登記の無い土地は自分の物にならないのか？

昔（40年前）お婆さんが亡くなりましたが「お婆さん」と私の父が山の土地を所有していたが千葉県の都市開発計画により2つの山の土地が一つになり「お婆さん名義」で登録される。しかし事実私の父は山の土地を持ち管理していたが登記をしていなかった為に造成後に「お婆さん名義」になる。つまり2つの山が造成により一つの土地になり「お婆さん名義」で残る。そしてその後「父も他界」父の権利は「母」に移ると思うが登記がない為に無効となる。しかし事実管理していたのは（もちろん税金も払っていた）父であるので父の他界後は「母」に権利があると思うが？この問題を親族で話し合うと「いくら管理していても父の名義名前が登記されていないので父の物とは認めないと。つまり全部「お婆さん」名義になる。しかし司法書士の説明では親族会議の席上で「母」が実は「お婆さんの土地は父が税金を払い管理して来たのだから半分までとは言わないがそれ相当の権利（お婆さんの持つ土地の3分の一は母に相続されるべきだと。いくら山の土地を持ち管理し税金を払って来ても登記の無い物（土地）は母には相続権は無いのですか？

井内

質問者からの補足コメント

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  昔の人（父の事）だからそのままにして置いたのでしょう。しかし親族の方々はずるい。もう一度「お婆さんの遺産相続問題」をやり直したいくらいです。「お婆さんが亡くなり、そして私の父が亡くなり」母は35年間「お婆さん名義の土地全部」の税金を払い管理して来たが最後になり親族はその税金（母が16人分の税金を払ったが母に税金を返金しない）「お婆さんには5人の子供（父と4名の女の子）がいたがその方々も他界し権利が子供に移り相続人が全部で17名になる。母には「時効習得権利」があると司法書士は述べるが。つまり「お婆さんの他界後、35年間税金を払い管理して来たので自分の名義（母の土地でなくても）でなくても「時効習得権利」になり母の物になると言うが？しかしこの「時効習得権利」の解釈が皆異なる。ある人は「ある」といいある人は「無い」と言う。

  No.1の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2016/09/29 14:53

No.9 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2016/10/12 03:04

貴方の場合、時効所得出来ないんだ

お婆さんの相続人全員と遺産分割協議で放棄して頂く
放棄しない人がいれば、その人と話し合いですね
今までの管理（税金）を払って貰う。

時間が経過するほど困難になるよ

No.8 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2016/10/05 03:51

山はさほど価値がないことから（そういうことを基準に考えてはいけないものなんだけど），また固定資産税がかからなかったりするためにそれがあることに相続人が気づかず，相続登記が放置されていることが少なくないようです（森林に関しては登記だけでなく届出が必要な場合もあります）。

ご質問のように，最初の登記自体がいい加減に行われているケースも，顕在化していないだけで実はけっこうあったりするのかもしれません（墓地でもそのようなことがあったりします）。

さて。
不動産に関する権利の得喪を第三者に対抗するには，登記が必要です（民法177条）。相続人は被相続人の権利義務一切を承継するので，この第三者には当たりません。なので本当にあなたのお父さんと「お婆さん」の共有であったのであれば，あなたはお父さんの共有持分を，「お婆さん」の相続人に対抗できるというのが理論上の話です。
ただし，です。その登記を扱う法務局は第三者です。お父さんの持分について法務局を納得させられるだけの証明（旧不動産登記法では可能でしたが，現行不動産登記法では登記原因証明情報が必須です）できない限り，お父さんの持分を登記することはできません。結果として，その持分をお母さん名義にすることもできません。

ではどうするか。

長期にわたり管理していた実績があることから，取得時効（民法162条）が考えられます。ですが取得取得には，①所有の意思をもって，②平穏に，③公然と，④他人の物を占有することが必要です。
お父さんが「お婆さん」と共有していたのであればそれは他人の物ではないので，④の要件を満たさないために取得時効が成立しません（「お婆さん」の持分は他人の物ではありますが，お父さんが共有者であるならばその持分に基づく土地の占有権限があるために，「所有の意思をもって他人の物を」占有していたことにはなりません。完全に「お婆さん」のものだった場合には，その要件は満たせそうですが）。また，「管理」がその場所に住んでいた等，占有者及び占有の事実を第三者をして確認できるものであればともかく，そうでない場合にはそれが占有と認められるかどうか疑問です。
時効による取得の主張は難しいのではないかと思われます。

ただ，お父さんは固定資産税や管理に要する費用をずっと払ってきたんですよね？　「お婆さん」の分を含めて。ならばその費用のうち，お婆さんの持分相当分は，不当利得（民法703条）もしくは事務管理費用（民法702条）として，お婆さんの相続人に請求できるはずです。
先方がお父さんの持分を認めないのであれば，これまで支払った額の全額を請求しちゃえばいいのではないでしょうか。問題の不動産が山だということですから，不動産としての評価はあまり高くないのではないかと思いますが，その求償額と評価額，どちらが高いのでしょうね。これを主張するにはその記録の確認が必要になると思いますが，このあたりが交渉材料にできるのではないかと思います。

今回の「山」の問題が「お婆さん」の相続についての話であり，その「お婆さん」があなたの直系尊属である場合には，遺産分割協議に際してそのあたりを交渉材料にすることにより，他の相続人にお父さんの相続分（もともと持っていたはずの持分を多少は考慮したもの）を認めさせることができるかもしれません。そしてそれを元に，今度はお母さんへの相続手続きをすればいいでしょう。

ただそうではない（すでに山の名義が「お婆さん」の相続人名義に変わっている）ということになると，交渉→登記というわけにはいかなくなります。場合によっては弁護士を頼ったほうがいいかもしれません（所有権の持分確認訴訟及び給付判決を得ての登記にせざるを得ないかもしれないので）。

No.7 回答者： ben0514 回答日時： 2016/10/03 20:37

司法書士がそのように説明されたのであれば、それなりの根拠があるはずです。

その司法書士に教えてもらうべきではありませんかね。

税金を払っていただけで時効は成立しません。
自分のものという考えで占有や管理をしてきたのであれば、時効取得の可能性もあります。時効取得は、相手方と円満でないかぎり、裁判で対応するしかありませんからね。

法律家へ相談して異なるのでしょうか？
それであればあなた方の言い分に合った法律家に依頼して対応すればよいでしょう。
法律家でない人の意見などは聞いても意味がないとは思いませんか？
身内であれば当然自分の周りに利益が出るように法解釈したがるものでしょう。それ以外の人であっても、法律の条文を知っていても、どれだけ多くの判例を理解し把握しているかも、人それぞれです。プロにかなうわけがありませんよ。

司法書士への相談を否定しませんが、不動産の争いですと高額な話ですから、弁護士のような代理権がありません。本人申立で争い支援をしてもらうという方法もあるかもしれませんが、裁判や交渉では、どんなに情報を持って素人が交渉するよりも、弁護士が一番なはずです。

No.6 回答者： agboy2 回答日時： 2016/10/03 16:19

相続未登記の場合、取得時効は成立するか？

今後、どのような手続きが必要になるか？

という問題ですよね？
ご質問の内容では取得時効は成立しません。誰か（親族以外でも可）が20年以上当該土地に建物を建てて、周辺を採草放牧の為に利用していたとするなら、その者は時効による取得を主張できます。
今回のように、親族の誰かが『時効だから全部自分達等分の物だ』と主張はしても良いですが、裁判では認められません。司法書士が語ったすれば、法律弱者に付けこんだ話法と言っても良いかもしれません。

今後の手続きは、忘れていた相続登記をこれから行う、ということで、17名全員の署名押印のある遺産分割協議書を作成したうえで、その内容に従い登記するだけですね。
で、分割協議書には印鑑証明書添付ですから面倒です。他の親族は自分のメリットがなければ分割協議に応じる必要がありませんし、印鑑証明書の有効期限内に手続きする必要がありますからね。

質問文にある、過去の諸費用分を回収を含めた持分割合を、他の親族に納得させられなければ、裁判を提起する他無いのですが、得られるべき収益と裁判費用との兼ね合いでしょうね。
ですから、納得できない部分はあったとしても、合意による分割協議で、少しでも質問者様の取分を多くしてもらう、という着地点を模索するのが現実的でしょうね。　

蛇足ですが、先の回答にあった司法書士に依頼して取りまとめを行うと、その金額により、司法書士の非弁行為となってしまいますので注意が必要です。

No.5 回答者： hata。79 回答日時： 2016/09/29 19:42

「お婆さん」とご質問者の父との関係が不明です。

お婆さんの子が、あなたの父なのだとしたら、あなたからしたら祖母ですね。

祖母が死亡した時点で残した遺産は、祖母の相続人が相続します。
あなたの父は当然に相続人になるわけですから、祖母の残した遺産を相続してます。

祖母の相続発生後に、相続人が遺産分割協議をして、不動産の名義変更登記をしてなかったのですから、これはお父上だけでなく、祖母の相続人全員の落ち度でもあります。

「お婆さん」と父上が、親子関係にない場合には、父が「自分のものだと信じて管理していた」点から、時効取得を検討する余地があります（時効習得ではなく取得ですね。打ち間違いでしょうが、専門用語を誤って使ってると、舐められる原因となりますので、使う時には正確になさると良いと思います）。

司法書士に相談できる立場にあるようですから、もっと踏み込んで相談なさったらどうでしょうか。
現実としては、祖母が死亡した後、すみやかに所有権移転登記をしてなくて、その権利者が死亡してる場合には、その土地を誰が所有してることにするかという協議に必要な者が「法事の時に見たことがあるかもしれない」程度の人がわいわい集まることになりますので、リーダーがしっかりしてないと話が頓挫する可能性大です。
司法書士にそのリーダーを依頼する手も検討すべきでしょう。

No.4 回答者： moon-and-star 回答日時： 2016/09/29 16:07

> しかしこの「時効習得権利」の解釈が皆異なる。

ある人は「ある」といいある人は「無い」と言う。
これをこんなど素人しか回答しない掲示板で解決しようとするのが間違い。
きちんと弁護士に相談して下さい。

No.3 回答者： bendoku 回答日時： 2016/09/29 15:23

No1です。

　要件を満たしていれば、取得時効は成立します。

http://www.minpou-matome.com/%E6%B0%91%E6%B3%95% …

No.2 回答者： ぴこー 回答日時： 2016/09/29 14:37

さっさと手続きしなかったのが普通では考えられないですよ。

No.1 回答者： bendoku 回答日時： 2016/09/29 14:32

相続の手続きが終わっていないのなら、相続の手続きをして、所有者を確定して、所有権移転登記をしてください。