はお父さんの死亡にかかる相続の手続きです。遺言もないようなので遺産分割協議かな。相続人全員で協議書を作って，それもそろったら，前所有者からお父さんへ，そしてお母さんへの相続の登記をしてしまいましょう。登記はまとめてすればいいのですが，手続きを先延ばしにすると必要な書類が手に入らなくなることもありますので，なるべく早くに済ませてしまったほうがいいです。そこまでやってあれば，今後が楽になりますから。

さて，土地を売却してから云々という疑問があるようですが，特殊な場合を除いて，亡くなった人の名義のままでは売却の登記はできません。お母さんが亡くなった後のことを考えているのだと思いますが，「相続してから売却」一択なので，そこはどちらが有利ということはありません。

とにかく，相続は協力者が協力的なうちに，また存命のうちに済ませないと面倒なこと（小金が欲しいがゆえにごねる人が現れたりする）が起きかねません。早めの手続きをお勧めします。

No.7 回答者： ben0514 回答日時： 2016/09/27 14:14

そんな単純なことではないと思います。

お父様の相続人は、配偶者であるお母様のほか、あなた方子供も相続人です。
お父様の実の子でなく、養子ともなっていない、お母様の連れ子であり、父親が単に継父なだけであれば、継子に権利はありませんがね。

相続手続きに期限はありません。しかし、手続きを先送りにするほど、相続関係者が複雑となり、遺産分割協議もまとまらないことにつながったりする危険性があります。
相続に関して期限があるのは、税金などとなると思います。

遺産分割協議というものは、協議がまとまった日ではなく、相続の開始となった日にさかのぼって有効となります。推測ではありますが、お父様名義の土地については、お母様ではなく、あなた方が相続したほうが良いかもしれません。

相続税の計算は、時価ではなく、相続税法上の財産評価計算によるものとされています。多くの場合、時価や実際の売買相場の７割８割程度となることでしょう。売買により現金化してしまうと、現金はその額面どおりを相続することとなってしまい、不利益が出ることが多いことでしょう。
お父様の名で売買することは基本的にできません。相続人が法定相続分通りで共同して売却するか、誰かが相続後に売却することとなると思います。

お母様の名で相続し売却となれば、高齢なお母様が売買で利益を得ることとなってしまい、お母様が確定申告などの負担や税負担を強いられることでしょう。

お母様が存命中にお母様の理解のもとで相続の話ができるのであれば、あなた方子供たちに不利にならず、面倒なことにならないように財産の把握や税負担の資産をされることをおすすめしますね。

可能であれば、相続手続きの専門家である司法書士（行政書士ではありません）と相続税をはじめとする各種税金の専門家である税理士が共同で運営する総合事務所へ相談されることが一番です。

この回答へのお礼

ありがとうございました。
父が相続してと思われる土地についてきちんとした手続きをしてこなかったのは今から思えば、ことを面倒にすることがわかりました。
何でも後回しは後で困るのですね。

お礼日時：2016/12/01 10:27

No.5 回答者： manno1966 回答日時： 2016/09/22 19:24

> 元気なうちに財産整理

普通は遺言を公正証書にしておいて貰う等ですね。

整理＝贈与ですから。
年齢からすると、相続時清算の手法もあるけど。

> どちらが有利でしょうか？
相続額が3000万円未満と思われますから、どちらも有利も不利もない。
強いて言うなら、売ってからの方が名義変更の手間が一回だけで済むからその方が手間が少ないからいいかもと言える程度。

No.4 回答者： nitto3 回答日時： 2016/09/22 18:33

元気なうちにそこまでやってはだめだよ。

爺さんからの相続変更だけはしておくといいです。

No.3 回答者： ma-fuji 回答日時： 2016/09/22 18:11

＞この場合、土地を売却してから現金で相続するのと、土地として相続して、その後売却するのとでは、どちらが有利でしょうか？

土地を相続してから売却です。
というのは、相続税評価額は実勢価格（時価）のおおむね７０％くらいですから、そのほうが遺産総額を圧縮できます。

なお、相続後5年以内に土地を売却すると税金が高くなるということなどありません。
「短期譲渡（所有期間が５年以内）」の場合税率が高いですが、相続の場合、所有期間は被相続人の所有期間を引き継ぎます。

参考
https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3270.htm

No.2 回答者： mukaiyama 回答日時： 2016/09/22 18:05

＞元気な母親ですが、元気なうちに財産整理をして貰おうと…

生きているうちにもらうのは、相続ではなく「贈与」です。

＞50年前に父が相続したもので、名義変更もしておらず、なんの書類も残って…

父は50年前に祖父から相続した“つもり”なのですか。
“つもり”ではだめで、 50年前にさかのぼって父と同列の法定相続人を探し出すことから始めないと、あなた贈与してもらうことも、母自身が売ることもできません。

それでもともとは祖父の土地だったとしたら、祖父の子供、すなわち父の兄弟全員が法定相続人です。
50年も前では亡くなっている父の兄弟も多いかと思いますが、その場合は亡くなっている兄弟の子供、子供も亡くなっていれば孫、孫も亡くなっていればひ孫、玄孫・・・どこまでもつながりますので、おそらくネズミ算で膨大な人数になることでしょう。

全員探し出して無事判子をもらえたら、

＞父は、20年前に亡くなっており、母への相続手続きもしておりません…

今度は父の相続協議です。
これは比較的簡単でしょう。
母が 1/2、あなたと弟とで 1/4 ずつです。
http://minami-s.jp/page009.html

相続に関しては某司法書士さんのサイトがわかりやすいです。
(関係者ではありません)
http://minami-s.jp/page008.html

＞この場合、土地を売却してから現金で相続するのと…

相続でなく贈与ね。
相続は、あくまでも母が旅立つまでできません。

＞土地として相続して、その後売却するのとでは、どちらが有利でしょうか…

どちらが有利って、それはあなたが土地をほしいのか現金をほしいのかです。

いずれにしても、贈与となれば莫大な贈与税が付いてくることを肝に銘じておかねばなりません。
贈与税はあらゆる税の中で、最も負担率の高い税として有名です。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4402.htm

まあ、親子双方の年齢条件を満たすなら、相続時精算課税を申告することで、現時点での贈与税支払いは猶予されますけど。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4103.htm

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

No.1 回答者： bendoku 回答日時： 2016/09/22 17:59

相続税がかかるほどの資産が無いのではないでしょうか。

土地は、相続してから、5年以内に売却すると、税金が高くなります。土地売却を進めれば良いのではないでしょうか。

http://www.fudosansell-agent.com/useful/sozoku/z …